Определение № 2505 от 11.09.2023, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2505 гр. София, 11.09.2023 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на десети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Снежанка Николова

Членове:

Гергана Никова

Соня Найденова като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело № 20228002104276 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх.№ 15605 от 13.07.2022 г., подадена от „Орхидея Пропъртис” EООД чрез адвокат Ц. К. от САК срещу въззивно Решение № 705 от 19.05.2022 г. по в.гр.д.№ 1457/2021 г. на Софийски апелативен съд, г.о., ХІV състав.

Жалбата, като подадена в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна, отговаряща на изискванията по чл. 284, ал. 1 и ал. 2 ГПК, придружена от изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК и насочена срещу решение, подлежащо на касационно обжалване, е процесуално допустима.

Ответницата по касация Е. С. К. е депозирала отговор чрез адвокат П. С. от САК. Поддържа, че не са налице основания за допускане на обжалването, както и че въззивното решение е правилно. Претендира присъждането на разноските за защитата пред ВКС.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

С обжалваното решение е потвърдено Решение № 260238 от 29.09.2020 г. по гр.д.№ 2056/2019 г. на Софийски градски съд, І г.о., 13 състав, с което е отхвърлен предявеният от „Орхидея Пропъртис” EООД срещу Е. С. К. иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК да се признае за установено, че ищецът е собственик на недвижими имоти, находящи се в [населено място], [улица], изградени в дворно място с идентификатор ***, съставляващо урегулиран поземлен имот *-* в кв. 29 по регулационния план на [населено място], местност „В.-В. С.”, а именно: апартамент № 18, находящ се на четвърти етаж, със застроена площ от 76,15 кв.м., идентификатор *****, заедно с 3,85% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, заедно с мазе № 9, находящо се в сутерен, с площ от 2,02 кв.м., заедно с 0,03% идеални части от общите части на сградата и от правото 1 на строеж върху мястото; апартамент № 19, находящ се на ІV етаж, със застроена площ от 100,35 кв.м., идентификатор *****, заедно с 4,83% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, заедно с мазе № 10, находящо се в сутерен, с площ от 1,99 кв.м., заедно с 0,03% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

Установено е, че бивши собственици на земята, съставляваща имот пл.№ * в м. „Зоопарк” по плана на [населено място], с площ от 700 кв.м., са М. Г. М. и Й. В. Г., които са учредили безсрочно право на строеж в полза на „Комстрой-94” ЕООД, представлявано от М. М., за изграждане на жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина, състояща се от сутерен, пет етажа, подпокривен етаж и кула, със застроена площ на сградата от 337,45 кв.м. и РЗП от 2 317,62 кв. м., с изключение на обекти, за които учредителите изрично са си запазили право на строеж (посочени в н.а.№ 92, том 5, рег.№ 7219, по н.д.№ 847/2007 г.), срещу задължение на приобретателя–изпълнител да построи лично или чрез трето лице посочените обекти и поеме разходите по тяхното проектиране и строителство. „Комстрой94” ЕООД се явява праводател на Е. К. и на други физически лица, с които дружеството е сключило договор за замяна (н.а.№ 113 от 20.12.2007 г. по н.д.№ 1063/2007 г. на Нотариус Д.Т.), по силата на който, срещу прехвърляне собствеността на имоти в землището на [населено място], приобретателят „Комстрой-94” ЕООД е прехвърлил право на строеж в полза на физическите лица за имотите, описани в нотариалния акт под № 3, включително процесните апартаменти №№ 18 и 19 – за Е. К..

Във връзка с твърдяното придобивно основание, от което ищецът черпи права, са представени писмени доказателства, съгласно които с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 176, том XXXIV, д.№ 6889/1996 г. на Първи нотариус при СРС, на 11.04.1996 г. М. М. и съпругата му Й. Г. са продали на „Датекс” ООД 1/10 идеална част от недвижимия имот, индивидуализиращ се към този момент като дворно място в [населено място], съставляващо имот с пл.№ * по плана на [населено място], м. „З.”, цялото с площ от 700 кв.м. На същата дата между „Датекс”ООД и М. и Й. М. е сключен в писмена форма договор за доброволна делба на недвижим имот от 11.04.1996 г., вписан в Служба по вписванията на 13.11.2018 г. С договора за доброволна делба М. М. и съпругата му Й. Г., като собственици на 9/10 идеални части, и Н. Б. И. – управител на „Датекс” ООД, са постигнали съгласие за прекратяване на съсобствеността и възлагане на имота в дял на „Датекс” ООД, който става изключителен собственик на процесния имот срещу платена цена на другите съсобственици. С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 41 от 21.12.2018 г., том VII, дело № 18327, peг.№ 1095/2018 г. на нотариус Ст.Т. дружеството „Датекс” ООД е прехвърлило на ищеца „Орхидея Пропъртис” EООД описания в исковата молба недвижим имот с идентификатор № ***, находящ се в [населено място], СО, р-н „Л.”, [улица]с площ от 663 кв.м. (по документ за собственост от 700 кв.м.) срещу продажна цена от 12 376 лева., която сума продавачът е заявил, че е получил изцяло от купувача при подписване на предварителен договор на 20.12.1997 г.

Във връзка със спорния въпрос към кой момент е завършена в груб строеж сградата, в която се намират спорните обекти, e представено удостоверение за въвеждане в експлоатация № 2

434 от 26.04.2016 г. на директора на Дирекция „Общински строителен контрол”, СО, вх. № САГ17-ТК00-2242 от 15.09.2017 г. В съдържанието към окончателен доклад съгласно чл.

168, ал. 6 ЗУТ, в приложение № 3, т. 13 и т. 14 от преписката приложена от Столична община, е отбелязано съставяне на акт образец № 14, като в т. 13 е посочено приемане на конструкцията без хидроизолационни работи по покрива от 01.03.2009 г. и акт образец № 14 за приемане на конструкцията с хидроизолационни работи по покрива от 30.08.2014 г.

Представен е акт 14 от 01.03.2009 г. и неговото съдържание свидетелства, че носещата конструкция на строежа “жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина”, находяща се в УПИ *-*, кв. 29, м. „В. В. С.”, е в състояние да понесе по време на последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички постоянни, временни и особени натоварвания съгласно проекта и действащата нормативна уредба.

Приложен е констативен протокол от 10.10.2008 г. съставен на основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ и вх.№ АБ 70/10 от 03.09.2008 г. по искане на М. М., в който се сочи, че сградата е изпълнена в груб строеж, частично монтирана ПВЦ дограма, изпълнени са ел. инсталации и ВиК инсталации, частично са изпълнени ОВ инсталации, с вътрешна мазилка, без външни мазилки.

От заключение на СТЕ е установено, че процесната жилищна сграда е изградена по смисъла на ЗУТ до степен на завършеност груб строеж към 01.03.2009 г. Този извод е обоснован с констатираните по документацията видове СМР, сред които изливане на бетонова плоча на 08.12.2008 г., на 13.01.2009 г. декофриране на тази плоча, свидетелстващо за завършено изпълнение на носещата стоманено бетонна конструкция на сградата, констативен протокол от 10.10.2008 г., издаден на основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ, отразяващ, че за обекта са изпълнени инсталационни и довършителни видове работи, включително вътрешни мазилки.

С приложения констативен протокол от 10.10.2008 г., издаден на основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ, е изяснено, че процесната жилищна сграда към този момент е била изградена в груб строеж, с частично монтирана ПВЦ дограма, с изпълнени ел. и ВиК инсталации, с частично изпълнени ОВ инсталации и изпълнени вътрешни мазилки. Към преписката за въвеждане на сградата в експлоатация е приложено и удостоверение на Дирекция „Софийски кадастър” СО на 08.12.2008 г., с което е удостоверено, че възложителят на строежа на процесната жилищна сграда е предоставил всички необходими документи за обекта, съгл. изискванията на чл. 52, ал. 4 ЗКИР, във вр. с чл. 116, ал. 1 и чл. 175, ал. 5 ЗУТ.

От заключението на техническата експертиза e установено, че по делото са приложени два броя акт-образец 14 за приемане на конструкцията на процесната жилищна сграда, както следва: акт – образец 14 от 01.03.2009 г., надлежно подписан от лицата, изискващи се по Наредба № 3/2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството и актобразец 14 от 30.08.2014 г. с идентично съдържание като първоначално изготвения и подписан от същите лица, като единствената разлика в тях според експертизата е в отразяването на строителя на обекта.

При формиране на фактически констатации по спорният въпрос към кой момент сградата е завършена в груб строеж е взето предвид обстоятелството, че са съставени два констативни протокола, издадени на едно и също основание (чл. 181, ал. 2 ЗУТ), които се отнасят до една 3 и съща сграда, но са от различни години. Прието е, че в закона не е предвидено правомощие на общинската администрация за ревизиране на последиците при вече упражнена компетентност по чл. 181 ЗУТ, и щом като общинската администрация вече веднъж е удостоверила определено фактическо положение, в случая степента на завършеност на сградата на етап „груб строеж”, това удостоверяване е неотменимо. За момент на реализиране на грубия строеж следва да се имат предвид изводите на вещото лице за завършеност на сградата на този етап през 2009 г., които са направени след подробно изследване на всички актове и протоколи, предвидени в Наредба № 3/2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, като подробно е описан всеки акт за приемане на извършените СМР по нива. Този извод напълно кореспондира с представения акт образец 14 от 01.03.2009 г., който според експертизата напълно съответства по съдържание с по-късно съставения акт образец 14 от 30.08.2014 г. с единствената разлика относно изпълнителя и технически ръководител.

Във връзка с възраженията на ответницата, че ищецът не се легитимира като собственик, защото спрямо неговия праводател „Датекс” ООД бившите собственици М. и Й. М. са демонстрирали собственическо отношение, упражнявайки непрекъснато фактическа власт и извършвайки разпоредителни сделки лично от тях като собственици в периода 1997-2007 г., са представени множество писмени доказателства и тези обстоятелства не са били очертани като спорни между страните. Представени и приобщени по делото са нотариален акт за замяна от 22.12.2005 г., разрешение за строеж от 09.10.2006 г. на СО, район Л., нотариален акт за учредяване право на строеж по нот.д.№ 57936/2007 г. и др., в които за собственици са посочени М. и Й. М..

Наред с това още с отговора на исковата молба е заявено и възражение за нищожност на договора от 2018 г., от който с ищецът черпи права, като симулативен, поради липсата на доказателства за плащане на продажна цена и че са представени частни документи без достоверна дата. В тази връзка и с оглед на констатирани процесуални нарушения от първата инстанция пред въззивния съд са приети нови писмени доказателства предварителен договор от 20.12.1997 г., описан в приложенията към нот.акт № 41, н.д.№ 18327/2018 г., видно от съдържанието на който „Датекс” ООД, като продавач, и М. Г. като купувач са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за същия спорен имот срещу продажна цена от 12 376 000 лв. (неденоминирани лв.), изплатена напълно и в брой към подписването му. На същата дата е оформено и допълнително споразумение (анекс) към предварителния договор, с който е постигнато съгласие владението да се предаде на купувача М. Г. след сключване на окончателен договор в нотариална форма. По повод на процесния нотариален акт от 2018 г. е сключено и споразумение от 21.12.2018 г между дружеството-ищец, М. Г. и “Графити 04” ЕООД, с което ищецът е признал задължението си към М. Г. в размер на 12 376 лв., представляваща продажна цена, платена на неговия праводател „Датекс“ ООД по предварителен договор от 20.12.1997 г., която ищецът се е задължил да заплати на М. Г. в месечен срок след приключване на съдебните дела и предаване владението на всички изградени в процесното дворно място самостоятелни обекти. Продажбата от 2018 г. е извършена от името на дружеството „Датекс” ООД, 4 действащо чрез пълномощник Г. М., който е син на предишните собственици М. и Й. Г.