Решение № 283 от 15.08.2025, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 283 гр. Несебър, 15.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20242150100429 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното: Производството е образувано по предявени искове с правно основание чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът „А*****“ *****, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: град В..., район П..., улица Н.В. № **, представлявано от управителя А.М.Т., твърди в исковата молба, че ответникът Н.В.К., родена на ****г., гражданин на Р***, с постоянен адрес в Република България: град С.В., местност "К...", вилно селище А..., етаж ..., ап.**, община Несебър, Код по Булстат ***, е собственик на Апартамент № ***, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11***2, находящ се на четвърти етаж, със застроена площ от 50,42 кв. м., като площта му ведно с прилежащите му общи части възлиза на 58,11 кв. м., разположен в комплекс "В***", местност „К...“, град С.В.. Останалите двама съсобственици на апартамента са Е.А.К. и А.И.К., като собствеността те са придобили с договор за покупко-продажба от 09.09.2015г. Е.А.К. притежава 35% от собствеността, а останалите 65% се притежават от ответника Н.В.К. в режим на съпружеска имуществена общност с А.И.К.. Ищецът твърди също, че на 09.09.2015г. между ответницата, от една страна в качеството й на възложител, и „З...“ ***, от друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване. С този договор ответникът е възложил, а изпълнителят е приел и се е задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно съоръженията и обектите са общо ползване, разположени в апартаментен хотел "В***". Ответникът от своя страна се е задължил да заплаща на изпълнителя годишна такса в размер на 558 евро с включен ДДС, за забава в плащането 1 между страните е уговорена неустойка в размер на 0,5% за всеки ден, но не повече от 30% от размера на дължимата такса. На 18.06.2018г. е сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление, съгласно подписани индивидуални договори между съответния собственик, от една страна като възложител, и „З...“ *** от друга страна като изпълнител, както и събирането на всички други суми, дължими от собствениците във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати в договора. За сключването на този договор всички собственици в комплекса, включително и ответника, са били надлежно уведомени от страна на „З...“ ***, като едновременно с него им е била изпратена и банковата сметка с титуляр „А....“ ***, по която се извършват плащанията. В исковата молба се твърди, че от страна на изпълнителя по договора/ите е било налице пълно и точно изпълнение на поетите задължения, като е извършвал дейностите по поддръжка на зЕ*** площи, поддръжка, стопанисване и осигуряване ползването на басейна в комплекса, целогодишно извършване на техническа поддръжка на общите части и съоръженията в комплекса, санитарно-хигиенно обслужване, заплащане на разходите за електричество, в това число за осветление, асансьори, басейн, вода в общите части. За 2021г. ответницата е следвало да заплати таксата поддръжка в срок до 02.06.2021г., но тя е сторила това едва на 23.10.2021г., поради което дължи неустойката за забава в размер на 167,40 евро. Други плащания след тази дата ответницата не е извършвала. На 11.01.2023г. ищцовото дружество е изпратило уведомление до всички собственици, включително и до ответника, с което ги е уведомил, че повишава на основание чл.7 от договора размера на таксата поддръжка от 8 евро без ДДС на 9 евро без ДДС, считано от 01.01.2023г. По този начин дължимата от ответницата такса поддръжка за 2023г., а и за следващите календарни години, възлиза на сумата в размер на 627,59 евро с включен ДДС. Ищецът моли Н.В.К. да бъде осъдена да му заплати сумата в размер на 167,40 евро с ДДС, представляваща договорна неустойка за таксата поддръжка за 2021г., сумата в размер на 558 евро с ДДС, представляваща такса поддръжка за 2022г., и договорната неустойка в размер на 167,40 евро с ДДС, сумата в размер на 627,59 евро с ДДС, представляваща такса поддръжка за 2023г., и договорната неустойка в размер на 188,28 евро с ДДС, сумата в размер на 627,59 евро с ДДС, представляваща такса поддръжка за 2024г., и договорната неустойка в размер на 188,28 евро с ДДС. Претендира и законните лихви върху главниците за таксите поддръжка за 2022г. и 2023г. от предявяването на иска, а законната лихва върху таксата поддръжка за 2024г. претендира от 02.06.2024г.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, на първо място се отрича активната процесуална легитимация на ищеца, а отделно счита, че е следвало да бъдат представени протоколи за проведени законосъобразни общи събрания, на които е следвало да бъдат взети решения, с които да са определени размерите на таксите за поддръжка на общите части и за поддръжката на басейна и зЕ*** площи. Представените от ищеца писмени доказателства не установяват вземане на такива решения. Прави оспорване и на твърдението на ищеца за извършване на дейности по поддръжка, че те са извършвани качествено и в срок, че работата е била приета от възложителя, какви конкретни дейности са извършвани, през какви периоди и кои от тях се отнасят за общите части. За част от 2 изброените от ищеца дейности не се дължи плащане от собствениците на самостоятелните обекти в комплекса. Отбелязва, че в договора, по който Н.В.К. е посочена като страна, липсва клауза, предвиждаща тя да има възможност да развали договора поради виновно неизпълнение на насрещната страна, а за изпълнителя липсват изброени конкретни задължения и отговорности. Освен това договорът съдържа неравноправни клаузи, а ответницата не е уведомена, че услугите са възложени на подизпълнител. За недоказани намира извършването на разходи за труд и вложени материали при извършване на дейностите. Оспорва исковете за неустойки за забава като ги намира за прекомерни, а освен това неустойките се претендират заедно с лихви. Незаконосъобразно ищецът едностранно е увеличил размера на таксата за поддръжка, като освен това отрича ответницата да е надлежно уведомена за промяната на размера на задължението й. За неморално пък намира искането за заплащане на такса и неустойка за забава, чийто падеж не е настъпил към момента на предявяване на исковете. Моли за отхвърляне на исковете като неоснователни и недоказани.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от законния си представител, както и от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба, моли исковете да бъдат уважени. С отделно писмено становище подадено въз основа на доводите, изложени в отговора на исковата молба, обосновава активната процесуална легитимация на ищеца с твърдението, че именно „А....“ *** е страна по спорното материално правоотношение по силата на Договора за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование "А...", сключен на 18.06.2018г., койюто договор има за предмет прехвърляне на правоотношение като в една част има характеристика на договор за заместване в дълг, тъй като съчетава правилата на цесията и на заместването в дълг. Ответникът от своя страна е дал съгласието си за това заместване още със сключването от негова страна на договора със „З...“ *** и по силата на чл.16 от същия, и който договор не е сключен с оглед личността на изпълнителя. Ответникът дължи плащане именно на ищеца съгласно уговореното в договора, сключен между двете дружества, който е бил съобщен на ответника по е-мейл адреса и на когото за целите на плащането му е предоставена банкова сметка с титуляр „А....“ ***, по която да извършва плащанията, както и на основание упълномощаването (чл.26 от ТЗ) от страна на „З...“ ***. Ищецът предявява своите права в процеса и не се явява процесуален представител на това дружество, д което ответникът е договарял. Искането на особения представител за бъдат представени протоколи от проведени Общи събрания на Етажната собственост, на които са вземани решения за определяне размерите на таксите за поддръжка на общите части в сградата и за поддръжката на басейна и зЕ*** площи намира за неоснователно, като подчертава, че отношенията в комплекса във връзка с дейностите по управлението и поддръжката са уредени с договори, които са източник на паричните задължения, поради което не са приложими нормите на ЗУЕС. За неоснователно намира твърдението на ответната страна, че договорът не предвижда възможност за неговото разваляне, тъй като при липса на договорни клаузи за това, следва да се прилагат законовите 3 разпоредби за този вид прекратяване на правоотношението. Другият довод в отговора на исковата молба, който ищецът счита за неоснователен, е този за незаконосъобразно увеличаване размера на таксата, като се позовава на чл.7 от безсрочния договор. В тази връзка поддържа необходимостта от едностранното увеличаване размера на годишната такса, което е осъществено от страна на ищеца само веднъж от сключването на договора, като увеличението е с малко над 10% при отчетена инфлация за страната от 40,3% за периода от 2015г. до 2023г., поради което новият размер на таксата не е значително завишен в сравнение с цената, уговорена при сключването на договора. По повод оспорената неустойка ищецът отбелязва, че същата не е прекомерна, тъй като с нея страните са уговорили предварителен начин за обезщетение за вреди, които могат да настъпят от забавеното плащане, което от своя страна може да има за последица поставянето на изпълнителя в невъзможност да извършва действията по поддръжка в резултат комплексът да не може да се поддържа в състояние, което дава възможност за ползването му по предназначение. Затова и неустойката, според начина на уговарянето й, изпълнява присъщите за нея обезщетителна, обезпечителна и санкционна функции. В представените писмени бележки поддържа, че е налице валидна облигационна връзка между „А....“ ***, от една страна, и ответникът, от друга страна, като процесният договор за управление и поддръжка на жилищния комплекс "А....2" е обвързвал страните от 18.06.2018г., когато „А....“ *** е сключил договора със „З...“ ***. Договорът, сключен първоначално между ответницата и „З...“ *** също счита, че е валиден, с него не е целен забранен от закона резултат, няма и забрана етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общите части, дори когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена Етажна собственост. Този договор е вид договор за поръчка, включващ и елементи на договор за изработка, има за предмет не само поддръжка на общите части, но и дейностите, извършвани по отношение на поземления имот, върху който е изградена сградата, както и другите обекти и съоръжения в поземления имот – зелени площи, алеи, басейни, детски площадки, спортни съоръжения и други, които не са собственост на етажните собственици, но които те имат право да ползват. Затова и управлението и поддръжката в комплекса не могат да се уреждат въз основа на решения на Общо събрание на етажната собственост, защото те могат да се отнасят само за общите части, които собствениците на самостоятелни обекти притежават единствено от сградата. Намира исковете за доказани, включително и по размер, като от събраните по делото доказателства, в частност от експертното заключение и от свидетелските показани, че през въведения период ищецът е изпълнявал задълженията си, поети с договор, и в полза на ответника са били предоставяни уговорените услуги в пълен обем.

Ответникът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от особен представител, който поддържа позицията си за недоказаност на част от исковете по размер.