Решение № 1290 от 14.04.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1290 гр. Варна, 14.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Александър В. Цветков при участието на секретаря Ивелина Ат. А. като разгледа докладваното от Александър В. Цветков Гражданско дело № 20223110113518 по описа за 2022 година

С влязло в сила Решение № 2376/29.06.2023г. е допуснат до делба недвижим имот - склад с идентификатор *** по КККР на гр.

Варна, одобрени със Заповед РД-18-98/10.11.2008г. на ИД на АГКК, посл. изм. със Заповед № КД14-03-464/26.04.2010г. на Началника на СГКК - Варна, разположен в сграда № 5 в ПИ с идентификатор ***, находящ се адм. адрес- ***, и с площ от 116кв.м., при граници съгласно схема- на същия етаж- няма; под обекта- няма; над обекта имот с идентификатор *** между съсобствениците и при квоти, както следва: 1/3ид.ч. за П. И. К., ЕГН ********** с адрес гр. Варна, жк. Младост бл. 103, вх.9, ап. 18; - 2/3ид.ч. за „Интереко“ ЕООД, ЕИК 104687710 със седалище и адрес на управление гр. Варна, ***.

За съвместно разглеждане в рамките на делбеното производство са приети претенции по сметки от П. И. К. срещу „Интереко“ ЕООД, частично изменени по реда на чл. 214, ал. 1 от ГПК по отношение на техния размер, в следния смисъл:

-За осъждане на ответника да заплати на ищеца по претенцията на основание чл. 30, ал. 3 от ЗС сумата от 5 000 лева, представляваща 1/3 (една трета) от сбора на месечните наеми за пет години назад, считано от датата на предявяване на претенцията, срещу които „Интереко" ЕООД е предоставял под наем на трето лице процесния съсобствен имот - склад с идентификатор *** по действащата КККР на гр.Варна, разположен на ет.1 в сграда № 5 в ПИ с идентификатор ***, с площ от 116 кв.м. и адм.адрес: ***. за период от пет години назад, считано от датата на предявяване 16.10.2023 г., ведно със законната лихва, считано от датата на 1 предявяване 16.10.2023г. до окончателното изплащане.

- за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 1 3 000 лв. представляваща обезщетение, което ответникът дължи на основание 31, ал.2 от ЗС, за пет години назад, считано от датата на предявяване на претенциите по сметките, представляващо 1/3 от сумата, с която средният пазарен наем за процесния имот за пет години назад надвишава размера на наемната цена, срещу която ответникът е предоставял имота на трети лица през същия период, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване 16.10.2023г. до окончателното изплащане

- по чл. 31, ал. 2 от ЗС, предявена в условията на евентуалност, за заплащане на обезщетение за еднолично ползване от ответника на процесния имот в размер на 18 000 лв., представляваща 1/3 от средния пазарен наем за процесния съсобствен имот - склад с идентификатор *** по действащата КККР на гр.Варна, разположен на ет.1 в сграда № 5 в ПИ с идентификатор ***, с площ от 116 кв.м. и адм. адрес: ***. за пет години назад.

Постъпил е писмен отговор от ответника по претенциите, с който поддържа, че с първоначалната си молба от 16.10.2023 г. ищецът заявява две претенции: за заплащане на част от наемите, получавани от ответника, в размер на 12 000 лв., и за обезщетение за лично ползване на имота по чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността, също в размер на 12 000 лв., с алтернативно твърдение за дължимост при предоставяне на имота на трето лице или под пазарна цена. С молба от 12.06.2024 г. ищецът уточнява претенциите, като по първата претендира една трета от наемите, но посочва сума от 36 000 лв. за целия наем за 5 години, а по втората увеличава обезщетението по чл. 31, ал. 2 ЗС до 18 000 лв., обосновавайки го с техническа грешка. Ответникът приема изменението на размера на втората претенция, но оспорва нова трета претенция за разликата между реалния и пазарния наем, предявена с молбата от юни 2024 г., считайки я за недопустима поради изтичане на преклузивния срок. Освен това ответникът поддържа възражение за изтекла погасителна давност за вземанията и признава, че в определен период е ползвал имота лично, а впоследствие наемателят е платил дългове на дружеството, за да предотврати публична продан. В открито съдебно заседание поддържа становище за неоснователност на претенциите.

С писмената защита, представена от П. И. К. чрез адвокат Ж. К. се поддържа становището на ищеца във втората фаза на делба за неподеляемост на недвижим имот – самостоятелен обект с идентификатор ***, намиращ се в ***, с площ 116 кв.м. Делбата е допусната с влязло в сила решение между ищеца (1/3 идеална част) и ответника „Интереко“ ЕООД (2/3 идеална част). Според приетата без възражения строително-техническа експертиза (СТЕ) от в.л. Т. О. имотът е реално неподеляем, поради което на основание чл. 348 ГПК съдът следва да постанови изнасянето му на публична продан. За пазарната цена ищецът приема заключението от повторната СТЕ на в.л. М. А., внесена на 18.09.2024 г. и приета на 02.10.2024 г., която определя стойност от 216 000 лв., базирана на 2 анализ на пазарни аналози, за разлика от оспорената в тази част СТЕ на в.л. О..

Ищецът изразява становище за основателност на претенциите по сметки. Соч, че според приетата счетоводна експертиза (ССчЕ) месечният наем е 250 лв. без ДДС, или общо 15 000 лв., от които 1/3 (5000 лв.) се дължи на ищеца с лихва от предявяването на претенцията. Вторият иск, по чл. 31, ал.

2 ЗС, е за обезщетение за разликата между платения наем и средния пазарен наем, основан на ТР № 7/2012 на ВКС. Ищецът оспорва заключението на в.л.

М. А. в съдебно-оценъчната експертиза (СОЕ), че пазарният наем съответства на платения, тъй като вместо да приложи метода на пазарните аналози, тя се базира на фактури и договора на ответника, което не отразява обективна пазарна оценка. Обясненията на в.л. А., че не е използвала сравнителен метод поради липса на реални сделки, са противоречиви, тъй като в СТЕ за пазарната стойност тя успешно прилага офертни цени с корекционен коефициент.

Ищецът оспорва и повторната СОЕ на в.л. П. П., която неправилно намалява пазарния наем с корекции от 12% за влошено техническо състояние и 10% за „вместимост“. Корекцията за състояние била необоснована, тъй като в.л. не е проверил аналозите, а приема лошо състояние на имота само заради това на склада, докато той се ползва като магазин за алкохол (доказано с документи от НАП). Корекцията за вместимост била неуместна, тъй като имотът е отдаван под наем през целия период, за разлика от хипотетичните аналози. Допълнителната корекция чрез съотношение на наеми за складове и жилища е неправилна, защото имотът е търговски обект, а не склад, и в.л. не е проучил съотношението за изследвания период. Ищецът предлага съдът да приеме среден пазарен наем от 46 906 лв. (ред 62 от СОЕ на П.) без корекции, като 1/3 от разликата с платения наем определи обезщетението по чл. 31, ал. 2 ЗС, ведно с лихва, считано от предявяването.

По делото е депозирана писмена защита на „Интереко“ ЕООД, с която изразява становище по първата претенция на ищеца, заявена с молба от 16.10.2023 г. за заплащане на част от получените наеми, че е погасена по давност, тъй като изискуемостта на вземанията настъпва с плащанията от наемателя. Според заключението на вещото лице Б. първите четири плащания и част от петото (за периода от 01.07.2018 г. до 31.12.2018 г., от които само два месеца и половина са в претендирания период) са погасени по давност, поради което претенцията в тази част е неоснователна. Освен това експертизата установява, че за част от сумите няма извършени плащания, а прихващания, което изключва задължение за заплащане, тъй като претенцията е ограничена до реално получени наеми, без твърдения за суброгация или неоснователно обогатяване. Ответникът признава претенцията за реално получените наеми, но общата сума следва да се намали с размера на погасените по давност плащания и извършените прихващания, както е посочено в таблица № 2 от заключението на вещото лице, което води до значително по-ниска дължима сума от отразената в експертизата. По втората претенция, първоначално заявена за обезщетение за лично ползване, а с молба от 12.06.2024 г. уточнена като обезщетение за пазарна наемна цена по чл. 60, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите и правилата на гестията, ответникът твърди, че тя 3 е неоснователна. Сочи, че двете експертизи по делото установяват, че наемната цена по сключения договор съответства на пазарната, предвид състоянието на имота, пазарните условия и ковид-кризата, което изключва разлика, подлежаща на обезщетение. Затова втората претенция следва да бъде изцяло отхвърлена, а разноските на ищеца за нея – оставени без уважение.

Ответникът моли съда да постанови решение в този смисъл, като уважи претенцията само за реално получените наеми след корекция и не присъжда разноски за признатата част.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

С постановеното в първа фаза на производството решение е допуснат до делба процесния недвижим имот между съделителите при квоти при квоти, както следва: - 1/3ид.ч. за П. И. К. и 2/3ид.ч. за „Интереко“ ЕООД.

От представените във фазата на допускане на делбата писмени доказателства се установява, че с договор за дарение от 13.12.1993г. обективиран в НА № 179/1993г. на нотариус Илияна Маджунова, с район на действие ВРС, Таня Янева К.а е прехвърлила на синовете си с.л. К. и и.л. К. собствеността върху имот представляващ- две складови помещения от 1155кв.м. и друго имущество, което не е предмет на настоящото дело.

С договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите от 13.04.1994г., сключен между с.л. К. и и.л. К., в дял на последния е поставен склад № 1 находящ се в гр. Варна, ***, разположен в източната част на сградата с площ от 116кв.м. в парцел 2, кв.111 по плана на 7-ми подрайон на града, а в дял на с.л. К. е поставен склад № 2 находящ се в гр. Варна, ***, разположен в западната част на сградата с площ от 118,30кв.м. в парцел 2, кв.111 по плана на 7-ми подрайон на града.

По силата договор за дарение със запазване правото на ползване, и.л. К. е дарил при равни квоти на децата си П. И. К., с. И. К. и т. И.а К.а собствения си имот представляващ склад № 1 находящ се в гр. Варна, ***, разположен в източната част на сградата с площ от 116кв.м. в парцел 2, кв.111 по плана на 7ми подрайон на града, заедно с 1/8ид.ч. от дворното място, в което е построена сградата цялото от 1250кв.м. Запазил си е пожизнено право на ползване върху така дарения имот, от което се е отказал впоследствие с декларация с нотариална заверка на подписа от 18.10.2005г., вписана в СВп.

С договор за покупко- продажба от 23.12.2005г. по НА № 72/2005г. на нотариус рег. № 334 с район на действие ВРС, с. И. К. и т. И.а К.а са се разпоредили в полза на ЕТ Дионисий – Емил Димитров“ с притежаваната от всеки 1/3ид.ч., общо 2/3ид.ч. от процесния имот, ведно с 2/3ид.ч. от 1/8ид.ч. от дворното място.

Съгласно договор за замяна от 16.03.2015г. по НА № 77/2015г. на нотариус рег. № 334 на НК, ЕТ Дионисий – Емил Димитров“ прехвърля на „Интереко“ ЕООД собствеността върху 2/3ид.ч. от имота, ведно с 1/12ид.ч. от дворното място, върху което е построен склада. Въз основа на тази сделка 4 именно и ответникът се явява собственик на 2/3ид.ч. от процесния имот.

От Изпълнителен лист от 24.11.2016 г., издаден от Районен съд - Елена по ЧГД № 270/2016 г. се установява, че „Интереко“ ЕООД, ЕИК 104687710, дължи на П. И. К., ЕГН **********, сумата от 3400.00 лв. за обезщетение за еднолично ползване на съсобствен склад № 1 в *** за периода 01.06.2016 г. 30.09.2016 г., и 468.00 лв. разноски, влязло в сила на 19.11.2016 г.

От Заповед № 228 за изпълнение на парично задължение от 12.10.2016 г., издадена от Районен съд - Елена по ЧГД № 270/2016 г. е видно, че „Интереко“ ЕООД, ЕИК 104687710, е задължено да заплати на П. И. К., ЕГН **********, 3400.00 лв. обезщетение за еднолично ползване на съсобствен склад № 1 в гр. Варна за периода 01.06.2016 г. - 30.09.2016 г. и 468.00 лв. разноски, с предоставен двуседмичен срок за доброволно изпълнение или възражение.

Разпечатката съдържа 28 от 105 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f41cc073-d684-428f-8aa2-1211518720bc