Решение № 497 от 21.10.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 497 гр. Разлог, 21.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, ІІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Диана С. Танкова при участието на секретаря Я. Г. Й., разгледа докладваното от Диана Танкова, Гр. дело № 20251240101209 по описа за 2025 година

Производството е образувано по ИМ, подадена от И.В.К., ЕГН*, с адрес: *, ч/з адв. М.П., съд. адрес: *, с/у „П.К.К.Б.“ЕООД, с ЕИК*, и адрес *, с управител П.С.Д., с която е предявен иск с правно основание чл.109 ЗС, вр. с чл.192 ЗУТ, за преустановяване на действия, препятстващи упражняването на учредено право на преминаване п/з недвижим имот, собственост на ответника.

Ищецът твърди, че е собственик на ПИ с идентификатор *** и построената в него жил. сграда *, с идентификатор ***, в *, придобити от „ФПА.“ЕООД, въз основа на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт от 22.12.2023 г.

Поддържа, че в полза на притежаваните от него имоти е учредено безвъзмездно и безсрочно право на преминаване п/з ПИ с идентификатор ***, собственост на ответното дружество, въз основа на нот. акт от 04.08.2021 г., като сервитутът е предназначен да осигури постоянен и безпрепятствен достъп до господстващите имоти, включително пешеходно и с МПС.

Излага, че м/у него и ответното дружество са възникнали договорни отношения по поддръжката и обслужването на к-кса, включително вр. с организацията на пропускателния режим, видеонаблюдението, охраната и поддръжката на общите съоръжения.

Твърди, че въпреки учреденото вещно право ответникът едностранно е въвел ограничения за достъп на гости, наематели, служители и други посетители на имота, като посредством изградената на входа бариера и лицата, осъществяващи пропускателния режим, фактически препятства тяхното преминаване.

Сочи, че на 08.11.2024 г. ответното дружество е уведомило собствениците на недвижими имоти в к-кса за въвеждане на нови правила, съгласно които достъп се предоставя на собствениците, на лица придружени от собственик, както и на гости на хотелската част, регистрирани в съответната с-ма за резервации.

Поддържа, че подобно ограничение противоречи на съдържанието на учреденото право на преминаване и препятства нормалното използване на господстващия имот, включително предоставянето му за временно ползване на трети лица.

Излага, че вр. с възникналите спорове е сезирал компетентни държ. органи, както и че по ч. гр. д. №344/2025 г. на Бл.ОС, е допуснато обезпечение ч/з осигуряване на непрекъснат достъп до притежаваните от него имоти п/з служещия ПИ.

1

Твърди, че ограниченията са продължили и след постановяване на обезпечителната мярка, включително по отношение на посетители с предварително направени резервации.

В ИМ са изложени и твърдения за неправомерно използване на паркоместа, обслужващи жил. сграда, от лица които не разполагат със съгласието на собственика.

Моли съдът да осъди ответното дружество да преустанови действията, с които препятства достъпа до притежаваните от него имоти в нарушение на учредения сервитут, да осигури безпрепятствен и непрекъснат достъп до тях, включително ч/з преустановяване на всички препятстващи действия, както и да премахне автоматичната врата на входа и изградения пропускателен пункт.

Претендира направените по делото разноски.

В срока по чл.131 ГПК, ответното дружество е депозирало писмен отговор, с който оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан.

Не оспорва съществуването на учреденото с нот. акт от 04.08.2021 г. право на преминаване п/з собствения му ПИ.

Поддържа обаче, че това право принадлежи на собствениците на господстващите имоти и техните правоприемници, като не може да бъде упражнявано самостоятелно от неограничен кръг трети лица, които не са титуляри на вещното право.

Твърди, че въведеният пропускателен режим представлява правомерна организация на достъпа в к-с от затворен тип, предназначена да гарантира сигурността на собствениците, обитателите и посетителите.

Оспорва да е извършвало конкретни неоснователни действия, препятстващи упражняването на сервитутното право, както и да е доказана връзка м/у поведението на лицата на пропускателния пункт и ответното дружество.

Навежда възражения, че част от твърденията на ищеца се отнасят до неизпълнение на договорни задължения, което не обосновава само по себе си защита по чл.109 ЗС.

Моли предявеният иск да бъде от хвърлен.

Съдът след като обсъди събраните по делото док-ства поотделно и в тяхната съвкупност, доводите и възраженията на страните, съобразно чл.235, ал.2 ГПК, приема от фактическа страна следното:

От представения по делото нот. акт за покупко-продажба на недвижими имоти №5, том V, рег. №5330, дело №763/22.12.2023 г., съставен от нот. с рег. №505 на Нот. камара, вписан в СВп-Р. с вх. рег. №*/22.12.2023 г., акт №68, том XXVI, дело №*/2023 г., се установява, че ищецът И.В.К. е придобил от „ФПА.“ЕООД, правото на собственост в/у ПИ с идентификатор *** по КК на *, с площ 768 кв. м, ведно с построената в него жил. сграда *, с идентификатор ***, със застроена площ 96 кв. м.

В нот. акт са оразени принадлежностите и съоръженията, обслужващи жил. сграда, както и правата и задълженията, свързани с ползването на съответните общи съоръжения и осигурения достъп до имота.

От представените скица на ПИ №*/22.03.2025 г. и скица на сграда №*/22.03.2025 г., издадени от АГКК, се установява местоположението на имота, индивидуализацията на построената в него сграда, както и обстоятелството, че ПИ граничи с ПИ с идентификатор ***.

От представения нот. акт за покупко-продажба на недвижими имоти №114, том II, рег. №*, дело №300/04.08.2021 г., съставен от нот. с рег. №505 на НК, вписан в СВп-Р. с вх. рег.

№*/04.08.2021 г., акт №87, том XIV, дело №*/2021 г., се установява, че м/у „П.К.К.Б.“ЕООД, и „ФПА.“ЕООД, е сключена сделка за придобиване на недвижими имоти, в землището на *.

В раздел II от посочения нот. акт е обективирано съгласие за учредяване по реда на чл.192 ЗУТ, на безвъзмездно и безсрочно право на преминаване п/з ПИ с идентификатор ***, с площ 2 886 кв. м, собственост на „П.К.К.Б.“ЕООД, представляващ служещ имот, в полза на изрично посочените в акта господстващи имоти, сред които и ПИ с идентификатор ***.

2

Съгласно съдържанието на нот. акт сервитутът е учреден с цел осигуряване на постоянно и безпрепятствено ползване на господстващите имоти, като е предвидено да се упражнява самостоятелно от купувача и неговите правоприемници п/з територията на служещия имот.

Учреденото право включва транспортен достъп с автомобили, техника и други МПС, велосипеди и тротинетки, както и свободен достъп на хора, с оглед осигуряване на възможността за нормално ползване на всеки от господстващите имоти.

В нот. акт е оразено и съгласие на собственика на служещия имот учреденото право на преминаване да бъде посочвано в последващите договори за придобиване на сградите и поземлените имоти, включени в обхвата на учредения сервитут, като запази действието си по отношение на техните правоприемници.

Обстоятелството, че с нот. акт от 04.08.2021 г. е учредено право на преминаване п/з ПИ с идентификатор ***, е изрично признато от ответното дружество в отговора на ИМ и е от делено като безспорно м/у страните с доклада по делото.

М/у страните не се спори и че ответното дружество организира дейности по управлението и поддръжката на к-кса, включително вр. с осъществявания пропускателен режим.

Ищецът се позовава на сключен с ответното дружество договор за поддръжка, уреждащ извършването с/у възнаграждение на услуги по поддържане на алеите за достъп, озеленяването, осветлението, видеонаблюдението и контрола на достъпа в к-кса.

По отношение на договорните отношения, страните не оспорват принципното наличие на правила за предварително уведомяване за посещенията на трети лица, като спорът м/у тях е съсредоточен в/у съдържанието и начина на прилагане на въведения пропускателен режим.

По делото е представено писмено уведомление до собствениците на обекти в к-с „G.T.R.,B.“, изходящо от „П.К.К.Б.“ЕООД, и подписано от неговия управител.

От съдържанието на уведомлението се установява, че ответното дружество заявява, че осъществява управление и поддръжка на к-кса въз основа на сключени договори със собствениците на самостоятелни обекти.

Посочва се, че сред дейностите извършвани от дружеството, са организирането на пропускателен режим, контролът на достъпа, видеонаблюдението и охраната.

В уведомлението са изложени съображения от носно необходимостта от спазване на установените правила за достъп, мотивирани с твърдения за констатирани нарушения от страна на трети лица, посещаващи к-кса.

Ответното дружество заявява, че с цел предотвратяване на подобни случаи са предприети действия по оптимизиране на правилата за пропускателния режим. Същевременно от рича да е ограничавало правата на собствениците на обекти или да е препятствало достъпа им до притежаваните недвижими имоти.

В ИМ са изложени данни от носно проведено обезпечително производство по ч. гр. д.

№344/2025 г. на Бл.ОС, в рамките на което според твърденията на ищеца е допусната обезпечителна мярка за осигуряване на непрекъснат достъп до ПИ с идентификатор *** и жил. сграда с идентификатор *** ч/з преминаване п/з служещия имот с идентификатор ***.

Ищецът твърди, че на 09.04.2025 г. е издадена обезпечителна заповед, за изпълнението на която е образувано изпълнително дело №421/2025 г. по описа на ЧСИ Г.Ц., както и че ответното дружество е било уведомено за постановената мярка.

Съдът съобразява тези обстоятелства вр. с възникналия спор от носно осъществяването на достъпа, като преценява твърдените нарушения самостоятелно въз основа на събраните в настоящото производство док-ства.

По делото е постъпило и писмо от Д„НС112“ с вх. №*/26.06.2026 г., предоставено вр. с изискана информация от носно постъпили сигнали за затруднен или отказан достъп до процесния комплекс.

Съдът съобразява доказателственото значение на този документ от носно регистрирането на сигнали, като приема че наличието на подадени повиквания не установява само по себе си 3 действителното осъществяване на твърдените при тях нарушения, нито авторството на действията, за които са подадени сигналите.

В хода на съд. производство е разпитана свидетелката Д.П. С., която установява, че притежава жил. сграда в същия к-с и познава ищеца И.К..

Свидетелката описва к-кса като обособена територия с контролиран достъп, осъществяван п/з главен вход с автоматична бариера, до която е разположено помещение за лицата, извършващи пропускателния режим.

По показанията й собствениците на недвижими имоти обичайно преминават без затруднения, когато автомобилите им са познати на лицата на входа. За посещенията на гости обаче е установена практика собственикът предварително да предоставя информация от носно имената на посетителите, броя им и рег.№ на автомобилите.

Свидетелката сочи, че е присъствала лично при случай на отказан достъп на гост на ищеца И.К., който разполагал с предварително направена резервация за престой в неговата жил. сграда.

Според показанията й при пристигането на посетителя лицата, осъществяващи пропускателния режим, отказали да го допуснат, като посочили, че собственикът на къщата следва да присъства лично, за да осигури влизането му.

Свидетелката установява, че при възникналия спор е бил подаден сигнал на телефон 112, вследствие на което на място пристигнали полицейски служители.

В присъствието на свидетелката посетителят представил информация за извършената резервация и осъществил телефонен контакт с ищеца.

Свидетелката сочи, че след пристигането на полицейските служители на място се явило и лице от управата на к-кса, което потвърдило, че посетителят не може да бъде допуснат без лично присъствие на собственика на жил. сграда.

Според показанията й подобни ограничения са били прилагани и при други посещения, като свидетелката знае за поне два случая на възникнали затруднения от носно достъпа на гости на ищеца.