Решение № 5008 от 18.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5008 гр. София, 18.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-20 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Д.а Г. Шанова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Д.а Г. Шанова Гражданско дело № 20241100112486 по описа за 2024 година

Производството е по иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 3, вр. чл. 87, ал.

2 от ЗЗД.

Ищецът С. К. С. претендира от ответника „Хеалт Продъктс България“ АД връщане на сумата 52350 лв., платена като първа вноска по сключен на 30.10.2019г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгл. чл. 3.1. от договора, развален от ищеца с предявяване на исковата молба поради неизпълнение на задълженията на ответника съгл. уговореното в чл. раздел I, т. 11 от Договора (приключване на възложеното в срок от три до шест месеца от подписване на договора). Твърди се пълно неизпълнение от страна на ответника - имотът, предмет на договора е придобит от трето за процеса лице – „Грийн Парк Бистрица“ ООД с постановление за възлагане от 19.10.2021г., поради което и няма как договора да бъде изпълнен от ответника по негова вина. Сумата се претендира ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба в съда до окончателното плащане.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, в който последния оспорва предявения иск. Твърди ищеца никога да не е канил ответника да изпълни, напротив – самия ищец е оспорил валидността на процесния договор, което било предмет на съдебни спорове, както се излагало и в исковата молба. Твърди неизпъление от страна на ищеца.

Предвид изложеното, моли съда да отхвърли предявения иск.

Софийският градски съд, след като взе предвид доводите и възраженията на страните, събраните по делото доказателства по отделно и в съвкупност, съобразно разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира за установено от следното:

1

С исковата молба е представен предварителен договор от 30.10.2019 г. за покупко – продажба на недвижим имот, сключен между С. К. С. и „Хеалт Продъктс България“ АД, според чието съдържание физическото лице има качеството купувач, а дружеството продавач. Видно от представения документ, договорът е сключен в обикновена писмена форма.

Страните са уговорили в т. 1, раздел I, наименуван „Предмет на договора“, че продавачът се задължава да придобие и продаде на купувача 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ 1647 кв.м., съответстващ на северозападната му част, находящ се в село Бистрица, Район Панчарево, местност „Рудищата“, срещу заплащане на цена, платима в сроковете и условията на този договор.

В т. 3 от договора страните са уговорили, че купувачът се задължава да заплати на продавача цена от 104 700 лв., от която при подписване на предварителния договор 52 350 лв. (т. 3.1 от договора), а остатъкът от 52 350 лв. в деня на сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт (т. 3.2 от договора).

Според т. 5 от договора страните се задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в десет дневен срок от придобиването на имота в тръжна процедура по изп.д. 20189250403053 по описа на ЧСИ № 925 - Р.Г.-Ч..

В т. 9 от договора продавачът се задължава в деня на подписване на процесния договор да даде възможност на купувачът да се запознае с всички документи, доказващи правната му легитимация като собственик на имота по т. 1, както и да го снабди с необходимите документи за изповядване на сделката.

С т. 10 и т. 11 продавачът се задължава на основание изрично упълномощаване от купувача да проведе процедура по регулация на имота за собствена сметка и на собствен риск пред надлежните административни органи - да изготви и внесе и финализира мотивирано предложение за изготвяне на проект за застроителен и регулационен план, съответстващ на общ устройствен план на гр. София с показатели: КИНТ - 0,5; Плътност на застрояване - 20%; Кота корниз - 7м.; За озеленяване - 70%.

Предвидено е, че така възложеното следва да бъде приключено в срок от три до шест месеца, считано от подписването на предварителния договор. В чл. 16 от договора е посочено, че същият има силата на предварителен договор по смисъла на чл. 19, а разпоредбите на т. 10 и 11 на договор за поръчка от Закона за задълженията и договорите.

С влязло в сила съдебно решение по гр.д. № 2971/2022г. по описа на СГС, ГО, I-28 състав е отхвърлен предявения от С. К. С. срещу „Хеалт Продъктс България“ АД иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 3 от ЗЗД, за прогласяване нищожността, поради липса на форма (писмено с нотариална заверка на подписите), на сключения между страните предварителен договор от 30.10.2019 г. за продажба на 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ кв.м. 1647 кв.м., съответстващ на северозападната му част, находящ се в село Бистрица, район „Панчарево“, местност „Рудищата“, като е прието, че съдържанието на процесния договор, чиято нищожност се иска да бъде обявена, разкрива характеристиките на предварителен договор за покупко – продажба, а не на договор за поръчка и същият е валиден.

Безспорно се установява, че ищецът е заплатил на 30.10.2019г. договорената авансова сума в размер от 52 350 лв., съгл. т. 3.1 от договора.

Видно от представената с исковата молба скица на поземлен имот № 15773002/29.07.2024г., като собственик на процесния имот, предмет на предварителния договор е отразено дружеството „Грийн Парк Бистрица“ ООД въз основа на постановление за възлагане от 19.10.2021г.

2

Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД подлежи на връщане полученото на основание, което е отпаднало с обратна сила. В ППВС № 1/28.05.1979 г. неизчерпателно са изброени хипотези на неоснователно обогатяване, при които намира приложение третия фактически състав по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, при който основанието съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила, напр. при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение (когато то има ретроактивно действие), при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и др.

В константната практика на ВКС се приема, че само при надлежно упражнено право за разваляне на договора, би могло да се иска реституция на даденото по него.

Ето защо, по иска с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно правоотношение между страните по делото с твърдяното съдържание; престиране в изпълнение на същия в полза на ответника на претендираните за връщане суми предмет на договора; основанието за получаване на престацията е отпаднало впоследствие с обратна сила, обусловено с оглед конкретните твърдения от разваляне на договора. При доказване на горните предпоставки в тежест на ответника е да докаже наличието на основание за задържане на полученото - точно изпълнение на поетите с договора задължения, или алтернативно - връщане на дадената сума по договора.

При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира, че искът е основателен. Съображенията за това са следните:

В разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД са предвидени предпоставките за едностранно преустановяване на двустранен договор при неизпълнение от страна на длъжника, по причина, за която последният отговаря. С изявлението за извънсъдебно разваляне на договора изправната страна упражнява свое потестативно право, като е необходимо изявлението да достигне до неизправния длъжник. При сключен в писмена форма договор, предупреждението, на осн. чл. 87, ал. 1, изр. 2 ЗЗД също следва да се направи писмено. То може да се отправи по пощата, чрез нотариална покана или с исковата молба. Ирелевантно е следователно, дали изявлението за разваляне на договора е направено преди подаване на исковата молба, тъй като е възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от исковата молба на ответника (както в настоящия случай), вкл. и в случаите, когато предмет на делото е реституция на даденото при сключване или по време на действие на договора, до настъпване на прекратителното действие на извънсъдебното разваляне на договора. (в този смисъл е константната съдебна практика, обективирана например в Решение № 269 от 22.10.2018 г. на ВКС по к.т.д. № 1980/2017 г., Решение № 76 от 13.07.2017 г. на ВКС по т.д.

№ 1037/2016 г., I т.о., ТК и др.).

В случая по делото бе доказано, както сключване на процесния договор с твърдяното съдържание, така и плащането на посочената сума в размер на 52350 лв. от ищеца в изпълнение на същия. Посочените обстоятелства не са и спорни между страните в настоящето производство.

На основание чл. 154, ал. 1 от ГПК и константната практика на ВКС (напр. Решение № 121/24.07.2015 г. по гр. д. № 5585/2014 г., IV г.о., Решение № 162 от 20.02.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4627/2021 г., III г.о. и др.), предвид предявения иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, ищецът носи тежестта да докаже само две обстоятелства: Наличието на валидна облигационна връзка (предварителния договор); Реалното предаване на сумата (плащането на аванса).

В тежест на ответника е да докаже при условията на пълно главно доказване, че е изпълнил задължението си по предварителния договор, съответно – че е придобил собствеността върху процесния имот и е бил в съС.ие да я прехвърли на купувача.

Изправността на продавача е положителен факт, чието доказване лежи изцяло върху 3 ответника. Представената по делото скица на АГКК, в която като собственик е вписано трето лице, прехвърля доказателствената инициатива изцяло върху ответника да установи правото си на собственост, което той не е сторил.“

Макар кадастърът да има само декларативно действие, посочването на трето лице като собственик в официален документ съставлява сериозна индиция за неизпълнението на продавача.

След като по делото е представена скица, в която продавача не фигурира, съдът е длъжен да приеме, че е налице съмнение в неговата изправност. В този момент продавачът носи пълната доказателствена тежест да обори скицата, като представи съответния писмен акт за собственост (постановление за възлагане, нотариален акт), доказващ, че той е легитимният собственик, противно на записаното в АГКК. Ако той не го направи, съдът следва да приеме неизпълнението за доказано въз основа на липсата на доказателства от страна на дължащия изпълнение.

Ответникът не оспорва факта, че трето лице е собственик на имота. твърди единствено ищеца да е неизправна страна, т.к. преди настоящото дело е оспорил по исков път валидността на предварителния договор и никога не е искал изпълнение от ответника по него. Фактът, че той не оспорва, че трето лице е собственик, на практика представлява признание на факта на неизпълнението му.

Твърденията му, че ищеца е неизправна страна, тъй като е водил предходно дело и не е искал изпълнение са неоснователни и в противоречие с константната съдебна практика по въпроса. Завеждането на иск за прогласяване на нищожност или унищожаване на предварителен договор е законно право на защита на всеки правен субект. Воденето на дело не съставлява виновно неизпълнение на задължение по договора от страна на купувача. За да бъде купувача неизправен, той трябва да е забавил плащане на цена или да не се е явил пред нотариус при надлежна покана. Съгласно Решение № 113 от 11.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2914/2017 г., IV г.о., предявяването на иск, свързан с договора, не освобождава насрещната страна (продавача) от задължението й да полага грижата на добър стопанин, за да запази възможността за изпълнение (в случая – да придобие имота).

Твърдението на продавача, че купувача никога не е искал изпълнение, е правно ирелевантно в настоящата хипотеза. След като имота е станал собственост на трето лице по силата на стабилен акт (постановление за възлагане), за продавача е настъпила пълна и окончателна фактическа и правна невъзможност да изпълни главното си задължение (да прехвърли собствеността). Тъй като изпълнението е станало невъзможно по вина на продавача, законът (чл. 87, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД) изрично освобождава купувача от задължението да кани длъжника, да му дава допълнителен срок или да иска изпълнение.