Решение № 1485 от 04.11.2024, Районен съд - Плевен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1485 гр. Плевен, 04.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Вера Св. Найденова при участието на секретаря ЦЕЦКА С. ШУТЕВА като разгледа докладваното от Вера Св. Найденова Гражданско дело № 20244430101596 по описа за 2024 година

Пред РС Плевен е постъпила искова молба от „България холидейз“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр.Разлог ***, представлявано от Й.К., чрез адв.Т. Д., против „Нитов инженеринг“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.Плевен, жк.Сторгозия бл.22, вх.Г, ап.3, представлявано от управителя Д.Н.. В молбата се сочи, че ответното дружество е собственик на недвижим имот, находящ се в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“, и като такъв е сключило Договор за управление и поддръжка от 09,01,2013 г. с „Пирин голф холидейз клуб“ АД, ЕИК ***, допълнен с анекс от 01,09,2015 г., за предоставянето на услуги по управление и поддръжка на имота срещу определено възнаграждение. Твърди се, че договорът влиза в сила от датата на нот.прехвърляне на недвижимия имот /27,03,2013 г./ и е за срок от 10 години, като при непостигане на съгласие за подписване на нов договор, същият се счита за автоматично удължен без срок. Твърди се, че съгласно чл.4.4. и чл.7.2. от договора собственикът се съгласява и дава право на управителя да прехвърля правата и задълженията по договора на трето лице, което да извършва цялостната дейност по управление на комплекса. Посочва се, че на основание тази клауза, с договор от 12,01,2015 г. „Пирин голф холидейз клуб“ АД е прехвърлило на „България холидей травъл“ ЕАД правата си на управител по цитирания договор, който от своя страна с договор от 20,08,2015 г. е прехвърлил на ищеца правата си по договора. С анекса от 01,09,2015 г. ответникът е уведомен и се е съгласил ищецът да встъпи в правата и задълженията на управител по процесния договор. Твърди се, че считано от 01,01,2023 г. годишната такса по чл.2.1. от договора е променена на 17 евро на кв.м. с ДДС, като ответникът е уведомен за това с електронно съобщение от 31,10,2022 г. Посочва се, че ответникът не е заплатил таксите по чл.2.1. за 2023 г. в размер на 752,42 евро с ДДС и 1

44,26 евро за застраховка, както и за 2024 г. - 752,42 евро с ДДС и 44,26 евро за застраховка.

Посочва се, че съгласно чл.5.1.хипотеза първа от Договора, при забава за плащане на таксата по чл.2.1. се дължи обезщетение за забава в размер на 0,5% върху главницата за всеки просрочен ден, но не повече от 30 дни, поради което за периода 31,12,2022 г. – 29,01,2023 г. се дължи обезщетение за забава в размер на 119,50 евро, а за периода 31,12,2023 г. – 29,01,2024 г. се дължи обезщетение за забава в размер на 119,50 евро. Посочва се, че в чл.5.1.хипотеза втора от Договора е предвидена и неустойка при забава в плащането повече от 45 дни, и на това основание ответникът дължи 796,68 евро неустойка за 2023 г. и 796,68 евро неустойка за 2024 г. Посочва се, че на основание чл.2.7. от Договора собственикът на имот е длъжен да заплаща и 432,00 лева годишно такса за кабелна телевизия, интернет и телефон, като за 2023 г. и 2024 г. тези такси не са заплатени и възлизат на 864,00 лева. В заключение ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да му заплати сумата от 1593,36 евро, представляващи дължими такси за управление и поддръжка на общите части на комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“ за 2023 г. и 2024 г.;

239,00 евро обезщетение за забава при заплащането на годишните такси за 2023 г. и 2024 г.;

1593,36 евро дължими неустойки по чл.5.1.хипотеза втора от Договора за 2023 г. и 2024 г.;

864,00 лева, представляващи дължими такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2023 г. и 2024 г., ведно със законната лихва от завеждане на иска – 20,03,2024 г., до окончателното изплащане на сумата. Претендират се и сторените по делото разноски. В с.з. проц.представител на ищеца моли съда да уважи исковете. В писмена защита, депозирана в дадения от съда срок, проц.представител на ищеца развива съображения в отговор на пледоарията на проц.представител на ответника в последното съдебно заседание: че е неоснователно твърдението, че процесният договор за управление и поддръжка е прекратен с уведомление по ел.поща от 01,02,2023 г. до един от счетоводителите на дружеството; за неприложимост на ЗУЕС по отношение на облигационните отношения между страните по процесния договор за управление и поддръжка; за неоснователност на твърдението, че управителят не е изпълнявал задължението си да организира санитарно-хигиенните дейности в комплекса; за превратно тълкуване на чл.4.10. от договора; посочва се, че таксата за кабелна телевизия, интернет и телефон се дължи за поддръжка на инфраструктурата за доставка на тези услуги и за самата услуга, но не е свързана с ползването на услугата.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът депозира писмен отговор чрез адв.И. Д.-Н. от АК Б., в който оспорва предявения иск. Твърди се, че липсва действащ договор между страните, от който да произтичат претендираните задължения. Посочва се, че след получаването на писмото за увеличение на таксата, ответникът е изпратил на 03,11,2022 г. уведомление по ел.поща, с което се противопоставя на увеличението на таксата и прави възражение за неизпълнение на договорните задължения от управителя. Посочва, че предложение за анекс за увеличение на таксата е предложен, но собственикът е отказал. Твърди се, че поради липса на отговор, уведомлението до ищеца е изпратено отново по имейл на 22,11,2022 г., а с уведомление от 22,12,2022 г., изпратено по ЕКОНТ, ответникът уведомява ищеца за конкретните неизпълнени задължения по договора. Посочва се, че претендираните суми са недължими поради неизпълнение на задълженията на ищеца по процесния договор, като с 2 уведомлението ответникът е заявил, че при липса на изпълнение, ще счита договорът за развален/прекратен. Навеждат се и доводи, че процесния договор има характера на договор за поръчка, който може да бъде прекратен с оттегляне на поръчката. Посочва се, че договорът е изтекъл към периода на претендираните задължения, като ответникът категорично е отказал сключването на нов договор със същия управител и при досегашните условия, като е против неговото автоматично подновяване - с имейл от 01,02,2023 г. Посочва се, че в кореспонденция по ел.поща ответникът е предложил при сключване на нов договор да се обсъдят и други клаузи, но не е получил отговор. Твърди се, че клаузата на чл.1.6. от договора противоречи на добрите нрави и е нищожна. Посочва се, че поради спряно ел.захранване на имота на ответника, същият е подал жалба в РП Б.. Оспорва се увеличението на таксата, както и дължимостта на неустойката по чл.5.1. хипотеза втора.

Оспорва се и активната легитимация на ищеца да предяви исковете. Оспорва се договора за управление и поддръжка от 09,01,2013 г., тъй като не е действащ за процесния период; договорите от 12,01,2015 г. и от 20,08,2015 г. - тъй като не са съобщени на ответника; уведомителното писмо за прехвърляне, тъй като не е връчено на ответника; анекса към договора от 09,01,2013 г. - тъй като няма дата на сключване; проформа-фактурите. В с.з. проц.представител на ответника моли съда да отхвърли исковете, като развива съображение, подобни на изложените в отговора на исковата молба. В писмени бележки от 25,10,2024 г. отново се развиват съображения за липса на валиден договор между страните за 2023 и 2024 година, като ищецът не е доказал и собствената си изправност по договора. Възразява се срещу твърдения на ищеца в писмената защита.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, установи следното от фактическа страна:

С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 27,03,2013 г., №114, том I, рег.

№1042, дело №64 от 2013 г., ответникът „Нитов инженеринг“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.Плевен, жк.Сторгозия бл.22, вх.Г, ап.3, представлявано от управителя Д.Н., е придобил недвижим имот – самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***., представляващ жилище, апартамент №1 с площ от 30,93 кв.м., ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 13,33 кв.м., или с обща площ 44,26 кв.м., находящ се на ет.минус 1, бл.2, ул.Бетоловото-Църнако, в гр.Разлог, на територията на комплекс „Пирин голф и кънтри клуб“.

На 09,01,2013 г. между „Пирин голф холидейз клуб“ АД, ЕИК ***, от една страна, като управител, и ответното дружество, от друга страна, като собственик /сключил предварителен договор/ на самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***., представляващ жилище, апартамент №1 с площ от 30,93 кв.м., ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 13,33 кв.м., или с обща площ 44,26 кв.м., находящ се на ет.минус 1, бл.2, ул.Бетоловото-Църнако, в гр.Разлог, на територията на комплекс „Пирин голф и кънтри клуб“, е сключен договор за поддръжка и управление, според който собственикът възлага, а управителя приема и се задължава срещу възнаграждението, определено в договора, да предостави на собственика следните 3 изчерпателно изброени услуги по управлението и поддръжката на комплекс „Пирин Голф и Кънтри клуб“, а именно: ежедневно управление на комплекса; денонощна охрана на комплекса; подсигуряващо видео наблюдение на комплекса; заплащане на сметките за електричество и питейна вода на общите части на комплекса; почистване на общите части на комплекса; организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане на организирана отчетна система; организиране и управление на всички платени обслужващи дейности в комплекса - чл.1.1 от договора.

Уговорено е, че разходите, свързани с функционирането и поддръжката на общите части на комплекса /режийни разходи/, които управляващият има право да извършва с цел осигуряването и предоставянето на услугите по т.1.1. от настоящия договор са както следва:

- заплати и други възнаграждения на персонала, ангажиран с експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но не изчерпателно - градинари, портиери, чистачи, охрана и други специалисти;

- разходи за незначителни текущи ремонтни работи, поддръжка на комплекса, разходи за доставки на инструменти, материали и оборудване за ремонта и поддръжка на комплекса;

- премии и други разноски, свързани със застраховането на общите части на комплекса, включително застраховки срещу пожар, застраховка с разширено покритие, застраховки срещу природни бедствия, земетресение, ураган, градушка и експлозия, вандализъм и др.;

- разноски, свързани с контрол и техническо обслужване като подмяна на ел.крушки в общите части в комплекса, изхвърляне на смет, обезпаразитяване, обработка с вода, електроенергия, ВиК и механика, включително всички външни договори за поддръжка, необходими или уместни с оглед поддържането на комплекса и съответните общи части;

- разноски за електроенергия и комуникации в комплекса и съответните общи части и други необходими разноски, разумно нужни за функционирането, ремонтирането, управлението, охраната и поддръжката на общите части на комплекса по образцов начин.

Съгласно чл.1.3.1., собственикът следва да заплаща разноските при ремонтиране, подобряване, декориране; застраховка на обекта; преки комунални услуги.

Съгласно чл.2.1. от договора, собственикът се задължава да заплаща на управителя годишна такса за покриване на разходите за управлението и обикновената поддръжка на комплекса в размер на 12 евро с ДДС на един кв.м., съобразно притежаваната обща площ /ведно със съответните идеални части от общите части/ за една година, като годината започва да тече от 01 януари на съответната календарна година и завършва на 31 декември на същата календарна година. Посочено е, че за имота, описан в преамбюла на договора, таксата е 531 евро с ДДС. Посочено е в чл.2.5.2. от договора, че след изтичане на първата цяла календарна година, собственикът дължи по 1 евро без ДДС на 1 кв.м. обща застроена площ в допълнение към таксата по т.2.1., за застраховка на имота.