Определение № 46557 от 09.11.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 46557 гр. София, 09.11.2025 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в закрито заседание на девети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело № 20251110150023 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е Глава XIII ГПК (Общ исков процес)

Производството е образувано по искова молба с вх. №

416847/20.12.2024 г. от Т. Л. К. с ЕГН **********, с адрес в гр. София, кв. „Г* чрез адв. К. К. със съдебен адрес: гр. София, ул. „*, тел.: * e-mail: [email protected] срещу Л. Р. Б. с ЕГН **********, с адрес в гр. П*, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове правна квалификация чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД, с който ответникът Л. Р. Б. с ЕГН ********** да бъде осъден да заплати на Т. Л. К. с ЕГН ********** сумите, както следва:

19 673.79 (деветнадесет хиляди шестстотин седемдесет и три лева и 0.79 стотинки) лева, представляваща направени от ищеца разходи по извършване на основен ремонт на апартамент № 17, находящ се в гр.

София, кв. „Гоце Делчев“, ул. „Р* закупуване на обзавеждане и техника за апартамента /нова и втора употреба/, наемането на фирми за хамалски услуги и за професионално почистване, сглобяване на мебели и специалисти, които да поправят нанесени от ответника като наемател щети на имота до връщане държането на имота на наемодателя-ищец на 04.10.2023 г., ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на завеждане на исковата молба (20.12.2024 г.) до окончателното изплащане на сумата;

5000 (пет хиляди) лева, представляваща пропуснати ползи от ищеца нереализиран доход от отдаване под наем на имота за период от 5 /пет/ месеца, през които ищецът е ремонтирал и обзавеждал наново апартамента, ведно със законната лихва за забава върху сумата, считано от датата на завеждане на исковата молба (20.12.2024 г.) до окончателното изплащане на сумата;

В исковата молба са изложени твърдения, че между страните има 1 договор за наем от 19.05.2014 г. за апартамент № 17, находящ се в гр. София, кв. „Го*, състоящ се от дневна с кухня, една спалня, антре, тоалетна, баня с тоалетна, две тераси, ведно с предоставено за ползване на наемателя пълно луксозно обзавеждане и оборудване в имота, в т.ч. техника висок клас, срещу задължението на наемателя да полага за имота грижата на добрия стопанин и да заплаща на наемодателя по банков път месечна наемна цена за срока на ползването. Изложени са твърдения, че договорът е със срок по чл.236 ЗЗД.

Твърди се, че от 2020 г. ответникът като наемател отбягвал срещите между него и ищеца в процесния наемен апартамент, като ищецът не е идвал в процесния апартамент до 04.10.2023 г. Твърди, че с едномесечно писмено предизвестие, връчено на ответника на 04.09.2023 г., договорът е прекратен. С покана от 29.09.2023 г., ищецът е поканил ответника да върне владението на вещта. Сочи, че владението върху вещта е върнато като ищецът е влязъл в имота на 04.10.2023 г., като ключовете били взети от портиера, който е получил по-рано ключовете от наемателя.

Твърди се, че след влизането в имота си, ищецът е заварил процесния обект в окаяно състояние, което няма нищо общо с отдаденото жилище през 2014 г.. Твърди, се ч процесното жилище вследствие от наема с ответника били нанесени повреди, изразяващи замърсяване, повреждане на уреди, мебели, обзавеждане и др. Това наложило цялостен ремонт на апартамента.

Цялостният ремонт, който е направил ищеца на апартамента, включва изчистване на апартамента от оставените от ответника в него боклуци и тяхното изхвърляне, цялостно професионално почистване на апартамента, разглобяване и изхвърляне на всички мебели с изключение на кухненските шкафове и холната маса, вградения гардероб (на който са поръчани и монтирани нови врати) и двете шкафчета с мивки в тоалетната, пребоядисване на целия апартамент и закупуване и поставяне на нови врати на част от стаите, закупуване на мебели и оборудване (нови и втора употреба). Всички тези разходи за ищеца са възникнали и направени от него заради поведението на ответника като негов наемател и ползвател на апартамента до 03.10.2023 г. вкл., които разходи ищецът е нямало да направи, ако ответникът като негов наемател е положил грижил за имота с грижата на добрия стопанин и му върнал имота във вида, в който му го е предал.

На следващо място, твърди, че заради необходимостта от ремонт, е лишило ищеца от възможността да продължи да отдава под наем имота и да генерира приходи за времето, през което е траел ремонта. Предвид това, ответникът е причинил на ищеца имуществена вреда в размер на 5 000 /пет хиляди/ лева, представляваща пропуснати ползи от ищеца - нереализиран доход от отдаване под наем на имота за период от 5 /пет/ месеца, през които ищецът е ремонтирал и обзавеждал наново апартамента. Сочи, че с единия от свидетелите на отваряне на апартамента ищецът е имал уговорка да бъде следващият му наемател и го е повикал на 04.10.2023 г., за да му покаже имота преди да сключат договор за наем.

2

Твърди, че с Покана за доброволно изпълнение от 21.11.2023 г. ищецът е поканил ответника в 7-дневен срок от получаване на поканата да му заплати сумата от 15 000 лв. Поканата била поучена от ответника на 30.11.2023 г., но сумата не е заплатена.

Моли съда да уважи исковете. Претендира разноски.

Моли съда да допуснете назначаването на Съдебно - техническа експертиза, като вещото лице след като се запознае с приложените по делото фактури, снимки на имота към 04.10.2023 г., приложения на флаш памет видеоклип, направен при влизане в имота на същата дата, разпитите на свидетелите и след като посети процесния апартамент, да отговори на следните въпроси: 1.1. Какво е било цялостното състояние на процесния апартамент към датата на сключване на договора за наем през 2014 г. и предаването му на ответника наемател? 1.2. Какво е било цялостното състояние на процесния апартамент към дата 04.10.2023 г., когато е отворен в присъствието на свидетели? 1.3. Бил ли е процесния апартамент годен за обитаване в състоянието, е което е оставен от наемателя към 04.10.2023 г.? 1.4. Необходим ли е бил неотложен ремонт на процесния апартамент с оглед състоянието му към дата 04.10.2023 г., за да стане отново годен за обитаване и отдаване под наем? Била ли е необходима подмяната и на мебели, врати, обзавеждане, оборудване, санитария и т.н.? 1.5. Каква е стойността с ДДС на всички необходими СМР, труд, материали, обзавеждане, оборудване, доставка, чистене, извозване и т.н, изчислена по средни пазарни цени към 04.10.2023 г., за възстановяване на процесния апартамент в състояние годно за обитаване и отдаване под наем, съответстващо на състоянието му при предаването на ответника - наемател през 2014 г.? 1.6. Извършен ли е ремонт на процесния апартамент към датата на посещението на ВЛ и съответства ли този ремонт на представените по делото доказателства за извършени СМР, закупени обзавеждане, оборудване и т.н.? 1.7. Каква е средната месечната наемна цена за периода 10.2023 г. 04.2024 г., за наемане на имот с подобна квадратура, етаж, изпълнение, в същия район и състояние годно за обитаване? 1.8. Какъв период е нужен, за да бъде увреден апартамента в степента, в която се е намирал при отварянето му от наемодателя и свидетелите на 04.10.2023 г.? В тази връзка какво време е нужно за образуване на мухъл в хладилника и складирането на такова количество боклук в апартамента?

Моли да бъдат допуснати до разпит четирима свидетели при режим на довеждане, с показанията на които ще установи състоянието и обзавеждането на имота при отдаването му под наем на ответника през 2014 г., както и към дата 04.10.2023 г., предаването на ключовете от апартамента от ответника на 03.10.2023 г. на портиера, съществуването на договор за наем между страните, предприетите от ищеца действия по ремонтиране и обзавеждане на имота и периода на ремонта и невъзможността на ищеца да отдаде имота под наем веднага след получаване на държането му от наемателя.

На основание чл. 190 от ГПК моли съда да задължите ответника да представи процесния Договор за наем от 19.05.2014 г.

Прилагам и моли да бъдат приети като доказателства по делото заверени копия от следните документи: 1. Извлечения от банковата сметка на ищеца в Обединена българска банка АД за периода 01.01.2014 г. - 06.12.2024 г., отразяваща получаване на наемни плащания от ответника; 2. Предизвестие за прекратяване на договор за наем от 19.05.2014 г., връчено на ответника чрез ЧСИ Ш*; 3. Покана за връщане държането на имота до ответника, връчена му чрез ЧСИ Ш*; 4. Покана за 3 доброволно изпълнение до ответника, връчена му чрез ЧСИ Ш*; 5. Анекси № 1/18.05.2015 г., № 2/09.05.2016 г., № 3/09.05.2017 г., № 4/08.05.2018 г. и № 5/07.05.2019 г. към Договор за наем от 19.05.2014 г. 6. Протокол към договор за наем от 04.10.2023 г.; 7. Протокол-опис на състоянието на недвижим имот - апартамент след прекратяване на договор за наем от 04.10.2023 г.; 8. Договор за СМР от 07.03.2024 г., фактура № 47/2024 г. към него и доказателство за извършеното плащане; 9. Касов бон оригинал № **********/15.07.2024 г.; 10. Касов бон и отчет за продажби за продадени стоки или услуги № 2000033471/18.10.2023 г.; 11. Фактура № 4407001120/21.11.2023 г. и касов бон към нея; 12. 2 бр. поръчки от 09.07.2024 г.; 13. Фактура № 1369/25.10.2023 г. и касов бон към нея; 14.

Протокол за извършени услуги към фактура № 1369/25.10.2023 г.; 15. Фактура № 866/12.12.2024 г. и касов бон към нея; 16. Фактура № 143826/10.10.2024 г.; 17. Фактура № 19796/06.12.2023 г.; 18. Разпечатка от sms-кореспонденция между страните по повод договора за наем, включваща смс-а, пуснат от ответника до ищеца на 03.10.2023 г., с който го уведомява, че е платил всички сметки и е оставил ключа от апартамента при портиера; 19. Снимков материал, отразяващ състоянието на имота на дата 04.10.2023 г.;

20. Флаш памет с качен видеоклип от дата 04.10.2023 г. при влизане в имота;

В срока по чл.131 ГПК, ответникът подава отговор чрез своя процесуален представител. На първо място прави възражение за неподсъдност на спора пред СРС. Твърди, че съгласно чл.105 ГПК делото следва да се гледа от РС – Петрич, тъй като постоянният адрес на ответника е в гр. Петрич. Оспорва да е имало договор за наем (възражение за облигационни отношения), както и дали процесният имот е имотът по договора за наем (възражение за индивидуализацията). Оспорва да е имало вреди, които да са причинени от ответника и то по време на ползване на вещта. Твърди, че ответникът трябва да обори презумпцията, че вещта е предадена в добро състояние.. Признава, че част от фактическата обстановка се доказва от приложения снимков материал, но не доказва, че е изварено от ответника (възражение за авторство). Твърди, че липсва приемнопредавателен протокол в какво състояние е предаден обекта, дали е бил обзаведен или празен. Твърди, че презумпцията по чл.233, ал.3 ЗЗД важи за недвижимите вещи, но не и за движимите и тежестта е на ищеца (възражение за вреди по движими вещи). Прави възражение, че описаните вреди не са такива, които касаят неизпълнение на задължението за поддържка на имота във вид, годен за ползване. Твърди, че описаното състояние на вещта касае основен ремонт, а не текуща поддържка, за която отговора ответника (възражение за основен ремонт). Оспорва иска за пропуснати ползи като се позовава на Решение по чл.290 ГПК № 156/29.11.2010 г. по търг. Д. № 142/2010 г. на ВКС, като прави възражение, че процесните ползи нямат качеството реалност и сигурност, т.е. трябвало да има договорно неизпълнение, а не логически предположение за евентуално увеличение.

Моли съда да отхвърли исковете. Претендира разноски. Моли съда да се разпореди възнаграждението за особен представител да бъде изплатено.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид изложеното в исковата молба, материалите по делото, приема следното от фактическа и правна страна:

По представителната власт

4

Ищецът се представлява от адв. К. К. със съдебен адрес: гр. София, ул.

„*, тел.: * e-mail: [email protected], с представителна власт само за СРС (л.93 от делото).