Решение № 5770 от 13.09.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5770 гр. София, 13.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Калина Анастасова

Членове:

Темислав М. Димитров

МИЛА Г. ДИМОВА-СПАСОВА при участието на секретаря Мария Б. Тошева като разгледа докладваното от МИЛА Г. ДИМОВА-СПАСОВА Въззивно гражданско дело № 20251100502836 по описа за 2025 година За да се произнесе, взе предвид следното.

Производството е по реда на чл. 258- чл. 273 ГПК.

С Решение №15646/14.08.2024 г., постановено по гр. д. №65451/2022 г. по описа на Софийски районен съд, поправено с Решение №20305/10.11.2025 г., постановено по гр. д. №65451/2022 г. е поставен в дял на К. М. с ЕГН ********** недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ №7, находящ се в гр.София, Столична община, Район “Младост“, кв. Горубляне, на бул.

“Самоковско шосе“ № 5, в сградата на блок 2, на III- я етаж, със застроена площ от 76.83 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна, баня-тоалетна, антре, при граници по доказателствен нотариален акт: от изток - двор, от запад - Б.П., от север - двор, от юг - ул. “Самоковско шосе“, отгоре - Л.У., отдолу Г.Г., заедно с МАЗЕ № 7 с площ от 12.03 кв.м., при граници: от изток - С. Х., от запад - Б.П., от север - И. П., от юг - ул.“Самоковско шосе“, заедно с 5.681 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, който апартамент е с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-35 от 09.06.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК, съгласно Схема на самостоятелен обект в сграда № 151099725/21.09.2022 г. на АГКК; с адрес на имота: гр. София. Район „Младост“, бул. „Самоковско шосе“ № ****; Самостоятелният обект се намира на етаж 3 в сграда с идентификатор ***; Предназначение: Жилищна сграда 1 многофамилна; Сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***; Предназначение на самостоятелния обект: ЖИЛИЩЕ, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение; Брой нива на обекта: 1; Посочена в документа площ: 76.83 кв.м.; прилежащи части: 5.681% ид.ч. от общите части на сградата; Ниво: 1, Съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***; под обекта: ***; над обекта: *** на основание чл. 349, ал. 1 ГПК, ПРИ УСЛОВИЕ ЧЕ в ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК от датата на влизане в законна сила на настоящото решение К. М. заплати на Ц. М. сума в размер на 88 775,50 лв. за уравнение на дяловете, на основание чл. 30, ал. 3 ЗС, Ц. П. М. е осъден да заплати на К. М. с ЕГН ********** сумата за 17 258,29 лв. - припадащ се дял, представляващ ½ част от погасителни вноски, платени от К. М. в периода 20.07.2017 г.-24.01.2024 г. по сключения с „ОББ“ АД Договор за ипотечен кредит /от дата 26.07.2011 г./, ведно със законната лихва от 24.01.2024 г. /дата на предявяване на иска/ до окончателното изплащане; на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата 2 000 лв. – законна лихва за забава относно всяка платена част от всяка от погасителните вноски и за забава в периода от 24.01.2021 г. до 24.01.2024 г.; на основание чл. чл. 355 и чл. 78, ал. 1 ГПК сумите: 979,20 лв. съдебни разноски за адвокатско възнаграждение; 775,72 лв.

– съдебни разноски за държавна такса за претенцията по чл. 346 ГПК; сумата 197,80 лв.– съдебни разноски за ССЕ; 200 лв. - за назначената първоначална СТЕ; е отхвърлена заявената по реда на чл. 396 ГПК от К. М. против Ц. П. М. претенция по сметки с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС – за разликата над 17 258,29 лв. до пълния предявен размер 17 667,39 лв.

Настоящото въззивно производство е образувано е по повод въззивна жалба на Ц. П. М., чрез процесуален представител адв. М. Х., срещу Решение №15646/14.08.2024 г., постановено по гр. д. №65451/2022 г. по описа на Софийски районен съд, поправено с Решение №20305/10.11.2025 г., постановено по гр. д. №65451/2022 г. в частта, с която е постановено, че в шестмесечен срок от влизане в законна сила на решението К. М. следва да заплати на Ц. М.сума в размер на 88 775,50 лв., представляваща уравнение на дяловете по отношение на делбения недвижим имот, представляващ апартамент №7, находящ се в гр.София, Столична община, Район “Младост“, кв. Горубляне, на бул. “Самоковско шосе“ № 5, в сградата на блок 2, на III- я етаж, със застроена площ от 76.83 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна, банятоалетна, антре, при граници по нотариален акт: от изток - двор, от запад Б.П., от север - двор, от юг - ул. “Самоковско шосе“, отгоре - Л.У., отдолу Г.Г., заедно с мазе № 7 с площ от 12.03 кв.м., при граници: от изток - С. Х., от запад - Б.П., от север - И. П., от юг - ул.“Самоковско шосе“, заедно с 5.681 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който построена сградата, който апартамент е с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-35 от 09.06.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК, съгласно Схема на самостоятелен обект в сграда № 152 1099725/21.09.2022 г. на АГКК; с адрес на имота: гр. София. Район „Младост“, бул. „Самоковско шосе“ № ****.

Жалбата е насочена изключително срещу частта на съдебния акт, с която е определена пазарната стойност на делбения недвижим имот (апартамент № 7 в гр. София, кв. „Горубляне“) в размер на 177 551,00 лв. (90 779,87 евро) и размерът на следващото се на въззивника парично уравнение на дела в размер на 88 775,50 лв. (45 389,93 евро. Въззивникът атакува като незаконосъобразен и необоснован решаващия мотив на СРС, с който възраженията му срещу двете съдебно-технически експертизи са отклонени с аргумента, че „заявеното от името на ответника оспорване не ползва правния интерес на ответника“, тъй като той не е страната, претендираща възлагане по чл. 349, ал. 1 ГПК.

Поддържа се, че районният съд формално и безкритично е приел за обосновани заключенията както на първоначалната СТЕ, така и на повторната СТЕ, без да изложи собствени конкретни съображения по чл. 202 ГПК и без да отговори на фактическите и методологическите възражения на страната.

Счита, че съдът е пропуснал изцяло да анализира приетите в съдебно заседание на 17.04.2024 г. писмени доказателства- 7 броя пазарни оферти за продажби на аналогични двустайни и тристайни жилища в кв. „Горубляне“, както и статистическа графика от специализирания портал „Имоти. БГ“ за динамиката на цените в района, установяваща, че цените на по-малки (двустайни) имоти надхвърлят 95 000 евро, докато процесният тристаен апартамент е оценен под тази граница. Първоинстанционният съд незаконосъобразно е оставил без уважение своевременно направеното доказателствено искане за назначаване на тройна СТЕ . Въззивникът не приема съображенията на СРС, че офертните цени нямат доказателствена тежест, посочвайки, че самите вещи лица по делото са приложили изцяло метода на пазарните сравнения въз основа на оферти, а не на база вписани в Агенция по вписванията реални сделки. С тези доводи моли подадената от него жалба да бъде уважена.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата съделителка К. М., с който жалбата се оспорва. Въззиваемата сочи, че по искане на другия съделител в хода на първоинстанционното производство е била назначена повторна съдебно-техническа експертиза. Въззиваемата поддържа, че избеното помещение е акцесорна принадлежност към главната вещ и не подлежи на отделно остойностяване. По отношение на терасите се позовава на чл. 108, ал. 2, т. 4 от Наредба № 7/2003 г. на МРРБ, съгласно която отворените пространства са част от обема на жилището и не формират самостоятелна допълнителна жилищна площ извън титула за собственост и решението по допускане на делбата. Поддържа, че представените оферти от интернет портали не отразяват действително сключени сделки и не могат да дерогират експертните оценки. С тези съображения счита подадената въззивна жалба за неоснователна.

Съобразно правомощията си по чл. 269 ГПК съдът намира първоинстанционното решение за валидно, тъй като е постановено от съд с 3 правораздавателна власт по спора, в законен състав, в необходимата форма и с определеното съдържание. Решението в обжалваната част е и допустимо, тъй като са налице положителните предпоставки и липсват отрицателните за предявяване на иска, като съдът се е произнесъл в обема на търсената защита, поради което няма произнасяне в повече. По правилността на съдебния акт настоящата инстанция намира следното:

Доколкото единствен порок на съдебното решение, който въззивникът твърди е допуснато от първоинстанционния съд съществено процесуално нарушение, изразяващо се в оставено без уважение доказателствено искане за назначаване на тройна съдебно-техническа експертиза, то единствено начина на определяне на средната пазарна оценка на делбения имот подлежи на въззивен контрол. По този въпрос настоящият съдебен състав намира следното.

Във фазата по извършване на съдебна делба съдът не е обвързан от заключенията на вещите лица, а ги преценява по реда на чл. 202 ГПК във връзка с всички други събрани по делото доказателства. В гражданското съдопроизводство и по-специално във фазата по извършване на съдебната делба съдът не е обвързан от заключенията на вещите лица, а ги преценява по реда на чл. 202 от ГПК във връзка с всички събрани по делото доказателства.

Когато по делото са приети първоначална и повторна експертиза с близки стойности, изготвени по валидна методика и преценени от съда като обосновани, определянето на окончателната пазарна цена чрез средноаритметичната стойност на двете заключения намира опора в принципа за свободна преценка на доказателствата и задължението на съда да установи действителната стойност на имота по чл. 349, ал. 4 ГПК.

Повторната съдебно-техническа експертиза по чл. 201 ГПК не се ползва с предварително установена по-висока доказателствена сила спрямо първоначалната. Съдът не е длъжен автоматично да възприеме заключението на повторната експертиза само поради факта, че е изготвена по-късно или от друго вещо лице /така Решение № 208 от 2025 г. по гр. д. №5019/2023 г. на ВКС; Определение № 3787 от 2024 г. по гр. д. №4741/2023 г. на ВКС, Решение №5936/01.10.2025 г. по гр. д. №8194/2025 г./ Видно е, че пред първоинстанционният съд са приети две експертизипървоначална и повторна. Пръвоначална съдебно-техническа експертиза е дала оценка според местоположението и актуалното състояние на делбения имот от 174 835 лв. Повторната експертиза е дала оценка от 180 267 лв.

Установява се, че и двете вещи лица са съобразили площта на апартамента съобразно представените им писмени доказателства. Експертът по повторната експертиза е отчел извършените в имота подобрения, включително и частичното приобщаване на терасата към помещението. И двете вещи лица са използвали пазарни аналози на жилища, които са разположени в близост до делбения имот или в сходен ценови район. Вещото лице по първоначалната експертиза е използвало четири пазарни аналога на апартаменти, находящи се 4 в сгради, които са построени в същия времеви период, със сходна квадратура и оборудване. Повторната експертиза също е използвала пазарни аналози, сходни до делбения имот. Според настоящия състав така изготвените заключения отговарят на изискванията пълнота и яснота, използвани са съпоставими пазарни аналози. Доколкото двете вещи лица са приложили сходни методи на пазарните сравнения и различията между получените крайни стойности са минимални (в границите на нормалните пазарни отклонения), съдът намира, че следва да съобрази и двете заключения.

Съдът намира, че извършеното от районния съд осредняване на двете посочени от експерти стойности е допустимо и законосъобразно, като средноаритметичната стойност е най-точният израз на пазарната действителност В конкретния случай разликата между 174 835 лв. и 180 267 лв. е едва около 3%, поради което съдът обосновано е приел, че средната величина (177 551 лв.) елиминира дребните флуктуации в отделните пазарни оферти.

Неоснователни са оплакванията на въззивника, че приетите по делото експертизи са необосновани. Вещите лица са анализирали характеристиките на делбения имот, като са използвали сравнителния метод за неговото оценяване. Субективно несъгласие на страна с размера на определената стойност и позоваването на по-високи оферти не прави експертизите необосновани и не поражда съмнение в тяхната правилност (Определение № 3413 от 30.06.2025 г. по к. гр. д. № 4722/2024 на ВКС, I г. о.) Представените от съделителя оферти от сайтове за продажба на имоти не могат да бъдат приети за годен източник на информация относно реалната пазарна стойност на делбения имот. Офертата е едностранна покана за преговори, а не реализирана пазарна сделка. Обявата в интернет сайт представлява единствено едностранно предложение за водене на преговори, отправено до неопределен кръг потенциални купувачи Тя отразява субективните очаквания и първоначални ценови претенции на продавача, но не доказва наличието на насрещно съгласие, нито че е намерен купувач, готов да заплати тази сума. В своята практика ВКС изрично приема, че при определяне на действителната пазарна стойност съдът не следва да се основава пряко на необработени офертни цени, доколкото те нямат вещнопрехвърлително действие и не доказват сключването на реален договор при същите параметри (така Решение № 119 от 23.07.2024 г. по к. т. д. № 866/2023 на ВКС, II т. о.). В практиката на търговията с недвижими имоти офертните цени редовно включват преговорен буфер (отстъпка при сключване на окончателен договор) и комисионни на посредници, поради което крайната транзакционна стойност по нотариален акт системно се реализира на по-ниски нива от оферираните.