Решение № 2528 от 17.05.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2528 гр. София, 17.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Вергиния Мичева при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Вергиния Мичева Гражданско дело № 20221100107888 по описа за 2022 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.92 от ЗЗД и чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД, съединени и с акцесорни искове по чл. 86 ал.1 от ЗЗД.

Ищецът М. В. Е. твърди, че на 31.03.2022г. е сключил с ответника предварителен договор за покупко - продажба на имот - апартамент в гр.София. Ищецът превел на ответника в деня на сключването на договора задатък в размер на 11 000 евро, платени в левова равностойност. На 30.03.2022г. с разписка -декларация ответникът Т. е заявил, че е получил от ищеца сумата от 1000лв. гаранция за уговорената цена на имота в размер на 110 000 евро. Посочва, че преди изповядване на сделката, на ищеца станало известно, че ответника е сключил друг предварителен договор за същия имот с Г.С.Т.. Поради това обстоятелство ищецът отказал да сключи окончателен договор с ответника. Посочва, че съгласно чл.9 от сключения между страните предварителен договор продавачът е декларирал, че няма сключени други предварителни договори , което обстоятелство се оказало невярно. С нотариална покана, връчена при условията на чл.47 ал.1 от ГПК на 24.06.22г. ищецът е поканил ответника да му върне капарото в размер на 1000лв., както и да му заплати неустойка в размер на 22000 евро, равна на 20% от цената по договора. Тъй като ответникът не е платил исканите от ищеца суми, ищецът предявява срещу него иск с правно основание чл.92 от ЗЗД, за заплащане на сумата 22 000 евро, равняващи се на 43 028,26 лв., представляваща договорена неустойка, ведно със законната лихва от поканата на 24.06.22г. до окончателното изплащане. Ищецът предявява срещу ответника иск по чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД за връщане на сумата 1000лв. , платена на отпаднало основание, ведно със законната лихва от поканата на 24.06.22г. до окончателното изплащане. Претендира и разноските по делото, вкл. и направените разноски по обезпечителното производство.

Ответникът О. Л. Т. оспорва исковете по основание. Ответникът оспорва изложените в исковата молба твърдения. Признава, че на 31.03.2022г. е сключил с ищеца предварителен договор за продажбата на апартамент в гр.София. На предвидената в предварителния договор дата за сключване на окончателния договор-13.04.2022г., ответникът се явил в кантората на Нотариус Т., но ищецът отказал да подпише окончателния договор. Изтъкнал 1 като причина сключен на 1.11.2017г. друг предварителен договор за същия имот с друг купувач, за което обстоятелство бил узнал от М. С. Д., чиято син Г.С.Т. бил купувач по този по-ранен договор. Според ищеца, наличието на такъв предварителен договор било нарушение на условието по чл.9 от предварителния договор и било основание за прекратяването му, респ. до изискуемост на предвидената в договора неустойка.

Ответникът признава, че е сключил на 1.11.2017г. предварителен договор за продажбата на имота с Г.Т., като още от деня на подписването на договора предал владението върху имота на купувача. Уговорено било заплащането на продажната цена да се извърши на равни месечни вноски от по 1000лв. в рамките на 155 месеца. В хода на изпълнение на договора, на 16.12.2021г. Т. починал без да е изплатил изцяло задължението си по договора.

Ответникът посочва, че единствения наследник на Т., майка му М. С. Д. го уведомила, че не е в състояние да изпълнява задълженията по предварителния договор и направила изявление за неговото прекратяване. Договорът бил прекратен на 21.01.2022г. с двустранно подписана разписка, когато ключовите на имота били върнати на ответника от брата на починалия Т.. С оглед претенциите на М. С. Д. и независимо че той нямал вина за прекратяване на договора, ответникът й заплатил доброволно сумата от 15 000лв. , с което приел, че финансовите отношения между тях са уредени. Посочва, че за всички тези факти е уведомил ищеца по време на срещата им с Нотариус Т.. Оспорва твърдението на ищеца, че предварителния договор бил прекратен на 13.04.2022г. с подписването на анекс между него и М. Д.. Твърди, че към момента на срещата пред нотариус Т. имотът не е бил ипотекиран или отдаден под наем, предмет на делба, спор или реституция, като пО.ението на ответника е било изцяло съобразно с декларираното от него в чл.9 от предварителния договор. Твърди, че ищецът носи вина за едностранния и безоснователен отказ от предварителния договор. Оспорва да дължи претендираната от ищеца сума, като напротив, счита , че следва да задържи внесения от ищеца задатък /капаро/ в размер на 11000 евро. Прави възражение за прихващане при условията на евентуалност до размера на сумата 11 000 евро, представляваща внесения от ищеца задатък по предварителния договор от 31.03.2022г. Моли съда да отхвърли исковете.

Съдът, въз основа на събраните по делото доказателства, установи следното:

На 31.03.2022г. ищецът и ответникът са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ап.12 на етаж 5, в жилищен блок № ******* в гр.София с площ от 125,49 кв.м., ведно с избено помещение и съответните ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Уговорена е продажна цена в размер на 110000 евро, от която купувачът е заплатил при сключване на договора като капаро сума в размер на 11000 евро в левова равностойност 21 514лв., платени по банков път, а остатъка 99 000 евро е следвало да се заплатят в деня на сключване на сделката по нотариален ред. Страните са се задължили да сключат окончателен договор най-късно до 6.05.2022г., като на тази дата в 11ч. са се задължили да се явят в кантората на Нотариус Д.

Т..

В чл.6 е уговорено, че платеното капаро се уговаря като неустойка, която неизправната страна ще понесе.

В чл.9 продавачът е декларирал, че притежава в пълен обем правото на собственост, че не е прехвърлял имота на други лица, върху мота няма наложени възбрани, вещни тежести, ипотеки, други предварителни договори, върху имота нямат права други лица, не е отдаден под наем, не е обект на делба, съдебен спор или реституция. Продавачът се е съгласил след сключването на предварителния договор да не води преговори с други лица, да не сключва предварителни договори, да не прехвърля имота и да не извършва каквито и да било действия, които биха довели до обременяването му с тежести и ипотеки или влошили състоянието му. В противен случай продавачът дължи неустойка в размер на 20% от цената на имота.

Съгласно чл.13 от договора, всяко неизпълнение на поетите задължения от страните, свързани пряко или косвено с изпълнението на поетите дотук задължения, води до незабавното прекратяване на договора и санкции за виновната страна в съответствие с договореното.

2

Не се спори, а от представеното платежно нареждане от 31.02.2022г. се установява, че на 31.03.2022г. ищецът е превел по сметката на ответника сумата 21 515лв., представляваща уговореното в предварителния договор капаро.

Представена е и разписка, подписана от ответника, която той не оспорва, и в което е записано, че О. Л. Т. е получил от М. В. Е. сумата 1000лв. за продажбата на собствения му имот – ап.12 в ж.к.Люлин 5“, бл.528, като гаранция за цена 110 000 евро в срок до подписване на предварителен договор до 1.04.2022г.

Не се спори между страните, че окончателен договор за продажбата на апартамента не е сключен. От констативен протокол № 78 т.І рег.№ 1886 от 13.04.2022г. на помощник нотариус А.Г., по заместване при нотариус Д. Т., се установява, че в 11 ч. на 13.04.2022г. в кантората на нотариуса се е явил М. Е., който е декларирал, че на 12.04.2022г., вечерта, с него се е свързало лицето М. С. Д., която му е съобщила, че от 1.11.2017г. има сключен предварителен договор за покупко-продажба на същия апартамент №12 с продавача О. Л.

Т.. Предвид ситуацията и декларираното от продавача в чл.9 от договора, че няма сключени предварителни договори с други лица, и предвид обстоятелството, че М. Д. има претенции от предварителния договор с О. Т., ищецът е декларирал пред нотариуса, че отказва да подпише окончателен договор за покупката на имота.

На 24.06.2022г. ищецът е изпратил до ответника нотариална покана, в която претендира заплащане на неустойка в размер на 20% от продажната цена, равна на 22 000 евро, поради декларирано невярно обстоятелство от страна на продавача, а именно че не са налице подписани други предварителни договори за имота с трети лица. Претендира и връщане на сумата 1000 лв., платени като стоп-капаро на 30.03.2022г.

От събраните писмени и гласни доказателства се установява, че процесния ап.12 е бил обект на предварителен договор, сключен на 1.11.2017г. между ответника О. Т. и Г.С.Т..

В представения предварителен договор, който не се оспорва, е записано, че продажната цена на имота е 181 603лв., която купувачът ще заплати на 155 равни месечни вноски от по 1000лв. всяка от тях. Владението върху имота се продава от продавача на купувача веднага след сключване на предварителния договор. Окончателният договор ще бъде сключен найкъсно в 1 месечен срок от датата на изплащане на последната вноска от купувача.

Г.Т. е починал на 16.12.2021г. и е оставил за единствен наследник своята майка М. С.

Д..

С писмо /без дата/, представено от ответника, М. Д. е уведомила О. Т., че сина й е починал и че сключения между сина й и О. Т. договор за наем от 29.11.2013г. за ползване на източната стая от апартамента на Т., е прекратен със смъртта на сина й. По-нататък М. Д. посочва, че е открила в архива на сина си предварителен договор за продажбата на имота от 1.11.2017г. за сумата 181 603лв., както и разписки за получени от О. Т. суми, платени от Г.Т. за апартамента, общо в размер на 53 603лв. М. Д. е посочила в писмото, че не е в състояние да поеме и изпълни задълженията на сина си по предварителния договор за продажба, поради което същия се счита прекратен със смъртта на купувача. М. Д. също така е посочила, че е намерила писмо, изпратено от Т. до сина й от 8.12.2020г., в което ответникът го е уведомил, че в случай на разваляне на договора, ще възстанови на Т. сумата от 27 000лв. със съответните лихви. М. Д. е уведомила ответника да се яви на 21.01.2022г. в 18ч. на адреса на ап.12, за да му предаде ключа от жилището. Посочила е свой адвокат, с който ответника Т. да се свърже, за да уредят финансовите си взаимоотношения по предварителния договор за продажбата на имота. Представена е и разписка от 21.01.2022г., в която О. Т. е декларирал, че е получил от М. Д. 2бр. ключове от ап.12, в присъствието на Б.

С.Т..

Разпитана в качеството на свидетел, М. Д., установява, че сина й Г.Т. е живеел под наем в жилището на ответника, ведно с друго момче, с което заедно плащали наем. Синът й плащал и допълнително сума за закупуване на апартамента. Установява, че след смъртта на сина си много пъти разговаряла в Т. да й върне платените от сина й извън наема пари в размер на 56 000лв. /за които имала разписки/, но Т. отказал. Предложил й да продължат да 3 плащат по 1000лв. месечно и да закупят апартамента, но другия син на свидетелката отказал, а и тя нямала пари да плаща по 1000лв. месечно. Свидетелката прибрала багажа на сина си, върнала ключа от апартамента на ответника. Така апартамента останал за Т., той да си го продаде. Според свидетелката тя и Т. прекратили договора за наем, с оглед на което съставили разписката от 21.01.2022г. Счита, че не са прекратили предварителния договор за продажба, тъй като не са решили въпроса за дадената сума. Т. й казал, че трябва да прекратят отношенията си по договора, тъй като се е появил купувач – свидетелката му казала да й върне част от сумата, той й отговорил, че това няма да стане. Този разговор го водили преди тя да му върне ключовете. Тя му предложила да й върне поне 20 000лв., той не се съгласил, след което се разбрали за сумата 15 000лв. Тези пари свидетелката получила след като се бил появил купувача М. Е.. Парите били преведени от ответника Т. по банковата сметка на сина й Б. Т.. След плащането на сумата, сключили анекс към предварителния договор, с който го прекратили. Подписали го пред нотариус. Знае, че жената, която работела в кафенето до входа на блока, в който живеел сина й, казала на ищеца за сключения с Г.Т. договор за продажба за същия апартамент. Тази жена казала и на свидетелката, че са се явили купувачи за апартамента. Свидетелката не е виждала ищеца, не го познава. Знае , че апартамента и понастоящем стои празен и не е продаден.