Решение № 4860 от 13.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4860 гр. София, 13.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

ВАСИЛЕНА П. МИДОВА при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско дело № 20251100511108 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ответника „Некстън Пропъртис“ ЕАД, чрез адв. Г., срещу решение № 13302/08.07.2025г., постановено по гр.д. № 59326/2024г. по описа на СРС, 179-и състав, с което по предявените от ищеца Л. Г. Г. искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД ответникът е осъден да заплати на ищеца Г. сумата 3 600 евро, представляваща неустойка по чл. 15, ал 5 от предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 03.08.2021г., дължима за неизпълнение на задължението по чл. 9, ал. 2 от договора, начислена за периода от 01.05.2023г. до 22.04.2024г., ведно със законната лихва от 08.10.2024г. до окончателното плащане на вземането и сумата 102.22 евро – мораторна лихва.

Жалбоподателят намира обжалваното решение за частично недопустимо в частта, в която СРС присъдил мораторна лихва от 102.22 евро. СРС се произнесъл свръхпетитум, като присъдил лихвата за незаявен период от 26.07.2024г. до подаването на исковата молба. Отделно с исковата молба ищецът недопустимо кумулирал претенция за лихва за забава с такава за мораторна неустойка за един и същи период.

Намира още, че върху неустойката не следвало да се присъжда и лихва за забава от депозирането на исковата молба в съда до окончателното погасяване. На следващо място излага доводи незаконосъобразност и неправилност на обжалвания съдебен акт.

С чл. 9, ал. 3 и ал. 4 от договора страните договорили удължаване на сроковете за 1 изпълнение на строителството, като с отговора на исковата молба ответникът изрично се позовал на обстоятелства по ал. 3 - забава за изготвянето на окончателния доклад на надзорното дружество, предпоставка за издаване на удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация и удостоверение от НИМХ относно дните с температура под 5 градуса, а по ал. 4 – забава от страна на „Софийска вода“ ЕАД да съгласува проекта по част ВиК и поискани изменения по отношение на проекта за канализационното отклонение, на „ЕРМ Запад“ АД и окончателен доклад на надзора. Неправилно и в нарушение на материалния закон, а и на процесуалните правила, доколкото указания в такава насока не били давани, СРС смесил института на непреодолимата сила по чл.

306 ТЗ с договореното удължаване на срока и обстоятелства, при които става това.

СРС напълно игнорирал договореностите на страните – чл. 9, чл. 20а ЗЗД, не съобразил, че за удължаването на сроковете анекси, изрично позоваване и др. не били необходими, не отчел и характера на строителния процес. Въпреки това по делото били представени доказателства, че ищецът била уведомявана за наличието на обстоятелства, поради които сроковете били удължавани. Първоинстанционният съд изложил неотносими мотиви, цитирал неотносима към казуса съдебна практика. По делото били представени доказателства за наличието на технически причини, наложили преработването на проектната документация – писмени, гласни доказателства, СТЕ. Установено било, че от внасянето на преработките в експлоатационното дружество и окончателното им съгласуване изминавали по около 5 месеца при всеки от случаите. УВЕ било издадено на 22.04.2024г. без забава, а имотът своевременно бил предаден на ищеца с приемо-предавателен протокол. Моли обжалваното решение да бъде отменено, а вместо това обезсилено – в недопустимите части, респ. в допустимите такива предявените от ищеца искове да бъдат отхвърлени от съда. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна ищецът Л. Г. Г., чрез адв. К., депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна.

Ищецът не доказал наличието на предпоставките за удължаване на договорените срокове. Не било доказано как климатичните условия – температури под 5 градуса възпрепятствали извършването на определени строителни дейности, кои точно СМР, в кои периоди не могли да бъдат извършвани въпреки полагане грижата на добрия търговец, че ищецът била уведомена за настъпването на условията и удължаването на сроковете. От представените доказателства не се установила невъзможност за работа.

Удължаването не настъпвало автоматичтно – използвана думата „могат“. Липсвала връзка между административните забавяния и невъзможността на ответника да завърши строителството в срок и да въведе сградата в експлоатация. Не се установило колко дни продължило забавянето поради процедурите, на кой етап, препятствало ли реално изпълнението. Ответникът не положил дължимата грижа по чл. 63 ЗЗД, не предприел стъпки за ускоряване на съгласувателните процедури – не подал жалби.

2

Дори забавянето да се дължало на подизпълнител, ответникът не се освобождавал от отговорност. Договорът не можел да игнорира императивните правила на закона, нямало смесване с чл. 306 ТЗ, а съдът извършил задължителна проверка. Излага подробни съображения. С оглед изложеното моли въззивния съд да потвърди обжалваното първоинстанционно решение. Претендира разноски за производството пред СГС.

Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за правилността му единствено на въведените в жалбата основания.

При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното решение за валидно, но частично недопустимо.

Със сезиралата съда искова молба ищецът Л. Г. Г. изложила твърдения, че на 03.08.2021г. с ответника „Некстън Пропъртис“ ЕАД сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, с който ответното дружество, като строител-продавач, поело задължение да продаде, а ищецът Г. – да закупи срещу договорената цена, правото на собственост върху апартамент № 22, на четвърти етаж в многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи, която се изграждала съгласно разрешение за строеж № 13/15.02.2021г., издадено от Главния архитект на СО, район Надежда, гр. София, в ПИ с идентификатор ***, Индустриална зона Военна рампа Изток-Запад, който имот ответникът се задължил да изгради в степен на завършеност съгласно Приложение № 1 към договора и да предаде на купувача в уговорените срокове с разрешение за ползване. Съгласно чл. 9, ал. 1 от предварителния договор имотът следвало да бъде предаден на ищеца с протокол за установяване на годността на строежа – прил. № 16 към Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството до 31.12.2022г., а в едномесечен срок от тази дата ответникът се задължил да снабди ищеца с разрешение за ползване на имота по Наредба № 2/2003г. за въвеждане в експлоатация на строежите в РБ и минималните гаранционни срокове за изпълнени СМР, съоръжения и строителни обекти. На 04.11.2022г. страните изповядали сделката с нотариален акт, в съдържанието на който потвърдили горните срокове. Удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация обаче било издадено 16 месеца след посочената в ПД дата, на 22.04.2024г. За периода на забавата за предаване на имота с разрешение за ползване от 01.05.2023г. до 22.04.2024г. ищецът претендира неустойка по чл. 15, ал. 5 от предварителния договор в размер на сумата 3 600 евро (12 месеца по 300 евро), ведно със законната лихва от депозирането на исковата молба в съда на 08.10.2024г. до окончателното плащане. В петитума на исковата молба е заявила още искане за присъждане на законна лихва за забава върху същата главница, в непосочен размер, с посочен период на забавата от 01.05.2023г. до 22.04.2024г. Претендира разноски.

3

С отговора на исковата молба, депозиран в срока по чл. 131 ГПК ответникът „Некстън Пропъртис“ ЕАД оспорва иска за неустойка. Позовава се на продължаване на срока поради обстоятелства, предвидени в чл. 9, ал. 3 и ал. 4 от ПД – срокът можел да се продължава със съответния брой дни със средноденонощни температури за района под 5 градуса (примерно сочи м.12.2021г. – м.03.2022г., респ. края на 2022г. – началото на 2023г.) и по-високи от 35 градуса, както и с дните на забава, произтичащи от държавни и общински служби и органи. Забавяне имало поради съгласувателни процедури, за което ищецът била уведомена. В хода на строетилството се наложили съществени промени по чл. 154 ЗУТ, за което били издадени Заповед № РНД23-РД5659/27.01.2023г. и РНД23-РД-56-732/21.11.2023г. на Главния архитект на Район Надежда. Твърди, че се наложила промяна в начина на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа по искане на „Софийска вода“ ЕАД и възникнала необходимост от препроектиране, изменение и допълване на строителното разрешение със заповедта от 21.11.2023г. на Главния архитект на район Надежда. Позовава се на удостоверение от 16.02.2024г. на СО, НАГ и такова от 05.12.2023г. от което се установявало, че „ЕРМ Запад“ ЕАД предоставило документацията за външното електрозахранване на сградата в края на 2023г. Без нанасянето на изграденото ВиК отклонение и външното електрозахранване в кадастъра сградата не можела да бъде въведена в експлоатация. Забава имало и от страна на строителния надзор – окончателният доклад по чл. 168, ал. 6 ЗУТ бил съставен със закъснение, за което ответникът нямал вина. Ищецът била наясно с обективните причини за удължаването на срока за приключване на строителството и въвеждането на сградата в експлоатация. Намира, че лихва за забава върху мораторна неустойка не се дължи. Моли за отхвърляне на иска. претендира разноски.

С определението си по чл. 140 ГПК първоинстанционният съд докладвал единствено иск за неустойка по чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Иск за мораторна лихва по чл. 86, ал.

1 ЗЗД не намерил отражение в същото определение.

В първото по делото о.с.з. на 10.03.2025г. ищецът, чрез процесуалния си представител, не изложила възражения по изготвения от СРС доклад. С молба от 07.03.2025г. заявила становище по отговора на исковата молба. Посочила, че началната дата на забавата на ответника била 31.01.2023г., но задължението за начисляване на неустойка се претендирало от 01.05.2023г. поради тълкуването на чл. 15, ал. 5 от ПД. В петитума на молбата искането на страната за мораторна лихва до датата на исковата молба се повтаря така, както е направено и с исковата молба. Ответникът, чрез адв. Г., поискал уточнение от страна на ищеца на периода на забавата, като процесуалният представител на ищеца препратила към молбата от 07.03.2025г. С нарочно определение СРС обявил обективирания в определението по чл. 140 ГПК доклад за окончателен с уточнението, че периодът на забавата бил от 31.01.2023г. до 22.04.2024г.

4

С обжалваното решение СРС, освен иска за неустойка по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, разгледал иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД и то за изобщо незаявяван по делото период от 26.07.2024г. до депозирането на исковата молба в съда на 08.10.2024г. Основателно е оплакването на въззивника, че по отношение на иска за обезщетение за забава първоинстанционният съд се произнесъл свръхпетитум. В изпълнение на указания, дадени й от въззивния съд, ищецът заявява, че не поддържа иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД. В същата недопустима част, в която СРС присъдил на ищеца сумата 102.22 евро – лихва за забава, обжалваното първоинстанционно съдебно решение следва да бъде обезсилено.

Досежно правилността на първоинстанционното съдебно решение, в останалата обжалвана допустима негова част, настоящият въззивен състав намира следното:

Страните не спорят и от събраните по делото писмени доказателства се установява, че на 03.08.2021г. между тях възникнала валидна облигационна връзка с характеристиките на предварителен договор и договор за изработка. По силата на договора ответникът „Некстън Пропъртис“ ЕАД, в качеството си на продавач и изпълнител, поел задължението да изгради имота в степен на завършеност съгласно Приложение № 1 към ПД (чл. 7) и да прехвърли правото на собственост върху следния недвижим имот в изграждащата се съгласно разрешение за строеж № 13/15.02.2021г. на Главния архитект на СО, район Надежда, многофамилна жилищна сграда за персонал и подземни гаражи, в ПИ с идентификатор ***, планоснимачен район Индустриална зона Военна рампа Изток-Запад, пл. № 73, 74, УПИ VII-2015, кв.

Разпечатката съдържа 32 от 72 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f26a198e-9f9f-44f1-8ebf-d1408b654c74