Определение № 47699 от 18.11.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 47699 гр. София, 18.11.2025 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в закрито заседание на осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело № 20251110118854 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на ГЛАВА XXXI Г П К (Обявяване на предварителен договор за окончателен)

Производството е образувано по искова молба с вх. № 114495/01.04.202 г., уточнена с молба с вх. № 51952/30.04.2025 г. от Б. М. Я., с ЕГН **********, с адрес: гр. С* и А. А. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С* срещу "Д*" ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град София, Столична община, район „Възраждане", бул. "В*, ет.3 с която е предявен конститутивен иск с правна квалификация по чл.19 ЗЗД, с който иска да бъде:

ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН Предварителен договор, обективиран в т. 7 от Нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията/Служба по вписванията гр. София с вх. № 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том СХХХ, дело 40493/2023 г., който възпроизвежда и допълва чл. 1, ал. 1, във вр. с чл. 2, ал. 1 от Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 05.06.2023 г., съобразно площоразпределение на обект - „М*" върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134Л971.3389 по КККР на гр. София, с адрес на поземления имот: град София, район „Витоша", улица „Л*", за прехвърляне в полза на Б. М. Я., ЕГН ********** и А. А. Я., ЕГН **********, на право на собственост върху общо 17.95% идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор * по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Витоша", ул. „Л*", с площ от 1791 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване до 10 (десет) метра, стар идентификатор: *, 1 номер по предходен план: квартал 103, парцел XXI-129, XXVIII-129,30, ХХ130, при съседи по КККР поземлени имоти с идентификатори: *, които идеални части са прилежащи към собствените на ищците самостоятелни обекти както следва:

2,14% идеални части прилежащи към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, на полуподземен етаж, на кота -3,00 метра, със застроена площ от 162,28 кв.м.;

0,90% идеални части прилежащи към първа Тераса на кота терен с площ от 16,07 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта на ателието;

1,53% идеални части прилежащи към втора Тераса на кота терен с площ от 27,17 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта на ателието;

3,60% идеални части прилежащи към трета Тераса на кота терен с площ от 64,03 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта на ателието;

8,45% идеални части, които съгласно одобрения архитектурен проект и ситуация към него отговарят и ще се ползват като Реално обособена част от дворно място, представляваща открита озеленена тераса на терен с площ от 150,54 кв.м., прилежаща към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/;

0,97% идеални части, които съгласно одобрения архитектурен проект и ситуация към него отговарят и ще се ползват като Реално обособена част от дворно място, представляваща открита озеленена тераса на терен с площ от 17,33 кв.м., прилежаща към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/;

0,36% идеални части прилежащи към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *1 /ГАРАЖ № 12/, на подземно ниво /сутерен/, на кота 6,15 метра, със застроена площ от 33,77 кв.м.

В исковата молба се твърди, че страните са сключили предварителен договор на 13.09.2024 г. за покупко-продажба на имоти в груб строеж ведно с идеалните части от поземления имот (ПИ), прилежащи към съответните обекти в сградата. Твърди, че с н.а. от 27.07.2023 г. ответникът е прехвърлил на ищците съответни обекти от построената сграда, като се е задължил да прехвърли и съответните идеални части от правото на собственост върху ПИ върху който е построена сградата. Твърди, че уговорката в този н.а. има характер на уговорка по предварителен договор. Сочи, че за всеки обект, който е получил има припадащи се части от правото на собственост от ПИ.

Твърди, че отлагателното условие по двете уговорки в предварителния 2 договор е настъпило и ответника е следвало да изпълни задължението да прехвърли идеалните части. Твърди, че е изпратил покана до ответника за изпълнение на задължението.

С допълнителна молба с вх. № 151952/30.04.2025 г. уточнява, че претендира сключването на окончателен договор, въз основа на предварителен договор, обективиран в т.7 от нотариален акт, вписан в АВ с вх. рег. № 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том CXXX, дело 40493/2023 г.

Моли съда да постанови решение, с което да уважи иска. Претендира разноски.

Представя следните писмени доказателства и доказателствени средства:

1.Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 05.06.2023 г.; 2.Анекс от 19.07.2023 г. към Предварителния договор от 05.06.2023 г.; 3.Нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията/Служба по вписванията гр. София с вх. Хо 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том СХХХ, дело 40493/2023 г.; 4.Платежно нареждане от 07.08.2023 г. за сумата от 296 040,68 лева (равностойността на 151 363,20 евро) - първи транш по Нотариалния акт от 27.07.2023 г.; 5.Електронно съобщение от 07.11.2024 г. от „Д*" ООД, чрез адв. Р*, до Б. Я.; 6.Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 935/03.09.2024 г., издадено от вр. и.д. Главен архитект на СО;

7.Уведомление - възражение за прихващане от 14.11.2024 г., изпратено чрез ЧСИ И*, рег.№ 922 от КЧСИ, връчено на 12.12.2024 г. на „Д*" ООД, чрез адв. Р*; 8.Пълномощно от „Д*" ООД към адв. Р*, заверено на 24.01.2022 г. пред Консулска служба при Посолство на Република България в гр. Никозия, Кипър; 9.Нотариална покана рег. № 41841/13.12.2024 г., акт № 131, том VII, на Нотариус М* с район на действие Софийски районен съд, рег.№ 622 от Нотариалната камара, изпратена от „Д*" ООД и връчена на Б. Я. на 19.12.2024 г.; 10.

Нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията/Служба по вписванията гр. София с вх.

№ 92959/22.11.2024 г., Акт№ 51, том CCXVII, дело 71840/2024 г.; 11.Отговор на нотариалната покана-Покана за сключване на окончателен договор от 15.01.2025 г., изпратен чрез ЧСИ И*, рег.. № 922 от КЧСИ, връчено на 21.01.2025 г. на „Д*" ООД, чрез адв. Р*; 12.Таблица за площоопределяне за обект „Многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, ателиета и изгребна яма, находяща се в УПИ ХХ-3389, кв. 103, местност „Драгалевци-разширение-север", район „Витоша" - СО"; 13.Удостоверение за сключен граждански брак между Б. М. Я. и А. А. Я. от 25.06.2008 г. на СО, район „Красно село", издадено въз основа на Акт за граждански брак № 3201/25.06.2008 г.; 14.Извадка от

КККР от интернет сайта на

АГКК

(https://kais.cadastre.bg/bg/Map/Index).

1 . Нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижим имот в изпълнение на поети задължения, вписан в СВ гр. София с вх.рег.№ 18746/12.03.2025 г.. акт № 43, том XLIII, с който „Д*" ООД е прехвърлило на Н* идеални части от Поземлен имот с идентификатор * прилежащи на притежаваните от приемателя обекти;

Скица на поземлен имот № 15-713777-03.05.2025 г., Данъчна оценка с изх. № 7202080013/08.05.2025 г.

В срока по чл.131 ГПК, ответникът подава отговор. Изцяло оспорва исковата претенция:

1) Оспорва да е налице договорка за продажба на посочените ид. ч. от ПИ, тъй като посочените пет имота не са индивидуализирани. Не е ясно описанието на предмета. Налице е липса на съществува уговорка за продажба, а именно индивидуализация на неговия предмет. (Възражение за 3 индивидуализация).

2) твърди, че уговорката да бъде прехвърлена на купувачите посочените ид. ч. без да дължат заплащане на допълнителни услуги представлява обещание за бъдещо сключвано на договор за дарение, което е нищожно, на основание чл.226, ал.1 ЗЗД (Възражение чл.226, ал.1 ЗЗД).

3) липса уговорка за прехвърляне на ид. ч. от петте броя тераси.

Признава, че е налице уговорка за прехвърляне на ид. ч. от ПИ само на приспадащите съм към Ателие 2-3 и Гараж 12 идеални части (Възражение, че тераси не са самостоятелен обект).

4) Посочените пет броя тераси не са самостоятелен обект, а са част от общата част на сградата, тъй като представляват покривна плоча на помещенията под тях в сутерена на сградата по смисъла на §59, т.5 ДР на ЗУТ.

Твърди, че тези пет тераси са обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗУ и не могат да бъдат обект на самостоятелно придобиване. На това основание прави възражение за нищожност на договора за покупко-продажба на петте тераси, поради противоречие със закона, заобикаляне на закона и невъзможен предмет (Възражение за нищожност на договора, поради противоречие със закона, заобикаляне на закона и невъзможен предмет). Твърди, че ищците не са станали собственици на процесните пет обекта, защото не общи части, а не индивидуални. Ето защо прави възражение, че ищците не са собственици, поради което не е възникнало задължението за прехвърляне на каквито и да е било техни припадащи им се идеални части от ПИ (Възражение, че ищците не са собственици на процесните имоти ). Прави искане съдът да приложи ТР 1/2020 на ОСГТК на ВКС. Твърди, че страните са се договорили, че открита озеленена тераса с площ от 150.54 кв. м. и 17.33 кв. м. не са били обект на продажба, тъй като за тях има разпределено право на ползване по чл.32 ЗС, поради което не могат да се продават, нито да се прехвърля облигационното право на ползване (Възражение по чл.32 ЗС).

5) Твърди, че ищците са извършили незаконно строителство на Първа тераса и открита озеленена тераса с площ от 150.54 кв.м. Същото се изразява в остъкляване на първата тераса и преустройството и приобщаването й като помещение към Ателие № 2-Б. Откритата озеленена тераса е преустроена на помещение с изпълнение на стоманобетонни елементи и изграждане на електрическа и ВиК инсталация в същото помещение. Като незаконни строежи не могат да се прехвърлят по смисъла на § 16, ал.1 и §127, ал.1 ЗУТ (Възражение за незаконен строеж).

6) Твърди, че ищците не са изпълнили задължение за заплащане на продажната цена от 37 005.08 лева. Твърди, че възражението по чл.102 и чл.103 от ищеца Б. Я. не е породило спрямо другия купувач – съпругата му А.

Я.. А направеното такова възражение в това производство е недопустимо съгласно Решение № 50143 от 04.07.2023 г. по т. д. № 1707/2020 г. на ВКС. Ето защо твърди, че не са извършили плащане на продажната цена в размер на 18 920.40 евро или 37 005.08 лева (Възражение за неплащане на 4 продажната цена).

7) Твърди, че ищците са нямали право да получат неустойката по договора за забавено строителство, тъй като забавянето се дължало по обективни причини – отказ от трети за делото лица – суперфициарите. Твърди, че е извършена административна процедура, която да замести волеизявлението на тези трети по делото лица, затова имало забавяне. Твърди, че забавянето на ответника да построи сградата и да я въведе в експлоатация са налице форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл.2, ал.2 от Предварителния договор от 05.06.2023 г. Твърди, че отказът на учредителите на суперфицията напълно е такова обстоятелства (Възражение, че няма право на прихващане, тъй като забавянето е заради форсмажорни обстоятелства – Липса на неустойка по чл.92 ЗЗД). Налице са били предпоставките по чл.81 ЗЗД (Възражение по чл.81 ЗЗД).

8) Твърди, че неустойката следва да се намали. Твърди, че ако има вреди, то те не са в размер на 37 005.08 лева, тъй като сградата е довършена в срок, ищците са били в имота, ползвали са го, извършвали са допълнителни СМР.

Твърди, че вредите не са в този размер (Възражение за намаляване на неустойката).

9) Твърди, че не е извършено прихващане по чл.103 и чл.104 ЗЗД, тъй като вземането не е ликвидно, поради което не може да има прихващане.