Решение № 5980 от 03.10.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5980 гр. София, 03.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Виолета Йовчева

Членове:

Мариана Георгиева

Димитър Ковачев при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Виолета Йовчева Въззивно гражданско дело № 20231100510026 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК

С решение № 11937/07.07.2023г., постановено по гр. д. № 61002/2022 г. по описа на СРС, 32-ри състав, е отхвърлен предявения от “Аол Груп“ ЕООД срещу собствениците в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес гр. София, ул.****, комплекс ****, иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията, взети на ОС на ЕС, проведено на 13.10.2022 г.,съгласно протокол от същата дата, а именно: по т.2 - Избиране на управителен съвет и по т.3.1 - Сключване на договор за управление и поддръжка на общите части с „КОС България“ ООД.

Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от “Аол Груп“ ЕООД, с оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния закон и необоснованост. Поддържа се, че решенията за избор на управителен съвет и за сключване на договор за управление са взети самостоятелно от Общото събрание на етажната собственост, поради което и приложение спрямо тях следва да намери правилото за наличието на кворум съгласно чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. Наред с това се сочи, че по делото не са представени доказателства, че процесните сгради представляват жилищен 1 комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, до какъвто извод неправилно и необосновано е достигнал първоинстанционният съд. Счита, че решенията са взети при кворум под нормативно предвидения – 67% от идеалните части и следва да бъдат отменени. Моли решението да бъде отменено, като предявеният иск бъде уважен. Претендира разноски.

Въззиваемите – ответници –етажни собственици в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. София, ул. ****, комплекс ****, в законоустановения срок са подали отговор на въззивната жалба, с който я оспорват, по подробно изложени съображения. Поддържа се в отговора, че процесната сграда представлява част от комплекс ****, където всички входове на сградите са свързани с подземни нива и коридори, поради което следва да се разглежда като етажна собственост. Твърди се, че искът е недопустим поради липса на правен интерес, тъй като уважаването му не би внесло правна правна промяна относно избора на дружеството за управление и поддръжка на етажната собственост, отделно от това, тъй като процесните решения не накърняват правата и законните интереса на ищеца и не създават задължения за него. При условията на евентуалност се поддържа, че предявеният иск е неоснователен, тъй като оспорените решения са взети при спазване на предвидените в закона изисквания. Излагат се доводи, че наличието на мнозинство от 67 % не е необходимо при взимане на решенията, тъй като се касае до хипотеза на продължаване на вече възложените на дружеството за поддръжка и управление на общите части правомощия. Поддържа се, че в закона не е предвиден специален ред за приемане на решението по т. 2 от протокола от 13.10.2022г. за избор на управителен съвет. По изложените съображения се моли съда да потвърди решението, с присъждане на разноски.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от надлежна страна и в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.

Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на решението в обжалваната част, както и спазване на императивните норми 2 на материалния закон /т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г., ОСГТК на ВКС/.

Първоинстанционният съд е сезиран с конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. В исковата молба се оспорват като незаконосъобразни решенията по по т.2 - Избиране на управителен съвет и по т.3.1 - Сключване на договор за управление и поддръжка на общите части с „КОС България“ ООД, съгласно проведено на 13.10.2022 г., по протокол от същата дата, общо събрание на етажна собственост, находяща се в гр. София, ул.****, комплекс ****. Сочи се, че при провеждането на общото събрание е налице нарушение на правилото на чл. 16, ал. 4 ЗУЕС, тъй като същото е ръководено и протоколирано без избор на председателстващ. Наред с това са изложени твърдения за нарушение на предвиденото в закона мнозинство за взeмане на решението по чл. 19, ал. 8 ЗУЕС.

Възражението за недопустимост на иска, поради липса на правен интерес, е неоснователно. В исковата молба са изложени твърдения, че са засегнати права на ищеца, с оглед нарушения на ОС на ЕС при избор на протоколчик, както и липсата на кворум при вземане на решение за избор на професионален домоуправител. Активната легитимация за предявяване на иска по чл. 40 ЗУЕС е ограничена единствено до собствениците на обекти от етажната собственост - чл.40, ал.1 ЗУЕС, като в случая не е спорно, че ищецът притежава в индивидуална собственост обект, находящ се в процесната сграда /в каквато насока са и представените по делото доказателства/, респ. е легитимиран да предяви иска по чл.40, ал.1 ЗУЕС. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата за свикване и провеждане на общото събрание , в какъвто смисъл са релевираните в исковата молба на ищеца оплаквания. Искът е предявен при спазване на предвидения в разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС преклузивен срок, поради което настоящият въззивен състав на съда счита, че същият е допустим, а преценката какъв вид решение е постановено, при съответния кворум, е въпрос по същество на спора.

С оглед исковия характер на производството и при спазване на основния принцип в него – на диспозитивното начало /арг. чл. 6, ал. 2 ГПК/, предметът на делото и обемът на дължимата защита са очертани от изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан от основанията 3 за отмяна, посочени в нея и не следи служебно за други допуснати нарушения, водещи до незаконосъобразност на решението, взето на проведеното ОС на ЕС на 13.10.2022 г. Предмет на производството по чл. 40 ЗУЕС е законосъобразността на решенията на общото събрание, съобразно въведените в исковата молба пороци относно процедурата по провеждане на общото събрание и спазването на предвидените в закона правила за наличие на мнозинство при вземане на определени решения, като в производството по чл. 40 ЗУЕС съдът не може служебно да прилага императивни правни норми, освен ако се касае до нарушение на общ правен принцип или констатира наличие на злоупотреба с право /така решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г. на ВКС, I г. о., решение № 50024/27.03.2023 г. по гр. д. № 978/2022 г. на ВКС, II г. о., решение № 60156/10.01.2022 г. по гр. д. № 3848/2021 г. на ВКС , II г. о./.

Незаконосъобразни са онези решения на ОС на ЕС, които са взети при липса на кворум или на мнозинство, изискуеми от закона, които са взети на събрания, които не са свикани по законоустановения ред. Незаконосъобразни са и онези решения, които противоречат на закона и/или на приетия правилник на ЕС. В това производство съдът изследва само законосъобразността, но не и целесъобразността на взетите решения от Общото събрание.

В конкретния случай процесното общото събрание е проведено на 13.10.2022г., като съгласно представения протокол от същото, към момента на открИ.ето му са били избрани председател и протоколчик на събранието. Към началния час на провеждане на общото събрание – 18:30 ч. не е бил налице необходимия кворум за провеждането му, поради което и същото е отложено с един час. При открИ.ето на общото събрание в 19:30ч., председателят на Общото събрание на ЕС е констатирал, че са представени 37, 0271% идеални части от общите части на сградата, поради което и настоящият състав намира, че при провеждане на същото е бил налице предвидения в закона падащ кворум, в съответствие с разпоредбата на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС.

Следва да бъде посочено, че представеният по делото протокол от 13.10.2022г. касае единствено провеждането на общо събрание на собствениците в етажна собственост, находяща се в гр. София, ул. ****, “****“, ***, като от двете страни по спора не са наведени фактически 4 твърдения, а и от представените по делото доказателства не се установява, процесната сграда – ***, да е част от жилищен комплекс от затворен тип, за управление на чиито общи части да се прилага особен режим съгласно чл. 2 от ЗУЕС. При липса на твърдения в тази насока от двете страни, съдът не следва служебно да изследва този въпрос.

Решението по т. 2 за избор на управител/управителен съвет на етажната собственост е от компетентността на общото събрание – арг. чл. 2, ал. 1, т. 2 ЗУЕС /в редакцията, действаща към момента на провеждане на общото събрание - ред. ДВ, бр.14 от 17 февруари 2021г./, като необходимото мнозинство за приемането му се определя в съответствие с разпоредбата на чл.

17, ал. 3 ЗУЕС /ред. ДВ, бр.14 от 17 февруари 2021г./, в която е предвидено, че решението за избор на председател и членове на управителния съвет се вземат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост – арг. чл. 17, ал. 3 ЗУЕС /ред. ДВ, бр.14 от 17 февруари 2021 г./. В конкретния случай при провеждането на общото събрание е бил налице необходимият кворум, в съответствие с разпоредбата на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС /ред. ДВ, бр.14 от 17 февруари 2021г./, като решението по т.

2 е взето единодушно – в съответствие с предвиденото в закона изискване за мнозинство. В закона не са предвидени други правила относно вземането на решението за избор на управителен съвет, извън посоченото изискване за наличие на кворум и мнозинство, поради което и доколкото същите са спазени и преценката за целесъобразност на взетотото решение не е предмет на съдебна проверка, предявеният иск за отмяна на решението по т. 2 е неоснователен.

По отношение на атакуваното решение по т.3.1 - Сключване на договор за управление и поддръжка на общите части с „КОС България“ ООД:

Решението се атакува с единствен довод за нарушение на кворума, предвиден в чл. 19, ал. 8 ЗУЕС.

Съгласно разпоредбата на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС /в редакция, действаща към датата на вземане на оспореното решение – ред. ДВ. бр.14 от 17 февруари 2021 г./, ОС на ЕС за вземане на решение за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на 5 юридически или физически лица, които не са собственици, се изисква квалифицирано мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. В същия смисъл е и нормата на чл.19, ал.8 ЗУЕС /в редакция, действаща към датата на вземане на оспореното решение чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС/, съгласно която, по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години.

При съобразяване на така посочената нормативна уредба, въззивният състав на съда намира, че в случая атакуваното решение по т. 3.1., не представлява такова по чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. В същото е обективирано решение на ОС да бъде сключен договор за управление и поддръжка на общите части на сградата, с КОС България ООД, като се упълномощи управителят на ЕС на *** да представлява етажните собственици пред съвместно ОС, където окончателно ще се преразгледат условията по договора и да подпише новия договор с КОС България ООД. С оглед изложеното, с атакуваното решение е възложено на управителя на ЕС да представлява ЕС на *** в съвместно ОС на ЕС, на което ще бъдат уточнени всички условия на договора, но с атакуваното решение не е обективирана воля за одобряване на договор за възлагане на правомощия на професионален домоуправител по смисъла на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, с всички предвидени в него условия, а е възложено на управителя да представлява етажната собственост на *** в съвместно ОС по чл. 18 ЗУЕС, на което да бъде извършено самото възлагане и одобрявяне на договора за управление на общите части. С оглед изложеното, за вземане на оспореното решение не е необходимо соченото квалифицирано мнозинство, представляващо повече от 67 % идеални части от общите части на етажната собственост, а обикновено мнозинство по чл. 17, ал. 3 ЗУЕС, ред. ДВ, бр.

Разпечатката съдържа 28 от 45 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f068b695-3845-4af0-88a4-2eaf32dd7b0c