Решение № 4715 от 31.08.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4715 гр. София, 31.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-24 СЪСТАВ, в закрито заседание на тридесет и първи август през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Любка Голакова като разгледа докладваното от Любка Голакова Гражданско дело № 20221100109300 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ищците – Ц. И. П. и И. К. Б. твърдят, че на 31.05.2021г. между страните е сключен предварителен договор, по силата на който ответникът се е задължил да продаде на ищците следния недвижим имот: апартамент №16, на девети жилищен етаж на кота +26, 70 от многофамилна жилищна сграда в гр. София, УПИ I- 867, от кв. 12, м. „Сухата река – запад“, район „Подуяне“ с идентификатор 68134.610,2137, състоящ се от: дневна, кухненски бокс и трапезария, две спални, две бани с тоалетни, дрешник, склад, стълбище, антре, три тераси и озеленен покрив под формата на тераса, със застроена площ на апартамента 139, 98 кв. м., при граници: запад – улица „Подуенска“, север – ул. „Христаки Павлович“, изток – сграда на калкан и юг – сграда на калкан, заедно с 7, 59 % идеални части от общите части на сградата, както и съответно припадащите се идеални части от УПИ I- 867, заснет в одобрената кадастрална карта с идентификатор ***, заедно с мазе №1 с площ от 1, 35 кв. м. и паркомясто №3 на кога -2, 90 с площ от 13, 28 кв. м., заснето като част от подземен гараж, отразен в кадастралната карта с идентификатор ***. Ищците твърдят, че са изпълнили всички задължения по сключения предварителен договор и са платили 80% от уговорената цена, както следва: уговореният задатък в размер на 4 000 евро е платен изцяло посредством банков превод, извършен от Ц. П., в деня на подписване на договора – 31.05.2022г. платили изцяло аванса, уговорен в чл.

1

3, ал. 2, т. 1 от него в размер на 47 510 евро. Въпреки това, на 23.08.2022г. получили писмо от ответника, с което последния ги уведомява, че счита действието на предварителния договор за прекратено, и че задържа като неустойка платената от ищцата Ц. Палова сума в размер на 68 680 евро.

Посочват, че с анекс от 01.12.2021г. е променен срокът за заплащане на договорената цена в размер на 85 850 евро, като вместо при съставяне на акт образец 14 за приемане на конструкцията на сградата, плащането е уговорено с фиксирана календарна дата – 06.12.2021г. Заявяват, че плащането по анекса е направено на 03.12.2021г. Молят да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде обявен сключения между страните предварителен договор за прехвърляне на недвижими имоти от 31.05.2021г. за окончателен.

Претендират направените по делото разноски, за което е представен списък в последното съдебно заседание съгласно чл. 80 от ГПК /страници 197 и 202 от делото/. Направено е възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение от насрещната страна. В определения от съда срок процесуалния представител на ищците е депозирал писмени бележки.

Ответникът – „Н.б. СТ“ ООД в депозирания от него в срок писмен отговор не оспорва следните факти:

-на 31.05.2021г. между ищците и ответника е сключен предварителен договор за покупко – продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти,

- на 01.12.2021г. е сключен между страните анекс №1, с който се променят падежите на уговорените плащания,

- степента на завършеност на строежа на процесните имоти към настоящия момент е „груб строеж“ и

- на 23.08.2022г. ищците са получили изявление от ответника за прекратяване на действието на процесния договор.

Заявяват, че общата продажна цена на процесните имоти е в размер на 171 700 евро. С ДДС. В чл. 3, ал. 2 от договора и подписания към него анекс №1, страните са уговорили следното заплащане:

- аванс в размер на 51 510 евро с ДСС, представляващ 30% от стойността на имотите се заплаща в 5 дневен срок от деня на подписване на предварителния договор, като от това плащане се приспада полученият задатък в размер на 4 000 евро и се заплаща само разликата в аванса от 47 510 евро с ДДС,

- в срок до 06.12.2021г. се заплаща сума в размер на 85 850 евро с ДДС, -в срок до 5 календарни дни от съставянето на Акт образец 15 се заплаща сума в размер на 17 170 евро с ДДС,

- в срок до 5 календарни дни от датата, н акоято продавачът предостави на купувача разрешение за ползване на сградата, издадено от ДНСК, се заплаща сума в размер на 17 170 евро.

2

В чл. 3, ал. 2, т. 4 от договора, страните са уговорили, че всички плащания по договора се извършват по банков път само в евро по посочената сметка на продавача. В неизпълнение на това задължение купувачът Ц. П. заплаща част от аванса в лева, в следствието на което в банковата сметка на ответника постъпва сума в размер на 3 991, 49 евро, а не 4 000 евро и като последица размера на платения аванс от купувачите е 51 501, 49 евро, което е по-малко от договорената между страните в чл. 3, ал. 2, т. 1 сума в размер на 51 510 евро. Незаплащането на пълния уговорен аванс в уговорения срок, води до прекратяване на договора – аргумент от чл. 3, ал. 2, т. 1, изр. 2 като продавачът има право да задържи платения задатък като неустойка. Поради неплащане от купувачите на пълния размер на уговорения между страните аванс, процесният договор е прекратен с изтичане на срока на плащането му, който е бил до 5 дни от сключване на предварителния договор или на 07.06.2021г. Твърди, че е налице още едно основание за прекратяване на предварителния договор – чл. 18, ал. 3 от него, поради непредставяне от купувачите на пълномощно с правата описани в чл. 12, ал. 2.В случай, че не се възприемат изложените доводи, че договорът е прекратен, посочва, че не е възникнало за ищците потестативното право да искат обявяване на предварителния договор за окончателен на основание, тъй като съгласно чл.

12, ал. 4 от същия задължението за прехвърляне на правото на собственост възниква след получаване на разрешение за ползване на сградата, което не е издадено към датата на подаване на исковата молба. И на следващо място посочва, че това право не е възникнало за ищците, тъй като те са неизправна страна по договора. Моли да се постанови съдебно решение, с което да бъде отхвърлен предявеният иск. Претендира направените по делото разноски, за което е представен списък на страница 189 от делото.

По делото е депозирана писмена защита от процесуалния представител на ответника.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид доводите, и възраженията на страните, намира за установено от фактическа страна следното:

С определение постановено на основание чл. 146, ал. 1 от ГПК съдът е отделил като безспорни между страните по делото и съответно ненуждаещи се от доказване следните факти:

-на 31.05.2021г. между ищците и ответника е сключен предварителен договор за покупко – продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти,

- на 01.12.2021г. е сключен между страните анекс №1, с който се променят падежите на уговорените плащания,

- степента на завършеност на строежа на процесните имоти към настоящия момент е „груб строеж“ и

3

- ищците са уведомени за прекратяване на процесния договор от ответника преди подаване на исковата молба.

На л. 7 – 10 е представен предварителен договор за покупко – продажба и СМР на недвижим имот, сключен на 31.05.2021г. между ответника, в качеството му на продавач и ищците, в качеството му на купувачите относно следния недвижим имот:

-апартамент №16, на девети жилищен етаж от сградата, на кота +26, 70, състоящ се от: дневна, кухненски бокс и трапезария, две спални, две бани с тоалетни, дрешник, склад, стълбище, антре, три тераси и озеленен покрив под формата на тераса, със застроена площ на апартамента 139, 98 кв. м., при граници: запад – улица „Подуенска“, север – ул. „Христаки Павлович“, изток – сграда на калкан и юг – сграда на калкан, заедно с 7, 59 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 22, 67 кв. м., както и съответните припадащи се идеални части за апартамент №16 от УПИ-I-867, от кв. 12 „г“, м. „Сухата река – запад“, равняващи се на 16, 41 кв. м., съгласно изготвено площообразуване, заедно с паркомясто №3, находящо се в УПИ- I-867, от кв.

12 „г“, м. „Сухата река – запад“, на кота -2, 90, с площ от 13, 28 кв. м. и мазе №1 с площ от 1, 35 кв. м.

Съгласно чл. 1, ал. 2 купувачът възлага на продавача изграждането на така описаните имоти – апартамент, паркомясто и мазе съгласно одобрен инвестиционен проект на 05.01.2021г. и влязло в сила разрешение за строеж №6/11.01.2021г. на главния архитект на гр. София за УПИ- I-867, от кв. 12 „г“, м. „Сухата река – запад“. В чл. 2 от договора е посочена степента на завършеност на обектите, в която същите следва да бъдат изградени, както и, че в дворното пространство на сградите ще бъдат изградени паркоместа, като съотвестващите на площта им идеални части от поземления имот ще бъдат продадени на индивидуални лица при условията на разпределено ползване на имота, съгласно схема, неразделна част от този договор. Изрично е посочено, че това ограничително условие ще бъде вписано и в нотариалния акт, с който се прехвърлят на купувача идеалните части от правото на собственост върху поземления имот. В чл. 3 от договора е посочена общата цена на имота – 171 700 евро, както и съответно начина на плащането й:

51 510 евро в петдневен срок от подписване на договора, като от тази сума се приспадне платения вече задатък от 4 000 евро, 85 850 евро – в 5 дневен срок от подписване на акт образец 14, 17 170 евро – в 5 дневен срок от представяне от продавача на купувача акт образец 15,

17 170 евро - в 5 дневен срок от представяне от продавача на купувача разрешение за ползване, като уведомяването за изготвяне на съответния акт се извършва на електронния адрес на купувача.

Изрично в тази клауза от договора е посочена банковата сметка, по която следва да бъдат извършвани плащания и че същите следва да бъдат в евро. Съгласно чл. 12, ал. 2 от договора „с подписване на настоящия договор 4 купувача упълномощава продавача да го представлява пред всички държавни органи, организации и учреждения, пред общинската и данъчната администрация, всички експлоатационни дружества и всички други компетентни органи и учреждения във връзка с имота от този договор, като го подписва навсякъде където е необходимо във всички документи и протоколи по време на строителството, за което подписва и нотариално заверено пълномощно при подписване на настоящия договор. В същия е предвидено, че при неизпълнение на условията на ал. 2 и ал. 3 се прилага правилото на чл.

18, ал. 3 – настоящият договор се счита прекратен, без предоставяне на допълнителен срок и/или друго необходимо условие. Съгласно чл. 12, ал. 4 продавачът следва да прехвърли собствеността с нотариален акт пред нотариус в срок до 30 дни след получаване на разрешение за ползване на сградата, издадено от ДНСК и след заплащане на всички суми от купувача по чл. 3, ал. 2, а съгласно ал. 6 – срокът за прехвърляне на идеални части от поземления имот е 60 дни. Съгласно чл. 18, ал. 2 в случай, че купувачът забави плащането на коя да е от сумите по чл. 3, ал. 2 с повече от 30 дни от договорените срокове – договорът се счита за прекратен.

На л. 15 от делото е представен анекс №1 от 01.12.2021г. сключен между ответника и първия ищец, като с него са променени сроковете за извършване на плащанията по описания договор по чл. 3, ал. 2.

На л. 19 – 20 е представено полученото от ищците уведомление от ответника за прекратяване на процесния договор на основанията, подробно описани по-горе в отговора на ответника. По отношение на този документ процесуалните представители на ищците са заявили, че действително те са го получили на своята електронна поща преди подаване на исковата молба, но считат, че същият няма правно действие, тъй като е подписан от лице без представителна власт за ответника.

На л. 33 от делото е представен нотариален акт №187, том II, рег.

№16403, дело №344 от 28.11.2018г. по описа на нотариус с рег. №042 на НК, с който И. Б.С. е закупил поземлен имот с идентификатор ***.

На 30.03.2021г. И. Б.С. е учредил право на строеж по отношение на ответника, оформен с нотариален акт №50, том 1, рег. №861, дело №25/21г. по описа на нотариус с рег. №066 на НК по отношение на имот с идентификатор *** и имот с идентификатор *** за построяването във всеки от имотите на многофамилна жилищна сграда с подземен гараж, състояща се от първи и втори сутерен, партер, седем етажа и два мансардни етажа, които ще бъдат изградени съобразно одобрен работен инвестиционен архитектурен проект, одобрени на 22.02.2021г. и съответно на 05.01.2022г. от направление „Архитектура и градоустройство“ при Столична община, без правото на строеж за обектите, относно които учредителят си е запазил правото на строеж и са подробно описани в раздел 1, пункт 1, т. 1 – 5