Решение № 2554 от 28.12.2023, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2554 гр. Бургас, 28.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА

ВЪЛКОВА при участието на секретаря ИРИНА Т. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА ВЪЛКОВА

Гражданско дело № 20232120105607 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по повод предявените от „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД против К. К. Х. искове за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 2 490 евро, представляваща дължимо възнаграждение по сключен между страните договор за обслужване на купувач от 03.01.2023 г., сумата от 249 евро, представляваща неустойка за забава по т. 9.1 от договора, ведно със законната лихва, считано от предявяването на исковата молба, както и направените разноски по делото. В условията на евентуалност, а именно ако горепосочените искове бъдат отхвърлени, се моли да бъде осъдена ответницата да заплати на ищеца сумата от 3 400 евро, представляваща неустойка за неизпълнение, дължима по т. 9.2, вр. т. 4.3 от договора, ведно със законната лихва, считано от предявяването на иска, както и направените разноски по делото. В исковата молба се твърди, че на 03.01.2023 г. между него като агент и ответницата като купувач е бил сключен горепосочения Договор за обслужване на купувач, с който ответницата е възложила, а ищецът е приел да й посредничи при придобиването на имот, срещу заплащане на възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имота, съгласно т. 4.2 на договора.

Твърди се също така, че на същата дата представител на ищцовото дружество е завел ответницата и съпруг й на оглед на апартамент, находящ се в гр. Б., както и им е предоставил информация за площ и други параметри на имота, с което агентът е изпълнил задълженията си по договора. Във връзка с осъществения оглед купувачът и брокерът са подписали Регистър на предложените имоти, в който са описани извършените от агента действия, а ответницата се е подписала и собственоръчно е написала имената си. На следващо място се твърди, че в края на м. януари 2023 г. от справка в имотния регистър ищецът е установил, че на 18.01.2023 г. ответницата е придобила горепосочения имот на 1 продажна цена от 83 000 евро. Според ищеца закупуването на имота от ответницата е в резултат именно на осъществената от ищеца посредническа услуга, при която ответницата е получила необходимата й информация за имота, извършила е лично оглед на имота и е взела решение на постигане на съглашение с продавача за покупката на имота, поради което дължи заплащане на уговореното в договора възнаграждение. На 22.02.2023 г. е била изпратена нотариална покана до ответницата да заплати на ищеца в срок от 10 работни дни сумата от 2 490 евро, представляваща уговореното в т. 4.2.1 от договора им възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена на имота; посочено е и, че ако ответницата не плати доброволно дължимото възнаграждение в посочения срок, ищецът ще претендира заплащане на неустойка по т. 9.2 от договора в размер на 4 % от продажната цена. Твърди се, че до предявяването на иска ответницата не е платила дължимото възнаграждение на ищеца, поради което му дължи и неустойка за забава по т. 9.1 от договора в размер на 1 % на ден от дължимата сума, но не повече от 10 %, евентуално му дължи неустойка за неизпълнение по т. 9.2 от договора. В съдебно заседание се явяват процесуални представители на ищеца, които поддържат иска, ангажирани са доказателства.

В законоустановения срок ответницата е депозирала писмен отговор, в който е оспорила всички искове по основание и по размер. Признава, че е извършила оглед на посочения имот, но оспорва твърдението, че е сключвала с ищеца приложения към исковата молба договор за обслужване на купувач, нито й е бил предоставен екземпляр от този договор, нито при огледа е бил обсъждан въпроса за сключване на договор за посредничество, нито евентуални негови клаузи. Заявява, че са й били предоставени за подпис два документа със съдържание на текста на половината на формат А4, на които е трябвало да напише имената си и да се подпише, като брокерът й обяснил, че единият документ представлявал протокол за оглед, а вторият бил декларация за личните данни, но не й е бил предоставян за подпис документ, наименован „Договор“, с чиито клаузи да може да се запознае и да изрази своето съгласие или несъгласие. С оглед на това е оспорена истинността на представения по делото договор и е поискано ищецът да представи неговия оригинал. На следващо място ответницата заявява, че дори да е била подведена да се подпише на лист хартия, на който са се съдържали и клаузи на договор за посредничество, то такъв договор е нищожен, поради липса на съгласие и поради измама, тъй като тя нито е имала намерение да сключва договор, нито е възлагала на ищеца да й посредничи при придобиването на имот срещу възнаграждение. Ако се приеме, че договорът не е изцяло нищожен или унищожаем, се твърди, че е налице нищожност на отделни негови клаузи, а именно от клаузите на договора не става ясно в какво точно се състоят задълженията на ищеца и какво точно той трябва да извърши, за да му бъде заплатено възнаграждение.

Твърди се също така, че на ищеца не се дължи възнаграждение по договора, тъй като той не е извършил никакви действия и не е свързал ответницата със собственика на имота. Заявено е също така, че на осн. чл. 143 и чл. 146, ал. 1 от ЗЗП неустоечните клаузи, на които ищецът основава претенциите си, са неравноправни и нищожни по следните съображения: в договора са предвидени неустойки и санкции само за потребителя, но не и за ищеца, ако той е неизправна страна; клаузите не отговарят на стандартите за прозрачност, противоречат на ЗЗП и нарушават баланса между страните по договора и правилата за добросъвестност от страна на ищеца в качеството му на търговец и по-силна страна. Заявено е и възражение за нищожност на клаузите за неустойки, поради накърняване на добрите нрави и прекомерност на размера на неустойката по т. 9.2, която надхвърля размера на възнаграждението по договора. Моли се исковете да бъдат отхвърлени и на ответницата да бъдат присъдени направените разноски по делото. В съдебно заседание ответницата се явява лично и с процесуален представител, поддържа отговора, ангажирани са доказателства.

След съвкупна преценка на доказателства по делото, доводите на страните и разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

2

По делото е представен Договор за обслужване на купувач, сключен на 03.01.2023 г. между К. К. Х. (възложител - купувач) и „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД (агент) – дружество, работещо като професионален посредник по занятие при сключване на сделки с недвижими имоти, с който купувачът е възложил, а агентът е приел да посредничи при придобиване на имот, представен от агента, срещу възнаграждение, определено в т. 4.2 от договора.

В чл. 2 на договора са предвидени задълженията на агента: да представи имоти съгласно търсенето на купувача; да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача по представени от собственика на имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор; да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор; да информира купувача за предлагането на имоти по начин, какъвто прецени или като изпраща отчет за пазарното предлагане. Съгласно чл. 3 агентът има право да получи възнаграждение в размер и срокове, посочени в договора.

В чл. 4 са предвидени задълженията на купувача, а именно: да подписва регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от агента; да заплати на агента еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен от агента, в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва – в деня на придобиване на имот, представен от агента, като размерът на дължимото възнаграждение с ДДС е 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро. В чл. 4.4 на договора е предвидено, че възнаграждението по чл. 4.2 се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката.

Съгласно чл. 4.3 на договора, по време на действието му или в срок от 12 месеца след прекратяването му купувачът няма право лично или чрез свързано с него лице да придобие имот, предложен му от агента, без посредничество на агента, а ако стори това ще се счита за опит на купувача недобросъвестно да избегне плащането на възнаграждение.

Съгласно чл. 6 на договора, „продажна цена“ означава цената, посочена в предварителния договор за покупко-продажба, ако е сключен в присъствието на агента, а иначе – цената, посочена в договора за посредничество, като ако такава не е посочена се взема предвид цената, посочена в нотариалния акт или друг документ за придобиване на имота.

В чл. 8 на договора е предвидено, че неразделна част от него са регистърът на предложените имоти и отчетът за пазарното предлагане (ако такъв е изготвен).

Съгласно чл. 9.1 на договора, при забава на купувача за плащане на цялото или на част от възнаграждението на агента, той дължи неустойка в размер на 1 % на ден от дължимата сума, но не повече от 10 %; ако забавата продължи повече от 1 месец, агентът има право да развали договора и да получи неустойка за неизпълнение в размер на 4 % от продажната цена, посочена в настоящия договор.

В чл. 9.2 на договора е предвидено, че в случаите на чл. 4.3 купувачът дължи неустойка в размер на 4 % от продажната цена на имота.

Договорът е подписан от двете страни по него, като в съдебно заседание след запознаване с оригинала на този документ ответницата е потвърдила, че както подписът, така и имената й са изписани лично от нея.

Като доказателство е представен и регистър на предложените имоти, представляващ неразделна част от горепосочения договор за обслужване на купувач, съгласно който на 03.01.2023 г. агентът е представил на купувача К. С.-Х. недвижим имот – апартамент, находящ се в ж.к. ***, с цена в размер на 85 000 евро. Регистърът също е подписан от купувача и от представител на агента, като в съдебно заседание след запознаване с оригинала му ответницата е потвърдила, че подписът за „купувач“ е неин, както и че тя е изписала имената си и в този документ.

3

С протоколно определение от 29.11.2023 г. съдът е приел за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че на 03.01.2023 г. ответницата е извършила оглед на горепосочения апартамент в присъствието на брокер на ищцовото дружество.

По делото е представен Нотариален акт за продажба на недвижим имот № *, т. *, рег.

№ *, дело № */*** г. на нотариус Л. К., съгласно който на ***г. Е.А. и Т.А. са продали на Д.С. и К. Х. следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, с предназначение – жилище, апартамент, с адрес на имота: гр. Б., за сумата от 83 000 евро.

По делото са разпитани свидетелите Л.Х., О.Т., Т.А. и Д.С..

Св. Х. заявява, че през м. януари 2023 г. е работила като брокер на недвижими имоти към „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД и в това си качество се е запознала с К.

С. при оглед на имот, който се е осъществил на 03.01.2023 г. На огледа присъствали ответницата и нейният съпруг, като те оглеждали имота около 20-30 минути - повече от обичайното време. Ответницата и съпругът й имали и много въпроси към свидетелката във връзка с евентуалното закупуване на имота. По време на огледа бил сключен договор за обслужване на купувач, който бил подписан от ответницата. Според свидетелката, ответницата имала възможност да прочете договора преди да го подпише, а свидетелката изрично обяснила, че се дължи комисионна и какъв е нейният размер. Ответницата не поискала екземпляр от договора, поради което свидетелката не й предоставила такъв.

Свидетелката твърди, че е взела ключа за апартамента от магазин, намиращ се близо до оглеждания имот, като този магазин бил на собствениците на имота. След огледа тя върнала ключа отново там. Според свидетелката, по време на огледа ответницата и съпругът й не казали преди това да са правили и друг оглед на същия имот, като според нея те го посещавали за първи път и поради това толкова дълго го оглеждали. На следващия или на по-следващия ден на свидетелката се обадил продавачът на имота и й казал повече да не го предлагат за продажба, тъй като бил капариран. След това свидетелката продължила да предлага на ответницата и съпруга й други имоти, тъй като те казвали, че продължават да търсят. Впоследствие, след извършена справка, свидетелката установила, че на 18.01.2023 г. ответницата и съпругът й са закупили именно имотът, който тя им показала на 03.01.2023 г.