Решение № 566 от 22.12.2023, Районен съд - Габрово

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 566 гр. Габрово, 22.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на двадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Диян Д. Атанасов при участието на секретаря Елисавета Б. И.а като разгледа докладваното от Диян Д. Атанасов Гражданско дело № 20234210101671 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано въз основа на искова молба от Е. П. Б., чрез пълномощник адвокат К. А., против „КАЗАБЛАНКА КС“ ЕООД гр. Габрово.

В исковата молба се твърди, че въз основа на договор за наем на недвижим имот от 01.07.2021 г. ищецът е предоставил на ответното дружество за временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот, намиращ се в гр.Габрово, ул.

„*********", № 24, ет. 3, а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГ РАДА с идентификатор *** по КК и КР на гр. Габрово, с предназначение:

АТЕЛИЕ ЗА ТВОРЧЕСКА ДЕЙНОСТ, брой нива на обекта - 1 и застроена площ от 1196 кв. м., който СОС е разположен на трети етаж в СГРАДА с идентификатор *** по КККР на гр.Габрово, изградена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на гр. Габрово, при граници на самостоятелния обект, както следва: на същия етаж - няма, под обекта - СОС с идентификатор ***, над обекта - няма, ведно с 17.15% идеални части от общите части на сградата и 5.92% от общите части на адм. сграда и правото на строеж върху ПИ. Правоотношението е със срок до 01.07.2026 г. - чл. 3.1. от Договора за наем.

Съгласно разпоредбата на чл. 5.1, пр.2 от Договора и считано от 01.10.2022г., наемателят се задължава да заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на 2000 лева. Наемът се заплаща в срок от пьрво до двадесето число на текущия месец. В чл. 4.4.1. и чл. 4.4.2. страните са договорили, че наемодателят има право да прекрати/развали договора за наем в случай, че наемателя не е платил наемната цена за два или повече месеца. Това право се упражнява след като наемодателят писмено даде 1 на наемателя подходящ срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение ще третира правоотношението за развалено.

Ищецът твърди, че дружеството-ответник е неизправна по договора страна, тъй като системно не е плащало договорения наем. За целия период от съществуването на наемното правоотношение, ответникът е направил общо 7 плащания от по 1000 лева всяко едно, извършени съответно на 08.12.2022 г., 09.03.2023 г.; 27.03.2023 г.;

19.05.2023 г.; 29.06.2023 г., 31.07.2023 г. и 31.08.2023г. Към месец септември на 2023 г. общия размер на задължението на ответника по заплащане на договорената наемна цена за имота възлизало на 41 000 лева.

С Нотариална покана с рег. №7694 от 12.09.2023 година, том III, № 15 на Пламен Коев-нотариус с рег. №299 и район на действие РС-Габрово, дружеството - ответник било приканено към доброволно изпълнение, като в срок от 14 дни от датата на получаване на поканата изплати задължението си към наемодателя в размер на горепосочената сума, представляваща сбор от незаплатена месечна наемна цена за имота. В поканата изрично било посочено, че при неизпълнение в дадения срок, наемодателят ще счита договора за развален, поради което наемателят е приканен в срок от 14 дни, считано от датата на прекратяване на договора, да върне наетия недвижим имот. Поканата е получена от управителя на дружеството-ответник на 19.09.2023 г.

С отговор на нотариалната покана, връчен на ищеца на 02.10.2023 г., същият бил уведомен, че дружеството отказва да заплати исканата сума. До датата на депозиране на исковата молба дружеството-ответник не е извършило каквито и да е плащания на наемна цена. Не е върнало и наетия недвижим имот.

Ищецът твърди, че е налице валидно облигационно правоотношение, по което и за времето от 01.10.2021 г. до 01.09.2023 г. дружеството ответник дължи 52 наемни вноски от по 2000 лева всяка една. Съобразно чл. 76 от ЗЗД извършените 7 частични плащания следва да се отнесат като погашения на най-старите задължение на наемателя, а именно тези по заплащане на пълната наемна цена за месец октомври 2021 г., ноември 2021 г., декември 2021 г. и половината наемна цена за януари 2022 г.

Така към месец септември на 2023 г. ответникът е неизправна по договора страна, тъй като не е заплатил на ищеца пълната наемна цена за месец януари на 2022 г. и наемната цена за времето от февруари на 2022 г. до септември на 2023 г.

Неизпълнението е такова по смисьла на чл. 4.4.1.т.1 от договора и е основание за прекратяването на правоотношението. Приканвайки длъжника към доброволно изпълнение, наемодателят го е предупредил, че при неизпълнение ще третира правоотношението за развалено, поради което е претендирал в срок от 14 дни, считано от датата на прекратяване на договора, да върне наетия недвижим имот. Нотариалната покана е получена на 19.09.2023 г. и следователно срока за заплащане на дължимия 2 наем е изтекъл на 04.10.2023 г. Поради липсата на плащане и съобразно направеното в поканата изявление договорът за наем следва да се третира за развален поради неизпълнение на задължението на ответника по заплащане на наемната цена. Така и отчитайки датата 04.10.2023 г. като дата на прекратяване на договора, задължението за връщане на имота изтича на 18.10.2023 г.

С оглед на изложеното и на осн. чл. 233, изр.1 от ЗЗД ищецът моли съда да постанови решение, с което осъди дружеството-ответник да изпълни задължението си по разваления договор за наем от 01.07.2021 г., като върне наетия недвижим имот, описан подробно в исковата молба. Претендира се и присъждане на направените по делото разноски.

В с.з. адвокат А. поддържа предявения иск и излага подробни съображения за уважаването му.

В законоустановения срок дружеството-ответник е представило писмен отговор, чрез пълномощника си адвокат Б. Г.. Не оспорва факта, че между страните е сключен процесния договор за наем. Оспорва се, че „Казабланка КС" ЕООД е неизправна страна по този наемен договор. Твърди се, че никога между страните не е имало „реална" уговорка за плащане на наем в този размер. Напротив, страните са се разбрали за заплащане на наемна цена приблизително толкова, колкото в предишния обект, който дружеството е ползвало - т.е. около 1000-1200 лв. месечно. Ищецът много добре знае, че договорът е съставен и подписан по „други причини" - лични, които наистина, както се казва в исковата молба, могат да бъдат приети за „ирелевантни", но те са реални и са факт. Съвсем отделен е въпросът, дали и доколко биха били уважени от съда. С оглед процесуална икономия се предлага сключване на спогодба и предаване на владението на процесния имот в срок до 10.02.2024 г., а при техническа възможност и в по-ранен момент.

В с.з. адвокат Г. поддържа представения писмен отговор и заявява готовността на дружеството-ответник да върне имота.

Съдът, като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Между страните по делото не е спорно, че по силата на договор от 01.07.2021 г. ищецът е отдал под наем на ответното дружество за срок от датата на сключване на договора до 01.07.2026 г. описаният в исковата молба свой недвижим имот, а именно:

САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Габрово, одобрени със заповед № РД-18-64/2610.2007 г. на ИД на АГКК, с последно изменение от 24.03.2021 г., с предназначение: АТЕЛИЕ ЗА ТВОРЧЕСКА ДЕЙНОСТ, брой нива на обекта - 1 и застроена площ от 1196 кв. м., който СОС е разположен на трети етаж в СГРАДА с 3 идентификатор *** по КККР на гр. Габрово, изградена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на гр. Габрово, при граници на самостоятелния обект, както следва: на същия етаж - няма, под обекта - СОС с идентификатор ***, над обекта - няма, ведно с 17.15% идеални части от общите части на сградата и 5.92% от общите части на адм. сграда и правото на строеж върху ПИ. Това обстоятелство се установява и от представения договор за наем на недвижим имот от 01.07.2021 г., носещ подписите на ищеца и управителя на дружеството-ответник, чиято автентичност не е оспорена.

Не е спорно и че държането върху наетия имот е предадено на дружествотоответник, което го държи и към момента на приключване на устните състезания.

Съгласно чл. 5.1 от договора, наемателят не дължи наемна цена за периода 01.07.2021 г. – 01.10.2021 г., а след този период се задължава да заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на 2000 лева, със срок за плащане – от 1-во до 20-то число на текущия месец /чл. 5.2 от договора/.

Съгласно чл. 4.4.1. и чл. 4.4.2 от договора за наем, наемодателят има право да прекрати/развали договора за наем преди изтичане на срока, за който е сключен, ако наемателят не е платил наемната цена за един или повече месеца. За да упражни това свое право, наемодателят е длъжен да даде на наемателя подходящ срок за изпълнение в писмена форма, с предупреждение, че при неизпълнение ще смята договорът за развален.

Представена е нотариална покана с рег.№ 7694 от 12.09.2023 година, том III, № 15 на Пламен Коев-нотариус с рег.№ 299 и район на действие РС-Габрово, връчена на 19.09.2023 г. на управителя на „Казабланка КС“ ЕООД, с което дружеството било приканено в срок от 14 дни от датата на получаване на поканата да заплати на ищеца дължим наем в общ размер на 41 000 лв. В поканата е посочено, че при неизвършване на плащане в посочения срок, наемодателят ще счита договора за развален. Заедно с това наемателят е приканен в срок от 14 дни, считано от датата на прекратяване на договора, да освободи наетия недвижим имот и предаде обратно владението върху него на ищеца.

Получаването на поканата не е оспорено от ответната страна, която е изпратила до ищеца отговор, получен от него на 02.10.2023 г. В отговора си управителят на дружеството-ответник е отказал да заплати исканата сума, излагайки твърдения, които се поддържат и в отговора на исковата молба, а именно – че действително уговореният между страните наем е бил в размер на 1000-1200 лв.

Представени са извлечения от банковата сметка на ищеца в «Алианц Банк България» АД, неоспорени от ответната страна. От тях се установяват следните извършени плащания от „Казабланка КС“ ЕООД, с основание – наем: На 08.12.2022 г.

– превод на сума от 910 лв., на 09.03.2023 г. – превод на сума от 910 лв.; на 27.03.2023 4 г. - превод на сума от 910 лв.; на 19.05.2023 г. - превод на сума от 910 лв.; на 29.06.2023 г. - превод на сума от 910 лв.; на 31.07.2023 г. - превод на сума от 910 лв. и на 31.08.2023 г. - превод на сума от 910 лв.

При тази фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 233 ал. 1 изр. 1-во от ЗЗД, като на осн. чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК същият се разглежда по реда на бързото производство по глава 25-та от ГПК. За да бъде уважен иска, ищецът - наемодател следва да докаже, че между него и ответникът-наемател съществува валидно облигационно правоотношение по договора за наем от 01.07.2021 г. и че договорната връзка е прекратена в съответствие с действащите между страните уговорки. Ответникът следва да докаже възраженията си, основното от които е, че не е неизправна страна по договора. Това възражение се обвързва с твърдението, че уговорената между страните наемна цена на имота е била в по-нисък размер от около 1000-1200 лв. Страните не спорят наличието на валидно наемно правоотношение между тях, следователно основният спорен въпрос по делото е дали ищецът е упражнил правото на едностранно прекратяване на договора законосъобразно и надлежно, т.е. в съответствие с клаузите, даващи му право да стори това при неплащане на наемната цена за един или повече месеца /чл. 4.4.1 от договора/, и след предоставяне на наемателя подходящ срок за изпълнение в писмена форма, с предупреждение, че при неизпълнение договорът ще се счита за прекратен/развален / чл. 4.4.2. от договора/.

Процесният договор за наем носи подписа на ответната страна, която не оспорва автентичността му и не ангажира доказателства за оборване на неговото съдържание и по-конкретно - в подкрепа на твърдението си, че наемната цена на процесния недвижим имот е уговорена устно между страните в по-малък размер от посочения в сключения между тях договор. Съгласно обсъждания договор, ответникът дължи на ищеца ежемесечен наем в размер на 2000 лв., считано от 02.10.2021 г., поради което следва да се установи дали ответното дружество е изправна страна за периода от тази дата до получаване на нотаралната покана на 19.09.2023 г.