Решение № 3484 от 15.11.2022, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3484 гр. Варна, 15.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Весела Гълъбова при участието на секретаря Теодора Ст. Станчева като разгледа докладваното от Весела Гълъбова Гражданско дело № 20213110110317 по описа за 2021 година

Производството е образувано по искова молба на „Бадимекс Димов и Сие” ООД, ЕИК 121478663, със седалище и адрес на управление гр. София, *** , вх.Б, ет.3 срещу „Билдринг” ЕООД,

ЕИК103865537, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Марин Дринов” № 66, с която е предявен иск за заплащане на сумата от 3161,40 лева, представляваща неизплатено възнаграждение по договор от 20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“, находящ се в поземлен имот ***********, в кв. 3 6 по плана на к.к. „з.п., гр. Варна във връзка с апартамент *** в комплекса с идентификатор ***********, от която сума 1053.46 лева, дължими за периода от 01.07.2019г. до 31.12.2019г. и 2106.93 лева, дължими за периода от 01.01.2020г. до 31.12.2020г., ведно със законната лихва върху нея от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

В исковата молба са изложени твърдения, че между страните сключени договор от 20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“, находящ се в поземлен имот ***********, в кв.36 по плана на к.к. „з.п., гр. Варна, тъй като ответникът бил собственик на апартамент *** в комплекса. Било уговорено възнаграждение в размер на 8 евро на кв.м. за календарна година, или 898 евро, дължимо в срок до 30.01 на годината, за 1 която ще се предоставят услугите. Била уговорена възможност за плащане в две валути – в евро и в лева. Ответникът не заплатил дължимото възнаграждение за периода от 01.07.2019г. до 31.12.2020г.

В законоустановения срок ответникът е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен. Счита, че правен интерес от такъв иск има Общото събрание на етажната собственост, а не ищцовото дружество. Сочи се, че процесният договор е сключен през 2008г., а от 01.05.2009г. е в сила ЗУЕС, съгласно разпоредбите на който паричните вноски за управление и поддръжка на общите части се определят от ОС. Твърди, че на 27.10.2009г. е проведено ОС на ЕС на тяло А от комплекс „Д.П.“, в което се намира и апартамента на ответника. В т.5 от протокола от същото събрание било записано, че консумативните разходи се заплащат и отчитат съгласно подписаните вече между „Бадимекс Димов и Сие“ ООД и купувачите договори за поддръжка и управление. Въпреки това именно ЕС се явява носител на правото да определя и събира необходимите средства за разходите за поддръжка и управление на тяло А от комплекса.

Прави се и възражение за нищожност на процесния договор от 20.03.2008г. поради противоречието му със ЗУЕС. Ответникът не оспорва, че е сключил с ищеца договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент ***, на трети етаж. Тяло С от комплекс „Д.П.“. Съгласно нотариални акт имотът имал предназначение на „жилище“, но в действителност не отговарял на изискването за „жилище“ по Наредба № 7 от ДР на ЗУТ, поради което се прави възражение за нищожност на нотариалния акт за покупко-продажба поради невъзможен предмет на договора. Не се оспорва, че между страните е сключен и процесния договор за поддръжка и управление на общите части на комплекса от 20.03.2008г. Предвид нищожността на нотариалния акт за покупко-продажба ответникът счита, че нищожен се явява и последващия договор за управление и поддръжка, предвид че ответникът не е придобил собствеността върху апартамента.

Ответникът твърди още, че при подписване на договора е въведен в заблуждение от представителя на ищеца, че на собствениците на апартаменти в тяло А ще бъдат осигурени спокойствие и безпрепятствена възможност да ползват изброените в договора места за общо ползване. Въпреки това през летния сезон същите се ползвали приоритетно от гостите на хотела, собственост на ищеца. Твърди че комплекс „Д.П.“ не е жилищен комплекс от 2 затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Оспорват се твърденията на ищеца, че е изпълнявал задълженията си по организиране поддръжката и обслужването на общата инфраструктура и на общите части.

Оспорва се и твърдението, че за процесния период от 01.07.2019г. до 31.12.2020г. ответникът дължи на ищеца суми в обща размер от 3161.40 лева.

Ответникът счита, че т.4 от нотариалния акт е нищожна, тъй като е неопределяема по отношение на размера на годишните такси, както и уговорката в т. IV.2, тъй като е неопределяема по отношение на правоприемниците на страните. Твърди се, че достъпът до тяло А е през вход на сградата от улицата, поради което за собствениците там не съществува задължение да поддържат прилежаща територия. Твърди се, че ищецът и свързани с него лица притежават множество обекти в Тяло А и в хотела, поради което не заплащат пари за разходите по управление и поддръжка.

Твърди се още, че през процесния период ищецът или други обитатели на апартамента му не са ползвали изброените в договора места за общо ползване, поради ползването им от трети лица гости на хотела без съгласие на Общото събрание за ползване на общите части за търговски цели. Доколкото комплексът не е от затворен тип се сочи, че за ищеца не е налице задължение да сключи договор за управление на общите части. Твърди се, че на 07.07.2017г. ответникът е изпратил на ищеца уведомление, че прекратява процесния договор от 20.03.2008г., което е получено на 10.07.2017г. За прекратяването на договора ответникът уведомил и ОС на ЕС и оттогава е внасял предложения за определяне по реда на ЗУЕС на сумите, които следва да заплаща за поддръжка и управление на общите части, но същите са били отхвърляни.

В срока за отговор „Билдринг” ЕООД е предявило срещу „Бадимекс Димов и Сие” ООД инцидентен установителен иск по чл.26, ал.2, предл. 1 от ЗЗД за прогласяване на сключения между страните договор от 20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“ за нищожен поради невъзможен предмет, а в условията на евентуалност договорът да бъде обявен за нищожен на основание чл.26, ал.1, предл.1 – поради противоречие със закона, на основание чл.26,ал.1, предл.2 – поради заобикаляне на закона и на основание чл.26,ал.1, предл.3 – поради противоречие с добрите нрави.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът по инцидентните установителни 3 искове е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковете като неоснователни. Твърди се, че в закупения от „Билдринг“ ЕООД в комплекс „Д.П.“ апартамент са проектирани и изградени складово помещение и комин и не е налице невъзможен предмет на договора. Счита, че договорът е сключен при съобразяване с разпоредбите на закона и на добрите нрави.

Оспорва и твърдението за прекратяване на договора с едностранно уведомление.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца поддържа исковата молба и отговора по инцидентните установителни искове.

Процесуалният представител на ответника поддържа отговора на исковата молба и подадените инцидентни установителни искове.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за установено от фактическа страна следното:

Видно от нотариален акт № 92, том I, рег. № 843, дело № 86 от 2008г. на нотариус С. Стойчева с рег. № 193 в регистъра на НК, между страните по делото е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който „Билдринг” ЕООД е придобило собствеността върху апартамент № 36, представляващ самостоятелен обект от сграда, с идентификатор *********** съгласно схема № 1611/15.02.2008г., издадена от СГКК гр.

Варна, със застроена площ от 99.21 кв.м., намиращ се на третия етаж в „Д.“ парк комплекс, ***, в сграда № ** в к.к. „з.п., гр. Варна.

Безспорно се установи по делото, че между страните е сключен Договор за поддръжка и обслужване на общи части от 20.03.2008г. По силата на договора „Бадимекс Димов и Сие” ООД като собственик на земята и общата инфраструктура в комплекс „Д.П.“ к.к. Златни пясъци е поело задължението лично или чрез трети лица да организира поддръжката и обслужването на общата инфраструктура на комплекса и всички общи части по смисъла на чл.38 от ЗС, което включва: плащане на разходите за осветление и вода за общите части; поддържане и почистване на общите части на сградата; асансьор; поддържане на местата за общо ползване – тревни площи, алеи, паркингова зона, басейн; екологични и хигиенно-санитарни мероприятия и др., а „Билдринг” ЕООД като собственик на недвижим имот апартамент № 36 в комплекса се е задължило да заплаща на „Бадимекс Димов и Сие” ООД за 4 всяка календарна година за уговорените с договора услуги годишна вноска в размер по 8 евро на кв.м. или общо 898 евро. Уговорено е сумата да се заплаща ежегодно в срок до 30.01. на текущата година.

Представен от ответника е протокол от проведено на 27.10.2009г. Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост в к.к. „Златни пясъция“, комплекс „Д.П.“. Видно от протокола по т.5 от дневния ред е записано като констатация, че консумативните разходи да се заплащат и отчитат съгласно подписаните вече между „Бадимекс Димов и Сие” ООД и купувачите (собствениците) договори за поддръжка и обслужване на общите части в комплекса, като е взето решение за налагане на допълнителна санкция за некоректните собственици по отношение на солидарната отговорност спрямо консумативните разходи, а именно незаплатилите в договорения срок до 31.01. на съответната година да дължат солидарно обезщетение към всички останали собственици в размер на 1 % върху дължимата сума по договора за всеки просрочен ден, а акумулираните приходи да се внaсят към фонд „ремонт и обновление“.

Представено от ответника е уведомление отправено от него до ищцовото дружество с изх. № 5/07.07.2017г., получено на 10.07.2017г., в което се сочи, че сключеният между страните договор за поддръжка и управление е в противоречие със ЗУЕС, в сила от 01.05.2009г., поради което следва да се счита за отпаднал от тази дата. Посочено е, че всички платени от „Билдринг” ЕООД такси в полза на „Бадимекс Димов и Сие” ООД са платени без основание, поради което е заявена претенция за връщането им в 30-дневен срок. В условията на евентуалност е посочено, че ако договорът се счита за действителен, то го развалят поради системно неизпълнение от страна на „Бадимекс Димов и Сие” ООД. Сочи се, че „Билдринг” ЕООД не е имало възможност, както и за в бъдеще не желае да ползва част от съоръженията в комплекса, поради което няма да заплаща за тяхната поддръжка.

Обявено за безспорно между страните е обстоятелството, че комплекс „Д.П.“ не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС.

От заключението на допуснатата по делото съдебно-техническа експертиза, неоспорено от страните, което съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено, се установява, че УПИ с идентификатор 5

*** представлява поземлен имот с комплексно застрояване. В посоченото УПИ са построени две сгради. Едната сграда ю /тяло Б – хотел/, земята и инфраструктурата са на един собственик, а Тяло А е в режим на етажна собственост. Няма данни за определена прилежаща площ към Тяло А, определена от Кмета на Общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица – етажните собственици. Сградата на Тяло А е ситуирана в северозападната част на имота. Достъпът до тяло А се осъществява по няколко начина: от главния вход към Тяло А, който е от запада, от път, представляващ подход към подземните гаражи, двора, басейна, тенис кортовете и др., като достъпът се контролира посредством портиерна на входа в сграда А; от южната страна има подход към изградените в сутерена гаражи, от които през сутерена има достъп до Тяло А; от източната страна към сутерена има стълбище от двора и басейна, както и от рекреационния център, който се намира в сутерена на Блок А; от коридор в сутерена през рекреационния център тяло А, който е свърза със сутерена на тяло Б, от където има достъп до главния вход – рецепцията на тяло Б. На ниво сутерен има свързаност между Тяло А и Тяло Б, т.нар. „топла връзка“.