Решение № 260001 от 02.04.2025, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш

Е Н И Е гр. София, 02.04.2025 год.

В И

М Е Т О Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, търговско отделение, V състав, в публично съдебно заседание, проведено на четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЯНИТА ЯНКОВА при секретаря Соня К., като разгледа докладваното от съдията Янкова търг. дело № 86 по описа за 2021 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

ИЩЕЦЪТ

- „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Изпълнителния директор – А. П.И. – Б., е завел искова молба (уточнена с молби от 12. 05. 2021 г. и 18. 05. 2021 г.) срещу „К.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя на дружеството Ц. П. П., с която са предявени обективно, кумулативно съединени искове за:

- разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р.

Г.

*** действие РС-С., под №

486 от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на купувача, ответник в производството по т.6 и т.9.4 от договора – чл.87, ал.3 от ЗЗД, както и за - осъждане на ответника „К.“ ООД, с ЕИК ********* да заплати на ищеца „Н.К.И.З.“ ЕАД /НКИЗ ЕАД/, с ЕИК ********** договорна неустойка, поради развалянето на договора за покупко-продажба, съгласно т.11 от Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в размер на сумата от 33 918.19 лева

– чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Претендират се и направените по делото разноски.

С определение на съда от

01.11.2021г., производството по настоящото дело е прекратено в частта му касаеща предявеният от „Н.к.и.з.“

ЕАД срещу „К.“ ООД отрицателен установителен иск по чл.124 от ГПК - за признаване за установено по отношение на ответника, че ищецът не му дължи връщане на получената цена в размер на 339 181,99 лева по т.14 от Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г., потвърдено в тази му част с определение № 441/16.02.2022г. по ч.т.д. № 3921/2021г. по описа на САС и определение № 269/01.07.2022г. по ч.т.д. № 1087/2022г. по описа на ВКС.

В исковата си молба ищецът твърди, че в качеството на продавач е сключил с ответника в качеството му на купувач, с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г., договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: незастроен УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VII - 000273 (седми за имот планоснимачен номер двеста седемдесет и трети), индустриална и бизнес зона, квартал № 12, находящ се в местността „Спорното”, с. Г., община Б., област С., одобрен с Решение № 8/31.01.2013г. и Решение № 80/05.09.2013 г. на Общински съвет, гр. Б., одобрен със Заповед № ТС-60/19.08.2014 г. изд. от Кмета на Община Б., целият с площ 5 000 кв.м. (пет хиляди квадратни метра), при граници на имота: от две страни път, УПИ VI-000273, кв. 12 и УПИ VIII-000273, кв. 12, за изпълнение на инвестиционен проект „Производствена база“ срещу покупна цена в размер на 282 651.66 /двеста осемдесет и две хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет и шест стотинки/ лева без ДДС или 339 181.99 /триста тридесет и девет хиляди сто осемдесет и един лева и деветдесет и девет стотинки/ лева с включен данък добавена стойност.

Изложено е още в исковата молба, че договорът е сключен на основание чл. 22а, ал. 10, т. 1 от Закона за насърчаване на инвестициите (ЗНИ) и по реда на Глава четвърта (чл. 28 и следващите) от Правилника за прилагане на закона за насърчаване на инвестициите (ППЗНИ). Сочи се от ищеца, че възможността да се закупи имот без търг или конкурс, съгласно чл. 15, ал. 1, т. 3 от ЗНИ, представлявала прилагане на насърчителна мярка за инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т.

1 от ЗНИ като клас А, клас Б или приоритетен проект. В тази връзка, „К.“ ООД имал издаден сертификат за инвестиция клас Б, № Б-13/17.11.2015 г., с валидност до 17.11.2018г., който бил продължен с две години (сертификат за инвестиция клас Б, № Б-13-1/25.10.2018 г.).

Ищецът поддържа още в исковата си молба, че купувачът по договора за покупко – продажба на недвижим имот не изпълнил свое задължение по договора и ЗНИ, а именно да изпълни инвестиционния си проект в срок от три години, считано от сключването на договора за покупко-продажба – 26.11.2015г., който срок бил продължен с още две години.

Излага още, че ответникът не изпълнил и задълженията си да не обременява имота с вещни тежести, както и да не се разпорежда с него, поради което сключеният с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. договор за покупко – продажба на недвижим имот подлежал на разваляне.

Ищецът твърди още, че той е изпълнил ангажиментите си по т.7 от процесния договор за изграждане на инфраструктурните обекти към датата на закупуване на имота и имотът разполагал с необходимата инфраструктура, за да бъде присъединен обекта на купувача към съответните мрежи.

Препис от исковата молба е изпратен на ответника - „К.“ ООД, който в срока по чл.367, ал.1 от ГПК, чрез пълномощниците си адв. М.К. и адв.Хр.Х. е депозирал отговор на исковата молба, с който е оспорил предявените искове като неоснователни.

По отношение на иска за разваляне на процесния договор за покупко-продажба:

Ответникът счита, че ищецът не е изправна страна по договора, за да притежава правото да иска развалянето му.

Сочи, че ищецът не е изпълнил задълженията си за изграждане на всички инфраструктурни обекти в процесния имот, което изпълнение предшествало, според уговорените срокове в договора, изпълнението на инвестиционния проект на ответника и обуславяло реализацията му. Това били задълженията, след подписване на нотариалния акт, НКИЗ за своя сметка да проектира, съгласува с всички инстанции, получи разрешения за строеж и да изгради всички инфраструктурни обекти, посочени в т. 7.2, т. 7.2.1 до т. 7.2.6, включително от договора, в срок до 31.12.2016г., като неизпълнение на тези задължения по отношение на кой да е от уговорените инфраструктурни обекти давало основание на купувача да развали процесния договор.

Посочено е още в отговора на исковата молба от процесуалните представители на ответното търговско дружество, че последното независимо от неизпълнените задължения на ищеца по нотариалния акт, добросъвестно предприело действия по изпълнение на инвестиционния проект.

Като отделно неизпълнение от страна на НКИЗ на задълженията й по договора, ответникът сочи и неосигуряването на техническа възможност за захранване на обекта му с посочената в заявлението за сертификат Б от 11.10.2018г. електроенергийна мощност от 640 kW.

Ответникът излага в отговора на исковата молба, че не оспорва обстоятелството, че е обединил процесния недвижим имот с притежаваните от него други два съседни имота /закупени за реализация на предходен негов проект/ през март 2017г., но процесния имот бил разделен от тях през октомври 2020г., когато станало ясно, че вторият инвестиционен проект на ответника не може да бъде реализиран предвид неосигуряване от страна на ищеца на необходимата инфраструктура и особено електрозахранване.

По отношение твърдяната с исковата молба ипотечна тежест върху процесния имот, ответникът сочи, че ипотеката е заличена на 24.02.2021г.

По отношение на предявеният осъдителен иск за присъждане на неустойка в полза на ищеца по т.11 от нотариалния акт:

Ответникът твърди, че правото на ищеца да получи претендираната неустойка е обусловено от възникването на правото му да развали договора за покупко-продажба, каквото право обаче не било възниквало в неговия патримониум, поради това, че ищецът се задължил в т. 7.2 от договора първи да престира в уговорения срок до 31.12.2016 г. изпълнение на поетите задължения относно всички уговорени инфраструктурни обекти в имота, но той като длъжник по това задължение не го е изпълнил, поради което и не бил изправна страна по договора, за която да е възникнало потестативното право да развали договора и съответно правото на неустойка, дължима му се при разваляне на договора от негова страна.

Ответникът прави възражение за нищожност на уговорената в т.11 от процесния нотариален акт клауза за неустойка.

Претендира за направените по делото разноски по първоначално предявените искове.

В срока по чл.372, ал.1 от ГПК ищецът е депозирал допълнителна искова молба, чрез процесуалните си представители адв. В.М. и адв.Г.С. от САК, с която е допълнил първоначалната искова молба.

В допълнителаната искова молба ищецът излага, че съгласно пункт 11 от нотариалния акт, както и на основание чл. 22а, ал. 3 от ЗНИ, инвеститорът следва да започне работа по инвестиционния проект в срок до две години от сключването на договора, като неизпълнението в посочения срок е основание за разваляне на договора. Твърди, че ответникът не е започнал работа по инвестиционния проект в рамките на уговорения в договора срок по смисъла на § 1, т. 8 от ДР на ЗНИ, който дефинира понятието "Започване на работата по инвестиционен проект".

В тази връзка ответникът бил неизправна страна по договора.

Ищецът твърди, че той е изправната страна по процесния договор, тъй като видно от приложения с исковата молба Констативен акт за установяване годността на строежа обр. 15 и Протокол за установяване годността на строежа обр. 16, ангажиментите на продавача за изграждане на инфраструктурните обекти по т.7 от нотариалния акт били изпълнени към датата на закупуване на имота през 2015г. и имотът разполагал с необходимата инфраструктура, за да бъде присъединен евентуално изградения в него обект на купувача към съответните мрежи на доставчиците на комунални услуги. Отделно от това до подаване на отговора на исковата молба купувачът не се бил оплаквал от неизпълнение на договорните задължения на продавача.

Ищецът поддържа още, че купувачът не изпълнил и задължението си да изгради за своя сметка отклонения от линейните инфраструктурни обекти от границата на имота до точките на свързване в изгражданите обекти, заедно с всички съпътстващи понижителни/измервателни и пр. спомагателни табла и съоръжения за съвместяване на параметрите на довеждащата инфраструктура с параметрите на обектовата такава.

С допълнителната искова молба се оспорва подробно и изложеното в отговора на исковата молба.

В срока по чл.373, ал.1 от ГПК ответникът – „К.“

ООД, чрез процесуалните си представители адв.К. и адв.Х. от САК е изразил становище по изложеното в допълнителната искова молба на НКИЗ ЕАД.

В срока за отговор на исковата молба, ответникът – „К.“ ООД, чрез процесуалните си представители адв.К. и адв.Х. от САК е предявил НАСРЕЩНИ обективно, кумулативно и евентуално съединени искове срещу „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК *********:

- за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р*

Г.

*** действие РС-С*, под №

486 от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на продавача, ищец в производството по т.7.2 от нотариалния акт – чл.87, ал.3 от ЗЗД;

- при условията на евентуалност и в случай, че не бъде уважен иска по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р.

Г.

*** действие РС-С., под №

486 от регистъра на НК, по право, на основание чл.89 от ЗЗД, поради липса на осигурена техническа възможност до края на срока за реализация на инвестиционния проект от „К.“

ООД, планираният производствен обект по проекта да бъде захранен с необходимата за експлоатацията му електроенергийна мощност;

- за осъждане, на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД, на „Н.К.И.З.“ ЕАД да заплати на „К.“ ООД при уважаване на иска по чл.87, ал.3 от ЗЗД или евентуалния иск по чл.89 от ЗЗД, заплатената от „К.“ ООД на „Н.К.И.З.“ ЕАД сума в размер на 339 181.99 лева съставляваща покупна цена, като получена от „Н.К.И.З.“ ЕАД на отпаднало основание /разваляне на договора за покупко-продажба/, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на разваляне на договора до връщането й от ответника - „Н.К.И.З.“ ЕАД;

- за прогласяване, на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, на нищожността на т.14 от Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в частта й, която предвижда, че при разваляне на договора от страна на продавача, поради неизпълнение на инвестиционния проект, продавачът не дължи връщане на продажната цена, поради противоречието й със закона – чл.55, ал.1, предл.3 и чл.88 от ЗЗД, както и поради противоречието й с добрите нрави.