Протокол № 291 от 27.04.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 291 гр. Варна, 27.04.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и втори април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Нели П. Катрикова Д.

Сложи за разглеждане докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело № 20253100900054 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 11:17 часа се явиха:

Ищецът „ИЛЯ СТРОЙ“ ЕООД, редовно уведомен, явява се управителят на дружеството И.И., представлява се от адвокат Г. В., с пълномощно по делото.

Ответникът В. Г. В., редовно уведомен, явява се лично, представлява се от адвокат П. С., с пълномощно по делото.

Вещото лице Б. Н. А., редовно призован, явява се лично.

Вещото лице Г. К. Д., редовно призован, явява се лично.

Вещото лице Д. Д. В., редовно призована, явява се лично.

Адв. В.: Няма процесуални пречки.

Адв. С.: Моля да се даде ход на делото.

СЪДЪТ, като взе предвид редовно уведомяване на страните намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Производството по делото е отложено за изслушване на допуснатата тройна съдебно-оценителна експертиза.

СЪДЪТ докладва постъпило заключение с вх. № 12022 от 14.04.2026 г. по допуснатата тройна съдебно-оценителна експертиза и констатира, че същото е депозирано в срока по чл. 199 от ГПК.

1

СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на тройната съдебно-оценителна експертиза, с оглед на което снема самоличността на вещите лица, както следва:

Д. Д. В. - 63 години, българка, български гражданин, омъжена, неосъждана, без родство и дела със страните по спора, предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

В. л. В.: Поддържам експертизата.

Г. К. Д. - 63 години, българин, български гражданин, неосъждан, без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

В. л. Д.: Поддържам становището, което сме представили.

Б. Н. А. – 62 години, българин, български гражданин, неосъждан, без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

В. л. А.: Поддържам становището си.

Адв. В. към в.л.: Въз основа на какви критерии подбрахте за използване на метод на пазарните аналози сравнителен имот 1,2,3 и 4 в таблица № 2?

Бихте ли описали малко по-подробно как тези имоти кореспондират с оценявания имот като местоположение, качества, характеристики и така нататък?

В. л. Д.: В хода на изработване на експертизата бяха обследвани може би над 100 различни имота и общо взето сме подбрали тези, които в найголяма степен съответстват, със съответни корекции разбира се на оценявания имот. Бяхме изискали от Агенция вписвания, също имаше много имоти, които така и или иначе обаче много малко част от тях също съответстваха. Вярно, че са от различни землища, но нали всички са земеделски земи, сравнително сходни с този, който оценяваме.

Адв. В. към в.л.: Как преценихте сходността, ми е въпросът? И къде са останалите повече от 100, които сте изследвали сделки, за да преценим дали вашата преценка относно сходност на имотите е правилна?

В. л. Д.: Тези повече от 100 са обследвани в специализирани сайтове, интернет платформи и така нататък, също и от Агенция вписвания.

Адв. В. към в.л.: А защо не ги приложихте като данни към експертизата?

В. л. В.: Значи от Агенция по вписвания специално, освен това, че сме ползвали архиви от различни сайтове за продажба на недвижими имоти, от Агенция по вписвания сме изискали справка за над 13 селища, с оглед на това 2 да можем да намерим подходящи. Ето нося примерно една, която просто онагледява, но това са над 13, които ние сме ги прегледали и от тях сме избрали тези, които са най-сходни в тази справка. Тези, които сме описали в таблицата, са тези, които сме преценили като сходни, защото ето какво представляват тези справки от Агенцията. Те са огромни, в тях има много имоти, но можем да имаме примерно цена на един имот, ето нула цяло и колко стотинки, но всъщност тук виждаме, че в този документ примерно влизат 10, 12, 15 имота. Тоест, то не ни върши работа. Други имоти са дворни места.

Значи ние сме се съобразили, това което сме избрали, е в близост до магистрала и е в близост до регулация. Това сме го видели на кадастралната карта, защото нашият имот също е в близост до регулация и това са критериите. Изискали сме много справки от Агенцията, но на практика се оказва, че когато дойде справката, виждаме, че цената е нали нормална.

Направили сме анализ какви са били продажните цени през тези периоди, въз основа на искали сме информация от „Елана“ и други фирми, които се занимават с покупко-продажби в района. Справките, които идват от Агенцията, по тази справка са ОК. Ние виждаме един имот, обаче като я изискаме и тя дойде, се оказва, че има много имоти в тази справка, които не ни вършат работа, защото тези имоти са от различни землища и те на практика не са включени в справката за съответното землище, което още повече усложнява нашата работа при издирването на подходящи имоти. Правили сме запитвания и към някои агенции, имаше там една предложена оферта за района, която е вече към сегашна дата, което също не е адекватно да използваме. Това, което сме използвали, е към 2019 г., нали то това е идеята да използваме възможно най-близко във времето. Така, че това е, което според нас сме преценили, че е най-близко до нашия имот и сме го съобразили. Всеки един имот е проверен в кадастралната карта къде се намира, какъв му е статута. Дали е нива, дали е дворно място, всичко това е проверявано.

Адв. В. към в.л.: Въпросът ми беше допълнителният, който зададох, как ние като страни по делото да бъдем убедени във вашата преценка, че … СЪДЪТ указва на адв. В., че вещите лица нямат задължение да представят абсолютно всички справки, които са обследвали и не са основали заключението си на тях.

Адв. В. към в.л.: В тази връзка казахте, че един от критериите, по които сте определяли сходността на имотите за пазарните аналози е отстоянието до магистрала. Какво е отстоянието до магистралата до процесния имот с двата имота 128 и 145 землището на село Невша?

В. л. В.: Не е бил толкова въпросът отстоянието до магистрала, а въпросът е бил да не е дворно място, да не е в регулация, да бъдат ниви, както е процесния имот. Параметрите на имотите, които сме използвали отговарят на параметрите на нашите имоти. Те не са дворни места, не са в регулация, те 3 са земеделски земи, ниви. Да, категорията е различна, но това, че нашето е шеста категория, а използваните аналози са там четвърта, ние няма как да намерим абсолютно същата категория. Освен това, ако този имот се обработва, рентата не би била различна дали ще е трета категория или шеста, ако земята е обработваема.

Упр. И.: Но нашата не е обработваема, нали така?

В. л. В.: Ами нашата в момента е изоставена. Да, така е. В момента не е обработваема, но статутът и́ е на нива.

Упр. И. към в.л.: А за статута проверихте ли предвижданията на Общите устройствени планове за тези аналози, които взехте?

В. л. В.: Значи за аналозите няма как да проверим. Ние сме проверили за нашите обекти. Нашите обекти, процесният имот, който е 17 000 кв.м., попада по сегашния УП, който е за района земеделска земя без право на промяна на предназначение. Това е към момента, но в нашия имот има друг имот, в който имаме една стара сграда, която към момента е неизползваема, да не кажа порутена. И най-интересното е, че при този имот, който е вътре и до който няма достъп, трябва да се мине през нашия имот, който оценяваме. Този имот е земеделска земя, но там вече има право на изграждане на постройка за стопански цели. Не го формулирам точно … за складова дейност.

Адв. В. към в.л.: Така, и в тази връзка, според това, с което казахте, че сте се запознали, в каква зона попадат 3-ти и 4-ти имот от таблица № 2, това са номерата на пазарните аналози 371 и 370? В каква зона според общия устройствен план?

В. л. В.: Е там вече не сме обследвали и на другите землища устройствени планове. Там сме гледали по кадастър. В кадастъра има достатъчно информация, с която сме се съобразили.

Адв. В. към в.л.: Значи един критерий сме изоставили, трябвало е да сравните …

В. л. В.: Чакайте сега, те критериите могат да бъдат много. Ние сме подбрали … виждате ли какво представляват тези справки. От всичките, това е само едно землище. Всичко това е огледано. Ние сме подбрали това, което би могло да свърши работа за нашата експертиза. Пак казвам, да не е в регулация, да не е стопански двор, да няма изградени сгради. Това са много неща, ние не можем с всеки един детайл. Да, няма как всички те да бъдат шеста категория, но всички те са ниви, както е процесния. Така че не можем да изпадаме чак в такива подробности. Достатъчно е, че сме прегледали в Кадастъра за всеки един имот.

Адв. В. към в.л.: Да се върнем на същата таблица, вече на следващата страница по отношение категорията на земята. Защо след категория на земята, описание земя близо до регулация, близо до магистрала, корекционния коефициент е само 1.05?

В.л. А.: Тези корекционни коефициенти се поставят по експертна 4 преценка.

Адв. В. към в.л.: Тоест, ваша преценка е. Има ли норматив, по който този корекционен коефициент да бъде определен или препоръчителен такъв?

В. л. В.: Няма.

В.л. А.: Няма.

Упр. И. към в.л.: Правилно сте тръгнали да изследвате категорията на земята, но изведнъж се отказвате да разгледате Общия устройствен план. Сега ще задам първия въпрос, ясен и точен отговор искам, кратък. Има ли корекционни коефициенти, с които да прехвърлим от трета категория или втора към шеста? Има ли такива?

В. л. В.: Ако преценим, може да ги използваме. В случая сме преценили, че няма смисъл.

Упр. И. към в.л.: Принципен въпрос, как се търгува земеделска земя на квадрат или на декар в обем?

В. л. В.: На декар.

Упр. И. към в.л.: Защо вашата всичката е на квадратен метър?

В. л. В.: Защото справките, които сме използвали са на квадратен метър.

Това няма никакво значение в случая.

Упр. И. към в.л.: Вижте имотите са инвестиционни, намират се в промишлена зона …

В. л. В.: Не са промишлена зона, ами земеделска земя.

Упр. И. към в.л.: И от тази сутрешна справка направих три неща. Взех една справка от селата. Ще ви я представя. Трета категория земя и четвърта категория. Двете справки гледаме са селски. Знаете ли каква цена излезе, там има в обявите медианна и средна?