Решение № 1506 от 14.03.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1506 гр. София, 14.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Кирил Ст. Петров при участието на секретаря Ирина Ст. Василева като разгледа докладваното от Кирил Ст. Петров Гражданско дело № 20221100113519 по описа за 2022 година

Съдът е сезиран с иск, предявен от В. Г. Л. срещу „И.Б.И.“ ООД.

В. Г. Л. е предявил против „И.Б.И.“ ООД конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 31.05.2020 г. за продажба и строителство на следния недвижим имот: Апартамент № 104, находящ се във вход „Д” на тяло „Б”, разположено в югоизточната част на поземления имот на кота +2,85 м., етаж 2, със застроена площ от 69.30 кв.м., а с прилежащите общи части на от 82.37 кв.м., състоящ се от: коридор, дневна, спалня, баня с тоалетна и балкон, при граници: апартамент № 105, коридор, апартамент № 103, външен зид към югозападна граница на парцела, ведно с 0.377% ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 13.07 кв.м. ид. ч. от общите части на сградата, както и 0.323 % ид. ч. от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 20.57 кв.м. ид. ч. от същия, който апартамент се намира в изграждащата се многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, магазини, офиси, кафегалерия и помещение за трафопост – Жилищен комплекс „Аркадия” със застроена площ от 3086.70 кв.м., с разгъната застроена площ под и над терена 23 094.40 кв.м., от които разгъната застроена площ над терена 19 073.90 кв.м., съгласно одобрен на 15.11.2018 г. технически проект на СО Направление „Архитектура и градоустройство” и Разрешение за строеж № 102/24.04.2019 г. на Главния архитект на СО, влязло в сила на 16.05.2019 г., като тяло „Б” е осеметажно със сутерен и е разположено в югоизточната част на поземления имот, която жилищна сграда се изгражда в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18108/13.12.2016 г. на изп. директор на АГКК, съгласно скица на поземлен имот № 15680853/26.07.2019 г., издадена от СГКК – София, с адрес на поземления имот: град София, 1

СОР „Триадица”, целият с площ от 6 368.00 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор няма, номер по предходен план 1127, квартал 55, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, при граници /съседи/: от всички страни ПИ с идентификатор ***, който обект съответства на площообразуването към проекта и ще бъде изграден и прехвърлен срещу заплащане на договорената цена при изпълнение на договора, който имот е описан в документа за собственост и право на строеж на продавача, а именно: Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство /суперфиция/ № 199, том I, per. № 7824, дело № 179/17.09.2019 г. на нотариус Е.П., per. № 379 на НК, с район на действие

СРС.

Ищецът твърди, че е заплатил на ответника сумата от 14 045.80 евро в нейната левова равностойност от 27 472 лв., представляваща 20 % от продажната цена по предварителния договор. Останалата сума от 56 183.20 евро /или левовата равностойност/ следвало да заплати в деня на снабдяването си с нотариален акт за прехвърлянето на недвижимия имот.

Сочи, че ответникът се намира в забава, тъй като към момента на предявяването на исковата молба сградата била построена на фаза груб строен съгласно Констативен акт за установяване на годността и приемане на строежа от 04.10.2022 г., а срокът за завършване на строителството и получаване на разрешение за ползване на недвижимия имот бил 14.06.2022 г. Релевира, че в разрез с установеното в предварителния договор, добрите нрави и добрата търговска практика ответникът е изявил воля за едностранно повишаване на продажната цена с 24%, което желание не било удовлетворено. Претендира разноски.

Ответното дружество в законоустановения срок по чл. 131 ГПК е ангажирало отговор на исковата молба. С него предявеният иск се оспорва като преждевременно предявен, тъй като все още не се е сбъднало предвиденото в договора отлагателно условие, а именно въвеждането на сградата в експлоатация, съответно не е настъпил падежът на задължението на продавача да прехвърли по нотариален ред собствеността върху процесния имот. Излага съображения, че забавата при изпълнението на договора за строителство не следва да бъде считана за забава на продавача на бъдещата вещ, какъвто се явява ответното дружество.

Поддържа, че срокът за извършване на строителството се счита удължен със съответните дни на спиране на строителството поради въведеното извънредно положение във връзка с КОВИД-19. Освен това сочи, че съгласно предварителния договор, за да бъде прехвърлена собствеността върху имота, първо следва да бъде заплатена изцяло договорената продажна цена, а това не било сторено от ищеца. Навежда, че в настоящия случай не е приложима разпоредбата на чл. 362 ГПК, защото в полза на купувача още не е възникнало потестативното право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен.

Ответникът посочва, че увеличаване на продажната цена не е възможно да бъде осъществено при липса на воля от двете страни. Счита, че ако искът бъде уважен, то в съдебното решение следва да бъдат възпроизведени ограниченията на правото на ползване на дворното място съгласно чл. 24 от предварителния договор.

2

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правна квалификация – чл. 19, ал. 3 ЗЗД;

От фактическа страна:

Представен е по делото предварителен договор от 31.05.2020 г. за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, сключен между „И.Б.И.“ ООД, в качеството на продавач, и В. Г. Л. – купувач, с който продавачът се е задължил да построи със свои средства и да продаде за сумата от 70 229 евро на купувача недвижим имот – Апартамент № 104, находящ се във вход „Д” на тяло „Б”, разположено в югоизточната част на поземления имот на кота +2,85 м., етаж 2, със застроена площ от 69.30 кв.м., а с прилежащите общи части на от 82.37 кв.м., състоящ се от: коридор, дневна, спалня, баня с тоалетна и балкон, при граници: апартамент № 105, коридор, апартамент № 103, външен зид към югозападна граница на парцела, ведно с 0.377% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 13.07 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, както и 0.323 % ид. ч. от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 20.57 кв.м. ид. ч. от същия, който апартамент се намира в изграждащата се многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, магазини, офиси, кафе-галерия и помещение за трафопост – Жилищен комплекс „Аркадия”, който се изгражда в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, който недвижим имот следва да бъде изграден и прехвърлен на В. Г. Л. в срок до 30 дни от датата на въвеждането на сградата в експлоатация и в деня на окончателното плащане на 80% от продажната цена в размер на 56 183.20 евро или левовата им равностойност.

Съгласно чл. 7, ал. 1 от предварителния договор продажната цена е платима, както следва първоначално 20 % в размер на 14 045.80 евро или левовата им равностойност и окончателно плащане в размер на 80 % от продажната цена - 56 183.20 евро или левовата им равностойност след писменото уведомление на купувача за въвеждане на сградата в експлоатация и за конкретна дата за изповядването на сделката пред нотариус. В чл. 7, ал. 3 от договора е предвидено, че уговорената между страните продажна цена е окончателна и не подлежи на промяна, включително вследствие на инфлационни процеси, повишени цени на материали и труд, изменение на пазарната конюнктура и други. По делото е представено нареждане за кредитен превод от 31.05.2020 г., от което е видно, че В. Г. Л. е наредил по сметка на ответника сумата от 27 472 лв., представляваща левовата равностойност на 14 045.80 евро /20 % от продажната цена/ на процесния недвижим имот. Съобразно предвиденото в чл. 7, ал. 1 от предварителния договор последният е влязъл в сила на датата на сключването му /31.05.2020 г./, тъй като тогава купувачът е заплатил капарото в размер на 10 % от продажната цена.

Според чл. 4, ал. 1 от предварителния договор продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост на процесния недвижим имот в срок до 30 дни от датата на 3 въвеждане на сградата в експлоатация и в деня на окончателното плащане на продажната цена. В случай, че окончателното плащане на продажната цена се извършва чрез банка, посредством отпуснат от банката кредит, правото на собственост се прехвърля след въвеждането на сградата в експлоатация, в случай че страните не уговорят друг срок.

Според чл. 8, ал. 1 от предварителния договор срокът за завършване на строителството и получаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация, респ. Акт.-обр. 16, е до 14.06.2022 г., като този срок е предвидено да се продължава съответно на времето на действие на форсмажорни обстоятелства, сред които извънредно положение, въведено от правителството в страната, забрана или забавяне на строителството от държавни или други компетентни органи и др.

Съгласно чл. 13, ал. 2 във вр. с ал. 3 купувачът има право да развали договора с едномесечно писмено предизвестие, в случай че продавачът или дружеството от името и за сметка на което се извършва строителството, а именно „И.С.“ ЕООД, ЕИК *******, са във виновна забава по отношение на срока за завършване на строителството, която е продължила повече от шест месеца. В чл. 14, ал. 1 от предварителния договор е предвидено, ако купувачът просрочи срока за изплащане на договорените в чл. 7, ал. 1 суми, той дължи на продавача лихва за забава в размер на 0.1 % от договорената в чл. 7, ал. 1 от стойността на съответната вноска за всеки ден на просрочването до окончателното й изплащане, но не повече от 10 % от договорената в чл. 7, ал. 1 продажна цена. Съгласно чл. 14, ал. 2 във вр. с ал. 3 от предварителния договор, ако купувачът е в забава на задължението си за плащане повече от един месец, продавачът има право да развали договора със седемдневно писмено предизвестие, връщайки платените до момента суми на купувача, като задържи даденото капаро /в размер на 10% от стойността на договора съгласно чл. 7, ал. 1/. В този случай е уговорено право на продавача да получи в допълнение и еднократно обезщетение за забава в размер на 10% продажната цена по чл. 7, ал. 1. При пристъпване към разваляне на договора купувачът е длъжен да отправи на продавача седемдневно писмено предизвестие и при неизпълнение, в който срок, след което договорът ще се счита за развален.

Съгласно чл. 24, ал. 1 от предварителния договор, ако не е предвидено право на ползване на дворното място към съответния обект, то при прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот в нотариалния акт за покупко-продажба следва да бъде изрично уговорено, че купувачът се ограничава да ползва дворното място /поземлен имот/, в който се намират сградата и съответният имот, предмет на прехвърлителната сделка, само относно достъп и преминаване до собствения му имот – пешеходни пътеки, вътрешна улица, вътрешен двор и находящите се върху тях съоръжения, без да заплаща за това ползване и без да ползва частта от поземления имот, която представлява прилежаща дворна площ към съответните обекти /апартаменти, разположени на кота „+/- 0.00 м“, етаж първи/ по проект и представляващи тераса, съгласно площообразуването на сградата. Параметрите на всяка прилежаща дворна площ към съответните обекти са определени от технически проект. В деня на прехвърлянето на правото на собственост купувачът ще приподпише като уведомен и съгласен Протокол за разпределение на ползването, съставен от собствениците- 4 учредители и „И.С.“ ЕООД. Прилежащите дворни площи следва да се ползват само от собственика на поземления имота и да се поддържат за негова сметка. В ал. 2 на същата разпоредба е уговорено, че в деня на сключването на прехвърлителната сделка във формата на нотариален акт купувачът следва да изрази съгласието си в декларация части от сградата, представляващи тераса към вътрешния двор на кота „0“, да се ползват единствено и изключително от собственика на съответния недвижим имот /апартамент/, към който е придадена такава тераса.