Решение № 1267 от 09.09.2026, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1267 гр. Русе, 09.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ивайло Д. Иванов при участието на секретаря Елисавета Янк. Янкова като разгледа докладваното от Ивайло Д. Иванов Гражданско дело № 20254520101208 по описа за 2025 година

Ищецът „Сдружение Деми” ООД представлявано от управителите В. Д. Д. и С. Т. Д., твърди, че на 30.08.2022г. сключил с „Банка ДСК” АД писмен договор под формата на нотариален акт № 117, том 2, рег.№ 4196, нот.дело № 234/30.08.2022г. на нотариус № 304 с район на действие РРС, по силата на който е закупил и по този начин придобил собствеността върху недвижим имот, находящ се в гр.Русе и представляващ: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени със Заповед № РД-18-91/15.12.2007г. на изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота: гр.Русе, кв.”Възраждане”, ул.”Плиска” № 89, бл.”Ахелой”, вх.1, ет.0, предназначение на самостоятелния обект: За търговска дейност, състоящ се от предверие, оперативен салон, помещение за архива, три помещения, санитарен възел, брой нива: 1, посочена в документа площ: 100.30 кв.м., прилежащи части:

0.94% идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху терена, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ***, ***, под обекта: няма, над обекта: ***, *** и

***. Същият недвижим имот „Сдружение Деми” ООД е ползвало през периода от 2005г. до закупуването му на 30.08.2022г., по силата на сключени с „Банка ДСК” АД договори за наем. На 01.01.2009г. В. Д. Б. – домоуправител на вх.А от бл.”Ахелой” – 1, гр.Русе, ул.”Плиска” № 89, като наемодател и В. Д. Д. – управител на „Сдружение Деми” ООД, като наемател, сключили договор за наем с предмет посочен в чл.1: „Наемодателят се задължава да предостави на наемателя за временно ползване за търговска цел помещение, собственост на собствениците от вх.А, бл.”Ахелой” – 1, намиращо се до задния вход – северната страна на блока”. Наемодателят не предоставил на наемателя ползването на друго 1 помещение извън тези, които последният вече използвал по силата на договора си за наем, сключен с „Банка ДСК” АД през 2005г., но въпреки това наемателят започнал да му заплаща договорения наем от 110.00 лева на месец, тъй като наемодателят твърдял, че едно от помещенията на наетия търговски обект, било негова собственост, като част от общите части на сградата. В един момент след придобиване на собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, „Сдружение Деми” ООД съпоставило описаните в договора за неговата покупко-продажба местоположение и граници с тези на владения от него недвижим имот, при което установило, че реално не използва нищо повече от това, което е закупило. На 06.08.2024г. ответната етажна собственост е предявила пред РРС иск „Сдружение Деми” ООД да бъде осъдено да й заплати наемна цена по договор за наем от 01.01.2009г., за периода 01.04.2023г. – 30.06.2024г., в която е изложила фактически твърдения, че му е отдала под наем помещение, което „... е обща част на собствениците на самостоятелни обекти във вход А на блок Ахелой 1 в град Русе и представлява обособено пространство с площ около 10-12 кв.м., което е част от изградената във входа сметосъбираща система, нефункционираща към настоящия момент. По силата на чл.4 от договора са били извършени конструктивни промени /пробиване на стена за откриване на вход/, в резултат на което отдаденото под наем помещение е било свързано със съседния магазин за хранителни стоки, който понастоящем е собственост на ответника и представлява самостоятелен обект с идентификатор *** съгласно КККР и се намира в същата сграда в режим на ЕС, в която е и процесното помещение. Въз основа на така предявения иск е било образувано и към настоящия момент е висящо гр.дело № 4517/2024г. по описа на РРС. На 06.06.2024г. ответната етажна собственост е предявила пред РРС и иск „Сдружение Деми” ООД да бъде осъдено да „... предаде на основание чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД на собствениците на самостоятелни обекти в сграда, в режим на етажна собственост, находяща се в гр.Русе, ул.Плиска 89, блок „Ахелой 1”, вх.А, представлявани от управителя на етажната собственост Б. И. Г., държането на процесния имот, а именно – помещение, находящо се на партера, от ляво на северния вход „А” на блок „Ахелой 1” в гр.Русе, което е част от изградената във входа сметосъбираща система и представлява обща част по смисъла на чл.38 от ЗС според неговото предназначение”. Въз основа на така предявения иск е било образувано и към настоящия момент е висящо гр.дело № 4518/2024г. по описа на РРС. „Сдружение Деми” ООД счита, че индивидуализиращите белези на всеки недвижим имот са онези негови характеристики, които го разграничават от всички други имоти и това са неговите местоположение – точен адрес, местност, квартал, кординати, граници и съседи, така както са описани в кадастралната карта и в документа за собственост; кадастрален идентификатор или номер по регулационен план и правен статут – категория на земята, начин на ползване или предназначение на имота, както и че индивидуализиращите белези на собствения му недвижим имот, находащ се в гр.Русе и представляващ: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, установяват, че в този имот не се намира помещение, находящо се на партера, от ляво на северния вход „А” на блок „Ахелой 1”, което да е част от изградената във входа сметосъбираща система и да представлява обща част по смисъла на чл.38 от ЗС на Етажната собственост на бл.”Ахелой 1”, вх.”А”, гр.Русе, ул.”Плиска” № 89.

2

Общите части на сгради, изградени в режим на етажна собственост, безспорно не притежават както самостоятелни идентификатори по одобрените кадастрални карти и регистри, така и за същите не се издават нотариални актове или други документи за собственост, но ако тези части не са такива поради естеството си – покриви, външни стени и други подобни, следва да се фигурират като такива в архитектурни, конструктивни и други проекти на сградата, одобрени по съответния нормативно установен ред, като приложения към издаденото разрешение за нейния строеж. Правото на собственост е абсолютно, имуществено, прехвърлимо, сложно и безсрочно и включва правомощията на владение, ползване и разпореждане. „Сдружение Деми” ООД счита, че предявяването на искове да бъде осъдено да предаде държането и да заплати наем за ползването на част от собствения му недвижим имот – Самостоятелен обект в сграда с идинтификатор ***, Етажната собственост на бл.”Ахелой 1”, вх.А, гр.Русе, ул.”Плиска” № 89 с твърденията, че тази част е обща част на сградата и й принадлежи, застрашава и нарушава правото му на собственост върху този недвижим имот, което обуславя и правния му интерес от предявяване на положителен установителен иск за собственост на тази част от имота.

Поради това моли съда да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на Етажната собственост на бл.”Ахелой 1”, вх.”А”, гр.Русе, ул.”Плиска” № 89, представлявана от управителя Б. И. Г., че „Сдружение Деми” ООД, ЕИК 200017635, представлявано от управителите В. Д. Д. и С. Т. Д., е собственик на помещение, находящо се на партера, от ляво на северния вход „А” на блок „Ахелой 1” в гр.Русе, ул.”Плиска” № 89 с площ от 12 кв.м., част от собствения му недвижим имот находящ се в гр.Русе и представляващ: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени със заповед № РД-1891/15.12.2007г. на изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота: гр.Русе, кв.”Възраждане”, ул.”Плиска” № 89, бл.”Ахелой”, вх.1, ет.0, предназначение на самостоятелния обект: За търговска дейност, състоящ се от предверие, оперативен салон, помещение за архива, три помещения, санитарен възел, брой нива: 1, посочена в документа площ: 100.30 кв.м., прилежащи части: 0.94% идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху терена, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ***, ***, под обекта: няма, над обекта: ***,

***, ***. Претендира и направените по делото разноски.

Съдът, като взе предвид изложените от ищеца в исковата молба фактически обстоятелства, на които основава претенцията си и формулирания петитум, квалифицира правно предявения иск по чл.124, ал.1 от ГПК.

Ответникът Етажната собственост на бл.”Ахелой 1”, вх.А в гр.Русе, ул.”Плиска” № 89, представлявана от управителя Б. И. Г., оспорва изцяло предявения иск. Твърди, че поради допусната грешка в изработване на кадастралната карта „помещението за смет”, неправилно е заснето като част от имота на ищеца – този с идентификатор ***, закупен от него през 2022г. от „Банка ДСК” АД. Именно тогава ищецът узнава, че процесното „помещение за смет” въобще не е отразено и липсва в кадастралната карта и на това 3 основание започва да твърди, че същото е част от собствения му недвижим имот, респ. спира да плаща на етажната собственост дължимата по договора за наем наемна цена и след прекратяване на договора отказва да върне помещението. Одобрените по реда на ЗКИР кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие. От тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите. За отразените данни за имотите в кадастралната карта законодателят е създал в чл.2, ал.5 от ЗКИР оборима презумпция за вярност, но неправилното отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на правото. Заснемането на имотите в кадастралната карта не според границите на правото на собственост няма за последица промени в правото на собственост. В настоящия случай, не ищецът, а етажните собственици са тези, които имат правен интерес от водене на дело, с което да бъде установено, че те са собственици на процесното „помещение са смет”, защото то въобще не е заснето в КККР, а погрешно графично е отразено като част от съседния имот, собственост на ищеца – Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** съгласно КККР. В този смисъл правото на собственост на ищеца върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** съгласно КККР, не само, че не е нарушено и смутено, а напротив – неоснователно поради неточно отразяване в КККР той е поставен в облагодетелствано положение. Отделно от изложеното счита, че с действията си по предявяване на исковете, ответниците също не нарушават и не застрашават правото на собственост на ищеца, защото не тямат никакви претенции по отношение на имота, който е собственост на търговското дружество.

Предявените срещу него искове са облигационни по своя хакартер и не засягат правото на собственост на ищеца върху закупения от него имот. Процесното помещение, за което ищецът твърди, че е част от недвижимия имот, който той е закупил от „Банка ДСК” АД се намира на първия етаж в ляво до задния вход А на блок „Ахелой 1” в гр.Русе и по проект е предвидено като обща част с предназначение „помещение за смет”, в изпълнение на действащата към момента на изграждането на жилищния блок /през 1975г./ нормативна уредба /чл.55 от Строителни правила и норми за изграждане на населени места, според който „в сгради с шест и повече етажи трябва да има приемник за сметопровод във всеки етаж и помещение за сметосъбиране в зимника или друго подходящо място”/. Според проектната документация помещението е проектирано с размери 3.25/3.77/3.61 м., с граници: от изток и от юг – имот с идентификатор *** /понастоящем собственост на ищцовото дружество, а преди – на „Банка ДСК” АД/, от запад – асансьор и стълбищна клетка с етажна и междинна площадка /обща част на ЕС/ и от север – задблоково пространство към бул.”Доростол” /локално пътно платна/. Помещението е част от проектираната и изградена във входа сметосъбираща система, състояща се от процесното помещение „помещение за смет”, разположено на първия етаж, в което е имало „бункер за отпадъци” и от сметопровод, разположен вертикално от втория до последния етаж в обосочено за целта помещение зад асансьора, на всяка една от междинните площадки. Свързването на сметопровода с бункера е чрез отвор, направен в общата стена между „помещението за смет” и вход А, на ниво първи етаж. Изградената сметосъбираща система на блока в момента не функционира, а процесното помещение е било отдадено под наем. Процесното „помещение за смет”, 4 представлява обща част по предназначение, по смисъла на чл.38 от ЗС, е било отдадено под наем като самостоятелен обект, за първи път през 2007г., когато тогавашният управител на ЕС – В. Д. Б. на 29.01.2007г. е сключил договор за наем с гражданско дружество ДЗЗД „Сдружение – Деми”, Булстат 117541520 /с наименование идентично на наименованието на ищеца/. Управител на това гражданско дружество е С. Т. Д., която видно от приложени справки от регистър Булстат и ТР, също така е управител и представляващ дружеството – ищец „Сдружение Деми” ООД, ЕИК 200019635. От учредителните документи на търговското дружество – ищец /протокол за учредително събрание/ се установява, че същото е създадено едва през 2008г. /с учредителен протокол от 22.01.2008г./, което напърно опровергава твърдението на ищеца, че от 2005г. той е ползвал имота на „Банка ДСК” АД /включително и процесното помещение за смет/, по силата на сключен с банката договор за наем, просто защото към 2005г. дружеството – ищец все още не е било създадено. Според инвестиционния проект, съседния на „помещението за смет” имот, сега собственост на ищеца, първоначално е бил проектиран за „детска занималня”, но по-късно по решение на ГНС – Русе той е предоставен за откриване на „клон на спестовна каса”. През 2005г. този имот е бил собственост на „Банка ДСК” АД и най-вероятно е бил отдаден под наем на ДЗЗД „Сдружение – Деми”, Булстат 117541520, защото видно от удостоверение № 19477/20.09.2005г. на Община Русе, обект „магазин за хранителни стоки” е бил регистриран на този адрес и стопанисван от това гражданско дружество. Едва през м.май 2008г. същият този магазин за хранителни стоки, находящ се в блок „Ахелой 1”, ул.”Плиска” № 89 в гр.Русе, е бил регистриран вече като стопанин от ищеца „Сдружение – Деми” ООД, ЕИК 200019635 – видно от удостоверение № 2401/12.05.2008г. издадено от Община Русе, като за целта предполага, че е бил сключен и отделен договор за наем между „Банка ДСК” АД и ищеца. Фактическата власт върху процесното „помещение за смет” е предадена при сключването на договора за наем през 2007г., на управителя на ДЗЗД „Сдружение – Деми”, Булстат 117541520 – С. Д., която след прекратяване на същия не е връщала вещта, а и това не е било необходимо, защото от началото на 2009г. е бил сключен нов договор за наем вече с ищеца, чийто представляващ е пак същото лице – С. Д.. Наемането на процесното „помещение за смет”, както от ДЗЗД „Сдружение – Деми”, Булстат 117541520, така и от „Сдружение – Деми” ООД, ЕИК 200019635, е било обусловено от необходимостта снабдяването на търговския обект /магазин/ със стоки да става през отделен самостоятелен вход, различен от входа, през който клиентите влизат в магазина. В тази връзка неясни остават съображенията на ищеца защо ако е вярно твърдението му, че „Банка ДСК” АД му е предоставила ползването и на процесното помещение /като част от нейния имот/, е било необходимо да се сключат отделно и два поредни договора за наем с етажните собственици за наем на процесното помещение, защо според уговорката по чл.4 от договора за наем, на наемателя е предоставена възможност да извършва конструктивни промени – пробиване на стената за откриване на вход, с който отдаденото под наем помещение да се свърже със съседния магазин за хранителни стоки, отдаден под наем на същия наемател от „Банка ДСК” АД. Поради всичко изложено ответникът твърди, че „помещението за смет” е обща част по предназначение по смисъла на чл.38 от ЗС и принадлежи на всички етажни собственици.