Решение № 240 от 18.07.2023, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 240 гр. Варна, 17.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Магдалена Кр. Недева

Членове:

Диана Д. Митева

Даниела Д. Томова при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева като разгледа докладваното от Даниела Д. Томова Въззивно търговско дело № 20233001000132 по описа за 2023 година

Производство чл.258 и сл. ГПК, образувано по въззивна жалба вх.

№2063/25.01.2023г. по описа на ВОС на ищеца „ДАРИ 007“ ЕООД, ЕИК 201793410, седалище град Варна, подадена чрез пълномощника му по делото адвокат Д. Д., ВАК.

Предмет на обжалване е решение №600/29.12.2022г. на Окръжен съд - Варна, постановено по т.д. №329/2022г. по описа на този съд, в частта му, с която съдът е отхвърлил предявения срещу ответника Технически университет - Варна осъдителен иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за присъждане на сумата 26 413.20 лева, представляваща уговорена в чл.18, ал.5 от сключения между страните договор за наем №62 от 16.05.2017г. неустойка в размер на месечните наеми за периода от 16.05.2022 до 16.05.2027г., общо 60 месеца, като в съответствие с това и на основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът е бил осъден да покрие част от разноските на ответника в размер на 1 310 лева.

В останалата му необжалвана част, с която съдът е уважил предявения осъдителен иск по чл.79 от ЗЗД, във вр. с чл.11, вр. чл.5, ал.4 от договора като е осъдил ответника Технически университет - Варна да върне на ищеца „ДАРИ 007“ ЕООД дадената гаранция по сключения между страните договор за наем №62 от 16.05.2017г. в размер на 660 лева, решението е влязло в сила.

Решението е постановено при участието на Държавата като трето лице помагач 1 на страната на ответника.

Основното оплакване във въззивната жалба е за неправилност и необоснованост на решението в обжалваната му част. Въззивникът оспорва решаващият извод на първоинстанционния съд, че в случая не е налице форма на самоволно изземване на имота от страна на наемодателя, по смисъла на чл.18, ал.5 от Договора за наем, тъй като прекратяването на наемното правоотношение е по причина на държавата като собственик на имота, която от своя страна е прекратила договора за безвъзмездно управление, сключен с ТУ-Варна, като по този начин е лишила наемодателя от права по отношение на процесния имот. Счита, че този извод влиза в директен конфликт и противоречие с безспорно утвърденото и застъпено в теорията и практиката на облигационното право разбиране, че когато наемодател, бил той и несобственик на отдавания под наем имот, поеме договорно задължение да обезпечи на наемателя ползването на даден имот за определен срок, то той дължи изпълнение през целия срок на действие на договора. Ако наемодателят не обезпечи и не осигури ползването на имота за целия срок, то той отговаря съобразно уговореното в договора и съгласно закона. Като твърди, че отношенията между Държавата и ТУ Варна по никакъв начин не могат да окажат влияние върху правата и задълженията по сключения между ТУ Варна и Дари-007 ЕООД договор за наем, в т.ч. и да изключат приложението на договорните уговорки, както и да внесат изменения в облигационното отношение, като наемател ищецът е бил изправна страна по договора за наем, като, основавайки се поетото договорно задължение на наемодателя да осигури сигурното и спокойно ползване на отдадения под наем имот, е извършил големи по размер инвестиции, въззивникът счита, че неизправността на ответния университет - наемодател да изпълни поетото по договора задължение поражда правото му да получи уговорената в договора неустойка.

По тези основни оплаквания и твърдения и като поддържа излаганите в хода на първоинстанционното производство аргументи за неоснователност на възраженията на държавата - ТЛП в процеса относно действителността на договора за наем и извършените преустройства на наетия имот, въззивникът моли за отмяна на обжалваното решение и уважаване на предявения осъдителен иск с произтичащите от това последици относно разноските по делото.

В подадения отговор на въззивната жалба насрещната страна - ответникът Технически университет - Варна, заявява бланкетно, че обжалваното решение е правилно и обосновано и моли да бъде потвърдено като му се присъдят и разноски за въззивното производство.

В срока по чл.263 ГПК отговор на въззивната жалба е подала и подпомагащата ответника страна Държавата, представлявана от министъра на финансите - писмен отговор вх . №4972/24.02.2023г., подаден чрез пълномощник юрисконсулт В.И.. Като 2 прави подробен анализ на законодателната уредба, относима към възможностите за предоставянето за управление на недвижими имоти - държавна собственост, в т.ч. и в полза на държавни/частни висши училища, и като поддържа заявеното в хода на първоинстанционното производство оспорване на действителността както на Договор № 161-Н(И)/29.09.2011 г., сключен от областния управител на област с административен център Варна за безвъзмездно предоставяне управлението на недвижими имоти частна държавна собственост на Технически университет - Варна, така и на сключения впоследствие от това висше учебно заведение Договор за наем №62/16.05.2017 г., третото лице - помагач обосновава становище, че ответникът не разполага с право на управление по отношение на процесния паркинг частна държавна собственост и договорът за отдаването му под наем на ищеца наем „Дари 007“ ЕООД е сключен в нарушение на императивни законови разпоредби и е с невъзможен предмет.

В условие на евентуалност се поддържат и съображенията за неоснователност и недоказаност на претенцията, обосновани с твърдения, че договорът за наем е бил надлежно развален, поради което неустоечната клауза на чл.18, ал.5 е неприложима, а на самостоятелно основание тази клауза е и нищожна като противоречаща на добрите нрави. Иска се от въззивния съд да остави без уважение въззивната жалба на ищеца като неоснователна и недоказана и по същество да потвърди обжалваното с нея решение на първоинстанционния съд. Изложени отделно са и аргументи за неоснователност на допуснатото привличане на държавата, представлявана от министъра на финансите, като трето лице - помагач в процеса поради липса на правен интерес от това за ответника.

В съдебно заседание всяка от страните, представлявана по пълномощие от съответен процесуален представител, поддържа оплакванията и доводите си по правилността на обжалваното първоинстанционно решение.

За да се произнесе по същество на предявената въззивна жалба, съдът взе предвид следното от фактическа и правна страна:

Предмет на отхвърления с обжалваното решение на първоинстанционния съд иск е претендираната от ищеца „ДАРИ 007” ЕООД, ЕИК 201793410, със седалище гр.

В а р н а , неустойка по чл.18, ал.5 от договор за наем на недвижим имот №62/16.05.2017г., дължима му от ответника – наемодател ТЕХНИЧЕСКИ УНИВЕРСИТЕТ-ВАРНА поради самоволното изземване на имота без действието на договора да е прекратено по някой от указаните в договора начини.

Между страните липсва спор, че са били в облигационно отношение по повод сключен на 16.05.2017г. договор за наем след проведен търг с тайно наддаване по чл.19, ал.1, във вр.чл.16, ал.2 от ЗДС и Заповед №211/27.04.2017г., по силата на който ответникът Технически университет – Варна е предоставил на „Дари 007” ЕООД за 3 наемно ползване недвижим имот – поземлен имот с идентификатор № ***, с начин на трайно ползване паркинг с обща площ от 576 кв.м., находящ се в гр. Варна, ***. Срокът, за който е сключен договора, е десет години (чл.16) при месечна наемна цена от 400 лева с ДДС с опция за автоматичното й увеличаване всяка следваща година, платима до 5-то число на текущия месец (чл.4). Извън месечната наемна цена страните са договорили, че платеният депозит за участие в търга ще служи за обезпечение при нарушение от страна на наемателя на някое от задълженията му по договора (чл.11, вр. с чл.5, ал.4, чл.8, ал.1).

Няма спор, че отдаденият под наем недвижим имот е частна държавна собственост като същият е бил предоставен от държавата чрез Областен управител – Варна на ответното висше учебно заведение за безвъзмездно за управление - договор № 161-Н от 29.09.2011г.

Не е спорно, че месец след сключването на наемния договор с молба вх. № 3482 от 16.06.2017г. наемателят „Дари 007” ЕООД е заявил искане пред наемодателя за даване на разрешение за поставяне в имота на временна конструкция за автомивка, състояща се от 5 клетки и два модула за вътрешно почистване, резолирана положително от зам. ректор. След получаване на разрешението наемателят е започнал реализация на проекта като за целта се е снабдил със съответни разрешения за строеж, сключил е и договори за електрифицирането и водоснабдяването на имота.

Строителните работи са извършени в периода м. юли 2017 – м. август 2018 г. като на 05.09.2018г. е издаден Констативен протокол №00551 ПР-565, с което е констатирано, че необходимите възстановителни работи са цялостно завършени и качествено изпълнени в срок.

Междувременно, по сигнал на гражданин областна управа е започнала проверка за състоянието на имота и начина на неговото стопанисване, изисквайки и съответните обяснения и действия от страна на Техническия университет, довели като краен резултат до прекратяване на договор № 161-Н от 29.09.2011г. за предоставяне на имота за безвъзмездно за управление, съответно до изявление от страна на Технически университет – Варна, че „считано от 04.03.2022 г. няма да има права върху имота, предмет на договора за наем № 62/16.05.2017 г. и съответно няма да има качеството наемодател по договора“, съответно до изземването на имота и предаването му на Областна администрация, за което е бил съставен приемо-предавателен протокол от 10.05.2022г.

В чл.18, ал.1-3 от договора за наем страните са предвидили конкретни основания за неговото разваляне/преустановяване на действия, начините и сроковете за това.

Извън тези конкретни хипотези за случаите на самоволно напускане на имота от страна на наемателя или самоволното му изземване от страна на наемодателя в чл.18, ал.4 и ал.5 страните са предвидили насрещни задължения за плащане на неустойка в размер 4 на наемните възнаграждения за периода от денят следващ деня на самоволно напускане/изземване до крайния срок, за който е сключен договора за наем.

Клаузата за неустойка не подлежи на разширително тълкуване и нейното приложение изисква установяването и стриктното спазване на правопораждащия я фактически състав. В хипотезата на чл.20 ЗЗД съдът няма правомощия да се намества в договорната свобода на страните, на която се основава и неустоечната клауза. В този правен контекст повдигнатият по делото спор по тълкуването и приложението на чл.18, ал.5 от процесния договор за наем № 62/16.05.2017г. следва да бъде разгледан и решен на основата на елементите, с които страните изпълват фактическия състав на договорената от тях неустойка и съответно на тяхното проявление и доказателствена установеност в делото. Клаузата на чл.18, ал.5 от процесния договор, имаща адресат задълженията на наемодателя, се отнася до отрицателна материалноправна предпоставка - прекратен договор, по начин, различен от уговорения между страните, и положителна материалноправна предпоставка – държанието на имота и на наличното в него оборудване е самоволно отнето от наемодателя, за което между наемодателя и наемателя е съставен протокол.

Изясняването на съдържанието на критерия “прекратяване на договора по начин, различен от уговорения” в контекста на основанията, с които наемателят предявява неустоечната отговорност на наемодателя, се отнася до прекратяването на договора от страна на последния във всички случаи, когато не се касае за неизправност на наемателя и не се касае за упражняване правото на наемодателя на отменина.

Тълкуван във връзка с клаузата на чл.18, ал.2, която признава правото на изправната страна едностранно, с предвизвестие до неизправната страна, да развали договора, критерият “по начин, различен от уговорения” предпоставя неизправност на наемателя.

Този извод се подкрепя и от клаузата на чл.18, ал.3 - правото на наемодателя на отменина - едностранно, с предизвестие, да прекрати договора, без да се позовава на неизправност на наемателя, в която хипотеза обезщетителната отговорност на наемодателя страните определят като право на “отметнина”, а обезщетителната отговорност от това право в размер на тримесечен наем. С други думи отрицателната предпоставка от фактическия състав на неустойката, договорена в чл.18, ал.5, намира приложение само в случаите, когато не се касае до прекратяване поради неизправност на наемателя, съответно не се упражнява право на отменина.