Решение № 2976 от 22.07.2011, Районен съд - Пловдив

Р Е Ш Е Н И Е

№ 2976 гр. Пловдив, 22.07.2011 г.

В И М

Е Т О Н А Н А Р О Д А

Районен съд Пловдив, ІІІ гр. съдебен състав, в открито съдебно заседание на двадесети юни през две хиляди и единадесета година, в състав:

Районен съдия: Елена Калпачка при участието на секретаря Пенка Атанасова разгледа, докладваното от съдията гр. д. № 279 по описа на съда за 2008 година за да се произнесе, взе предвид:

Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът А.Г.Ш. моли да бъде обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.10.2007 г., по силата на който ответника В.П.Ч. е обещала да му продаде собствения си недвижим имот, представляващ 3/4 идеални части от целия първи жилищен етаж от жилищна сграда, застроена върху 102 кв. м, състоящ се от две стаи, хол, кухня, килер, тоалетна, ведно с три отделения от избата, заемащи източната половина със самостоятелен вход за тези помещения откъм двора, със самостоятелен черен вход от общите части на сградата, както и 1/2 идеална част от общите части на сградата, заедно с 1/3 идеална част от дворното място, върху което е построена същата, находящо се в гр. П. на у. “Д. Ц.” № ... (старо наименование “С. К.” № ...), цялото от 416,40 кв. м, представляващо парцел ..., имот пл. № ... от квартал ..., при граници: н. на Л. К., Х. С. и у.. Не претендира разноски.

Твърди, че ответникът е собственик на имота, като не е изпълнила задължението си по предварителния договор доброволно да прехвърли собствеността върху него, в срок до 12.12.2007 год., въпреки изцяло заплатената цена за него, определена от страните на 80 000 лв. Със същият предварителен договор било уговорено и прехвърляне на собствеността върху друг имот, срещу задължение за заплащане на сумата от 30 000 лв. от ищеца, цената за който също била изплатена изцяло.

Ответника оспорва иска изцяло, като моли да бъде отхвърлен, като му се присъдят направените по делото разноски.

Твърди, че процесния предварителен договор е нищожен, като привиден, тъй като прикрива договор за заем, а сумата, посочена в договора е дадена не с цел закупуване на имотите, а с уговорки за връщане.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, с оглед становището на страните и разпоредбите на чл.188 от ГПК (отм.), намери за установено от фактическа и правна страна, следното:

С молба в съдебно заседание от

21.09.2010 год. ищецът е поискал включване в предмета на делото на нов имот, предмет на предварителния договор, подробно описан в писмена молба – подземен паркинг с рампа на площ от 108,21 кв. м и 27,57 кв. м, при граници от юг – П. ш.

– продължение на запад и изток – к., от север – с. к., отгоре – м., ведно с 9,95 % идеални части от общите части на сградата, който се намира в едно, три и четириетажна с изба, партер и мансарда жилищна сграда построена в дворно място, находящо се в гр. П., район Ц., ул. “Л.” № ...-..., съставляващо урегулиран поземлен имот ... – ... от кв. ... по плана на град П. – М. х. Поискано е под формата на изменение на иска, като същото е допуснато, на осн. чл. 116 от ГПК (отм.), като изменение на обстоятелствената и диспозитивната част на исковата молба, както е направено от ищеца. Дори да се приеме, че това не е предявяване на нов иск, наред с първоначалния, а касае изменение на размера на иска, то не са били налице предпоставките за допускане на така направеното искане за изменение на иска. Не е представена данъчна оценка на имота, с оглед преценка най-вече на родовата подсъдност на иска и размера на дължимата държавна такса, такава държавна такса не е била внесена към момента на поисканото изменение, както и към настоящия момент, липсва възможност да бъде определена, както и липсва вписана искова молба в тази част за новия имот. Поради изложеното съдът счита, че производството в тази част следва да бъде прекратено.

На 12.10.2007 г. между страните по делото е бил сключен предварителен договор, по силата на който ответника В.П.Ч. е обещала на ищеца А.Г.Ш. да му продаде собствения си недвижим имот, представляващ 3/4 идеални части от целия първи жилищен етаж от жилищна сграда, застроена върху 102 кв. м, състоящ се от две стаи, хол, кухня, килер, тоалетна, ведно с три отделения от избата, заемащи източната половина със самостоятелен вход за тези помещения откъм двора, със самостоятелен черен вход от общите части на сградата, както и 1/2 идеална част от общите части на сградата, заедно с 1/3 идеална част от дворното място, върху което е построена същата, находящо се в гр. П. на у. “Д. Ц.” № ... (старо наименование “С. К.” № ...), цялото от 416,40 кв. м, представляващо парцел ..., имот пл. № ... от квартал ..., при граници: н. на Л. К., Х. С. и у.. За имота, ведно с описания в договора втори имот, подземен паркинг с рампа на площ от 108,21 кв. м и 27,57 кв. м, при граници от юг – П. ш. – продължение на запад и изток – к., от север – с. к., отгоре – м., ведно с 9,95 % идеални части от общите части на сградата, който се намира в едно, три и четириетажна с изба, партер и мансарда жилищна сграда построена в дворно място, находящо се в гр. П., район Ц., ул. “Л.” № ...-..., съставляващо урегулиран поземлен имот ... – ... от кв. ... по плана на град П.

– М. х. е била уговорена продажна цена в размер на 110000 лв., като не се спори между страните, че цената на процесния имот е уговорена в размер на 80 000 лв. Цялата продажна цена от 110 000 лв. е била заплатена от ищеца към момента на сключване на договора, което е записано в договора – чл. 3.

По изложеното в исковата молба, след изтичане на уговорения срок, до който е следвало да се сключи окончателния договор – 12.12.2007 г., / чл. 4 от предварителния договор/, и съгласно становището на ответника, който оспорва действителността на договора, не е спорно, че ответникът не е изпълнил задълженията си по договора. Това прави иска процесуално допустим.

За да бъде перфектен предварителния договор, той трябва да бъде сключен в писмена форма, след като за сключването на окончателния договор се изисква нотариална форма. “Писмената форма на предварителния договор е условие за действителността за сключване на окончателния договор” /р. № 1840/78 г. І г.о.Сб.50/. Той също следва да съдържа уговорки, относно съществените условия на окончателния договор /чл.19 ал.1 и 2 ЗЗД/. Процесния предварителен договор отговаря на всички изисквания за форма и съдържание.

Ответникът прави възражение, че предварителният договор е нищожен, поради липса на съгласие за сключването му, тъй като прикрива договор за заем за сумата от 110 000 лв., за обезпечение на задълженият по който бил и сключен процесния. Това възражение не се доказа в настоящото производство. За да бъде доказана нищожността на сделката, следва ответникът по несъмнен и категоричен начин да установи, че волята на страните не е била да обещаят продажба, съответно да закупят описаните недвижими имоти, а ищецът да дал в собственост на ответника определената сума пари, срещу задължението на последната да я върне след определен период от време. За да се установи тази привидност, следва да се докажат и съществените елементи на прикритата сделка, която се твърди да се прикрива от предварителния договор за покупко-продажба – размер на заетата сума, начин и срокове на връщане. Съгласно чл. 133, ал. 1, б. В от ГПК (отм.) доказване на договори на стойност над 1 000 лв. се установя с писмени доказателства, освен ако страните не се съгласят да бъдат установени с гласни.

Такова съгласие в производството за установяване на договор за заем на стойност от 110 000 лв. ищецът не е давал, а писмен договор не се представи по делото. Съгласно чл. 134, ал. 2 от ГПК (отм.) свидетелски показания се допускат и когато страната се домогва да докаже, че изразеното съгласие е привидно. Но тогава следва да бъде налице още едно от изброените алтернативно две условия – ако в делото има писмени доказателства, изхождащи от другата страна или пък удостоверяващи нейни изявления пред държавен орган, които правят вероятно твърдението й, че съгласието е привидно. По делото няма представено такова писмено доказателство, изхождащо от другата страна – ищеца по делото, което да дава основание да се счете, че изразеното в предварителния договор за покупко-продажба съгласие е привидно, нито има доказателства за такова изявление пред държавен орган. При това недопустимо е да се обсъждат с. показания на с. З. П., както и дадените отговори на ищеца по реда на чл. 114 от ГПК (отм.), които между впрочем и не съдържат изявления в полза на твърденията на ответника. Ето защо и съдът не ги обсъжда и не ги взема предвид при решаване на делото. Други доказателства за установяване на твърдението за симулативност на предварителния договор не се представиха от ответника.

Поради изложеното съдът счита недоказано твърдението за симулативност на предварителния договор за покупко-продажба, поради което и счита същото за неоснователно.

Поради недоказаност на твърдението, че между страните е имало валидно възникнало правоотношение по повод договор за заем на сумата от 110 000 лв., съдът не счита необходимо да бъдат обсъждани и предпоставките за недействителност на процесния договор, на осн. чл. 152 от ЗЗД.

Ето защо съдът прие предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.10.2007 г., сключен между страните за действителен и в състояние валидно да обвърже страните и да породи последиците, за които е сключен.

Съгласно чл. 298 от ГПК, за уважаване на иска, е необходимо, освен предварителният договор да е действителен и ответникът да е собственик на имота, описан в него, към момента на постановяване на съдебното решение и да са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Недвижимият имот, предмет на сделката е придобит от ответника с нотариален акт за замяна на недвижим имот № ..., том ..., дело № ... от ... год. по описа на Н. при ПРС, когато е станал собственик на 3/4 от описания в него недвижим имот, предмет и на настоящия предварителен договор за покупко-продажба. Останалата 1/4 от недвижимия имот е била придобита от З. В. П..

Към датата на подаване на исковата молба имота, предмет на предварителния договор, е бил прехвърлен от ответника на своята м. и съсобственик, с. З. В. П., с нотариален акт № ..., том ..., рег.

№ .., дело .../... год., по описа на н. № ... от НК, Е. А. – А., с район на действие ПРС, чрез покупко-продажба. Сделката е атакувана като увреждаща ищеца, който в производство по чл. 135 от ЗЗД е установил, че сделката е относително недействителна спрямо него, сключена с цел да го увреди, поради което и съдът е обявил това разпореждане с имота за недействително спрямо ищеца с решение № 452 от 10.03.2009 год. по гр. дело № 832 по описа на ПОС за 2008 год. Решението е било потвърдено от АС П. с решение № 295 30.10.2009 год., по гр. дело 480/09 на ПАС, като не е била допусната до разглеждане касационна жалба против него от ВКС и решението е влязло в сила на 16.04.2010 год. Поради изложеното съдът приема, че ответникът е собственик на имота.

За да може да се извърши продажбата е необходимо да са налице писмени доказателства, че продавачът е предложил на съсобственика си да закупи неговата част от имота при същите условия и декларира писмено пред него, че не е приел това предложение. Такива писмени доказателства по настоящото дело не са представени от ищеца, но с оглед приложеното производство по гр. дело № 832 по описа на ПОС за 2008 год., приложено именно с оглед доказване на собствеността на имота, където е приложена такава декларация от З. В. П. – Б. към датата на придобиване на имота, поради което и съдът прие, че са налице и предпоставките по чл. 33 от ЗС.

За да е основателен искът по чл.

19, ал. 3 от ЗЗД е необходимо ищецът да установи наличието на следните предпоставки: валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; ищецът да е изправна страна по договора, неизпълнението на задължението за прехвърляне на собствеността от ответника, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността и към момента на постановяването на решението обещателят да е собственик на имота. В производството се установи, че сключеният договор е валиден и действащ към момента на постановяване на решението, съдържа всички съществени елементи на договора за продажба – предмет, страни и цена, страните са поели задължение за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, ищецът е изпълнил задълженията си по договора, а ответникът отказва да стори това и да прехвърли собствеността, налице са всички необходими предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред и спрямо ищеца ответникът е собственик на имота. Ето защо съдът приема, че искът за обявяване на сключения предварителния договор от 12.10.2007 г. е основателен и доказан и следва да бъде уважен.