Решение № 298 от 20.09.2022, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 298 гр. гр.Несебър, 20.09.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20222150100361 по описа за 2022 година

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

От ищеца „А.М.“ ООД срещу ответниците М.А.Р. и В.С.Б. са предявени искове по чл. 79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на следните суми: 879 евро (по 439,50 евро за всеки от ответниците) – такса за поддръжка и управление на комплекс „................“ за 2019г., 2020г. и 2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и за присъждане на по 263,70 евро (по 131,85 евро за всеки) - сбор от неустойки върху главницата за 2019г., 2020г. и 2021г. Ищецът сочи, че ответниците са собственици на студио № 37, представляващо самостоятелен обект с идентификатор ***..... с адрес в гр. С.В., местност „К.“, апартаментен хотел „......“, ет. 3, ап. 37, при равни квоти. Твърди, че на 18.04.....г. между М.А.Р. и В.С.Б., в качеството им на собственици (възложители) и „З.Ф.“ като изпълнител, се сключил Договор за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № 1482 по регистъра на ..................... – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК. Навежда, че по силата на чл. 2 договора „З.Ф.“ ЕООД се задължило да извършва дейности по поддръжка на комплекса. Сочи се, че ответните страни се задължили по чл. 4 от договора да заплащат на изпълнителя годишна такса в размер на 293 евро с ДДС, дължима ежегодно. Обръща се внимание, че по чл. 14 от договора при забава на плащанията след 01.06 на съответната година, за която се дължи такса, се начислявала неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече от 30 % от размера на таксата.

Излага, че на 18.06.2018г. между „А.М.“ ООД и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „......“. Твърди, че по силата на този договор ищецът е поел извършването на всички необходими дейности по поддръжката и управлението на комплекса, както и събирането на дължимите суми. Сочи, че за сключването на договора всички собственици били уведомени.

Излага, че за 2019г., 2020г. и 2021г. ответниците не заплатили дължимите такси. Сочи, че 1 задълженията са изпълнявани точно, добросъвестно и в срок от „А.М.“ ООД. Развива съображения в тази насока. С тези доводи от съда се иска да уважи претенциите. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответниците М.А.Р. и В.С.Б., чрез особения им представител, исковете се оспорват като неоснователни. Твърди се, че не е ясно дали ответниците са собственици на имота. Излага се, че договорът на ответниците не е с ищеца и за тях не са възникнали задължения към него. Отправя се възражение за нищожност на договора между „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД. Излага се, че не е съставен протокол по чл. 7 от договора от 18.06.2018г. за започване на реално изпълнение. Договорът за управление и поддръжка се оспорва като нищожен поради противоречие с чл. 51 от ЗУЕС. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенциите.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка – Договор от 18.04.....г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № 1482 по регистъра на ..................... – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК, сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците, както и, че на 18.06.2018г. между „А.М.“ ООД и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „......“, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2019г., 2020г. и 2021г., а за ответниците е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми, както и квотите в собствеността, които всеки от ответниците притежава. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

В доказателствената тежест на ответниците е да докажат, че Договор от 18.04.....г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № 1482 по регистъра на ..................... – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК и Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „......“ са нищожни на сочените в отговора на исковата молба обстоятелства.

Ищецът основава претенцията си на Договор от 18.04.....г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № 1482 по регистъра на ..................... – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК, сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците (на л. 7 – л. 10 от делото). Между страните не е спорно, че такъв договор е сключен, както и, че М.А.Р. и В.С.Б. са придобили собствеността върху студио № 37, представляващо самостоятелен обект с идентификатор ***..... с адрес в гр. С.В., местност „К.“, апартаментен хотел „......“, ет. 3, ап. 37, при равни квоти (последният факт се установява и от приложения на л. 5 – л. 6 от делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ..., том I, рег. № ....., дело № 145 от 18.04.....г. на нотариус .....................).

С договора „З.Ф.“ ЕООД се задължило срещу възнаграждение да извършва поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „................“, находящ се в ПИ с идентификатор № ***. В чл. 2 от договора е пояснено, че дейностите по управление и поддръжка включват: обслужване и техническа поддръжка на съоръженията на инженерната инфраструктура, в това число поддръжка на техническите и комуникационни трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически, водопроводни и канализационни 2 инсталации, слаботокови инсталации за кабелна ТВ и телефони и други) и отстраняване на евентуални повреди по тях, поддръжка на вътрешно комплексните транспортни пътища, алеи, тротоарни и пешеходни алеи и извършване на евентуални ремонти по тях, обслужване и техническа поддръжка на главните линии на всички видове инсталации, находящи се в сградата и централните им уредби, поддържане хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и игрища, общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в сградата, управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения, находящи се в комплекса, поддържане на парковите места, зелените площи и дървесната растителност в имота, организиране и управление на плащанията, свързани с ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в имота, поддръжка и хигиенизиране на външните водни съоръжения и общите части в сградата (осветление на стълбища и коридори). В чл. 4 от договора било уговорено, че възложителят (ответниците) се задължава да заплаща годишно възнаграждение в размер на 9,60 евро с ДДС за кв. м. обща площ, или общо – 293 евро. Според чл. 5 от договора таксата следвало да се заплаща ежегодно. В чл. 14 от договора било уговорено заплащането на неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече от 30 процента от размера на дължимата такса – при забавяне плащането на годишната такса след 01.06 на текущата година. С чл. 16 от договора възложителят дал право на изпълнителя да прехвърли правата по този договор на трето лице, което в съответствие с предвиденото в договора да изпълнява задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо ползване в комплекса. Съгласно чл. 3 договорът не е обвързан със срок и влиза в сила от 01.01.2019г.

На 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД и ищеца „А.М.“ ООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „......“ (на л. 11 – л. 13 от делото), ведно с приложение към него (на л. 14 – л. 16 от делото). С този договор страните постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Астория – 1“. По силата на чл. 3 от договора на ищеца била дадена възможност да събира от собствениците всички дължими суми по договорите за поддръжка на комплекса (в това число и от ответниците видно от приложението към договора).

В чл. 4 от договора било предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със собствениците и така събраните суми да се считат за негово възнаграждение. Наред с договора от „З.Ф.“ ЕООД на ищеца било дадено пълномощно (на л. 20 от делото), съгласно което „А.М.“ ООД било оправомощено да събира в брой или по банкова сметка от всички собственици дължимите за 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г. суми за поддръжка и управление. Ищецът бил упълномощен и да изпрати уведомление до всички собственици. В тази връзка от „З.Ф.“ ЕООД било изготвено уведомление на руски език (на л. 17 – л. 18 от делото) до всички собственици, връчено на ответниците с връчване на исковата молба и приложенията към нея.

Първият спорен по делото въпрос е какъв е характерът на цитираните по-горе договори и представляват ли те годно основание, позволяващо на ищеца да претендира посочените в исковата молба суми. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно 3 финансиране управлението на общи части, когато жилищния т комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС.

Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (управление, обслужване, организиране на плащанията) и на договор за изработка (техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване, поддръжка на общите инсталации, дворното пространство, зелените площи, детска площадка, водни съоръжения и др.). Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, детска площадки, съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответниците, в унисон със свободата на договаряне, са процедирали именно по-горния начин и са сключили със „З.Ф.“ ЕООД договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответниците или в поземления имот, в който е разположена тази сграда. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат уредени с посочения договор.

С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна връзка. Наред с това по делото се доказа (с нотариален акт от 18.04.....г. и справка от Служба по вписванията на Несебър на л. 75 от делото), че ответниците са собственици на имота при равни квоти. При извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК не се констатират неравноправни клаузи. Не се установява определеното възнаграждение да има прекомерен характер или да представлява нищожна уговорка на основание чл. 51 от ЗУЕС. Както се посочи – характерът на договора е комплексен и в него не са предвидени единствено дейности по поддръжка на общите части в сградата. Поради тази причина няма основание да се прилага разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС, която третира определянето на такси единствено във връзка с управление и поддръжка на общи части в сграда в режим на етажната собственост. С оглед изяснения по-горе характер на договора уговарянето на конкретна сума за плащане с ответниците не представлява нарушение на чл. 51 от ЗУЕС, нито на разпоредбите от ЗЗП, а отговаря на принципа на свобода на договаряне по чл. 9 от ЗЗД.