Решение № 766 от 09.09.2024, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 766 гр. Бургас, 09.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Вяра Ив. Камбурова

Членове:

Галя В. Белева

Димитър П. С. при участието на секретаря Таня Н. Михова като разгледа докладваното от Галя В. Белева Въззивно гражданско дело № 20232100500522 по описа за 2023 година

Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по повод въззивна жалба вх.№ 1806/20.02.2023г. по описа на РС Несебър, подадена от адв. Иван Стоянов – особен представител на Н.О.В., против Решение № 44 от 03.02.2023г. постановено от РС Несебър по гр.д.№ 149/2022г. по описа на същия съд.

С посоченото решение Н.О.В., БУЛСТАТ 147164121, гражданка на ***, с адрес: ***, е осъдена да заплати на „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД, ЕИК 131233128, със седалище и адрес на управление в ***, следните суми:

1/ 4809,84 лв., представляваща сбор от такси за поддръжка за 2020 г. и 2021 г. /по 2404,92 лв. за всяка от годините/ по Договор за поддръжка и управление на „Курортен комплекс ЕМЕРАЛД РИЗОРТ РАВДА“ № ММС-S-PD/077- 12.06/26.12.2006г.;

2/ 466,96 лв., представляваща мораторна лихва върху главницата за 2020 г. от 2404,92 лв., дължима за периодите 16.02.2020 г. – 12.03.2020 г. и 09.04.2020 г. – 10.02.2022 г., като исковата претенция е отхвърлена до пълния предявен размер от 483,09 лв., както и за датата 15.02.2020 г. и за периода от 13.03.2020 г. до 08.04.2020 г.;

3/ 238,51 лв., представляваща лихва върху главницата за 2021 г. от 2404,92 лв., дължима за периода 16.02.2021 г. - 10.02.2022 г., като претенцията за мораторна лихва е отхвърлена за датата 15.02.2021г.

4/ 1406,85 лв.- разноски.

С жалбата се изразява недоволство срещу осъдителната част на решението с 1 оплаквания, че в тази му част същото е неправилно, необосновано и незаконосъобразно.

Изразява се несъгласие с извода на съда относно наличието на валидно облигационно правоотношение между страните. Сочи се, че процесният договор за поддръжка и управление от 26.12.2006г. е комплексен такъв и инкорпорира няколко вида облигационни отношения, всяко от които подчинено на различен режим на законосъобразност. Въззивната страна намира, че относими в случая са разпоредбите на ЗУЕС, ЗЗД и ЗЗП /в частта за предоставяне на туристически услуги/.

Според въззивницата, от гледна точна на ЗУЕС договореното от страните е незаконосъобразно, понеже сграда „Емералд“ и прилежащото пространство не представляват комплекс от затворен тип, а ищецът- „мениджър“ не притежава правата по чл.2 от ЗУЕС като инвеститор. Процесният договор възлага на мениджъра всички права по чл.50 и 51 от ЗУЕС, което според въззивницата е незаконосъобразно, защото това са права на ОС на ЕС и могат да се прехвърлят само с решение на ОС, а не чрез индивидуален договор между „инвеститор-мениджър“ и собственик на самостоятелен обект в ЕС. Изтъква се също, че с процесния договор ищецът си е приписал право да свиква Общо събрание, както и че ищецът е конституиран по делото в качеството на управител- чл.1, чл.2, т.“а“, т.

„с“, чл.3, т. „б“, чл.10. Сочи, че според утвърдената съдебна практика разходите за поддръжка и управление на етажната собственост са императивно правомощие на ОС, а по делото липсват доказателства за взето решение на ОС за делегиране на тези правомощия на ищцовото дружество. Затова въззивната страна счита, че тази част от договора е недействителна и не поражда задължения за нея. Намира, че ищецът не е уточнил каква част от процесната сума представлява задължения за поддръжка на общи части и каква част и кога е отчетена и доказана пред собствениците като действителни разходи, както сам се е задължил в чл.9 и чл.10 в раздел първи от договора.

На следващо място се сочи, че процесният договор по своята същност представлява договор по чл.2 от ЗУЕС, който обаче не е вписан, защото не са налице основните предпоставки за това, макар да е замислен, подписан и прилаган като такъв.

На следващо място са развити доводи, че освен възлагането на дейности по ЗУЕС, свързани с общите части, договорът урежда и поддръжката и управлението на обекти и съоръжения, собственост на ищеца – басейни, спортни съоръжения, детски площадки, зелени площи и други места за общо ползване /чл.7, раздел II/, разходи за застраховка и др., като в тази му част представлява типов договор, сключван с всички собственици на индивидуални обекти, като по този начин собствениците са задължени да поемат разходите за поддръжка на собствеността на ищеца при твърде неясни и граничещи с търговска измама условия. В тази им част отношенията между страните се регулират от нормите на ЗЗД, като според въззивната страна са създадени условия за неоснователно обогатяване на ищеца, наймалко защото ползването на „безплатни услуги“ не може да се определя според площта на притежавания апартамент без значение дали „услугата“ се ползва изобщо или не се ползва.

В тази връзка намира, че съдът правилно е приел за приложим ЗЗП и е посочил наличието на някои неравноправни клаузи в договора, но не е направил цялостен анализ на договореното според критериите, заложени в ЗЗП и по конкретно относимите разпоредби на чл.68, чл.68г, 2 чл.68д, чл.68, ал.1, т.4, чл.161, чл.161и, както и чл.161о. Неправилно съдът отказал да прогласи за нищожна нормата на раздел II чл.4, защото същата имала действие само за 2007г. Сочи, че нищожността не зависи от срокове, още повече, че въпросната норма е възпроизведена и в разпоредбите на чл.5 и 6 от същия раздел.

Намира за неотносимо към процесния случай цитираното от съда Определение № 37 от 20.01.2021г. на ВКС.

Моли решението да бъде отменено в обжалваната част, като съдът постанови ново, с което исковите претенции да бъдат отхвърлени изцяло.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД, чрез адв. Диляна Койчева, съдебен адрес: гр.Поморие, ул.“Солна“ № 46, партер.

С него жалбата се оспорва като неоснователна. Според въззиваемото дружество обжалваното решение е правилно, законосъобразно и обосновано. Въззиваемото дружество споделя доводите на районния съд за наличието на действителна облигационна връзка, по която и двете страни дължат изпълнение. Намира за несъстоятелни доводите в жалбата относно противоречие на договора с чл.2, 50 и 51 от ЗУЕС. Сочи, че към момента на сключване на процесния договор ЗУЕС не е съществувал в правния мир като нормативен акт.

Сочи се, че не съществува пречка отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които от своя страна не се влияят от правилата на ЗУЕС, в каквато насока е цитираното от районния съд определение. Действително договорът има смесен характер, има елементи на договор за поръчка, както и на договор за изработка, т.е. става дума не само за управлението на общите части на сградите, а за управлението и поддръжката на целия комплекс. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка, като при сключването му ответницата е действала в унисон с принципа на свобода на договарянето. Поради гореизложеното, страните не са обвързани от нормите на чл.51 ЗУЕС за определянето на размера на таксите за управление и поддръжка, т.е. няма изискване за действителност на договора уговорената такса да бъде еднаква за всички етажни собственици. В заключение счита, че договорът не противоречи на закона, тъй като страните по него не са целели забранен от закона резултат, постигнали са съгласие във връзка с размера на дължимото възнаграждение и начина, по който се определя то, поради което намира за неоснователни оплакванията за нищожност на договора поради противоречие с чл.51, ал.1 ЗУЕС.

Иска от съда обжалваното решение да бъде потвърдено. Претендират се разноски.

В съдебно заседание процесуалните представители на страните поддържат заявените от тях становища. Не са ангажирани нови доказателства.

По допустимостта на производството Бургаският окръжен съд приема следното:

Въззивната жалба е подадена против подлежащ на обжалване съдебен акт, в законоустановения срок, от представител на страна, която има правен интерес да обжалва решението в оспорените части. Жалбата отговаря на изискванията на чл.260 и 261 ГПК 3

/съгласно чл. 83, ал.1 т.5 ГПК такса не се дължи/ и е допустима.

Ищецът "ПАЙОНИР ДЕВЕЛОПМЕНТ" ЕООД е предявил искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД /за главницата/ и чл.86 ЗЗД /за обезщетението за забавено плащане/, за осъждане на ответницата Н.О.В. да заплати на ищцовото дружество сумата от общо 5531,44 лв., включваща както следва:

1/ по 2404,92 лв.- неплатена такса за поддръжка за 2020г. и за 2021г. дължими по сключен между страните договор за поддръжка и управление на "Курортен апартаментен комплекс EMERALD RESORT RAVDA" № ММС-S-PD/077- 12.06., сключен на 26.12.2006г., 2/ 483,09 лв.- лихва за забава за периода от 15.02.2020г. до 10.02.2022г., начислена върху сумата от 2404,92 лв., представляваща възнаграждение за 2020г., 3/ 238,51 лв.- лихва за забава за периода от 15.02.2021г. до 10.02.2022г., начислена върху сумата от 2404,92 лв., представляваща възнаграждение за 2021г.

Сочи се, че ответницата, в качеството на собственик на имот с площ от 85,39 кв.м., представляващ апартамент № *** в сграда А- „EMERALD”, крило „Сатен“ в курортен апартаментен комплекс „EMERALD RESORD RAVDA“ възложила на ищцовото дружество, в качеството му на изпълнител, съгласно т.1, 2, 3 и 4 от договор за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс „EMERALD RESORD RAVDA“, сключен между страните на 26.12.2006г., да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на курортно- апартаментния комплекс, срещу заплащане на месечна такса от 1 евро без ДДС на квадратен метър на собствения на възложителя имот.

Плащането било дължимо в срок до 15.02. на текущата година.

Ищецът твърди, че е изпълнявал в цялост поетите задължения по договора чрез „Емералд хоспиталити“ ООД, като ежедневно се грижил за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо- поддържане на ВиК и ел. инсталации, климатичната, пожароизвестителната и вентилационните инсталации, техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса. Тези дейности включвали: доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, техническата поддръжка на асансьорите и намиращите се в общите части спортни съоръжения и детската площадка, организиране и поддръжка на зелените площи в комплекса, организация режима на достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно- хигиенни услуги, рецепция и достъп до спортните съоръжения.

Твърди, че ответницата не е заплатила дължимите по договора такси. Въпреки проведените редица разговори с цел извънсъдебно разрешаване на спора, изпълнение от нейна страна не последвало.

Моли съдът да осъди ответницата да му заплати исковите суми и да му присъди съдебно- деловодните разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК особеният представител на ответника- адв. Иван Стоянов, назначен по реда на чл.47, ал.6 ГПК, е оспорил исковете като частично неоснователни.

Твърди се, че договорът за поддръжка и управление е унищожаем поради грешка в предмета и измама. Изтъква се, че договорът всъщност е такъв по чл.2 от ЗУЕС, но без 4 нотариална заверка на подписите, като с него е направен опит да бъдат заобиколени императивните разпоредби на ЗУЕС във вреда на етажните собственици и за осигуряване на дългогодишна вечна и сигурна търговска печалба на продавача на имота, който е инвеститор и собственик на целия терен, върху който е разположена сградата. Според ответната страна сключването му представлява недобросъвестна търговска практика в нарушение на закона и въвеждане на етажния собственик в заблуждение и измама. Изтъква се, че сключването на договора несъмнено е било задължително, предвид разпоредбата на раздел 7 „Други клаузи“- т.1 и 2, които ограничават правото на разпореждане със собствения на ответницата имот, ако не бъде задължен новият собственик да подпише с „мениджъра“ договор за поддръжка и управление или е заплашен пожизнено да плаща на „мениджъра“.