Решение № 260380 от 06.10.2020, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

№ гр. София, 06.10.2020 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,

Гражданско отделение, II-Г въззивен състав, в публичното заседание на двадесет и четвърти юли две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СОНЯ НАЙДЕНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ЙОАНА ГЕНЖОВА мл. съдия КРИСТИНА ГЮРОВА при секретаря Алина Тодорова, като разгледа докладваното от съдия Гюрова в. гр. д. № 8005 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С

Решение № 545396 от 26.11.2018 г. по гр. д. № 44716/2017 г. по описа на Софийски районен съд, I ГО, 50 състав, С.Г.Т., ЕГН ********** е осъден да предаде на „И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК *****, фактическата власт върху апартамент

№ 5 с площ от 129,14 кв.м., находящ се в гр. София, район „Витоша“, м. „*****, заедно с прилежащите му 3,171 % идеални части от общите части на сградата, равняваща се на 11 кв.м., заедно с 1,836% идеални части от ПИ, върху който е построена сградата, и гараж № 4 с площ от 19,45 кв.м., находящ се в гр. София, район „Витоша“, м. „Манастирски ливади-Запад“, партерен етаж, заедно с прилежащите му 0,471 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 1,69 кв.м., заедно с 0,276 % от от ПИ, върху който е построена сградата, поради прекратяване на действието на договора за наем от 16.02.2015 г. – основание за ползването.

С решението С.Г.Т., ЕГН **********, е осъден да заплати на „И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК *****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 200 лв. – разноски по делото.

Срещу така постановеното решение, с което предявеният иск е уважен, е подадена въззивна жалба от ответника С.Г.Т., в която са развити съображения за незаконосъобразност и неправилност на атакувания акт. Отправено е искане първоинстанционното решение да бъде отменено, а исковата претенция да бъде отхвърлена. Въззивникът твърди, че и към настоящия момент между страните съществува валидно наемно правоотношение. Сочи, че районният съд неправилно е приел, ищецът е отправил волеизявление адресирано до ответника за прекратяване на наемния договор помежду им. Поддържа, че първоинстанционният съд не е обсъдил в пълнота всички доказателства по делото, както и че при постановяване на крайния си акт, съдът не е изследвал въпроса за издаваните от ищеца фактури за заплащане на уговорената наемна цена и след прекратяване на облигационната връзка между страните. Предвид това в жалбата се поддържа, че същите представляват признание от страна на ищцовото дружество за продължаване действието на наемния договор. Завява, че липсват мотиви относно констатацията на съда за прекратяване на облигационната връзка между страните. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал.

1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „И.П.И.С.“ ЕАД, с който жалбата се оспорва и се моли първоинстанционното решение да бъде оставено в сила. Поддържа се, че районният съд правилно е приел, че процесният наемен договор между страните е прекратен. Излага, че ответникът и към днешна дата ползва недвижимите имоти, предмет на договора за наем без правно основание и въпреки волята на наемодателя. Сочи, че волеизявлението за прекратяване на наемното правоотношение е валидно обективирано в нотариална покана за освобождаване на процесните недвижими имоти, както и в депозираната искова молба, поради което и при довеждане до знанието на ответника, за последния е възникнало задължение да предаде фактическата власт върху тях, предвид отпадане на основанието за ползването им, което не е изпълнено. Претендира се и присъждането на сторените по делото разноски.

Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства и становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от процесуално - легитимирана страна, в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата е процесуално допустима.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо. При постановяване на първоинстанционното решение не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми, а с оглед релевираните в жалбата оплаквания, същото е и правилно, като въззивният съд споделя изцяло изложените в мотивите му съображения, поради което и на основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Независимо от това, във връзка с доводите, изложени в жалбата, въззивният съд намира следното:

СРС, I

Гражданско отделение, 50 състав е бил сезиран с осъдителен иск, с правно основание чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.

Основателността на осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1, изр.

1, ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало наемно правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и релевирано неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ.

Не е спорно обстоятелството, а и от приетите по делото писмени доказателства се установява, че на 29.11.2013 г. между И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК ***** и С.Г.Т., ЕГН **********, е сключен договор за наем с предмет предоставяне от страна на ищеца, в качеството му на наемодател, на временното и възмездно ползване на ответника на недвижими имоти, представляващи апартамент № 5 с площ от 129,14 кв.м., находящ се в гр. София, район „Витоша“, м. „*****, заедно с прилежащите му 3,171 % идеални части от общите части на сградата, равняваща се на11 кв.м., заедно с 1,836% идеални части от ПИ, върху който е построена сградата, и гараж № 4 с площ от 19,45 кв.м., находящ се в гр. София, район „Витоша“, м. „Манастирски ливади-Запад“, партерен етаж, заедно с прилежащите му 0,471 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 1,69 кв.м., заедно с 0,276 % от от ПИ, върху който е построена сградата, срещу цена в размер общо на 340 евро без ДДС, платима на 1-во число на текущия месец.

Между страните не се спори и че ищецът е предоставил фактическата власт върху недвижимите имоти, предмет на процесния договор за наем, на ответника.

Спорен на етапа на въззивното производство е въпросът прекратено ли е наемното правоотношение между страните, при положение че ответникът твърди, че съдържащото се в нотариалната покана волеизявление адресирано до него не представлява израз на желанието на наемодателя за прекратяване на наемния договор помежду им, както и че ищецът е продължил да издава фактури за наемната цена на името на ответника и след връчването на нотариалната покана. Настоящият съдебен състав приема следното:

Доколкото страните не спорят, а и от представения по делото договор за наем от 29.11.2013 г., сключен между И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК ***** и С.Г.Т., ЕГН **********, се установява наличието на облигационно отношение между страните, съдът намира, че между тях е сключен договор, който е юридическият факт, пораждащ правоотношение помежду им, с типичното за наема съдържание: отдаване на индивидуално определена вещ – недвижим имот - за временно и възмездно ползване, чрез извличане на полезните й свойства, съгласно предназначението й, срещу насрещна престация на определена парична сума.

Съгласно уговореното в договора за наем наемодателят е предоставил на наемателя имотите за временно и възмездно ползване, срещу задължението на последния да заплаща месечен наем, чийто размер съгласно чл. 2.1 от договора, е определен в размер на 340 евро без

ДДС.

В чл. 6.1 от договора е предвидена възможност за едностранно предсрочно прекратяване от страна на наемодателя, с тридневно предизвестие, при неплащане или забавяне на плащането на наема или други парични задължения, дължими към наемодателя или трето лице с повече от 10 работни дни.

Ответникът не възразява относно обстоятелството, че е налице забава на плащанията към наемодателя и е извършил частични плащания на дължимия наем. На това основание и позовавайки се на разпоредбата на чл. 6.1 от договора, с нотариална покана рег. №

285/23.01.2015 г.., връчена на ответника на 06.02.2015 г., ищецът е поканил ответника в 7-дневен срок от получаване на поканата да заплати дължимите наемни вноски, в размер на 5 319,84 лева, като е отправил до наемателя волеизявление за прекратяване на сключения договор за наем поради неизпълнение на задълженията на наемателя, считано от 3-ия ден от получаване на поканата и го е поканил в 10-дневен да предаде фактическата власт върху наетите вещи.

Видно от представената по делото нотариална покана от 23.01.2015 г., в която наемодателят недвусмислено е заявил на наемателя да освободи и предаде заеманите помещения, ответникът е бил уведомен за прекратяване действието на наемния договор. Така възникналото наемно правоотношение е прекратено за в бъдеще, с изтичането на срока на отправеното с нотариалната покана тридневно предизвестие от получаването на поканата, израз на упражняване на потестативно право на страната-наемодател да развали договора при виновно неизпълнение на задължението на наемателя да престира наемна цена, което е станало на 16.02.2015 г., предвид връчване на нотариалната покана на 06.02.2015 г. и дадения 7-дневен срок за изпълнение на задълженията по договора. Както бе изяснено по-горе ответникът не възразява, че е налице забава на плащанията към наемодателя и е извършил частични плащания на дължимия наем, но не е погасил изцяло дълга. Това обстоятелство е мотивирало ищецът да упражни правото си едностранно да прекрати договора, доколкото насрещната страна не е изпълнила задължението си по договора да заплаща уговорената за ползването на имотите наемна цена. С прекратяването на договора възниква задължение на наемателя С.Г.Т. да върне предоставената вещ, изискуемостта на което е настъпила и по отношение изпълнението на което задължение, ответникът-наемател е изпаднал в забава на 16.02.2015 г., като не се твърди и не са ангажирани доказателства това изискуемо задължение да е изпълнено, напротив, няма спор, че ползването на имота от ответника продължава и към настоящия момент, поради което искът е основателен и следва да бъде уважен.

По гореизложените съображения, съдът намира, че всички предпоставки, обуславящи основателността на иска, са налице.

Независимо от това, дори условно да се приеме, че не е настъпило прекратяване на наемния договор с отправената нотариална покана, наемните отношения между страните са били прекратени с факта на подаването на исковата молба по чл. 233, ал. 1 ЗЗД, която също има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238, ал. 1 ЗЗД. Трайната съдебна практика е категорична, че при иск за предаване държането на нает имот, исковата молба би могла да се счита за предизвестие по чл. 238 ЗЗД, ако договорът е безсрочен или страните са уговорили трансформацията му в такъв. Като бе посочено по-горе, с цитираната клауза на чл. 6.1 от договора, страните са постигнали съгласие за едностранно прекратяване на действието му при неизпълнение, като правното значение на тази клауза е, че въвежда възможността за трансформирането на договора в безсрочен. При безсрочните наемни договори, предаване държането на вещта се дължи след отправяне на предизвестие – чл. 238 ЗЗД и отправените нотариални покани имат значението на такива. Ако получаването им е оспорено, то в този случай преписът от исковата молба, връчен на страната, може да бъде разглеждан като предизвестие по чл. 238 ЗЗД. При тази хипотеза, след изтичането на 1-месечният срок в рамките на съдебното производство, биха настъпили предпоставките на чл. 233 ал. 1 ЗЗД за предаване държането на наетата вещ/имот.

Настоящият въззивен състав възприема мотивите на първоинстанционния съд, че по делото е установено наличието и на втората предпоставка, обуславяща основателността на иска, а именно – прекратяване на облигационната връзка между страните, доколкото подаването на исковата молба в съда също представлява уведомяване на наемателя за прекратяване на договора. Ето защо неоснователно е твърдението на въззивника, че и към настоящия момент страните се намират в наемни правоотношения.