Решение № 2986 от 28.12.2022, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2986 гр. Бургас, 28.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ДЕТЕЛИНА К. ДИМОВА при участието на секретаря МАРИЯ АП. МИЛЕВА като разгледа докладваното от ДЕТЕЛИНА К. ДИМОВА Гражданско дело № 20222120100288 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на Ж. Т. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Б., чрез адв. Н. Р. против “М ГРУП РЕАЛ ЕСТЕЙТ” ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. Б., представлявано от В.П. и М.З., представлявано от адв. Ф., с която се претендира осъждането на ответното дружество да заплати на ищцата сумата от 2 000 лева, платена на отпаднало основание, поради прекратяване на сключен между страните договор за гаранция, свързан с посредничество за покупко-продажбата на самостоятелен обект с идентификатор ** по КККР на гр. Бургас.

В исковата молба се излагат твърдения, че по силата на сключен между страните договор за гаранция, ищцата заплатила на ответника сумата от 2000 лева като гаранция за закупуване на недвижим имот, представляващ апартамент в град Бургас, к.с. **, а ответното дружество се задължило да договори със собственика на имота условията по закупуване на имота. В чл. 2 от договора били посочени условията, при които ищцата желаела да закупи имота, а именно: общата продажна цена да бъде договорена в размер на 165 000 лева и сделката да бъде финансирана посредством банков кредит. Ответното дружество, в качеството си на посредник можело да се освободи от отговорност едва когато: договори с продавача посочената продажна цена на имота, договори условията по отпускане на жилищния кредит за закупуване на същия и след като собственикът на имота потвърди горните условия. При постигане на горните условия, за ищцата възниквало задължение, в срок до 31.03.2021г., да сключи предварителен или окончателен договор за покупкопродажба, като в този случай платената гаранция от 2000 лева следвало или да се възстанови 1 на купувача, или да остане в полза на ответника като се приспадне от дължимата комисионна за осъщественото посредничество. При неподписване на договор за покупка на имота в срок до 31.03.2021г. , но изпълнени условия по т.2 от договора, ответникът имал право да задържи платената сума от 2000 лв. като неустойка за неизпълнение на купувача на договора за гаранция. Ищцата сочи, че съгласно чл.7 от договора при непостигане на посочените в т.2 от договора параметри, в срока по т.3 (до 10 дни) ответникът бил длъжен да върне на купувача сумата, предадена като гаранция в тридневен срок след писмено поискване, освен когато купувачът възпрепятствал преговорите между ответника и собственика на имота. Посочва, че ответното дружество в действителност е получило оферти за кредитиране от няколко банки (“Уникредит булбанк” АД, “Обединена българска банка” АД и “Райфайзенбанк България” ЕАД), но от тях се установявало, че подената към банките информации не била актуална. Посочено било, че кредитът ще бъде усвоен от конкубинатът на ищцата К.К., чието месечно трудово възнаграждение било посочено в по – висок размер от реално получаваното. Неправилно било заявено, че осигуреното собствено финансиране на сделката е в размер на 20 000 лв., вместо действителните 10 000 лв. Въобще не било посочено, че към датата на офертите ищцата се намирала в отпуск по майчинство.

Ищцата твърди, че на 23.03.2021г. до ответното дружество била изпратена молба с искане да бъде организирано подаването и получаването на нови оферти от същите или други банкови институции, но отговор по тази молба така и не постъпил. Ищцата заявява, че тя самата също посетила самостоятелно няколко клона на търговски банки, като в неофициален разговор всяка от банките и заявила, че исканата сума в размер на 165 000 лв. не може да бъде осигурена, поради недостатъчно доходи на купувачите. Твърди, че ответникът не бил изпълнил и първото условие по договора, а именно да договори със собственика на имота продажна цена в размер на 165 000 лв. Твърди, че поради неяснотата с финансирането на сделката, на 12.04.2021г. била изпратила нарочна покана до ответника да й възстанови получената сума в размер на 2000 лв. на основание чл.7 от сключения между страните договор. Заявява, че кореспонденцията между страните била водена по електронен път, така както било уговорено в чл.9 от договора. По изложените съображения, моли за уважаване на иска, в подкрепа на което представя писмени доказателства. Претендира разноски по делото.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответното дружество, чрез адв. А. Ф., с който предявеният иск се оспорва по основание и размер.

Навеждат се доводи, че съществуващият между страните договор за гаранция вменява на ответника задължения на посредник, тъй като от последното се изисква да посредничи между ищцата, в качеството й на бъдещ купувач и собственика на описания в договора за гаранция имот. Сочи се, че ответното дружество е следвало да договори цената и съгласието на собственика имотът да бъде закупен чрез средства отпуснати на купувача по жилищен заем. Твърди, че правоотношението между страните било възникнало не с договора за гаранция, а с възложително писмо, оформено шестнадесет дни по-рано, а именно на 06.02.2021г., отправено от конкубината на ищцата - г-н К., с който ищцата възнамерявала съвместно да закупят желаното жилище. Описаният имот в това възлагателно писмо бил 2 идентичен с имота, посочен в договора за гаранция. Възразява сключеният договор за гаранция да вменява на дружеството задължения за посредничество между ищеца и банка с цел сключване на жилищен кредит, такива задължения произтичали единствено по силата на възлагателното писмо, оформено шестнадесет дни по-рано от конкубината на ищцата.

При условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме за установено, че въпросното задължение за посредничество за кредитиране произтича от процесния договор за гаранция, то ответната страна твърди, че същото е надлежно изпълнено, което обоснова извод, че се явява изправна страна по договора. На следващо място, отново в условията на евентуалност, ако съдът приеме, че такова задължение за посредничество пред банка е възникнало, то същото да се счете за частично изпълнено, поради което на това основание искът следвало да се отхвърли съразмерно. Представя писмени доказателства и прави искане за гласни доказателства, което оттегля в хода на процеса. Претендира разноски.

В съдебно заседание ищцата, чрез процесуалния си представител заявява, че поддържа предявения иск като допълва обстоятелствата, на които основава претендираното вземане. Уточнява, че неизпълнението от страна на ответното дружество, обосноваващо връщане на платената гаранция било на поетото от него задължение да осигури ефективно отпускане на банков кредит на купувачите, а не поради неизпълнение на задължението да води преговори с различни банки. Във връзка с приемането на условията за закупуване на имота от страна на продавача, заявява, че потвърждението за това следвало да бъде направено не пред посредника, а на самия купувач. По същество заявява, че единствената предвидена в договора хипотеза, в която ответникът можело да задържи платената гаранция, е в случай, че купувачът възпрепятства преговорите между посредника и собственика, каквото хипотеза по делото не била установена.

В съдебно заседание ответното дружество се представлява от упълномощен адвокат, който поддържа възражението си за неоснователност на предявения иск.

Бургаският районен съд, като взе предвид исковата молба и изложените в същата факти и обстоятелства, становището на насрещните страни по нея и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3- то от ЗЗД, във връзка с чл. 88, ал. 1 от ЗЗД.

С определението по чл. 146 от ГПК, съдът е обявил фактите, по които страните не спорят и които се установяват от доказателствата по делото, а именно, че между същите е възникнало договорно правоотношение по силата на сключения между тях договор за гаранция, с предмет осъществяване на посредничество при закупуване от ищцата на недвижим имот, представляващ апартамент в к.с. **, град Бургас.

Не е спорно и обстоятелство, че ищцата е заплатила на ответника процесната сума от 2000 лева, в изпълнение на поетото от нея договорно задължение.

От договора за гаранция, сключен между страните на 22.02.2021г. се установява съдържанието на правата и задълженията, възникнали съотвено за ищцата Ж. К. и за 3 ответното дружество „М Груп Реал Естейт“ ООД. От уговореното в чл. 1 се установява, че ищцата е поела задължение да заплати на ответника сумата от 2000 лева като гарация за закупуването на конкретно посочен и инидивидуализиран недвижим имот, а дружеството, в качеството си на посредник, се е задължило „да договори сумата и условията за закупуване“ на същия имот.

В т. 2 от договора са посочени условията, при които купувачът Ж. К. е съгласна закупи имота и те са следните: 1. обща продажна цена за имота в размер на 165 000 лева и 2. закупуване на имота с жилищен кредит от банка кредитор по избор на купувача.

В т. 3 е уговорено, че посредникът следва да договори условията в срок до 10 дни. Предвидено е изрично, че задължението на „М груп“ се счита за изпълнено когато продавачът е потвърдил, че приема условията (посочени от купувача в процесния договор за гаранция). В т. 4 е уговорено възнаграждението за осъщественото от ответника посредничество, а именно 3 % от продажната цена на имота .

В т. 5 и в т. 6 са уговорени условията, при които платената гаранция се връща на купувача или се губи от същия като неустойка за неизпълнението му по договора. Така в т. 5 е предвидено, че при договаряне на параметрите, заложени в т. 2, купувачът се задължава да подпише предварителен или окончателен договор за закупуване на имота в срок до 31.03.2021 г., в която хипотеза гаранцията се връща на купувача, или същата се приспада от дължимата комисионна за осъщественото посредничеството от 3 %.В т. 6 е предвидено, че ако купувачът не сключи предварителен или окончателен договр в уговорения срок до 31.03.2021 г. и при условията по т. 2, ще се счита, че дружеството – посредник е изпълнило задълженията си и купувачът губи предадената гаранция от 2000 лева.

В т. 7 е уговорено, ако в 10 – дневния срок по т. 3 параметрите по т. 2 не бъдат постигнати, посредникът се задължава да върне гаранцията на купувача, в освен в случаите, когато купувачът възпрепятства преговорите между М Груп и собственика по какъвто и да е начин. За изпълнението на задълженията си, посредникът е следвало да информира купувача по начин, какъвто прецени или чрез изпращане на отчет за постигнатите параметри.

Във връзка с изпълнение на задължението си да договори с продавача на имота условията, посочени от купувача, ответникът ангажира като доказателство - писмо – потвърждение от собственика на имота от дата 26.02.2021 г., от което е видно, че последният е потвърдил съгласието си с параметрите по т. 2 от договора за гаранция. Това писмено доказателство, представляващо частен свидетелстващ документ, ползващо се с формална доказалтествена сила (досежно авторството на направеното в документа изявление) не е оспорено от ответната страна. Макар в проведеното по делото заседание, процесуалният представител на ищцата да заявява, че този документ не бил известен на доверителката му до момента на представянето му с отговора на исковата молба, същия не е предприел никакви процесуални действия или доказателствени искания в тази насока.

От това писмо, от което по безпорен начин се установява съгласието на 4 продавача с предложените от купувача условия, залегнали в .т 2 от договора за гаранция, се доказва изпълнението на поетото от ответника задължение по процесния договор за гаранция, а именно „да договори сумата и условията за закупуване“. Без значение е дали, как и в кой момент ответникът е информирал за това купувача, тъй като задължението за информиране не е обуславящо в случая, за да се приеме, че посредникът е изправна страна по договора за гаранция, още повече, че страните не са предвидили изричен начин, по който трябва да бъде направено потвърждението.