Решение № 186 от 18.06.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 186 гр. гр.Несебър, 18.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20202150100699 по описа за 2020 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.422, ал.1, във връзка с чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.

Ищецът „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: град Несебър, улица ********, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., твърди в исковата молба, че на 25.02.2008г. между него от една страна в качеството му на мениджър, и ответника И.В.Б., роден на ******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република България: село ***********, община Несебър, Код по Булстат *********, от друга страна в качеството му на възложител, е сключен Договор за поддръжка и управление на „К.А.К.Е.Р.Р.“ № ММ C-SPD/128-02.08/. Ответникът е собственик на имот с площ 149,24 кв.м., апартамент ****, етаж 2, в сграда „А-****“, крило „Д.“, с адрес: село Р., УПИ – ***, ***, ***, квартал 22, по плана на село Р., община Несебър, „К.А.К.Е.Р.Р..“. По силата на договора И.В.Б. е възложил, а „П.Д.“ ЕООД се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, срещу заплащане на месечна такса в размер на 1,10 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, като плащането следва да се извърши в срок до 15-и февруари на съответната година.

Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията си по договора чрез ежедневни грижи за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационната инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните 1 душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка; организиране поддръжка на зелените площи в комплекса; организиране режима на достъп и вътрешния ред на сградата, санитарно-хигиенни услуги, рецепция и достъпа до спортните съоръжения. Ответникът не е заплащал дължимите по договора годишни такси въпреки водените с него разговори и опити за извънсъдебно разрешаване на спора. За вземането си ищецът твърди, че е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, въз основа на което е образувано ч.гр.д.№ 161/2020г. по описа на Несебърския районен съд, като срещу издадената заповед за изпълнение длъжникът по нея – ответник по настоящото дело – е подал възражение по чл.414 от ГПК. Ищецът моли да бъде признато за установено, че ответникът му дължи сумата в размер на 4 623,51 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2017г. по договора за поддръжка и управление на „К.А.К.Е.Р.Р..“ № ММС-S-PD/128-02.08, сключен на 25.02.2008г. Претендира направените по делото разноски, както и разноските в заповедното производство.

В отговора на исковата молба, подаден от името на ответника, на първо място се отбелязва, че процесният договор е сключен преди ответникът да придобие собствеността върху жилището в комплекса, поради което не е породил действие към датата на сключването му. Счита клаузата в договора, уговорена в раздел IV, т.9, според която договорът се подновява автоматично за още пет години след изтичането срока на договора, освен при писмено взето решение не по-късно от четири месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за подновяването му, за нищожна. Нищожността поради противоречие със закона обосновава с довода, че възможността на възложителя да прекрати действието на договора е поставено в зависимост от действието на трети лица. Освен това намира тази клауза за неравноправна по смисъла на чл.143, ал.2, т.9 от ЗЗПт. Въз основа на това прави извод, че срокът на договора е изтекъл на 25.02.2013г., поради което не е обвързвал страните през 2017г. Прави възражение за неизпълнение от страна на ищеца на договорните си задължения след 2012г., поради което той се явява неизправна страна по договора, както и че до 2018г., когато е била учредена Етажна собственост, дейностите по управление и поддръжка в комплекса са се осъществявали от друг търговец. Прави възражение за изтекла погасителна давност. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира разноски.

В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба и оспорва твърдяното от ответника неизпълнение от страна на ищеца на договорните задължения. Твърди, че през въведения период дейностите по управлението и поддръжката в комплекса реално са осъществявани от друг търговец – „Е.Х.“ ЕООД. В представените писмени бележки посочва, че намира за неоснователно възражението на ответната страна за нищожност на клаузата за автоматичното подновяване действието на договора, включително и че продължаването действието на договора е поставено в зависимост от възложителите, които могат да вземат решение, съобразно техния интерес, договорът да не бъде продължаван, а изпълнителят не би могъл да се освободи от 2 обвързаността си по собствена инициатива, който единствен би могъл да претърпи вреди, затова именно той би се оказал в неравноправно положение спрямо възложителя.

Въпросната клауза не е неравноправна и не противоречи на чл.143, ал.2, т.3 и т.9 от ЗЗПт, защото не уврежда възложителя, който счита, че има качеството на „потребител“.

Изпълнението на поетите от изпълнителя задължения по процесния договор намира за доказано от събраните по делото доказателства, и в частност от заключението на вещото лице.

Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че оспорва исковете, поддържа и доводите си в исковата молба, включително и твърдяното изпълнение на задълженията, поети от ищеца. Представя писмени бележки, в които поддържа, че от събраните по делото доказателства, включително и от експертното заключение, се доказва не само твърдяното неизпълнение на договорните задължения на ищеца да изпълнява дейности по поддръжка в комплекса от 2012г., но и за извършени разходи през процесната 2017г. Поддържа, че процесният договор е прекратил действието си на 25.02.2013г., когато е изтекъл първоначалният срок, за който е сключен, съответно през процесната 2017г. страните не са били обвързани с валидно облигационно отношение. Развива довода и за нищожност на клаузата за автоматично подновяване действието на договора за още пет години, включително и че същата е неравноправна, тъй като настоява да има качеството на потребител по договора, предвид, че тя не предвижда възможност за възложителя да отправи изявление, с което да изяви воля договорът да прекрати действието си с изтичане на срока, за който е сключен. Поддържа и довода за изтекла погасителна давност, но която давност е изтекла към момента на подаване на исковата молба. Останалите изложени доводи и съображения касаят събития, настъпили след 2017г., който период ищецът не е въвел като такъв, за който претендира плащане. Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан и в полза на ответника да бъдат присъдени разноските, направени по делото, съобразно представен списък.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 25.02.2008г. между И.В.Б., от една страна като възложител, и „П.Д.“ ЕООД, от друга страна като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „К.А.К. **** Р.Р.A“ № MMC – S – PD / 128 – 02.08, в който е посочено, че възложителят е собственик на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № ****, сграда „А“ – „Е.“, крило „Д.“, на 2 етаж, на площ от 149,24 кв.м. в „К.А.К. **** Р.Р.a “, УПИ – ***, ***, ***, квартал 22 по плана на село Р., община Несебър. За мениджъра (изпълнителя) е посочено, че е собственик на земята и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса: три открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи съоръжения, джакузи, детска площадка, открит и закрит паркинг, зелените площи, алеи, площадки и паркови елементи, шезлонги, чадъри (за които е предвидено да се ползват безплатно), фитнес център, SPA-център, медицински кабинет, магазини и бутици, зелени 3 площи и паркови елементи, открити и закрити заведения за консумация на храни и напитки (ресторант, воден бар, грил-бар, скай бар, бар закрит басейн, лоби бар). С договора възложителят възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка и провежда целогодишно организационно и техническо поддържане на: общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационната инсталации, на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка, организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организационното управление включва организиране режима на достъп и вътрешния ред в сградата, на санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и съоръжения, на занимания за деца, използвайки професионални аниматори по предварително обявена програма, а административното управление, както и оказването на всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна рецепция, както и предоставянето по подходящ начин на необходимата информация на възложителя след поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Други задължения, които мениджърът е поел, е организирането на външната охрана на комплекса като създаде пропускателен режим, както и веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец януари, да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса, на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет на направените разходи, отчет на направените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през следващата стопанска година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги месечно възнаграждение в размер на 1,10 евро без ДДС за квадратен метър обща площ на собствения на възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15-и февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено отделно да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от сградата всички необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност на сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване здравето и сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим имот, и в влиза в сила от деня на подписването му. В раздел IV, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от 4 собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му.