Определение № 2958 от 01.08.2023, Окръжен съд - Варна

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2958 гр. Варна, 01.08.2023 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ, в закрито заседание на първи август през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Геновева Илиева като разгледа докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело № 20233100100121 по описа за 2023 година

Съдът на основание чл.140, ал.3 ГПК съобщава на страните следния ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:

Производството по делото е образувано по предявени от Ц. С. срещу Р. К. и Е. К., обективно кумулативно и евентуално съединени искове, както следва:

1./ иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 05.02.2022г. предварителен договор, по силата на който Р. К. и Е. К., са поели задължение да прехвърлят на Ц. С. собствения си недвижим имот, придобит с договор за покупко – продажба от 15.11.2010г., за който е съставен НА № 123, том II, рег. № 8200, дело № 280/2010г. в режим на съпружеска имуществена общност, а именно: обект № 2, находящ се в гр. Варна, ул.“**********, предназначен за офис с идентификатор № 10135.********** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 40/14.07.2006г. на Изпълнителния директор на АГКК, намиращ се на третия етаж на сграда, изградена в поземлен имот с идентификатор № *********.571 по КККР, със застроена площ от 67, 76 кв.м., състоящ се от два кабинета, стая за почивка, входно антре, коридор, баня с тоалет и два балкона, при граници: на същия етаж:

№ № *********.571.1.6, под обекта: № *********.5******** и над обекта: № *********.571.1.9, ведно с избено помещение № 6 с площ от 2, 70 кв.м. и 8, 2882 % идеални части от общите части на сградата и върху правото на строеж върху описаното дворно място за сумата от 55 000 евро;

2./ иск с правно осн. чл. 92 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на сумата от 16 000 евро, претендирана като компенсаторна неустойка, предвидена в чл. 13 от предварителния договор от 05.02.2022г., поради виновно неизпълнение на задължението на обещателите да прехвърлят собствеността върху обекта с променено предназначение от „офис“ в „жилище“ повече от 1 година след сключването му, уговорена в размер на платената първа вноска в двоен размер;

3./ в условие на евентуалност, при отхвърляне на иска за заплащане на неустойка, 1 иск по чл. 92 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на сумата от 5 500 евро, претендирана като компенсаторна неустойка, предвидена в чл. 13 от предварителния договор от 05.02.2022г., поради виновно неизпълнение на задължението за изповядване на окончателната сделка след двукратно отправени покани, поето в чл. 12 от него, евентуално, поради нарушение на задължението, поето в чл. 9 от договора, изразяващо се предлагане на имота на други купувачи, с които действия са възпрепятствали купувача да упражни правото си на собственост в пълен обем;

Претендират се и сторените по делото съдебно – деловодни разноски.

Ищецът Ц. С. поддържа, че на 05.02.2022г. страните по делото са сключили предварителен договор, по силата на който Р. К. и Е. К. са поели задължение да прехвърлят собствеността върху обекта в изискуемата от закона форма на нотариален акт с променено предназначение от „офис“ в „жилище“, съгласно § 5, т. 41 ДР на ЗУТ, в двуседмичен срок от издаване на съответния официален документ, удостоверяващ тази промяна, при цена за недвижимия имот в размер на 55 000 евро, платима, както следва: 1./ първа вноска в размер на 8 000 евро в деня на сключването му; 2./ втора вноска от 47 000 евро след подписване на нотариалния акт и преди заверяването му от нотариуса и вписването му в СВ – Варна.

С предварителния договор е уговорено още, че продавачите ще прехвърлят на купувача и собствеността върху находящите се в обекта движими вещи за сумата от 25 000 евро, платима след подписване на нотариалния акт и преди заверяването му от нотариуса и вписването му в СВ – Варна;

В изпълнение на поетите задължения, купувачът е заплатил на обещателите сумата от 8 000 евро, получавайки уверение, че промяната в предназначението на обекта в „жилище“, е бързо осъществила процедура, за което е ангажиран специалист.

Владението върху имота е предадено от продавачите на купувачи в деня на сключване на предварителния договор, от който момент в обекта живее сина на Ц. С. Ал.С, снабден с нотариално заверено пълномощно, позволяващо му да представлява своята майка при сключване на окончателната сделка.

На 15.08.2022г., Р. К. уведомила пълномощникът на купувача, че предназначените на обекта не е променено, но тя желае изповядване на сделката без да е изпълнено условието, предвидено в договора.

На 18.10.2022г. под угрозата да бъде „изселен“, г-н Станчев е превел по банкова сметка на продавачите сумата от 23 000 евро в разрез с постигнатите договорки, а на 03.10.2022г., е отправил предложение към тях да платят остатъка от цялата продажна цена при условие, че те прехвърлят ¾ идеални части от собствеността върху имота, което би позволило на ищеца да изготви сам документацията и да финализира процедурата по промяна в предназначението му. Предложението не е прието от продавачите.

На 15.12.2022г. продавачите уведомили пълномощника на купувача, че промяната в предназначението на обекта, е отказана от Главния архитект на Община Варна по 2 съображения, че това би нарушило предвижданията на ПУП – ПРЗ и РУП на поземления имот.

Твърди се, че единствената причина за отказа за промяна на предназначението на обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на обещателите, през което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели да извършват промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на договора, би се стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е недопустимо.

Въпреки отказа на компетентните власти, ищецът твърди, че е готов да придобие собствеността върху офис № 2, отказвайки се от уговореното в негова полза условие и явявайки се изправна по правоотношението страна, настоява предявения от него конститутивен иск, да бъде уважен.

Искът за заплащане на неустойка почива на твърдения, че в продължение на повече от една година от сключване на предварителния договор, купувачите не са изпълнили поетото от тях задължение да променят начина на ползване на обекта, поради което дължат в условията на солидарност неустойка, равна на двойния размер на платената първа вноска или общо 16 000 евро, съгласно чл. 13.

В условие на евентуалност, при отхвърляне на претенцията за неустойка, се настоява за осъждане на ответниците в условия на солидарност да заплатят сумата от 5 500 евро, представляваща 10 % от продажната цена на имота, поради виновно неизпълнение на задължението за изповядване на окончателната сделка след двукратно отправени покани, поето в чл. 12 от него, а именно в срока, посочен в покана от 03.11.2022г. и на 16.01.2023г., неявяването на които е удостоверено в нарочно съставен протокол на нотариус Диана Бейлерян. С последната покана, купувачът е поискал да се сключи окончателната сделка при заплащане на остатъка от цената след приспадане на дължимата неустойка от 16 000 евро.

Евентуално, се поддържа неизпълнение на задължение, поето с чл. 9 от договора, забраняващо на обещателите до окончателното изповядване на сделката пред нотариуса да не предприемат каквито и да е други действия, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем.

В случая, продавачите са водили преговори за продажбата на имота с други лица на по-висока цена, поради което дължат неустойка в размер на 10 % от продажната цена на имота.

В срока по чл. 131 ГПК, ответниците Р. К. и Е. К., са депозирали писмен отговор, в който признават следните релевантни за делото факти: 1./ сключването на предварителен договор на 05.02.2022г.; 2./ предаване на владението върху обекта на купувача; 3./ получаване на сумата от 7 983, 16 евро, от която на 07.02.2022г. 3 901, 53 евро и 4 081, 63 евро; 4./ сумата от 23 000 евро на 20.10.2022г., от които 25 000 евро за движимите вещи и 5 983, 16 евро, остатък от продажната цена на офиса; 4./ получаването на двете покани; 5./ неявяването им на 16.01.2023г. в кантората на нотариус Д.Б;

3

Твърди се, че ответниците не дължат неустойка в размер на 16 000 евро, тъй като срокът за промяна на предназначението на обекта, е една година, считано от деня на сключване на предварителния договор или до 05.02.2023г. Доколкото този срок не е изтекъл към 16.01.2023г., то основание за сключване на окончателната сделка в посочения ден, не е налице.

Оспорва се и дължимостта на неустойка в размер на 16 000 евро, тъй като не е налице забава от страна на продавачите по повод поетото задължение. Настъпилите изменения в ЗУТ са били пречка за промяна ползването на обекта, като към месец декември 2022г., нито едно от ателиетата в сградата не е с променено предназначение. Още на 24.11.2021г. е поискана промяна на ПУП от всички съседи, поради което основание за дължимост на претендираната неустойка, не е налице.

Считат, че не са нарушили поетите с чл. 9 и чл. 12 от договора задължения, защото са предали владението върху обекта, обезпечили са безпрепятственото му ползване от Ал.С и са предприели своевременно действия по промяна в предназначението на офиса, но такава е отказана по обективни причини.

В условие на евентуалност, при доказване основанието на претенциите по чл. 92 ЗЗД, е релевирано възражение за нищожност на уговорените неустойки, поради противоречие с добрите нрави, тъй като са уговорени извън присъщите им обезпечителна, обезщетителна и санкционираща функция.

Ако съдът приеме, че клаузите са действителни, то следва размерите им да бъдат намалени, тъй като са прекомерни в сравнение с претърпените от ищеца вреди.

Въз основа на така изложеното се настоява за отхвърляне на исковете по чл. 92 ЗЗД.

Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че е налице валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал.1 и 2 ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне собствеността върху офис, обстоятелството, че се явява изправна страна по договора – т.е изпълнил е или е готов да изпълни едновременно с престацията на насрещната страна своите задължения, твърденията си, че е платил сумата от 8 000 евро, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост върху недвижимия имот по нотариален ред, включително, че имотът е собственост на отчуждителите.

Ответниците от своя страна са длъжни да установят своите възражения, от които черпят изгодни за себе си последици, а в случай, че ищецът установи посочените по-горе обстоятелства, да докажат, че се явяват изправни по договора страни, вкл. и твърденията си, че са получили 7 983, 16 евро, от която на 07.02.2022г. 3 901, 53 евро и 4 081, 63 евро;

4

УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок от получаване на настоящото определение да посочат конкретната причина, според тях, която е довела до отказ за поисканата промяна в предназначението на обекта.

УКАЗВА на ответниците в същия срок да посочат размера на сумата, която считат, че са получили като продажна цена за обекта, предвид противоречието в отговора /платена сума от 23 000 евро на 20.10.2022г., от които 25 000 евро за движимите вещи и 5 983, 16 евро, остатък от продажната цена на офиса, чиито сбор е 30 983, 16 евро, а не 23 000 евро/.

УКАЗВА на ищеца, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 5 ГПК, че не сочи доказателства за твърденията си, че е заплатил първа вноска по предварителния договор в размер на 8 000 евро.

Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки по иска по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 16 000 евро: поето от обещателите задължение за прехвърляне собствеността върху имота с променено предназначение, което не е изпълнено повече от една година от сключване на окончателния договор, постановеният отказ, че единствената причина за отказа за промяна на предназначението на обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на обещателите, през което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели да извършват промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на договора, би се стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е недопустимо, валидна клауза за неустойка и размерът й.