Решение № 17751 от 03.10.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 17751 гр. София, 03.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА

ТОШЕВА при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА

Гражданско дело № 20241110171376 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. № 413300/18.12.2024 г./ на С. С. Г. срещу етажните собственици в етажна собственост на сграда с административен адрес: гр. ********, представлявани от управителя на етажната собственост *********, с която е предявен иск за отмяна на решението по т. 1 от Протокол от проведено на 07.11.2024 г. общо събрание на етажната собственост. Претендират се разноските по делото.

Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, представляващ кафе-аперитив. Излага, че на 07.11.2024 г. е проведено общо събрание на етажните собственици. Оспорва като незаконосъобразно взетото на него решение по т. 1 от протокола, касаещо въпроса за съществуването на ъгловото заведение в сградата. Възразява, че не е поканена да участва в общото събрание по надлежния ред в законоустановения за това срок.

Счита за неспазен специалния ред за свикване на общо събрание по отношение на нея като собственик, който не ползва самостоятелния си обект, а го е отдал под наем. Навежда твърдение, че на събранието не е избран протоколчик. Релевира възражение за неспазен кворум за провеждане на събранието, защото в посочения в поканата час не са присъствали лично или чрез представител собствениците на най-малко 51 % идеални части от общите части на сградата, поради което в съответствие с чл. 15, ал. 2 ЗУЕС общото събрание е следвало да се отложи с един час. Изтъква липсата на приложен към протокола от общото събрание списък на присъствалите етажни собственици с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Счита, че е налице нарушение на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС поради липсата на данни собствениците на ап. 17, ап. 20, ап. 21, ап. 23, ап. 25, ап. 28, ап. 30 и ап. 32 да са упълномощили устно на същото или в предходно заседание управителя на общото събрание към онзи момент – ********, да ги представлява, като същевременно липсват и приложени към протокола писмени пълномощни. Сочи, че дори и да се приеме, че тя е била надлежно упълномощена от собствениците на посочените самостоятелни обекти, то е нарушена разпоредбата на чл. 14, ал. 4 ЗУЕС, уреждаща възможността едно лице да 1 представлява най-много трима собственици и/или ползватели. Поддържа, че в нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС в протокола от проведеното общо събрание не са отбелязани явилите се лица и идеалните части от общите части, които те представляват, номерът на самостоятелния обект, начинът, по който са гласували лицата, както и липсват техните подписи. Изтъква като самостоятелно основание за незаконосъобразност на решението по т.

1 от протокола това, че то е взето извън правомощията на общото събрание по чл. 17, ал. 2 ЗУЕС. Посочва, че на 12.11.2024 г. на електронната поща на нейния съпруг е било изпратено съобщение за изготвен протокол от общото събрание, който обаче не е подписан от председателстващия събранието и протоколчика.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответната страна, с който искът е оспорен като неоснователен. Не оспорва провеждането на 07.11.2024 г. на процесното общо събрание, както и че на него е взето оспореното от ищцата решение.

Счита, че разпоредбите на ЗУЕС за свикване и провеждане на събранието са спазени.

Твърди, че поканата за свикване е поставена на съответното място в сградата на 24.10.2024 г. и собствениците са надлежно и своевременно уведомени за датата, часа и дневния ред на общото събрание. Във връзка с твърдението, че не е спазен специалният ред за свикване по чл. 13, ал. 2 ЗУЕС, излага, че ищцата не е подала молба до управителя да бъде известявана на посочен от нея електронен адрес. Сочи, че изпратеният по електронна поща на съпруга на ищцата протокол представлява предоставена за сведение чернова, което е и причината същият да не съдържа подписите на председателстващия и протоколчика. Излага, че след събранието по предвидения ред е съставен протокол, за изготвянето на който е поставено съобщение, че всеки, който желае, може да се запознае с него при поискване от управителя, но подобно искане от ищцата не е било направено. Счита, че е спазен необходимият за провеждане на събранието кворум и не са нарушени правилата за представителство. Сочи, че към протокола има списък на всички присъствали с поставени от тях подписи, както и пълномощни, удостоверяващи представителната власт на съответните етажни собственици, а начинът на гласуване е посочен в Приложение № 2 към протокола, където са отразени и притежаваните от всеки идеални части от общите части на сградата. Във връзка с възражението за превишаване на правомощията на общото събрание при вземане на оспореното решение излага, че както собственикът, така и наемателят на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, са длъжни да спазват вътрешния правилник на сградата и всички разпоредби на ЗУЕС, а в случая наемателят на самостоятелния обект на ищцата, представляващ кафе-аперитив, системно нарушавал заявеното работно време на заведението и нормите за шум, което наложило да се проведе събранието. Позовава се на разпоредбата на чл. 50 ЗС, според която собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използването на съседния имот, които пречки са по-големи от обикновените. Моли за отхвърляне на иска.

Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решението по т. 1 от Протокол от проведено на 07.11.2024 г. общо събрание на етажните собственици в сграда с административен адрес: гр. ********. Доколкото в исковата молба не се сочи предмет на оспорване да е конкретна част от това решение, съдът приема, че същото се оспорва в своята цялост.

Съдебната практика приема, че решенията на общо събрание на етажна собственост са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, 2 гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и многостранните, са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието /чл. 40, ал. 2 ЗУЕС/. Ограничена е активната процесуална легитимация, като е предоставена такава само на собствениците на обекти от етажната собственост /чл. 40, ал. 1 ЗУЕС/. Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми.

Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои – до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство /в този смисъл – Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, I ГО, Определение № 99/29.05.2019 г. по ч. гр. д. № 20/2019 г. на ВКС, II ГО/. Преобладаващата съдебна практика приема, че доколкото в ЗС и в ЗУЕС не са регламентирани специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост, защитата срещу порочните решения, включително нищожните, може да бъде осъществена само по специалния ред, предвиден в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС – чрез иск, предявен в 30-дневен срок от получаване на решението, активно легитимирани за който са само лицата, които имат качеството на собственици в етажната собственост /в този смисъл е например Определение № 463/01.12.2020 г. по ч. гр. д. № 2927/2020 г. на ВКС, IV ГО/. Дори когато се претендира за прогласяване на нищожност на тези решения, искът е с правна квалификация чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, а не чл. 26 ЗЗД /в този смисъл – Определение № 1826/12.04.2024 г. по ч. гр. д. № 1024/2024 г. на ВКС, I ГО/.

В случая с Определение № 18415/23.04.2025 г., в което е инкорпориран изготвеният от съда проект за доклад, приет за окончателен без възражения на страните, е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в етажната собственост на сграда с административен адрес: гр.

********, представляващ кафе-аперитив. Следователно тя е материалноправно легитимирана да предяви иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решения на общото събрание на същата етажна собственост.

Със същото определение е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване и това, че решението по т. 1, чиято отмяна се иска, е взето от общото събрание на етажната собственост, проведено на 07.11.2024 г.

По делото е представен Протокол за поставено съобщение по смисъла на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, според който съобщение за изготвен протокол от процесното общо събрание е поставено на информационното табло до входната врата на 13.11.2024 г., а исковата молба е подадена на 02.12.2024 г., от което следва, че искът е предявен в преклузивния срок по чл.

40, ал. 2 ЗУЕС.

Относно съдържанието на оспореното решение всяка от страните е представила преписи от Протокол от общо събрание на съсобствениците в етажна собственост „**********, проведено на 7 ноември 2024 г. от 18:30 ч., но те са с различно съдържание /л.

11 – 12 и л. 50 от делото/. По въпроса кой от двата протокола обективира оспореното решение съдът намира следното:

3

Съдебната практика еднозначно приема, че протоколът е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол – съставя се в 7девен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише това се отразява.

Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в две насоки – проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен собственик, респективно обитател или ползвател, и се оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок – 7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който етажен собственик, ползвател или обитател може да оспори съдържанието на протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяването на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определеният начин за оповестяването му и срокът за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му протоколът се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Ето защо в производство по чл. 40 ЗУЕС при оспорване законосъобразността на взетите решения съдържанието им се удостоверява със стабилизирания протокол. В това производство в тежест на оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, че въпреки това протоколът не е поправен и че представеният препис от протокола не отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание /в този смисъл – Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г. на ВКС, I ГО/.