Решение № 76 от 21.04.2026, Апелативен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 76 гр. П., 21.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – П., 2-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Станислав П. Георгиев

Членове:

Надежда Л. Махмудиева

Христо В. Симитчиев при участието на секретаря Анна Д. Стоянова като разгледа докладваното от Станислав П. Георгиев Въззивно гражданско дело № 20265000500051 по описа за 2026 година намира следното:

Производство по реда на чл. 258 - 273 от ГПК.

Постъпила е въззивна жалба вх. № 39774/13.11.2025 г. от К. Л. К. ЕГН **********, Н. Л. К. ЕГН * и В. Б. К. ЕГН ********** срещу решение № 1132/17.10.2025 г., постановено по г. д. № 1204/2025 г. по описа на ОС – П., с което са осъдени В. Б. К. ЕГН ********** от гр. П., ж. к. „Т.“, бл. 286, вх. В, ет. 7, ап. 21, със съдебен адрес: гр. П., ул. „А.“ № 16, ет. 2, чрез адвокат Н.О., Н. Л. К. ЕГН ********** от гр. П., ж. к. „Т.“, бл. 286, вх. В, ет.

7, ап. 21, със съд. адрес: гр. П., ***, ет. 2, чрез адвокат Е.Н. и К. Л. К. ЕГН ********** от гр. П., ***, със съдебен адрес: гр. П., ***, ет. 2, да заплатят общо на „Джи Ти Билд“ ЕООД – П., ***, ет. 1, ЕИК 160101873, със съдебен адрес: гр. П., ***, ет. 5, офис 10, чрез адвокат А. Й., на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД общо сумата от 13 290.00 евро или 25 993.00 лева – част от неустойка по чл. 23, ал. 1 от „Предварителен договор за взаимно учредяване на право на строеж и извършване на строителство на новопредвидена жилищна сграда“ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. П., сключен на 04.12.2019 г., за периода 06.11.2021 г. – 23.01.2023 г., ведно със законната лихва от завеждане на делото (06.11.2024 г.) до окончателното изплащане, както и в частта за разноските.

Жалбоподателите молят съда да постанови решение, с което да отмените 1 обжалваното и бъде постановено друго, с което да бъдат отхвърлени изцяло предявените искове. Претендират разноски.

Ответникът счита, че въззивната жалба е неоснователна. Претендира разноски.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът намира за установено следното:

Субективно съединени искове с правна квалификация чл. 92 от ЗЗД.

Предявени от Джи Ти Билд“ ЕООД – П., ***, ет. 1, ЕИК

160101873, със съдебен адрес: гр. П., ***, ет. 5, офис 10 срещу В.

Б. К. ЕГН ********** от гр. П., ж. к. „Т.“, бл. 286, вх. В, ет. 7, ап. 21, със съдебен адрес: гр.

П., ***, ет. 2, чрез адвокат Н.О., Н. Л. К. ЕГН ********** от гр. П., ж. к. „Т.“, бл.

286, вх. В, ет. 7, ап. 21, със съд. адрес: гр. П., ***, ет. 2, чрез адвокат Е.Н. и К. Л.

К. ЕГН ********** от гр. П., ***, със съдебен адрес: гр. П., ***, ет. 2 Ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди ответниците да му заплатят общо сумата от 13 290.00 евро или 25 993.00 лева, представляваща неустойка по чл.

23, ал. 1 от „Предварителен договор за взаимно учредяване на право на строеж и извършване на строителство на новопредвидена жилищна сграда“ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. П., сключен на 04.12.2019 г., за периода 06.11.2021 г. – 23.01.2023 г., ведно със законната лихва от завеждане на делото (06.11.2024 г.) до окончателното изплащане.

Ответниците не признават исковете. Претендират разноски.

Съгласно чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта - в обжалваната му част, както и за нарушение на императивни материалноправни норми (ТР № 1/09.12.2013 г., постановено по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

В рамките на тази проверка, настоящата инстанция намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Не се констатира нарушение на императивни материалноправни норми.

В исковата молба се твърди, че на 04.12.2019 г., между Л.К. К. ЕГН **********, В. Б. К. ЕГН ********** и К.И.И. ЕГН ********** от една страна и ищцовото дружество „Джи Ти Билд“ ЕООД, ЕИК 160101873, от друга страна, всички като съсобственици – съделители, е сключен „Предварителен договор за взаимно учредяване на право на строеж и извършване на строителство на новопредвидена жилищна сграда“ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. П., с адм. адрес: П., район Централен, ул. „Захари Стоянов“ № 75а, целият с площ от 197 кв. м., като в същия договор е установено, че страните са съсобственици на ПИ при квоти: 2/3 ид. ч. за К.И.И., 2/9 ид. ч. общо за Л.К. К. и съпругата му В. Б. К., и 1/9 ид. ч. за ищеца „Джи Ти Билд“ ЕООД.

Според чл. 1, ал. 1 и 2 от Предварителния договор, страните са се задължили в 1месечен срок от одобряване на инвестиционните проекти да извършат делба на ПИ и на правото на строеж, като взаимно си учредят безсрочно вещно право на строеж на новопредвидената жилищна сграда и си разпределят правото на собственост и правото на 2 строеж, както следва: за К.И. - 23,333 % от РЗП от сградата и от правото на собственост върху ПИ; за Л. и В. К.и – общо 7,777 % от РЗП от сградата и от правото на собственост върху ПИ; за „Джи Ти Билд“ ЕООД – 68,89 % от РЗП от сградата и от правото на собственост върху ПИ.

Като насрещна престация вместо заплащане на продажната цена на правото на строеж и на ид. ч. от земята ищцовото дружество се е задължило за своя сметка да построи и предаде на съсобствениците К.И., Л. и В. К.и обектите, върху които те си запазват права на строеж, както и да въведе в експлоатация сградата.

Според чл. 7 от Предварителния договор, съсобствениците К.И., Л. К. и В. К. са били задължени в деня на подписване на този договор да подпишат пълномощно с нотариална заверка на подписите, с което да упълномощят управителя на ищцовото дружество да извършва от тяхно име всички необходими действия във връзка с проектиране, администриране и процедиране на проект за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП за подобряване на устройствените показатели на имота; снабдяване със скица-виза за проектиране; изготвяне и одобряване на инвестиционни проекти; изпълнение на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация.

Според чл. 8 от Предварителния договор, страните се задължават да си съдействат добросъвестно, точно и своевременно при всички процедури по съгласуване на ПУП, проекти, разрешаване, изпълнение и завършване на строителството и издаване на адм. акт за въвеждане в експлоатация на построената сграда, а когато е необходимо - лично да се явят, респективно да подпишат документи и/или да съгласуват същите.

Тези твърдения са основателни и се доказват от представения препис от цитирания договор (л. 10 – 13 от делото на ОС).

В исковата молба се твърди, че К.И. е упълномощил Г.Ж. ЕГН **********, в качеството му на управител на „Джи Ти Билд“ ЕООД, ЕИК 160101873, да го представлява където е необходимо във връзка със строителството на бъдещата жилищна сграда в процесния ПИ, предмет на Предварителния договор от 04.12.2019 г., като пълномощното е с нотариална заверка на подписа на упълномощителя от 23.05.2022 г. на нотариус Р.В., рег. № * на НК.

Това твърдение е основателно и се доказва от представения препис от това пълномощно (л. 15 от делото на ОС).

В исковата молба се твърди, че въпреки проведените многобройни разговори, ответниците не са изпълнили задълженията си по чл. 7 и по чл. 8 (страните да си съдействат добросъвестно) от Предварителния договор от 04.12.2019 г., включително и към момента, с което препятстват възможността за внасяне на изработения и преработен по тяхно искане инвестиционен проект за одобрение и издаване на разрешение за строеж, съгласно чл. 148, ал. 2 от ЗУТ, тъй като проектът следва да е подписан от всички собственици като възложители по смисъла на чл. 161 от ЗУТ, в който смисъл е и задължението им за упълномощаване на дружеството по чл. 7 от Предварителния договор. Ето защо ищецът 3 моли съда да постанови решение, с което да осъди тримата ответници да му заплатят солидарно сумата от 26 000.00 лева – иск за периода 06.11.2021 г. – 23.01.2023 г. или за 443 календарни дни просрочие, по 30 евро на ден, като част от общия период от 06.11.2021 г. до 06.11.2024 г. за неизпълнението на задължението по чл. 7 от процесния договор.

Видно от удостоверение за наследници изх. № АО-4401/03.12.2021 г. на район Т., П. (л. 14 от делото на ОС), Л.К. К. е починал на 25.11.2021 г. и е оставил за свои наследници по закон ответниците - съпругата си В. К. и низходящите си К. Л. К. ЕГН ********** и Н.

Л. К. ЕГН **********.

Ответниците са направили възражение, че процесният договор е нищожен на основание чл. 26 от ЗЗД - поради липса на предмет, тъй като не съдържа описание на конкретните обекти, на които ще следва да се извърши делба между съсобствениците и на кои обекти всяка от страните ще запази правото си на строеж. За да може да бъде обявен за окончателен, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателната сделка, а именно конкретизация и индивидуализация на вещите (обектите), предмет на прехвърляне.

Настоящата инстанция намира, че това възражение е неоснователно.

Страните по делото са сключили на 04.12.2019 г. „Предварителен договор за взаимно учредяване на право на строеж и извършване на строителство на новопредвидена жилищна сграда“ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. П., в който са инкорпорирани две съглашения, които имат различна правна природа:

- предварителен договор за делба на ид. ч. от посочения ПИ и взаимно учредяване на права на строеж;

- договор за изработка по смисъла на чл. 258 и сл. от ЗЗД, който е неформален и за него няма някакви специални изисквания за действителност.

Предварителният договор за делба ид. ч. от недвижим имот е сключен в предвидената писмена форма за валидност по чл. 19, ал. 1 от ЗЗД и съдържа необходимите уговорки относно съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл. 183 и сл. от ЗЗД: описание на ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. П. с актуалните му регулационни характеристики и конкретните идеални части от него, които всяка страна ще придобие; цената на прехвърлителната сделка – уговорена в натура, като вместо плащане дружеството се задължава да построи за своя сметка цялата бъдеща сграда и да я въведе в експлоатация (чл. 1, ал. 2).

Според чл. 1, ал. 1 от договора, страните са си разпределили правото на собственост, както следва: за К.И. - 23,333 % от РЗП от сградата и от правото на собственост върху ПИ; за Л. и В. К.и – общо 7,777 % от РЗП от сградата и от правото на собственост върху ПИ; за „Джи Ти Билд“ ЕООД – общо 68,89 % от РЗП от сградата и от правото на собственост върху ПИ.

Към онзи момент е било технически невъзможно да има посочване на конкретни обекти, тъй като същите все още не са съществували. Но е постигнато съгласие за 4 технологията на тяхното разпределение, като са определени квотите на отделните съсобственици.

Съгласно чл. 1, ал. 4 от процесния договор, окончателната конкретизация и пълната индивидуализация на самостоятелните обекти от сградата ще се извърши след изготвянето на част „архитектура“ на инвестиционните проекти на бъдещата сграда, за което страните подписват споразумителен протокол, който става неразделна част от настоящия договор.

Следва да бъде отбелязано, че с протокол от 26.08.2022 г. (л. 17 от делото на ОС), е прието разпределение на обектите от бъдещата сграда, съобразно полагащата им се квадратура, но същият е подписан само от К.И. и от ищцовото дружество. Няма подписи на ответниците.

При това положение предварителен договор от 04.12.2019 г. в частта относно взаимното учредяване на право на строеж и бъдещата делба на обектите не е безпредметен.

Същият не е в нарушение на чл. 26, ал. 2, хипотеза първа от ЗЗД, доколкото предметът на същия е ясно очертан и е възможен.

Ответниците са направили възражение и за нищожност на клаузата на чл. 23 от Предварителния договор, поради накърняване на добрите нрави, която предвижда неустойка за забава, без да е определена крайна дата и максимален размер, тъй като предвиденият размер от 30 евро на ден многократно надвишава евентуалните вреди, които ищецът би могъл претърпи в резултат на забавата.

Настоящата инстанция намира, че това възражение е неоснователно.

В чл. 23 от процесния договор са уредени 3 отделни хипотези относно периода и размера на неустойката за забава, като ал. 1 е обща по отношение на ал. 2 и ал. 3.