Решение № 101 от 10.06.2024, Районен съд - Самоков

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ №92

№ 101 гр. С., 10.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – С., ПЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Янко В. Чавеев при участието на секретаря Дарина Ив. Николова като разгледа докладваното от Янко В. Чавеев Гражданско дело № 20211870100523 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

К. В. К., гражданин на Р.Ф., е предявил срещу „П.И.Б.“ АД, гр. С. и „А и Л К.“ ООД, гр. С. (понастоящем „А и Л К.“ ООД – в несъстоятелност, със седалище в к. к.

„С.Б.“, Община Н.) иск за установяване, че в полза на „П.И.Б.“ АД не съществува ипотечно право по учредената с нотариален акт № 197, том IIIA, рег. № 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус Б.М. договорна ипотека върху собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в к. к. „Б.“, Община С., апартаментен хотел „К.“, ет. 3, представляващ апартамент – А49 с идентификатор *** по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. С., с площ 66,95 кв. м. и принадлежащи 17,01 кв. м. идеални части от общите части на сградата.

Искът се основава на твърденията, че ипотечното право е погасено поради погасяване на обезпеченото вземане с изтеглянето от „П.И.Б.“ АД от банковата сметка на ипотекарния длъжник „А и Л К.“ ООД на сумата 6 882 000 лв., представляваща продажна цена на хотел „К.“, както и с изтеглянето от „П.И.Б.“ АД на сумата 1 356 800 лв. от разплащателна сметка в „П.И.Б.“ АД с IBAN BG 68 FINV 9150101679619 с титуляр „А. Б.“ ООД, която сума е трябвало да бъде отнесена по специална сметка с IBAN BG 23 FINV 91501016743042, с титуляр „П.И.Б.“ АД за обслужване на дълга по договор за кредит № 00КР-АА-2978/30.5.2007 г., така и със сумата 596 189,27 лв., представляваща 60 % от заплатената от дружествата „К.Л.“ ООД, „К.В.“ ООД, „А.И.“ 1

ООД и „И.П.“ ООД сума в размер 993 648,79 лв. съгласно договора за специална сметка, с която реално дългът бил намален. В исковата молба са изложени подробно обстоятелства във връзка с основанието на иска.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „П.И.Б.“ АД е представил отговор на исковата молба, в който е оспорил иска и е изразил становище за неговата неоснователност по подробно изложени съображения. Твърди, че обезпеченото вземане не е погасено с посочените от ищеца плащания, както и че не е установено да са налице основания за заличаване на ипотеката по отношение на имота на ищеца поради извършени плащания.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „А и Л К.“ ООД не е представил отговор на исковата молба.

Пред съда ищецът се представлява от пълномощника си адв. Х.Х., който заявява, че поддържа иска.

Ответникът „П.И.Б.“ АД се представлява от пълномощника си адв. Н.Н., който заявява, че поддържа становището по иска, изразено в отговора на исковата молба.

Ответникът „А и Л К.“ ООД не се представлява пред съда и не заявява становище по иска. След предявяване на иска по отношение на това ответно дружество е открито производство по несъстоятелност с решение от 02.03.2022 г. на Б. о. с. по т. д. № 47/2021 г.

Съдът, като прецени по свое убеждение събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК.

Искът е допустим. Същият няма за предмет парично вземане, поради което разпоредбите на чл. 637, ал. 1 – 5 от Търговския закон относно необходимостта от спиране на съдебното производство поради откриване на производство по несъстоятелност спрямо един от ответниците не намират приложение.

Искът е неоснователен.

Между ответниците е сключен представеният договор № 00КР-АА2978/30.05.2007 г. за банков кредит, по силата на който „П.И.Б.“ АД е предоставила на „Т.К.Й.“ ЕООД (към датата на приключване на устните състезания - с наименование и в дружествена форма „А и Л К.“ ООД – в несъстоятелност) банков кредит в размер 3 000 000 евро за изграждане на „Апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти“, който ще се изгради в поземлен имот с идентификатор *** от кв. 21 по плана на к. к. „Б.“, Община С. съгласно разрешение за строеж № 158/17.05.2007 г. на главния архитект на Община С. и одобрени на 17.05.2007 г. архитектурни проекти за 2 изграждане на сградата.

Вземането на банката е обезпечено с договорна ипотека, учредена на 15.06.2007 г. с представения нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на нотариус Б. М., с район на действие съдебния район на РС – С., върху собствения на кредитополучателя поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в к. к.

„Б.“, Община С., с площ 4201 кв. м. и върху правото на строеж за построяване в този имот на сграда, независимо от етапа на нейното изграждане, представляваща „Апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти“ със ЗП 1135 кв. м. и РЗП 5584 кв. м., чието изграждане е предвидено съгласно ПУП-ПЗ, одобрен със Заповед № РД-0214-503 от 27.07.2006 г. на МРРБ, одобрен на 17.05.2007 г. инвестиционен проект с комплексен доклад към него и горепосоченото разрешение за строеж, която се предвижда да се състои от изброените в този нотариален акт обекти. В нотариалния акт са посочени размерът на главницата по кредита, размерите на годишната лихва и на лихвата при просрочие, крайният срок за погасяване на кредита, предпоставките за обявяване на предсрочната му изискуемост, както и че ипотеката обезпечава всяко от вземанията на банката по този кредит. Не се твърдят от ищеца, а и не се констатират от съда основания за недействителност на ипотеката.

В т. 5 от този нотариален акт е посочено, че при прехвърляне на собствеността върху обекти, изградени в апартаментния хотел в поземлен имот ***, независимо дали това ще стане като прехвърляне на право на строеж, в „груб строеж“ или в завършен вид, кредитополучателят се задължава да погасява части от кредита, равни на стойността на прехвърлените обекти, изчислена на база 600 евро за квадратен метър продадена площ за апартаментите (включително и мезонета) и студиата, и по 900 евро за квадратен метър при продажбата на търговските помещения, включително и за общите части от сградите, като при продажбата на такива самостоятелни обекти площта им се изчислява съгласно таблица за предварително определяне на застроените площи (таблица за площообразуване). В такъв случай кредиторът се е задължил след изпълнение на тези задължения на кредитополучателя, да даде необходимото съгласие за частично заличаване на договорната ипотека само за продадения недвижим имот, за който кредитополучателят е погасил стойността му при горепосочените условия.

С нотариален акт № 16, т. ІІ, рег. № 2523, д. № 199/2009 г. на нотариус Б. М., на 24.04.2009 г. е сключен договор за продажба на недвижим имот, с който „Т.К.Й.“ ЕООД (понастоящем с наименование и дружествена форма „А и Л К.“ ООД – в несъстоятелност) е продало на ищеца К. В. К. самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент – А49 с идентификатор ***, попадащ в сграда с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор ***, за цена 50376 евро с ДДС. В нотариалния акт е посочено, че върху имота има действие договорната ипотека, учредена с гореобсъдения н. а. 197/2007 г. на 3 нотариус М..

Не е спорно, че учредената с н. а. № 197/2007 г. договорна ипотека, която има действие и върху процесния самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент – А49 с идентификатор *** (тъй като той попада в построения в поземлен имот *** апартаментен хотел) не е заличена, а е подновена през 2017 г. по реда на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД преди изтичане на 10-годишния срок на действието на вписването й.

От събраните по делото доказателства не може да се направи извод, че ипотечното право е погасено поради погасяване на обезпеченото вземане.

Конкретиката на случая разкрива две групи възможни основания за погасяване на ипотечното право поради погасяване на обезпеченото вземане: 1/. частично погасяване на вземането с цената, която кредитополучателят получава при продажба на процесния имот, което при определени договорно установени предпоставки (условия) поражда за ипотекарния кредитор задължение да поиска заличаване на ипотеката само върху този имот с едностранно писмено изявление в нотариално заверена форма по реда на чл.

179, ал. 1 от ЗЗД и 2/. пълно погасяване на вземането, което съгласно общото правило на чл. 150, ал. 1 от ЗЗД има за последица погасяване на ипотечното право върху всички обекти, за които ипотеката поражда действие, в това число и за процесния недвижим имот.

На първо място, макар в ЗЗД да не съществува уредба на т. нар. „частично“ заличаване на ипотека, т. е. заличаване на ипотека върху определен самостоятелен обект в сградата, върху която тежи ипотеката, с оглед принципа на договорната свобода то е допустимо да се извърши с волеизявление на кредитора при договорно установени предпоставки. В случая такива са визирани в т. 5 от нотариалния акт, с който ипотеката е учредена и в т. 20, б. „н“ от договора за кредит от 30.05.2007 г., сключен между ответниците, а именно – при прехвърляне на самостоятелен обект в сградата, в случая – апартамент, прехвърлителят - кредитополучател да погаси част от кредита, равна на стойността на този обект, като за целите на погасяването на кредита тази стойност следва да се изчисли при цена 600 евро за квадратен метър продадена площ, включително и за общите части. Видно е от съдържанието на тази уговорка, че тя предвижда частично погасяване извън погасителния план и отделно от него като основание за възникване на задължение за действие на кредитора по заличаване на ипотеката върху прехвърления обект.

По делото не са събрани никакви доказателства за това за собствения на ищеца самостоятелен обект ответникът „А и Л К.“ ООД като кредитополучател да е извършил плащания на уговорената сума на ответника - кредитор. Само в случай на такива именно плащания, каквито по делото не са установени, за ипотекарния кредитор би възникнало договорно задължение да поиска заличаване на ипотеката върху 4 конкретния продаден обект в сградата, а във всички останали хипотези на частично погасяване на кредита за ипотекарния кредитор такова задължение не възниква. Затова доводите на ищеца, че сочени от него други плащания, които частично погасяват задължението на ответника - кредитополучател “А и Л К.“ ООД, следвало да имат за последица задължение за ипотекарния кредитор да поиска заличаване на ипотеката върху процесния имот и като цяло – погасяване на ипотечното право върху този имот, са несъстоятелни. Тези доводи не държат сметка, че ипотеката върху недвижим имот е неделима, т. е. частичното погасяване на вземането, което тя обезпечава (извън гореобсъденото договорно установено частично погасяване с цената, получена при продажбата на имота съгласно т. 5 от н. а. № 197/2007 г.) не води до някакъв вид пропорционално намаляване на обема на ипотечното право върху имота, нито в такъв случай може да се определи ипотеките върху кои самостоятелни обекти в сградата следва да бъдат заличени при условията на т. нар. „частично“ заличаване и върху кои – не. Затова и изявлението, изхождащо от представител на „П.И.Б.“АД, за което не се спори, че е направено, макар и да не е представено по делото (то е служебно известно на настоящия състав от други производства със сходен предмет) – че след частично погасяване на кредита със сумата 521 689,68 лв. към 28.11.2016 г. „квадратурата за заличаване“ била 313,81 кв. м., по никакъв начин не може да обоснове извод, че в тази площ попада и процесният имот и че за този имот са изпълнени договорните предпоставки за частично заличаване на ипотеката.

Отделен, но не по-маловажен е въпросът, че на 20.12.2010 г. е сключен анекс № 5 към договора за банков кредит от 30.05.2007 г. Съгласно т. 3.1. от този анекс при продажба на обособени обекти в сградата с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор *** кредитополучателят се е задължил да погасява по 850 евро главница за всеки квадратен метър от жилищната площ, респ. по 1150 евро главница за всеки квадратен метър от търговската площ, както и за припадащите им се площи от общите части на сградата за всеки обособен обект, от кредитната експозиция по договора за кредит от 30.05.2007 г. и/или по договор № 00OLD-L-000119/12.02.2010 г. за банков кредит и анексите към него, сключен с „П.И.Б.“ АД. Съгласно т. 3.2 от същия анекс пък, предпоставка за възникване на задължението на ипотекарния кредитор за даване на съгласие за заличаване на договорната ипотека (в т. ч. и за т. нар. частично заличаване) вече е изпълнението на всички задължения на кредитополучателя по договора и по т. 3.1 от този анекс. Тези уговорки в анекса не представляват прехвърляне или залагане на обезпеченото с ипотека вземане, встъпване в такова вземане или налагане на запор върху него, нито подновяване или заместване в задължение, обезпечено с ипотека, поради което действието им не е обусловено от особена форма и вписване в имотния регистър, предвидени в чл. 171 от ЗЗД. В най-общ план би могло да се приеме, че анексът променя модалитетите на частични погасявания на обезпеченото вземане, но точно 5 заради това и по аргумент от чл. 174, изр. първо от ЗЗД това не се отразява на действието на ипотеката.