Решение № 2413 от 23.04.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2413 гр. София, 22.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: И.ка И.ова

Членове:

Петър Люб. Сантиров

Виктория М. Станиславова при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.а като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Въззивно гражданско дело № 20211100509265 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 20087507/06.04.2021 г., постановено по гр. д. № 61362/2019 г. по описа на Софийски районен съд, I Гражданско отделение, 32 състав , М. Н. И. и С. Г. И. са осъдени да заплатят солидарно на Л. К. К. сумата в размер на 7 500 лева – платено капаро по предварителен договор от 06.08.2019 г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 23.10.2019 г., до окончателното плащане. Със същото решение М. Н. И. и С. Г. И. са осъдени да заплатят солидарно на И. А. К. сумата в размер на 7 500 лева – платено капаро по предварителен договор от 06.08.2019 г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 23.10.2019 г., до окончателното плащане. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответниците са възложени сторените от ищците разноски в производството пред СРС в размер на сумата от 975 лева. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на ищците са възложени сторените от ответниците разноски в производството пред СРС в размер на сумата от 250 лева.

Срещу първоинстанционното решение, в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК, е депозирана въззивна жалба от ответниците М. Н. И. и С. Г. И., чрез адв. Н. Т.. В жалбата се навеждат оплаквания за недопустимост и неправилност на обжалваното решение поради постановяването му при съществени нарушения на процесуалните правила и материалния закон. Поддържа се, че при неправилно приложение на материалноправните норми на чл. 87 ЗЗД и чл. 208 ЗУТ и погрешно тълкуване на клаузите на процесния предварителен договор, съдът е приел, че ответниците са неизправна страна по него, респ. че те са във виновно неизпълнение на поети с договора задължения. Необосновано, при липса на вменено им с предварителния договор или с последващо съглашение задължение за иницииране на процедура по изменение на ПУП, решаващият районен съд е приел, че последното е било необходимо условие за сключването на окончателен договор за покупко – продажба. Твърди се, че в договора от 06.08.2019 г. процесният поземлен имот е бил индивидуализиран съгласно действащия план – кадастралната карта на с. Яна, р-н Кремиковци, одобрена през 2010 г., като същият е бил описан съобразно посочената в чл. 1 от договора скица № 15-29497-03.04.2019 г. на СГКК – гр. София – като ПИ с идентификатор ***, с площ 614 кв. м. по скица и с посочване на номера на УПИ 1 по предходен регулационен план. Сградата на основно застрояване, предмет на договора, също била надлежно индивидуализирана в него чрез скица. Последната била узаконена с Акт за узаконяване № 33/22.10.1993 г. на Главния архитект на ТОА „Кремиковци“.

Същевременно на купувачите била издадена комбинирана скица от 09.09.2019 г., отразяваща настъпилите промени по отношение на границите на имота, както и нереализираните предвиждания на новия регулационен план. Поддържа се, че СРС не е съобразил, че от датата на одобряване на регулационния план е изтекъл срок, по-дълъг от предвидения в чл. 208 ЗУТ, поради което всеки заинтересуван разполага с правата по чл.

134, ал. 2, т. 1 ЗУТ. Твърди се, че при предоставен от купувачите подходящ срок за провеждане на въпросната процедура по изменение на ПУП, продавачите добросъвестно са щели да я предприемат. Нещо повече, твърди се, че те са сторили това в хода на първоинстанционното производство. В този смисъл въззивниците считат, че са изправна страна по предварителния договор. Твърди се настъпването на ново обстоятелство – продажба на исковия имот, ведно с построените върху него сгради, на трети за спора лица.

От друга страна се сочи, че макар ищците да не са съпрузи, при дадени им от съда нарочни указания относно начина на претендиране на процесните вземания, те са заявили, че ги претендират солидарно от ответниците, въпреки че от доказателствата по делото се установявало, че плащанията на капарото са извършени единствено от ищцата Л. К.. В този смисъл въззивниците поддържат, че като ги е осъдил да заплатят солидарно на всеки един от ищците сумата от по 7 500 лева, съдът се е произнесъл по непредявени искове – тъй като ищецът И. К. не е извършил плащания по договора. По същество не оспорват обстоятелството, че са били обвързани от валидно сключен предварителен договор от 06.08.2019 г., при който в качеството си на продавачи са се легитимирали като собственици на прехвърляемите имоти съгласно описани в договора нотариален акт и скици на дворното място и построената в него сграда. По делото не било спорно, че ответниците са собственици на имотите, предмет на предварителното съглашение. При сключването на последното купувачите не били посочили, че средствата за заплащане на продажната цена ще бъдат осигурени чрез банков кредит. Впоследствие същите изразили такова намерение, с оглед на което продавачите им предоставили всички поискани от тях и обичайно нужни при сделка с ипотечен кредит документи. Купувачите били посетили имота преди сключване на договора, като при огледа на място те установили съществуването на постройки от допълващото застрояване в него, непосочени в нотариалния акт, изградени още през 1955 г. и представляващи търпими заварени строежи. На въззивниците станало известно, че Банка ДСК – клон София е одобрила отпускане на ипотечен кредит на ищците във връзка с покупката на процесните имоти. Поддържа се, че в нарушение на процесуалните правила, СРС е ценил като доказателства по делото писмени свидетелски показания на нотариус С.Д., обективирани в представено от същата становище по делото. В последното некоректно било посочено, че във връзка с прехвърляемите имоти били налице неуредени сметки по регулация, каквито не съществували и за което ответниците са разполагали с доказателства, но не им били искани – с Нотариален акт № 9 от 19.03.1993 г., описан в Нотариален акт № 46, том I, нот. дело № 46/30.01.2003 г. на нотариус А.Ч., с рег. № 310 на НК. Сочат, че наличието на неприложена улична регулация от 2007 г. не е съставлявало пречка за сключване на окончателен договор предвид изтеклия срок по чл. 208, ал. 1 ЗУТ. В заключение твърдят, че не са били налице обективни пречки за сключване на окончателен транслативен договор, поради което процесният договор е бил развален не по тяхна вина, поради което имат право да задържат броеното им капаро. При така изложените съображения молят за обезсилване на първоинстанционното решение и връщане на делото на друг състав на СРС за ново разглеждане, евентуално – за неговата отмяна като неправилно и постановяване на друго съдебно решение, с което исковете да бъдат отхвърлени.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищците Л. К. К. и И. А. К., чрез адвокат С. В., с който оспорват същата като неоснователна. Молят за потвърждаване на обжалваното решение като правилно и законосъобразно.

В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция въззивниците М. Н. И. и С.

Г. И. , редовно призовани, не се явяват лично, представляват се от адвокат Н. Т..

Процесуалният представител заявява от името на своите доверители, че поддържа депозираната въззивна жалба, няма нови доказателствени искания. Моли за обезсилване на първоинстанционното решение, евентуално – за неговата отмяна. Претендира сторените по делото разноски.

2

В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция въззиваемите страни Л. К. К. и И. А. К., редовно призовани, явяват се лично, представлявани и от адвокат С. В.. Оспорват въззивната жалба, нямат нови доказателствени искания. Молят за потвърждаване на първоинстанционното решение. Претендират сторените по делото разноски.

Софийски градски съд, Гражданско отделение, II Е въззивен състав, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:

Първоинстанционният съд е сезиран със субективно активно и пасивно обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.

В исковата молба ищците Л. К. К. и И. А. К. твърдят, че на 06.08.2019 г. са сключили с ответниците М. Н. И. и С. Г. И. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответниците – в качеството на продавачи, са се задължили да прехвърлят на ищците – в качеството на купувачи, собствеността върху собствения им недвижим имот, находящ се в с. Яна, р-н „Кремиковци“, ул. ****, а именно дворно място с площ от 550 кв. м., заедно с двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 87,72 кв. м. Между страните била постигната уговорка по банкова сметка на всеки един от ответниците да бъде преведена сумата от по 7 500 лева, или общо сумата от 15 000 лева, която ще има значение на „капаро“. Преди подписване на предварителното съглашение ищците извършили оглед на място, при който заявили на продавачите, че възнамеряват да закупят имотите чрез ипотечен кредит. Съгласно уговореното в договора продавачите поели задължение да предоставят на ищците всички документи, необходими им за отпускането на ипотечен кредит. Въз основа на предоставените им от продавачите нотариален акт и скица на имота купувачите отправили искане за отпускане на кредит към „Банка ДСК“ АД и Пощенска банка, като и от двете банки получили категоричен отказ за отпускането на такъв поради следните обстоятелства: представената скица била стара; квадратурата на къщата не отговаряла по плана на скицата; в имота имало изградени незаконни постройки; имотът попадал в улична регулация по действащия план на с. Яна.

Наложило се купувачите да се снабдят с комбинирана скица на имота и с актуално удостоверение от ГИС – София, видно от които имотът в действителност попадал в уличната регулация на с. Яна. С посочените документи купувачите посетили три нотариални кантори, като във всяка една от тях им било отказано изповядване на сделката. Поради това бил съставен констативен протокол от нотариус К.С., в който било отразено действителното положение, а именно, че продавачите не са им представили необходимите документи за сключване на окончателен договор, както и документи за узаконяване на незаконно построените в имота постройки. Съгласно чл. 10 от процесния договор при несключване на окончателен договор за покупко-продажба по вина на продавача, последният дължи връщане на полученото капаро. Приканени доброволно да върнат даденото капаро, продавачите категорично отказали. Предвид изложеното за купувачите възникнал правен интерес от предявяване на искове за връщане на сумата от 15 000 лева – дадена на отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане.

С постъпилия в срока по чл. 131 ГПК писмен отговор ответниците оспорват предявените искове, като недопустими и неоснователни. Излагат съображения за нередовност на исковата молба поради липса на конкретика каква част от заявените парични претенции същите претендират поотделно спрямо всеки от ответниците, предвид липсата на данни по делото ищците да са съпрузи или да са налице други обстоятелства, обуславящи правото им да извеждат една обща претенция спрямо продавачите. По същество не оспорват, че между тях и ищците е бил сключен предварителен договор за покупко – продажба от 06.08.2019 г. При сключването на договора продаваемият имот бил индивидуализиран съгласно действащия план – кадастралната карта на с. Яна, район Кремиковци, одобрена през 2010 г., и бил описан съобразно посочената в чл. 1 от договора Скица № 15-29497-03.04.2019 г. на СГКК София – като имот с идентификатор ***, с действителна площ от 614 кв. м. по скица и с посочване на номера на УПИ по предходен регулационен план. Така посочената кадастрална карта отразявала действителното положение на границите на имотите по приложен предходен регулационен план и не зачитала регулационните линии по неприложения последен регулационен план, приет преди повече от 10 г., чиито предвиждания не били реализирани. При сключване на предварителния договор купувачите били запознати със статута на имота и с наличието в него на сграда на основано застрояване и постройки от допълващо застрояване, непосочени в нотариалния акт, но безспорно търпими заварени строежи, изградени през 1955 г. При 3 подписването на предварителния договор купувачите не били заявили, че средствата за заплащане на продажната цена ще бъдат осигурени чрез банков кредит. За това последните уведомили продавачите в по-късен момент, като по повод предстоящото им кредитиране ищците поискали от продавачите да им предоставят притежаваните документи относно имота. Впоследствие продавачите разбрали, че Банка ДСК е одобрила отпускането на ипотечен кредит на купувачите, вкл. е изготвила правно становище, че имотът може да служи като обезпечение по кредита. За посочените обстоятелства, касаещи отпуснатия кредит, продавачите разбрали след като им била отправена покана да се явят при избран от банката – кредитор нотариус С.Д., с рег. № 358 на НК, за сключване на окончателен договор за покупко – продажба на исковите имоти в уговорения между страните срок.