Решение № 266426 от 04.11.2021, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

Гр. София, 04.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-17 състав, в открито съдебно заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и първа година, в състав:

СЪДИЯ: СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА като сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 5510 по описа на съда за 2017 г., взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба, уточнена досежно обектите на спора с молба от 20.11.2020 г., на Сдружение „Ф.на н.-т.с.в Б.“ (ФНТСБ) срещу „С.и.“ ЕАД за осъждането му да заплати обезщетение на обща стойност 376 800 лева за периода 28.04.2010 г. – 28.04.2015 г., от които 287 520 лева за неоснователно ползване от ответника на реална част от шести етаж с площ от 537 кв.м., целият от 1 023.20 кв.м. и 89 280 лева за неоснователно ползване от ответника на реална част от седми етаж с площ от 252 кв.м., целият с площ от 679.50 кв.м., находящи се в сграда с идентификатор *** по плана на гр. София, м. „Центъра“.

Ищецът твърди в исковата си молба, че с решение № 888 от 04.07.2008 г. по гр.д. № 3665/2007 г. по описа на ВКС ответникът „З.“ ЕООД, праводател на „С.и.“ ЕАД, бил осъден да предаде на ФНТС владението върху VІ и VІІ етаж от сградата на ул. „*******и ул. „Г. С. *******.

С представители на „С.и.“ ЕАД се провели разговори за доброволно предаване на недвижимия имот и за сключване на договор за наем. В периода от 2002 г. до 28.04.2015 г. ответникът ползвал двата етажа без основание. Моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати сума на обща стойност 376 800 лева, с която се обеднил за периода 28.04.2010 г. – 28.04.2015 г., а ответникът се обогатил, ведно със законните лихви от датата на подаването на исковата молба до окончателното изплащане.

Ответникът оспорва иска с твърдения, относими към индивидуализацията на обектите. Заявява, че използва целите VІ и VІІ етажи от процесната сграда.

Оспорва претендираните размери на обезщетенията като завишени и несъответни на пазарните цени. При условията на евентуалност заявява възражения за прихващане за заплатени данъци и такси за периода 2003 г. – 2015 г. и за извършени разходи за ремонт и подобрения.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД.

Съобразно нормата на чл.- 154, ал. 1 от ГПК, в тежест на ищеца беше да докаже обедняването си с исковата сума и нейния размер, обогатяването на ответника, наличие на връзка между обогатяването и обедняването и липса на валидно основание за това имуществено разместване в отношенията между субектите.

Неоснователно е възражението на ответника, че ищецът разполага с друг иск, с който да се защити, предвид съществуваща съсобственост върху двата етажа между страните в производството. Действително, процесните реални части от двата етажа не са самостоятелни обекти, но това не съставлява пречка те да бъдат обект на спор – както по ревандикационен иск (какъвто самият ответник в настоящото производство е предявил срещу „С.и.“ ЕАД), така и по иск за заплащане на обезщетение за ползването им. Трайна е практиката на ВКС, че в тези случаи спорната реална част следва да бъде надлежно индивидуализирана. (решение № 70/14.06.2018 г. по гр.д. № 2741/2017 г. на ВКС, ІІ г.о.) Това условие в конкретния случай е изпълнено.

Различни биха били изводите относно претенцията на ищеца в хипотеза, при която той търси обезщетение от съсобственик за ползване на идеална част от самостоятелните обекти. Този извод произтича от разпоредбите на чл. 30, ал. 1 от ЗС и чл. 31, ал. 2 от ЗС, уреждащи правото на обезщетение на съсобственик, който е лишил останалите съсобственици от ползването на вещта. Както в настоящото производство, така и по гр.д. № 10322/2015 г. по описа на СГС, ползващо се със сила на пресъдено нещо относно липсата на собственост на „С.и.“ ЕАД върху определени помещения от шести и седми част в сградата на ъгъла на ул. „Ген. *******и ул. „Г. С. *******, реалните части са надлежно индивидуализирани.

Поради предявен от ответника „С.и.“ ЕАД срещу ищеца в настоящото производство ФНТСБ иск с правно основание чл. 124 от ГПК производството по настоящото дело е било спряно до влизане в сила на решението по гр.д. № 10322/2015 г. по описа на СГС, І-16 състав. Спорен между страните е бил въпросът дали „С.и.“ ЕАД е собственик на обособени части от шести и седми етажи, за неоснователното ползване на които ФНТСБ претендира обезщетение в настоящото производство.

Безспорно се установява от събраните по делото доказателства, че на 07.04.1999 г. ФТНСБ е предявил срещу праводателя на „С.и.“ ЕАД – „З.“ ЕООД ревандикационен иск за предаване на владението върху шести етаж, състоящ се от коридор, фоайе, десет стаи, зала и две тоалетни, със застроена площ от 995.31 кв.м. и на тавански (седми) етаж, състоящ се от коридор, тоалетни, шест стаи и обща тераса пред шестте стаи, със застроена площ от 995.31 кв.м. от сградата на ул. „*******и ул. „*******, построена в УПИ VІ, кв. 469 по плана на гр. София, м. „Център“.

С влязло в сила на 04.07.2008 г. решение № 888 по гр.д. № 3965/2007 г. по описа на ВКС, ІІ г.о. искът по чл. 108 от ЗС е уважен.

В хода на това производство, на 16.12.2002 г. „З.“ ЕООД е прехвърлило по договор за замяна, сключен със „С.и.“ ЕАД, правото на собственост върху самостоятелни обекти в сградата, сред които шести етаж, със застроена площ от 1 023.20 кв.м. и седми етаж – с площ от 679.50 кв.м. (нотариален акт № 153, том І, рег.

№ 4312, нот.д. № 138/2002 г. на нотариус рег. № 303 на НК).

След завеждане на исковата молба, по която е образувано настоящото производство на 28.04.2015 г., на 07.08.2015 г. „С.и.“ ЕАД е предявил срещу ФНТСБ обективно съединени, при условията на евентуалност, искове за собственост на индивидуализираните реални части от двата етажа – 537 кв.м. от 1 023.20 кв.м., на които е застроен шести етаж и 252 кв.м. от 679.50 кв.м., на които е застроен седми етаж на две основания – правна сделка и придобивна давност.

По образуваното гр.д. № 10322/2015 г. по описа на СГС е установено, че спорната част от шести етаж е с площ от 535 кв.м., няма самостоятелно функционално предназначение и представлява реална част от самостоятелен обект с идентификатор *** – шести етаж с площ от приблизително

1 030 кв.м. Същото е установено и досежно реална част от самостоятелен обект с идентификатор *** - седми етаж с площ от 255 кв.м. от около 675 кв.м.

С влязло в сила на 14.05.2020 г. решение предявените от „С.и.“ ЕАД исковете за собственост, основани на упражнявана от ищеца фактическа власт с намерение за своене на индивидуализираните реални части от двата етажа, са отхвърлени. Що се отнася до исковете за собственост на реалните части, придобита на деривативно основание – договор за замяна от 16.12.2002 г., въззивната инстанция ги е приела за недопустими, тъй като „С.и.“ ЕАД е обвързан от обективните предели на решението по уважения ревандикационен иск на ФНТСБ срещу „З.“ ЕООД, като негов правоприемник (чл. 298, ал. 4 от ГПК).

Въз основа на създадената сила на пресъдено нещо на приключилите с окончателен съдебен акт спорове между страните в настоящото производство, настоящият състав стигна до извода, че ФНТСБ е собственик на реалните части от шести и седми етажи от сграда с идентификатор ***, неоснователно ползвани от ответника през исковия период от 28.04.2010 г. до 28.04.2015 г.

Ползването на процесните реални части (така, както са описани в уточнителната молба от 20.11.2020 г. и които изцяло съвпадат с обектите на спора по гр.д. № 10322/2015 г. по описа на СГС, по отношение на които ответникът в настоящото производство е предявил собственически претенции) от „С.и.“ ЕАД през исковия период е отделено като безспорно между страните с определение от 13.01.2021 г.

Ответникът не противопостави на ищеца възражение, изключващо правото на ФНТСБ да получи обезщетение за времето, през което е бил лишен от ползването на имота.

За времето от 28.04.2010 г. до 28.04.2015 г. се е осъществило имуществено разместване, за което липсва основание и от което ответникът се е обогатил, а ищецът се е обеднил, поради невъзможност да използват обектите на собствеността си.

Във връзка с размера на иска, дължи се по-малката от двете стойности между обедняването и обогатяването. Стойността на обезщетението се определя в размера на месечния наем, който ищецът би получил, ако не беше лишен от владението.

По делото е изслушана и приета съдебно-техническа експертиза, която е определила пазарната наемна цена на процесните реални части. Заключението е оспорено от ищцовата страна, позовавайки се на неверни данни относно средната пазарна цена за процесния период. В подкрепа на възраженията си представя справка от агенция за недвижими имоти, според която за юни 2013 г. офертна цена за наем на офис в центъра на гр. София надвишава значително посочената от вещото лице за същия период.

Настоящият съдебен състав намира възражението за основателно. Наемните цени, при това офертни, които вещото лице е посочило в таблиците на стр. 3 и 4 от експертизата, не са сходни нито по площ, нито по предназначение с процесните обекти.

Налице са статистически бази данни за реално извършени сделки за наем на офиси в центъра на гр. София при агенции за недвижими имоти – www.mirela.bg, www.imoti.net и др. При тяхната съпоставка се установява действително занижаване на цените за наемане на офис в центъра на града на база евро/кв.м. в заключението на съдебно-техническата експертиза. В частта относно посочените цени за евро/кв.м. съдът не кредитира заключението, тъй като то е в разрез с факти, за които не се изискват специални знания.

Самото вещо лице е посочило източници, без обаче да се съобрази със спецификите на имота. Съхранените бази данни на агенциите за недвижим имоти за реални сделки по отдаване под наем в центъра на гр. София сочат, че приетите от вещото лице средни цени евро/кв.м. са близки до тези, на които са отдавани под наем жилищни площи. Цените на апартаменти в центъра на гр. София са близки до 4.5 евро/кв.м., но не и тези на помещения за офис.

Установява се, че средната стойност за евро/кв.м. офисна площ в центъра на гр. София за 2010 г. е 5.33 евро/кв.м., 5.75 евро/кв.м. – за 2011 г., 6.25 евро/кв.м. – за 2012 г. 5.25 евро/кв.м. – за 2013 г., 5.5 евро/кв.м. – за 2014 г. и 5 евро/кв.м. – за 2015 г. При това тези усреднени наемни цени са дадени въз основа на реално сключени сделки.

Заключението съдът съобразява в частта, в която са приложени корекционни коефициенти, доколкото вещото лице – оценител притежава специални знания за стойностите, с които цените следва да се коригират поради площ, етажност и др. Тъй като горепосочените цени в евро/кв.м. се отнасят за реални сделки, коефициент за офертни сделки от 0.85 не следва да се прилага, а единствено за наем на голяма офисна площ – 0.9, а за седми (последен) етаж – и коефициент 0.8. Така определени, действителните цени за евро/кв.м. за шести етаж са съответно 4.8 евро/кв.м. за 2010 г., 5.175 евро/кв.м. – за 2011 г., 5.625 – за 2012 г., 4.725 евро/кв.м. – за 2013 г., 4.95 евро/кв.м. – за 2014 г. и 4.5 евро/кв.м. – за 2015 г.

По този начин, за площ от 537 кв.м. дължимото от ответника обезщетение възлиза на сумата от 20 792.64 евро за времето от 28.04.2010 г. до 31.12.2010 г., 33 347.70 евро – за 2011 г., 36 247.50 евро – за 2012 г., 30 447.90 – за 2013 г., 31 897.80 евро – за 2014 г. и 9 504.90 евро – за времето от 01.01.2015 г. до 28.04.2015 г. Сборът от сумите е 162 238.44 евро, или 317 310.81 лева.

Съответно, средната стойност на цените за евро/кв.м. за отдадена под наем офисна площ, коригирани с коефициенти 0.9 и 0.8 (или 0.72) за седми етаж, са 3.837 – за 2010 г., 4.14 евро/кв.м. – за 2011 г., 4.5 евро/кв.м. – за 2012 г., 3.78 евро/кв.м.

– за 2013 г., 3.96 евро/кв.м. – за 2014 г. и 3.6 евро/кв.м. – за 2015 г. За офисна площ от 252 кв.м. наемната цена е 7 799.85 евро за времето от 28.04.2010 г. до 31.12.2010 г., 12 519.36 евро за 2011 г., 13 608 евро – за 2012 г., 11 430.72 евро – за 2013 г., 11 975.04 евро – за 2014 г. и 3 568.32 евро – за периода 01.01.2015 г. –