Решение № 299 от 31.07.2026, Окръжен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 299 гр. Русе, 31.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесет и първи юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Антоанета Атанасова

Членове:

Виржиния Караджова

Катина Кавърова при участието на секретаря Ева Димитрова като разгледа докладваното от Антоанета Атанасова Въззивно гражданско дело № 20264500500480 по описа за 2026 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на чл. 258 ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от Д. С. П., действащ като управител на ЕС и представител на ищците- собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС на вход „А“ в гр. Русе, ул. „*** чрез адв. К. С. АК Русе против Решение № 586/23.04.2026 г., постановено пo гр. д. 4518/2024 пo oпиca на РPC, с което е отхвърлен предявен от тях иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД против „Сдружение Деми“ ООД за опразване на наето помещение, представляващо обща част по смисъла на чл. 38 ЗС поради прекратяване на сключения между страните наемен договор. Жалбоподателите намират решението за неправилно, незаконосъобразно и необосновано. Поддържат, че районният съд е допуснал нарушение на материалния закон, отхвърляйки исковата претенция като недоказана по съображения, че не е установено към момента да съществува самостоятелно обособено помещение, намиращо се на партера, отляво на северния вход А на блок „***“ в гр. Русе, представляващо обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, тъй като не е индивидуализирано, не са посочени граници и площ, няма точно местоположение, не е отразено в кадастралната карта и няма идентификатор, т. е.

1 няма характеристиките на самостоятелен обект. Намират, че тези съборажения са незаконосъобразни, в противоречие с целия събран доказателствен материал, за което излагат подробни аргументи. Претендират отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с което предявеният иск да бъде уважен. Искат присъждане на разноски за двете инстанции.

В срока по чл. 263 ГПК въззиваемата страна „Сдружение Деми“ ООД не е депозирала отговор на въззивната жалба. В о. с. з. чрез процесуалния си представител адв. В. В. АК Русе взема становище за нейната недопустимост, респективно неоснователност по подробно изложени съображения. Претендира разноски.

Въззивната жалба е подадена от процесуално легитимирано лице, в законоустановения срок и срещу подлежащ на съдебен контрол акт, поради което е допустима. Наведените от процесуалния представител на ответното дружество възражения, че по делото липсват представени доказателства общото събрание на ЕС да е упълномощило надлежно новоизбрания домоуправител да я представлява по настоящото производство, в т. ч. и да обжалва първоинстанционното решение са изцяло неоснователни. Налице е валидно прието решение на Общото събрание на етажната собственост за предявяване на иск по реда на чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС.

Представителната власт на управителя на етажната собственост произтича директно от закона и от заеманата от него длъжност, като той действа от името и за сметка на етажните собственици. Управителят не действа в лично качество, а като неин законен представител по силата на заеманата длъжност, поради което с прекратяване на функцията на едно лице и избор на ново, правото да представлява ЕС по висящото дело автоматично преминава върху новия управител. Същият има правото и задължението да продължи производството, като удостовери качеството си пред съда с протокол за избор, което в настоящия случай е сторено.

Въззивният съд, упражнявайки правомощията си по чл. 269 ГПК, намира, че Решение № 260144 от 21.09.2020 г. по гр. д. № 6754/2019 г. по описа на Районен съд Русе е валидно и допустимо.

Окръжният съд намира, че фактическата обстановка по делото се установява такава, каквато е изложена в обжалваното решение. Във въззивното производство не са ангажирани доказателства, които да я променят, поради което, настоящият съд я възприема изцяло и препраща към нея на основание чл. 272 ГПК, като не е необходимо същата да се преповтаря и в настоящото решение.

В допълнение към нея пред настоящата инстанция са приети решенията, 2 постановени от РРС и РОС по воденото между същите страни исково производство за неплатена наемна цена относно процесното помещение по договора за наем от 01.01.2009 г.

Неправилен е обаче изведеният въз основа на така установената фактическа обстановка извод за неоснователност на предявения иск. Съображенията за това са следните:

Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК , вр. чл. 233, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да опразни и предаде държането на предоставен под наем недвижим имот. За да бъде основателен този иск, следва да са налице следните предпоставки: сключен договор за наем между страните, предаване на наетия имот, прекратяване на договора за наем и задържането му от наемателя след прекратяването на договора без съгласието на наемодателя.

Правилно в случая РРС е приел за безспорно установено по делото, че страните са били обвързани от наемно правоотношение по договор за наем от 01.01.2009 г. със срок от една година, като след изтичане на наемния срок ответникът - наемател е продължил ползването на наетото помещение със знанието и без противопоставянето на наемателя, поради което процесният договор за наем е продължен за неопределен срок. Правилно е прието също така, че поради неплащане на наемната цена договорът е прекратен от ищците с нотариална покана, връчена на ответника на 02.07.2024 г. Липсва спор, че помещението не е върнато на наемодателите от наемателя.

С оглед въведените от ответника възражения за нищожност въззивният състав намира за необходимо да посочи, че сключеният между страните договор за наем е действителен и е породил правни последици. Предвид приложените писмени доказателства за заплащане на дължимата наемна цена от ответника, между страните не е била налице неяснота относно предмета му . Предмет на договор за наем може да бъде и част от самостоятелен обект на правото на собственост, като противно на твърденията, безспорно установено е по делото, че процесното наето помещение реално съществува.

От представените по делото писмени доказателства – архитектурен идеен проект за изграждане на жил. бл. „*** в гр. Русе, обяснителната записка към него, схема за партерен етаж на блок „*** /съгласувана „без забележки“ с протокол от 1969 г. на ГНС - Русе, отдел „Архитектура и благоустройство“/, ръчна скица, съхранявана в архива на Община Русе, изготвена след построяване на блока с оглед 3 разрешаване на ползването на обектите в него, се установява, че даденото под наем помещение е проектирано и изградено като обща част по своето предназначение в сграда в режим на етажна собственост като „помещение за смет“.

В този смисъл е и заключението на вещото лице по приетата по делото експертиза, в частност даденото от него второ допълнение към нея. Експертът посочва, че ползваният от ответника към момента на огледа търговски обект се състои от: склад 1, тоалетна, коридор, склад 2, търговска зала - магазин и склад 3.

Вещото лице е изготвило и Приложение 1 към експертизата, представляващо чертеж - разпределение на имота, стопанисван от ответника към момента на огледа и представляващ съгласно КККР СОС с идентификатор ***, на която означеният като склад 1, защрихован в червено, е този, който отговаря на процесното „помещение за смет", а в синьо - частта от имота, която отговаря на съседния имот, собственост на Банка ДСК /първоначално отреден по проект за „Занималия“/ и впоследствие закупен от ответника. При изслушването му по реда на чл. 200 ГПК вещото лице уточнява, че защрихованото от него с червено помещение е било помещение за сметосъбиране и то е отдаденото с процесния договор за наем помещение. В о. с. з. го обозначава допълнително с буквите АБВГ. Дава заключение, че помещение 1 от изготвената схема за разпределение на недвижим имот с идентификатор *** не е било част от закупения от ответника от ДСК имот.

Според експерта, вероятно има грешка в кадастралната карта, защото по площ то отговаря приблизително на помещението, което е отдадено под наем. Изчислява също така, че то отговаря по размери на помещението за смет, посочено в обяснителната записка към проекта, а по местоположение на посоченото в договора за наем - намира се до задния вход от северната страна на блока.

Вещото лице разяснява, че при огледа е констатирало, че изградената във вход А вертикална сметосъбираща инсталация достига именно до стената на това помещение, но е прекъсната там, което също сочи, че ползваният сега от ответника склад 1 е именно помещението за смет, което е по проект.

Експертът потвърждава, че склад 1 е свързан чрез два отвора съответно с търговската зала и с коридор, което съответства на уговореното в чл. 4 от процесния договор за извършване на конструктивни промени в наетото помещение чрез пробиване на стена за откриване на вход към съседния магазин. Разяснява още, че ел. захранването на склад 1 е осигурено чрез външни кабели, идващи от съседната търговска зала, собственост на ответника, което пък кореспондира с уговореното от страните в чл. 5 от наемния договор, съгласно който „наемателят се задължава да прекара нова електроинсталация, свързана с тази на магазина“.

4

Вещото лице посочва, че по проект към всеки един от входовете е предвидено да бъде изградено „помещение за смет“ и към настоящия момент по кадастрални данни „помещенията за смет“ към другите входове са нанеси в кадастъра и имат отделни идентификатори, с изключение на процесното помещение, което не е отразено в кадастралната карта като самостоятелен обект и няма отделен кадастрален номер. Поради това счита, че най - вероятно е допусната грешка при изработване на кадастъра и неправилно „помещението за смет“ предмет на договора за наем, е отразено като част от имот с идентификатор *** собственост на ответника. Допълнителен аргумент за това е и обстоятелството, че след направените замервания на място, вещото лице е изчислило, че общата площ от всички помещения, които ответникът ползва към момента е 108.95 кв.м., което е с повече от 8.65 кв.м. от площта на имота, посочена както в нот. му акт, така и в документите за собственост на неговия праводател Банка ДСК. Общата застроена площ на търговския обект /бивш клон на ДСК/ е 97,66 кв. м., който вариант съвпада с ръчната скица към ценообразуването за блок „***. Разликата в площите, според експерта се дължи на начина на изчисленията им: в ценообразуването размерите са по проект, а в експертизата – на преки измервания на помещенията.

Предвид изложеното, процесното помещение е достатъчно индивидуализирано, установена е неговата площ от 11,30 кв. м. /разликата в площите, според експерта се дължи на начина на изчисленията им: в ценообразуването размерите са по проект, а в експертизата – на преки измервания на помещенията/, граници и местоположение- на партера, отляво на северния вход „А“ на блок „*** в град Русе, като вещото лице е категорично, че няма друго помещение на това място, което да съответства на наетото помещение.

При така установеното от фактическа страна, районният съд неправилно е приел, че искът е неоснователен, тъй като наетият имот не съществува като самостоятелна кадастрална единица и няма индивидуален идентификатор.

Фактическото сливане на помещенията, което е доказано от съвкупната преценка на доказателствения материал не заличава пространствените предели на дължимата за връщане реална част. Същата остава обособена в рамките на новообразувания по-голям обект и подлежи на опразване и предаване. Както вече бе посочено, производството е с правна квалификация чл. 233, ал. 1 от ЗЗД и има за предмет изпълнението на облигационно задължение на наемателя за връщане на наетата вещ след прекратяване на договора. За разлика от вещноправните искове за защита на собствеността (чл. 108 ЗС), при които предмет на търсената защита е самостоятелен урегулиран поземлен имот или самостоятелен обект на собственост 5 съгласно ЗКИР, при облигационния иск предмет на защита е държането върху вещта във вида, в който тя е била предадена при сключване на договора.