Решение № 17 от 07.01.2022, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 17 гр. Русе, 07.01.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Ивайло Д. Иванов при участието на секретаря Елисавета Янк. Янкова като разгледа докладваното от Ивайло Д. Иванов Гражданско дело № 20214520104942 по описа за 2021 година

Ищцата Л. П. П. твърди, че на 17.05.2021г. в качеството си на купувач, сключила с ответника – като продавач, предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгласно който следвало да сключат окончателен договор за продажба на следния недвижим имот:

Самостоятелен обект в сграда, намиращ се в недвижим имот с идентификатор ***, с предназначение – ателие за творческа дейност с идентификатор ***, с площ от 31.86 кв.м., находящо се в гр.************. При сключването на предварителния договор, ищцата заплатила на ответника сумата от 2 100.00 евро, представляваща задатък по чл.93, ал.1 от ЗЗД, което изрично е отразено в чл.6.2 от него.

Страните по договора се задължили да се явят в кантората на нотариус Румяна Лечева с рег.

№ 625 и район на действие РРС, намираща се в гр.Русе, ул.”Църковна независимост” № 3, за изповядване на сделката, ако до тази дата същата не е изповядана по нотариален ред. С Анекс към предварителния договор, срокът за сключване на окончателния договор за продажба бил продължен до 20.07.2021г. Ищцата твърди, че е имала готовност към всеки един момент да сключи окончателен договор за продажбата на недвижимия имот. С нотариална покана от 18.08.2021г. ответникът бил поканен от Л.П., чрез нейния пълномощник, да се яви в кантората на нотариус Румяна Цанева Падалска с рег.№ 217 и район на действие РРС, намираща се на адрес: гр.Русе, ул.”Л.Пипков” № 4, ет.1, за да бъде изповядана сделката. Ответникът бил предупреден и че при неявяването му, ще бъде развален предварителния договор, като му е даден подходящ срок за изпълнение на договорните му задължения. Нотариалната покана била връчена на С.С. на 18.08.2021г. срещу подпис. На 27.08.2021г. ищцата се явила в кантората на нотариуса за сключване на окончателния договор, но ответникът не се явил, нито изпълнил останалите си задължения 1 по договора. Поради това бил съставен констативен акт. Ищцата твърди и че към момента ответникът има задължения за местни данъци и такси в размер на около 7 000.00 лева, което е в нарушение на задълженията, които е поел с предварителния договор, което води и до невъзможност за изповядване на сделката. По тази причина счита, че предварителният договор е развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД, тъй като на продавача е даден срок да изпълни поетите със съглашението задължения, но той не е направил това, т.е. налице е виновно поведение на ответника водещо до разваляне на предварителния договор заедно с произтичащите от това последици. Страните са се били договорили, че купувачът влиза във владение на имота до 30.06.2021г., като към този момент продавача е следвало да заплати всички дължими текущи плащания за имота – местни данъци и такси, ел.евергия, потребена вода и други, като към настоящия момент това задължение не е изпълнено и довело до развалянето на предварителния договор. Въпреки последното ответникът не е върнал на ищцата и получения задатък по предварителното съглашение, а тя счита, че същото й се дължи в двоен размер на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД. Поради това моли съда да постанови решение, с което да осъди С.С. да й заплати сумата от 8 217.69 лева – левовата равностойност на 4 200.00 евро, представляваща платения задатък по разваления предварителен договор от 17.05.2021г. в двоен размер, ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане. В условията на евентуалност, при отхвърляне на главния иск, моли съда да осъди ответника да й заплати сумата от 4 108.85 лева – левовата равностойност на 2 100.00 евро, представляваща платен задатък по разваления предварителен договор от 17.05.2021г., с която парична сума той се обогатил неоснователно на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане. Претендира и направените по делото разноски.

След като взе предвид изложените от ищцата в исковата молба фактически обстоятелства, на които основава претенциите си и формулираните петитуми, съдът квалифицира правно предявените евентуално съединени искове, главният с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, а евентуалният с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

Ответникът СТ. Т. СТ. признава фактите по предявения иск, а именно, че е сключил с ищеца предварителен договор за продажбата на недвижим имот, по който е получил от купувача задатък от 2 100.00 евро, че в срока договорен за сключването на окончателния договор не е подготвил необходимите документи за извършване на продажбата и не е погасил всички дължими данъци и такси за имота, поради което предварителният договор следва да се счита за развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД. Признава и факта, че не е върнал получения задатък по предварителния договор на ищцата. Твърди обаче, че неизпълнението на договорните му задължения е по независещи от него причини, тъй като продавал имота чрез агенция за недвижими имоти „Атлас” и брокер от него, който подготвял необходимите документи. Договора за предварителна продажба на ателието и документите за преустройството на помещението в ателие, заедно с брокера, предоставили на нотариуса за изповядване на продажбата. Нотариусът обаче установил, че 2 документацията на ателието не е достатъчна за продажбата и трябва да се изготви нотариален акт за собственост на ателието, който да се впише в Агенцията по вписванията и чак тогава може да се реализира продажбата. Изпълнил указанията на нотариуса, но това отнело много време и когато получил нотариалния акт за собственост вече срока по предварителния договор и анекса към него бил изтекъл. Не върнал получения задатък, тъй като с него заплатил задължения по образувано срещу него изпълнително производство на ЧСИ, тъй като по това дело били наложени възбрани върху всичките му недвижими имоти и нямало как да продаде процесния такъв.

От събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

На 17.05.2021г. ищцата в качеството си на купувач, сключила с ответника – като продавач, предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгласно който следвало да сключат окончателен договор за продажба на следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда, намиращ се в недвижим имот с идентификатор ***, с предназначение – ателие за творческа дейност с идентификатор ***, с площ от 31.86 кв.м., находящо се в гр.************. При сключването на предварителния договор, ищцата заплатила на ответника сумата от 2 100.00 евро, представляваща задатък по чл.93, ал.1 от ЗЗД, което изрично е отразено в чл.6.2 от него. Страните по договора се задължили да се явят в кантората на нотариус Румяна Лечева с рег.№ 625 и район на действие РРС, намираща се в гр.Русе, ул.”Църковна независимост” № 3, за изповядване на сделката, ако до тази дата същата не е изповядана по нотариален ред, а с Анекс към предварителния договор, срокът за сключване на окончателния договор за продажба бил продължен до 20.07.2021г. С нотариална покана от 18.08.2021г. ответникът бил поканен от Л.П., чрез нейния пълномощник, да се яви в кантората на нотариус Румяна Цанева Падалска с рег.№ 217 и район на действие РРС, намираща се на адрес: гр.Русе, ул.”Л.Пипков” № 4, ет.1, за да бъде изповядана сделката, а С.С. бил предупреден и че при неявяването му, ще бъде развален предварителния договор, като му е даден подходящ срок за изпълнение на договорните му задължения. Нотариалната покана била връчена на С.С. на 18.08.2021г. срещу подпис, но на 27.08.2021г. ищцата се явила в кантората на нотариуса за сключване на окончателния договор, но ответникът не се явил, нито изпълнил останалите си задължения по договора, за което бил съставен констативен акт от нотариуса. По делото не се спори относно фактите, че ответникът към 27.08.2021г., когато е следвало да се сключи окончателния договор, е имал задължения за местни данъци и такси в размер на около 7 000.00 лева, което е в нарушение на задълженията, които е поел с предварителния договор и което води и до невъзможност за изповядване на сделката, поради което и предварителният договор е бил развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД, тъй като на продавача е даден срок да изпълни поетите със съглашението задължения, но той не е направил това, т.е. налице е виновно поведение на ответника водещо до разваляне на предварителния договор заедно с произтичащите от това последици. Липсва спор и относно факта, който се признава от ответника в отговора му, че въпреки развалянето на предварителния договор, той не е върнал на ищцата получения 3 задатък от 2 100.00 евро.

Представен е нотариален акт № 150, том 2, рег.№ 2042, нот.дело № 196/06.07.2021г. на нотариус № 625 с район на действие РРС, с който С.С. е признат за собственик на имота, предмет на предварителния договор, по давностно владение. Представено е и удостоверение за сключен граждански брак, от което е видно, че С.С. е имал сключен такъв с Н С.а от 30.04.1986г. Представена е и данъчна оценка на недвижимия имот, предмет на предварителния договор, издадена на 08.12.2021г., съгласно която недвижимият имот е съпружеска имуществена общност при равни права между С.С. и съпругата му Н С.а и към датата на издаване на данъчната оценка, за имота няма непогасени данъчни задължения.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прави следните правни изводи:

Страните били обвързани от облигационно правоотношение по силата на сключен между тях на 17.05.2021г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгласно който следвало да сключат окончателен договор за продажба на следния недвижим имот:

Самостоятелен обект в сграда, намиращ се в недвижим имот с идентификатор ***, с предназначение – ателие за творческа дейност с идентификатор ***, с площ от 31.86 кв.м., находящо се в гр.************. При сключването на предварителния договор, ищцата заплатила на ответника сумата от 2 100.00 евро, представляваща задатък по чл.93, ал.1 от ЗЗД, което изрично е отразено в чл.6.2 от него.

Страните по договора се задължили да се явят в кантората на нотариус Румяна Лечева с рег.

№ 625 и район на действие РРС, намираща се в гр.Русе, ул.”Църковна независимост” № 3, за изповядване на сделката, ако до тази дата същата не е изповядана по нотариален ред, а с Анекс към предварителния договор, срокът за сключване на окончателния договор за продажба бил продължен до 20.07.2021г. С нотариална покана от 18.08.2021г. ответникът бил поканен от Л.П., чрез нейния пълномощник, да се яви в кантората на нотариус Румяна Цанева Падалска с рег.№ 217 и район на действие РРС, намираща се на адрес: гр.Русе, ул.”Л.Пипков” № 4, ет.1, за да бъде изповядана сделката, а С.С. бил предупреден и че при неявяването му, ще бъде развален предварителния договор, като му е даден подходящ срок за изпълнение на договорните му задължения. Нотариалната покана била връчена на С.С. на 18.08.2021г. срещу подпис, но на 27.08.2021г. ищцата се явила в кантората на нотариуса за сключване на окончателния договор, но ответникът не се явил, нито изпълнил останалите си задължения по договора, за което бил съставен констативен акт от нотариуса. По делото не се спори относно фактите, че ответникът към 27.08.2021г., когато е следвало да се сключи окончателния договор, е имал задължения за местни данъци и такси в размер на около 7 000.00 лева, което е в нарушение на задълженията, които е поел с предварителния договор и което води и до невъзможност за изповядване на сделката, поради което и предварителният договор е бил развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД, тъй като на продавача е даден срок да изпълни поетите със съглашението задължения, но той не е направил това, т.е. налице е виновно поведение на ответника водещо до разваляне на предварителния договор заедно с произтичащите от това последици. Предварителният 4 договор по своята правна характеристика е обещание за сключване на окончателен договор и той няма друго действие, като с него не се прехвърля собственост върху вещ, а това става едва със сключването на окончателен договор в предвидената от закона форма. Предвид факта, че ответникът не е изпълнил поетите с предварителния договор от него задължения по чл.3 и чл.5.1 – да подготви всички необходими документи, доказващи правото му на собственост върху имота, предмет на продажбата, както и документи за прехвърлянето му по нотариален ред и да погаси всички дължими текущи плащания за имота – местни данъци и такси; в договорения и удължен с Анекса към договора срок да сключат окончателен договор с купувача, е налице виновно поведение на ответника довело до разваляне на предварителния договор на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД. Съгласно чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД, ако задължението при двустранен договор не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.