Решение № 5135 от 07.08.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5135 гр. София, 07.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Албена Александрова

Членове:

Наталия П. Лаловска

Анна Кофинова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Анна Кофинова Въззивно гражданско дело № 20241100505976 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 4807/18.03.2024 г. по гр.д. № 60509/2023 г. по описа на СРС, 77-ми състав са отхвърлени предявените от Столична община, с адрес: гр. София, ул. „Московска“ № 33, срещу „Прайм Аутдор“ ЕООД, ЕИК 202271859, искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 654,40 лв., представляваща разликата между първоначално уговорената и платена от ответника наемна цена по договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи №РД-55-607 от 29.10.2012 г. и индексираната такава за периода от 01.01.2021 г. до 31.03.2021 г., както и сумата от 3 356,33 лв., представляваща неустойка за забава за периода от 05.12.2020 г. до 02.11.2023 г.

В срока по чл. 259, ал. 1 ГПК срещу първоинстанционното решение е постъпила въззивна жалба от ищеца Столична община. В жалбата са изложени доводи за неправилност на решението. Сочи се, че предмет на процесния договор са имоти, които са публична общинска собственост, поради което попадат в обхвата на регулиране от Закона за общинската собственост.

Поддържа се, че основанието на претенцията за индексиране на наемната цена по процесния договор произтича от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти, която е приета в изпълнение на чл. 8, ал. 2 от ЗОС, с оглед което има императивен характер, доколкото защитава обществения интерес.

Предвид това се поддържа, че по отношение на публичната общинска 1 собственост е изключена възможността за свободно договаряне. Изтъква се, че страните са обвързани от договора, но преди всичко от закона, поради което не може да се приеме, че с договор могат да бъдат преуредени обществени отношения, за които са налице императивни норми. Сочи се, че първоинстанционният съд безкритично е възприел аргументите на ответника, поради което обжалваното решение се явява немотивирано. Иска се решението на СРС да бъде отменено, като вместо него бъде постановено ново такова, с което предявените искове да бъдат уважени. Претендират се разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна „Прайм Аутдор“ ЕООД не е подала отговор на въззивната жалба. В проведеното по делото открито съдебно заседание въззиваемият се представлява от процесуален представител, който оспорва въззивната жалба. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба доводи за пороци на атакувания съдебен акт и становището на насрещната страна, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Обжалваното решение е валидно и допустимо.

По същество същото е правилно и на основание чл. 272 ГПК въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционния съд. Същите са ясни, последователни и обосновани, като са съответни на приложимите правила на материалния закон, противно на оплакването на въззивника.

По релевираните във въззивната жалба доводи във връзка с правилността на решението съдът намира следното:

СРС е бил сезиран с искове по чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.

Доказателствената тежест е разпределена правилно от първоинстанционния съд, както следва: по иска за заплащане на наемна цена ищецът следва пълно и главно да докаже наличието на облигационно отношение между него и ответника, възникнало по силата на договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи РД-55-607 от 29.10.2012г. и споразумение №СОА23-ДГ66-3 от 24.04.2023г. към него, по силата на който е предал и е осигурил безпрепятствено ползване на наетите части от имоти, както и че в периода на ползването е възникнало задължение за плащане на наемната цена в претендирания размер, а по иска за заплащане на неустойка в ищецът следва да установи наличието на неустоечно съглашение за обезщетяване на вредите от забавата, изпадането на ответника в забава, както и размера на уговорената неустойка.

На основание чл. 153 ГПК с доклада по делото първоинстанционният съд правилно е отделил като безспорни между страните следните 2 обстоятелства: че страните са обвързани от облигационно правоотношение по договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи №РД-55-607 от 29.10.2012г. и споразумение №СОА23-ДГ66-3 от 24.04.2023г. към него, че ищецът е предал и е осигурил на ответника безпрепятствено ползване на наетите части от имоти, както и че за процесния период ответникът е заплатил на ищеца наемна цена в размер, първоначално уговорен в договора за наем.

Спорен по делото е въпросът дали е допустимо едностранното изменение на процесния договор, респ. дали се дължи претендираната разлика в наемната цена.

В чл. 8, ал. 2 от Закона за общинската собственост е предвидено, че редът за предоставяне под наем на имоти и вещи – общинска собственост, и правомощията на кмета на общината, на кметовете на райони, на кметовете на кметства и на кметските наместници се определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на Закона за общинската собственост и на специалните закони в тази област, като съгласно ал. 4 на същата разпоредба с наредбата се определят условията и редът за провеждането на търговете и конкурсите за предоставяне под наем на имотите – общинска собственост.

Въз основа на чл. 8, ал. 2 и 4 ЗОС с решение № 183 по протокол № 73 от 09.03.2006 г. е приета Наредба за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси, в която е регламентирана процедурата по сключване на договор за наем на части от имот – публична общинска собственост, какъвто е процесният имот. В наредбата е предвидено, че за да бъде сключен такъв договор, се провежда конкурс, като оценката на офертите на кандидатите и класирането им се извършва от конкурсна комисия в съответствие с критериите, определени с конкурсната документация (чл. 41, ал. 1 от Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси). След приключване на конкурса се издава заповед на кмета на Столична община, с която се утвърждава класирането и се определя спечелилият конкурса кандидат (чл. 41, ал. 2 от Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси). Съгласно чл. 45, ал. 1 от Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси, след влизане в сила на заповедта на кмета същият предприема необходимите действия за приключване на сделката по предмета на конкурса или иначе казано – сключва договора със спечелилия кандидат.

Така описаната процедура по сключването на договор за наем на части от имот – публична общинска собственост разкрива характеристиките на смесен фактически състав, тъй като за да бъде завършен съставът, следва да бъде осъществен както административноправен юридически факт – издаването на заповед на кмета, така и гражданскоправен елемент – сключването на самия договор за наем, правните последици на които факти се подчиняват на различни правила.

Договорът за наем, макар в случая обектът му да е имот – публична общинска собственост, не представлява административен договор, а гражданскоправен такъв, защото отношенията между договарящите страни са 3 такива на равнопоставеност, а не на власт и подчинение. Следователно за сключването, изменението, действието и прекратяването на договора се прилагат общите правила на Закона за задълженията и договорите.

Съгласно чл. 20а ЗЗД, договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, и могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

Съгласно чл. 13, ал. 1 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община договорите за наем на общинските недвижими имоти се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, при която е сключен договорът, като актуализация на цената се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза. В ал. 2 от същата разпоредба е регламентирано, че наемната цена по сключените договори се актуализира ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който е подписан наемния договор, с индекса на потребителските цени, а съгласно ал. 3 актуализацията на цената се извършва по силата на договора за наем веднъж годишно, като наемателят се уведомява от Столична община. Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община е приета с Решение № 81 по Протокол № 7 от 28.02.2008 г., като към момента на сключване на процесния договор – 29.10.2012 г., и понастоящем съдържанието на цитираната разпоредба на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община не е било обект на изменение.

При така описаното съдържание на цитираната разпоредба на чл. 13 настоящият съдебен състав намира, че същата предвижда задължение за Столична община да включи в договорите за наем клауза за ежегодна актуализация на наемната цена. Действително нормата има за цел да защити обществения интерес, в частност този на населението на общината съгласно изискването на чл. 11, ал. 1 ЗОС, като позволи на наемодателя едностранно да изменя наемната цена съобразно актуалните икономически условия в страната, така че да бъде осигурен икономически изгоден резултат за общината, в чийто бюджет постъпват наемите от отдадените под наем общински имоти.

Следва обаче да се държи сметка, че императивният характер на нормата не придава властнически правомощия на Столична община едностранно да променя съдържанието на действащ договор с наемател. Това е така, защото в отношенията помежду си страните по договора се намират в условия на равнопоставеност и водещо е постигнатото между тях съгласие, както предвижда чл. 20а ЗЗД. Извод в обратен смисъл не следва и от текста на разпоредбата на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община, тъй като същата регламентира необходимостта от включване на клауза за индексация на наемната цена при първоначално сключване на договора, съответно предприемането на действия по последващо изменение на заварените при приемането на наредбата договори.

Настоящият съдебен състав счита, че ал. 3 на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община не урежда потестативно право на наемодателя едностранно да изменя наемната цена, а предвижда 4 условията за упражняването му, в случай че страните вече са постигнали съгласие за пораждането му, като са приели в договора клауза за индексация на наемната цена.

В конкретния случай договорът е сключен след приемането на Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община, като в него ясно е посочено, че наемната цена е в размер на 27 266,40 лв. без ДДС на месец. В съдържанието на раздел III от договора, озаглавен „Цена и начин на плащане“, липсва уговорена клауза за индексация на наемната цена.

Със споразумение с рег. № СОА21-ДГ55-178/24.03.2021 г. страните са се договорили, че поради спад в приходите от продажби за периода от 01.11.2020 г. до 31.01.2021 г. наемателят дължи наемна цена в намален с 50 % размер, като останалите клаузи от договора запазват действието си.

Със споразумение с рег. № СОА23-ДГ66-3/24.04.2023 г. страните са се споразумели, че договор № РД-55-607/29.10.2012 г. за наем остава в сила до провеждане на нов търг или конкурс. Изрично е уговорено, че до сключването на договор с аналогичен предмет след проведен нов търг или конкурс наемателят дължи заплащане на обезщетение в размер на договорената наемна цена – 27 266,40 лв. без ДДС, съответно 32 719,68 лв. с ДДС.