Решение № 29 от 10.02.2022, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 29 гр. Бургас, 10.02.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Радостина К. Калиманова при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Търговско дело № 20212100900250 по описа за 2021 година

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковите претенции „ПП Ирис-2001“ ЕООД, ЕИК 102698170, със седалище град Бургас и адрес на управление ул.

„Васил Левски“ № 5, представлявано от Петко Илиев Петков против „Сий Лайф“ ООД, ЕИК 205014835, със седалище град Бургас и адрес на управление ул. „Генерал Владимир Вазов“ № 5, представлявано от Николай Динков Николов за осъждане на ответника да предаде на ищеца държането на склад № Ж със застроена площ 526.80 кв. м., при вътрешни граници: изток - склад № Е, запад - склад №3, север - външна стена и юг - външна стена, както и склад № Е, с площ 336.80 кв. м., при вътрешни граници: изток - склад № Д, запад - склад № Ж, север и юг - външни зидове, представляващи обособени площи за складови помещения в сграда заснета по кадастрални карта с идентификатор № ***, цялата с площ 2649 кв. м., при граници на поземления имот: север - ПИ № ***, юг и изток - ПИ № ***, запад - улица „Владимир Вазов” с идентификатор № ***, като същият поземлен имот съставлява УПИ XVII-69, в квартал 2, по ПУП-ПРЗ на „Южна промишлена зона” - град Бургас, по прекратен договор за наем, сключен на 27.02.2018 година, променен впоследствие с анекс от 01.07.2018 година и анекс от 01.07.2018 година. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства. Претендира се от ищцовата страна и заплащането на сторените съдебно-деловодни разноски.

В исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство, ищецът твърди, че на 27.02.2018 година сключил договор за наем с ответното дружество, впоследствие променен с два анекса, и двата от дата 01.07.2018 година, по силата на който договор той дал под наем на ответника процесните два склада, находящи се в „Южна промишлена зона“ - Бургас. Обектите били отдадени под наем при поето от ответника задължение да заплаща на ищеца наемна цена в размер на 2 200 лева до 10-то число на 1 текущия месец без включен ДДС за склад „Ж“ и 1 734 лева без включен ДДС за склад „Е“, ведно с месечна такса за охрана и контрол на входа в размер 220 лева, общо за двата склада, 1 500.00 лева - годишна такса битови отпадъци, общо за двата склада, както и да заплаща за своя сметка всички консумативни разходи за наетите складове - ток, вода и канализация и други.

Ищцовото дружество твърди, че изпълнило задълженията си по договора за наем и предоставило на наемателя наетите помещения веднага след сключването му. Още от сключването на договора, ответникът закъснявал с дължимите плащания, за което бил многократно предупреждаван от ищеца, че ще развали и/или прекрати едностранно договора поради негова вина.

От 01.08.2020 година ответникът преустановил плащането на дължимите от него суми по договора. В тази връзка ищецът му бил изпратил нотариална покана peг. № 12393/28.10.2020 година на нотариус с peг. № 491 на НК с район на действие Бургаския районен съд, с която го уведомил, че прекратява едностранно сключеният наемен договор, считано от 01.11.2020 година поради виновното неизпълнение на задълженията му по договора. Със същата покана, ищецът определил и срок на ответника - до 30.11.2020 година за предаване на наетите складове и заплащане на дължимите от последния суми по процесния договор. Посочената нотариална покана била връчена от нотариуса на ответника по реда на чл. 50, ал. 4 от ГПК, тъй като след многократни посещения на място на регистрирания адрес на управление на ответника, съвпадащ с този на дейността му - склад „Ж”, никой не отговарял и нямало кой да приеме поканата. Ищецът твърди, че независимо от обстоятелството, че поканата била връчена по посочения ред, на управителя на ответното дружество била известна изразената от ищеца воля за прекратяване на договора и исканията му за плащане на дължимите суми, тъй като между страните били проведени срещи и били водени разговори по този повод.

Заявява се от ищеца, че ответникът не предприемал никакви действия както по заплащане на задълженията си, така и по освобождаване на наетите складове, които продължавал да ползва. Заявява, че ако се приемело наличие на ненадлежно уведомяване на ответника за прекратяването на договора, то последният се считал прекратен най-късно с връчването на препис от настоящата искова молба.

Ответникът, на когото съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея, в указания от закона и съда срок не е депозирал писмен отговор, както и не е упражнил никое от предоставените му от закона права. Такъв е депозиран от него след постановяване на определението по чл. 374 от ГПК и насрочване на делото в открито съдебно заседание с призоваване на страните. Със същия са направени възражения за недопустимост на предявения иск, които съдът намира за неоснователни по следните доводи и съображения:

Наличието на клауза в договора за наем, предвиждаща възможност за наемодателя да инициира производство по издаване на заповед за изпълнение, при условията и по реда на чл. 417, т. 3 от ГПК, в случай на непредаване на имота от страна на наемателя в деня на 2 прекратяване на договора, не препятства възможността му да търси защита по общия исков ред на накърнените му права. Неоснователни са доводите на ответното дружество, че е абсолютно необходимо първоначално преминаване през заповедно производство. Клаузата на чл. 13 от договора за наем е предвидена в интерес на наемодателя и той е този, който извършва преценка дали да се възползва от нея или не. Не се създава поредност, в която следва да бъдат упражнени правата на наемодателя при недобросъвестно поведение от страна на наемателя. Непредприемането на действия от страна на ищеца за иницииране на заповедно производство в защита на правата му по никакъв начин не накърнява правата на ответника, нито променя договореностите между страните. Задължение на наемателя е да предаде владението на имота след прекратяване на договора, а изцяло в правата на наемодателя - ищец е да избере реда и начина за защита на правата си. Предвид изложеното, изцяло в компетенциите на настоящия съд е да разгледа и да се произнесе по предявения иск.

Неоснователно е и възражението за родова неподсъдност на делото на настоящия съд. Обстоятелството, че производството по делото се развива по реда на чл. 310 от ГПК не определя районния съд като родово компетентен съд. Спорът е родово и местно компетентен на настоящия съд в съответствие с разпоредбите на чл. 104 и чл. 109 от ГПК, както е посочено и в доклада на съда. Само за пълнота на изложението следва да се отбележи, че дори искът да беше подсъден на районния съд като първа инстанция, то разглеждането му от настоящия съд не би довело до недопустимост на решението по аргумент от чл. 270, ал. 4 от ГПК.

Бургаският окръжен съд съобрази отправените доводи и искания, представените по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид и разпоредбите на закона, намира за установено следното:

Установява се от събраните по делото доказателства, а и това не е спорно, че на 27.02.2018 година между страните в настоящото производство е сключен договор за наем на недвижим имот, представляващ склад № Ж със застроена площ 526.80 кв. м., при вътрешни граници: изток - склад № Е, запад - склад №3, север - външна стена и юг - външна стена, представляващи обособени площи за складови помещения в сграда заснета по кадастрални карта с идентификатор № ***, цялата с площ 2649 кв. м., при граници на поземления имот: север - ПИ № ***, юг и изток - ПИ №*** запад улица „Владимир Вазов” с идентификатор № ***, като същият поземлен имот съставлява УПИ XVII-69, в квартал 2, по ПУП-ПРЗ на „Южна промишлена зона” - град Бургас. За ползването на склада наемателят се е задължил да заплаща на наемодателя - ищец наемна цена в размер на 2 200 лева до 10-то число на текущия месец. Впоследствие, с анекс от 01.07.2018 година ищецът е отдал под наем и склад № Е, с площ 336.80 кв. м., при вътрешни граници: изток - склад № Д, запад - склад № Ж, север и юг - външни зидове, находящ се в същата сграда, срещу задължението на наемателя да заплаща наемна цена в размер на 1 734 лева без включен ДДС. Съгласно постигнатите между страните договорености, ответникът-наемател дължи и месечна такса за охрана и контрол на входа в 3 размер 220 лева общо за двата склада, 1 500.00 лева - годишна такса битови отпадъци общо за двата склада, както и да заплаща за своя сметка всички консумативни разходи за наетите складове - ток, вода и канализация и други.

За да бъде уважен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, ищецът следва да докаже, че ответникът владее предоставения имот без правно основание или на отпаднало такова. Както бе посочено по-горе, не е спорно, а и представеният договор за наем и анексите към него доказват съществуването на наемно правоотношение между страните.

Според чл. 9, т. 4 от договора, същият може да бъде прекратен едностранно от наемодателя без предизвестие при неплащане в срок на наемната цена и/или всички консумативни разходи, и/или на таксата за охрана и контрол, и/или на таксата смет.

Ответникът не е оспорил представените по делото фактури. Съобразно посоченото по-горе, е направил т. нар. от него възражение за неизпълнен договор и е въвел твърдението за недължимост на част от сумите по фактурите, а именно тези за охрана и такса смет. С това именно е оспорено и правото на ищеца да предприеме прекратяване на наемния договор на посоченото от него основание. Съдът намира преди всичко, че не може да бъде споделена тезата за недължимост на посочените суми след изменението на чл. 4 от договора със сключения между страните анекс. Същите следва да бъдат заплащани от него, съобразно постигнатите договорености. На следващо място трябва да се посочи, че плащането на всички наемни вноски и разходите е положителен факт, който следва да бъде доказан от ответника. Доказателства за това не са приложени по делото. Поради това и следва да се приеме, че в съответствие с установената в договора възможност и наличие на предпоставките за това ищцовото дружество е прекратило договора на посоченото основание, като затова е уведомило ответното дружество с нотариална покана.

Възражението на ответника за неизпълнен договор, съобразно използваната от него формулировка не следва да бъде разглеждано по същество, тъй като е заявено след срока за подаване на отговор на исковата молба и по отношение на него е настъпила процесуална преклузия /в този смисъл е и изрично посоченото в определение № 559 от 27.09.2017 година на ВКС по търг. дело № 2431/2016 година, II т. о./. Само за пълнота на изложението трябва да се посочи и следното:

Осъществяваната от ответната страна защита няма за предмет противопоставено изискуемо насрещно вземане на наемателя спрямо наемодателя, произтичащо от същото правоотношение, съпроводено с искане за едновременно удовлетворяване, на основание чл.

90, ал. 1 от ЗЗД. Защитата на същата е ограничена единствено до твърдяна неизправност на насрещната страна, която е обоснова с твърдения за непредоставяне на спокойно и безпрепятствено ползване на наетия имот, като изключваща възникнало за същата потестативно право на разваляне наемния договор. Следва да се приеме, че тези твърдения се свеждат до това, че ищецът не изпълнява задължението си да и предостави за спокойно и безпрепятствено ползване процесните складови помещения от определен последващ момент, без обаче той да е посочен конкретно. Това тълкувание се налага с оглед изричното изявление на ответника в съдебно заседание, че държи ключовете за склада, в който се 4 намира негово оборудване. Липсват, обаче доказателства ответникът да е отправял претенции към ищеца в тази насока. В чл. 4, б. „в“ и б. „г“ от договора от 27.02.2018 година страните са договорили заплащането на месечна такса за охрана и контрол, както и такса смет, като посочените разпоредби са предоговорени с анекса от 01.07.2018 година, а изменението им почти преповтаря съдържанието им в основния договор. Ответникът изрично заявява, че е отказал да изпълни задължението си по чл. 4, б. „а“ от договора - да заплаща месечна такса за охрана и контрол. От представените по делото фактури, обаче е видно, че задължението на ответника по тях е освен за такса за охрана и контрол, също така и за наем на помещенията, за ел. консумация и за ВиК консумативи. Не са представени доказателства, дори не се излагат твърдения за заплащане на наемната цена и консумативите. Предвид изложеното, за ищеца е налице правен интерес и основание да прекрати процесния договор.