Решение № 7864 от 22.12.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 7864 гр. София, 22.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Георги Ст. Чехларов

Боян Г. Бояджиев при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Боян Г. Бояджиев Въззивно гражданско дело № 20251100501701 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

С Решение № 21158/21.11.2024 г., постановено по гр. д. № 61045/2022 г. по описа на СРС, ГО, 71 състав, е уважен изцяло искът на Етажна собственост с административен адрес – гр. **** по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 38, ал. 2 и чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 ЗУЕС срещу „БУЛКОН РИАЛ ИСТЕЙТ“ ЕООД за признаване за установено, че ответникът дължи заплащане на ищеца сумата 1582,99 лв., включваща 300,00 лв. за поддръжка на асансьора за периода 01.02.2020 г. до 19.07.2022 г., 184,80 лв. за такса управление на ЕС за периода 01.02.2020 г. до 19.07.2022 г., 43,74 лв. за дефицит на ЕС за периода 01.05.2021 г. до 31.07.2021 г., 952,05 лв. за ремонт на покрива на ЕС за периода 01.07.2021 г. до 30.09.2021 г. , 32,00 лв. за ел. енергия за асансьор на ЕС за периода 01.12.2021 г. до 19.07.2022 г., 62,40 лв. за такса почистване на ЕС и 8,00 лв. за ел. енергия за общите части, ведно със законна лихва върху сумите от 19.07.2022 г. до изплащане на вземанията, за които е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 38882/2022 г. на СРС, 71 състав.

Срещу първоинстанционното съдебно решение е депозирана въззивна жалба от ответника „БУЛКОН РИАЛ ИСТЕЙТ“ ЕООД. Излага, че решаващият състав на първоинстанционния съд е извършил съществено процесуално нарушение, като не е допуснал поисканото от ответника назначаване на съдебно-техническа експертиза, което го е лишило от възможността да докаже съществени обстоятелства по делото – а именно извършването на аварийни и необходими ремонти. Именно тези ремонти обуславят възникването на претенции от страна на ищеца за суми от 2 889,80 лева за ремонти на общите части на сградата и от 3 277,51 лева за щети по собствения имот, причинени от некачествения ремонт на покрива, извършен от ищеца. За горепосочените суми ответникът е направил надлежно възражение за съдебно прихващане, като съдът е разгледал това възражение и е приел представените писмени доказателства – договори, актове, разписки и 1 количествено-сметки, свързани с изпълнението на ремонтите. Въпреки това, съдът е отхвърлил възражението за прихващане и по двете пера, като за ремонта на покрива е приел, че не е доказана неговата неотложност, а за ремонта на апартамента е установил, че щетите не са причинени от него, тъй като единият ремонт е бил извършен преди другия.

Въззивникът моли съда да отмени първоинстанционното решение.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ответника Етажна собственост с административен адрес – гр. ****, представлявана от „Образцов вход“ ЕООД, с който се оспорва жалбата като неоснователна. Излага, че ответната страна, която притежава самостоятелен обект в етажната собственост, не е спазвала разпоредбите на ЗУЕС, като отказва да изпълнява взетите решения и не е заплатил дължимите суми за режийни разходи и ремонти, което се потвърждава с приложените протоколи, в които гласуваните решения са окончателни според чл. 40 ЗУЕС. За да избегне плащането, ответникът представя частни документи, твърдейки, че е извършил ремонти, но първоинстанционният съд установява, че етажната собственост е извършила ремонт на покрива по приета оферта, подкрепена от договор от 18.08.2022 г. и окончателно плащане на 07.09.2022 г., а документите, представени от ответника, сочат ремонти на 19.05.2022 г. и 14.06.2022 г., които обаче предхождат ремонта на етажната собственост, така че не може да се твърди, че щетите са причинени от последния. В същото време ответната страна продължава да не спазва решенията на етажната собственост и не е изпълнила задълженията си по плащането на начислените суми, което лишава основание за искане за прихващане.

Освен това, ответникът не е подал писмено уведомление до управителя за необходимостта от извършване на ремонт на общите части и документите, представени едва в настоящото производство, съдържат противоречиви твърдения относно времевата последователност на ремонтните дейности. Първоинстанционният съд също така е установил, че не може да се определи неотложност на твърдените ремонти, като искането за назначаване на съдебнотехническа експертиза е преклудирано, тъй като протоколното определение не е било обжалвано и докладът по делото е окончателен.

Въззиваемият моли съда да потвърди изцяло обжалваното решение.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на обжалваното решение само по наведените оплаквания в жалбата.

Въззивната жалба е подадена в срок от легитимирана да обжалва първоинстанционния съдебен акт страна. Настоящият въззивен състав намира, че постановеното решение е валидно и допустимо. Разгледана по същество въззивната жалба на ответника е неоснователна по следните съображения:

Предявен е иск от Етажна собственост с административен адрес – гр. **** по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 38, ал. 2 и чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 ЗУЕС срещу „БУЛКОН РИАЛ ИСТЕЙТ“ ЕООД за признаване за установено, че ответникът дължи заплащане на ищеца сумата 1582,99 лв., включваща 300,00 лв. за поддръжка на асансьора за периода 01.02.2020 г. до 19.07.2022 г., 184,80 лв. за такса управление на ЕС за периода 01.02.2020 г. до 19.07.2022 г., 43,74 лв. за дефицит на ЕС за периода 01.05.2021 г. до 31.07.2021 г., 952,05 лв. за ремонт на покрива на ЕС за периода 01.07.2021 г. до 30.09.2021 г.

, 32,00 лв. за ел. енергия за асансьор на ЕС за периода 01.12.2021 г. до 19.07.2022 г., 62,40 лв.

2 за такса почистване на ЕС и 8,00 лв. за ел. енергия за общите части, ведно със законна лихва върху сумите от 19.07.2022 г. до изплащане на вземанията, за които е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 38882/2022 г. на СРС, 71 състав.

По иска с правно основание чл. 38, ал. 2 и чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 ЗУЕС:

Правопораждащият фактически състав за възникване на спорното право на парични вноски за ремонт и разходи за управление и поддръжка на етажната собственост се обуславя от осъществяването на следните елементи:

1. Собственост върху самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост;

2. Решение на ОС на етажната собственост за определяне на размера и изискуемостта на процесните разходи.

Предметът на решаващата дейност на въззивната инстанция се формира не от наведените във исковата молба или отговора на нея фактически твърдения и правни съображения, а от въведените с въззивната жалба оплаквания за неправилност на първоинстанционния съдебен акт. Тази неправилност следва да бъде обсъждана както от гледна точка на неговата обоснованост, така и по отношение на евентуалното допускане на съществени нарушения на процесуалните правила или на неправилно приложение на материалноправните норми. В този смисъл въззивният съд е ограничен от рамките на заявените с жалбата доводи и не разполага с правомощие служебно да изследва въпроси, които не са били предмет на въззивно оплакване, освен в изрично предвидените от закона хипотези. Следователно обхватът на въззивното произнасяне е нормативно и функционално обусловен – той е ограничен от диспозитивното начало и се реализира единствено в границите на поставените във въззивната жалба оплаквания, които очертават рамката на въззивния контрол за законосъобразност и правилност. В настоящата въззивна жалба не са релевирани оплаквания срещу първоинстанционното решение в частта по осъдителния иск за заплащане на парични вноски за ремонт и разходи за управление и поддръжка на етажната собственост, поради което и настоящия въззивен състав не следва да излага правни аргументи по фактически състав на претендираното притезателно право.

Правилно първоинстанционният съд е установил фактическа обстановка по делото въз основа на представените писмени доказателства. Ответното дружество е собственик на апартамент № 8 на две нива, находящ се в гр. ****, което се установява от справка на Агенция по вписванията от 27.05.2022 г. С протокол от Общото събрание на етажната собственост от 07.11.2019 г. е взето решение за избор на „Образцов вход“ ЕООД за професионален домоуправител, като на 05.12.2019 г. е сключен двугодишен договор за управление и поддръжка на общите части. Договорено е месечно възнаграждение от 78 лева за услугата, разпределено по 6 лева за всеки самостоятелен обект. С нов договор от 01.04.2022 г., въз основа на решение на ОС от 29.03.2022 г., тази сума е увеличена на 7,20 лева месечно. На събрание от 21.12.2019 г. е приет бюджетът на етажната собственост, който включва месечни разходи за асансьор, домоуправител, чистачка и електроенергия в общите части. На проведеното на 06.04.2021 г. заседание е приет финансов отчет и е установен дефицит от 568,37 лева, разпределен между собствениците, като е взето и решение за предприемане на действия за събиране на дължимите суми от ап. № 8, включително и по съдебен ред. На 11.06.2021 г. ОС е одобрило оферта за ремонт на покрива за 7128 лева, разсрочена на три месечни вноски, като дължимата сума за ап. № 8 е определена на 317,35 лева месечно.

С оглед изложеното настоящият въззивен състав намира, че са валидно възникнали задължения на ответника към ЕС, находяща се в гр. ****, за сумата от 1582,99 лв., включваща 300,00 лв. за поддръжка на асансьора за периода 01.02.2020 г. до 19.07.2022 г., 184,80 лв. за такса управление на ЕС за периода 01.02.2020 г. до 19.07.2022 г., 43,74 лв. за дефицит на ЕС за периода 01.05.2021 г. до 31.07.2021 г., 952,05 лв. за ремонт на покрива на ЕС за периода 01.07.2021 г. до 30.09.2021 г. , 32,00 лв. за ел. енергия за асансьор на ЕС за периода 01.12.2021 г. до 19.07.2022 г., 62,40 лв. за такса почистване на ЕС и 8,00 лв. за ел. енергия за общите части.

3

По възражението за прихващане:

По силата на правната норма, уредена в чл. 269, изр. 2 ГПК, въззивният съд е длъжен да се произнесе по правилността на обжалвания съдебен акт само по релевираните във въззивната жалба основания, тъй като въззивният съд действа като т. нар. „ограничен въззив”. Във въззивната жалба са изложени оплаквания, че първоинстанционният съд е приел, че не е доказана неотложност за ремонта на покрива, а за ремонта на апартамента е установил, че щетите не са причинени от него, тъй като ремонтът, възложено от ЕС, е бил извършен преди ремонта на апартамента.

Правопораждащият фактически състав за възникване на правото на прихващане на разходи за извършени необходими разноски и правото на обезщетение за отстранени щети, причининени от некачествен ремонт на покрива се обуславя от осъществяването на следните елементи:

1. Извършване на разходите за ремонт на общите части и на собствения си недвижим имот;

2. Увреждането на недвижимия имот, вина, настъпването на вреди и техния размер, причинна връзка между ремонта на покрива и настъпилите по апартамента на ответника вреди.

По делото е безспорно, че сградата се намира в режим на етажна собственост, поради което отношенията между страните относно разходите за ремонт на покрива се уреждат от специалния Закон за управление на етажната собственост. Съгласно чл. 48, ал. 3 ЗУЕС разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, включително покрива, са разходи за общите части. Законът прави разграничение между необходим, неотложен ремонт и други видове разходи. „Необходим ремонт“ по § 1, т. 8 ДР ЗУЕС представлява дейност за привеждане на сградата, общите части и инсталациите в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност, включително покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти. „Неотложен ремонт“ по § 1, т. 9 ДР ЗУЕС е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на конструктивни елементи и общи части, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето или до увреждане на околната среда и съседни сгради.