Решение № 4 от 12.01.2026, Районен съд - Карнобат

РЕШЕНИЕ

№4 гр. Карнобат, 12.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КАРНОБАТ, I СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Татяна Ст. Станчева Иванова при участието на секретаря Веска Р. Христова като разгледа докладваното от Татяна Ст. Станчева Иванова Гражданско дело № 20242130100937 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по исковата молба на Г. Д. Ж., ЕГН **********, от ***, срещу М. П. А., ЕГН:**********, *** с предявен иск по чл.108 от ЗС.

Твърди се в исковата молба, че ищецът е собственик на недвижим имот представляващ дворно място от 430 кв. м., съставляващо УПИ *** по плана на град Карнобат, кв. „Красно село“, одобрен със Заповед № 240 от 06.05.1982г., при граници: *** През 2018г. ищецът сключил с ответника М. П. А. предварителен договор за продажба на имота. Окончателният договор следвало да бъде сключен до 31.03.2019г., след като купувачът заплати пълният размер на продажната цена. В исковата молба ищецът сочи че ответникът не е изпълнил задълженията си и не е заплатил пълната цена на имота, но го държи и владее без правно основание. В следващите молби ищецът уточнява, че в края на лятото – началото на есента на 2018г. е позволил на ответника да влезе и да живее със семейството си в имота като упражняваната от него фактическа власт е на държане. Уточнява, че въпреки поканите на ищеца ответникът не изпълнил условията на предварителния договор и не е заплатил уговорената цената за закупуване на имота до края на м. март 2019г., поради което предварителният договор е изгубил своята сила и възможността за сключване на окончателен договор е погасена. Сочи също така, че през времето докато обитава имота, ответникът унищожил съществуващите в двора асмалък и овощни дръвчета. С изложените твърдения ищецът Г. Ж. обосновава правният си интерес от предявяване на ревандикационен иск и моли съдът да приеме за установено, че е собственик на имота, който М. П. А. владее без правно основание и да бъде осъден ответникът да му предаде владението на имота. Претендира разноски по делото.

В законния срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от адв. Й., назначен за 1 особен представител на ответника, с който се оспорва иска. Твърди, че ищецът е предал владението на ответника, след като последният е изпълнил задължението си и е заплатил продажната цена, а ищецът е неизправната страна и сделката не е била финализирана, по вина на ищеца. Излага подробни съображения и прави доказателствени искания.

В открито с.з. ищецът не се явява, представлява се от адв.К., който поддържа исковата претенция.

Ответникът, представляван от особения представител адв.Й., поддържа отговора на исковата молба за неоснователност на иска.

Въз основа събраните доказателства съдът установи от фактическа страна:

Не се спори по делото, че ищецът е собственик на процесния имот и това се установява от представения нотариален акт за продажба № 130, том 6, peг. 5880, дело № 668/15.10.2018г. на нотариус Т. Великов, peг. № 323 по регистъра на НК (за 1/6 ид. част от него), по наследяване от Д.М. Ж., ЕГН **********, б. ж. на гр. Карнобат, баща на ищеца, починал на 19.04.2018г. (за 4/6 ид. ч.) по нот. акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка № 191, том I, дело № 613/15.05.1991г. на КРС и по наследяване от М.Г. Ж., ЕГН **********, б. ж. на Карнобат, починал на 15.07.1987г., негов дядо, по линия на заместване на починалия преди това баща на ищеца Д.М. Ж. (за 1/6 ид. част) каквато той е притежавал по нот. акт 89, том 2,дело 560/1959г. на КРС.

Няма спор, че на 15.10.2018г.(л.12) между ищеца, като продавач и ответника, като купувач, е сключен предварителен договор, по силата на който ищецът се е съгласил да продаде на ответника процесния имот за сумата от 25000 лева. В договора е посочено, че сумата от 10000 лева са платени на купувача М. П. А. при сключването на договора, съгласно чл.3 от същия, а останалата част от цената – 15000лева следва да бъде платена от купувача на продавача Г. Ж. до 31.03.2019г., като първата вноска от 3000 лева купувачът следва да заплати не по-късно от 31.12.2018г. В чл.2 от договора е уговорено че продавачът ще предаде владението на имота на купувача в тридневен срок от сключването на окончателен договор. В чл.6 от договора купувачът се задължил да заплати цената на имота в уговорените по договора срокове и условия. Съгласно чл.1 ал.2 изр.2 от договора купувачът следва да уведоми продавача предварително не по-късно от два дни за дата за сключване на окончателен договор за продажба и за нотариуса, пред който ще се сключи окончателния договор. Уговореният краен срок за сключването на окончателния договор за продажба съгласно чл.1, ал.3 от договора е 31.03.2019г.

По делото съдът допусна до разпит свидетеля В.Г. – майка на ищеца, която свидетелства, че договорът е сключен между сина й и ответника, а ключовете за имота били предадени от нея на ответника през м.септември 2018г. Свидетелката знаела от сина си, че ответникът не е платил уговорената цена за закупуване на имота. Свидетелства, че заедно със сина си са посетили имота през м.май-юни 2019г. и ответникът и семейството му живеели в имота.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

2

Основанието на иска по чл. 108 ЗС включва твърдение на ищеца, че е собственик на конкретно основание, както и твърдение, че ответникът осъществява фактическа власт върху имота без основание. Това са трите елемента, които се включват във фактическия състав на ревандикационния иск (чл. 108 ЗС). Не е необходимо ищецът да обосновава твърдението си за липсата на основание ответника да владее имота. Ответникът е този, който следва да докаже, че се намира в имота на правно основание.

Обективният елемент на владението - упражняването на фактическа власт - съвпада с този при държането. Субективният елемент определя упражняването на фактическа власт върху имот като владение.

Неоснователни са твърденията на ответната страна, че ответникът е изправна страна и е заплатил пълната цена поради което ищецът му е предоставил владението на имота.

Доказателства за извършено плащане от ответника липсват. От показанията на разпитания свидетел се изясни, че продавачът е предоставил на купувача имота за ползване, без да са изпълнени условията на предварителния договор за заплащане на пълната продажна цена и без страните да са уговорили детайлно права и задължения, включително какви разходи и отговорности носи купувачът за поддръжката на имота и условията за прекратяване на ползването, ако сделката се провали, т.е. продавачът е предоставил на купувача държането на имота. Твърдението на ищеца че ответникът е премахнал асмалък и овощни дръвчета от двора, което не се оспорва от ответната страна, води до извод че М. А. е трансформирал държането на имота във владение.

Неоснователно е оспорването от особения представител на ответника че предварителния договор не е погасен по давност. Според практиката на ВКС Решение № 286 от 28.09. 2011 година по гр.д. № 1055 по описа за 2010 год., III г.о.(приложима в настоящия казус) относно давността за предявяване на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, се прилага чл.114 от ЗЗД. Давностният срок за погасяване на един предварителен договор по чл.19 от ЗЗД, започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск като всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.

Погасителната давност тече и когато купувачът по предварителния договор е получил владението на имота със сключването му или в по-късен момент. Когато е уговорен срок в предварителния договор, погасителният срок започва от съответната дата на която е следвало да бъде сключен окончателния договор. В настоящия случай крайният срок в който страните е следвало да сключат договор за продажба е 31.03.2019г. от който момент са изминали повече от пет години и облигационната връзка между страните по повод на предварителния договор за продажба на имота е погасена.

С оглед на гореизложеното, искът е основателен - ответникът владее имота на ищеца без правно основание и следва да бъде осъден да предаде имота на ищеца.

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените разноски в общ размер от 2525,86 лева/1291,45 евро, от които:

225,86лева / 115,48 евро- държавна такса, 800 лева/409,3евро –възнаграждение за особен представител и 1500 лева/766,94 евро - адвокатско възнаграждение.

3

Мотивиран от горното на основание чл.108 от ЗС съдът

РЕШИ:

ПРИЕМА за установено по отношение на ответника М. П. А., ЕГН:**********, ***, че ищецът Г. Д. Ж., ЕГН **********, от *** е собственик на недвижим имот представляващ дворно място от 430 кв. м., съставляващо УПИ *** по плана на град Карнобат, кв. „Красно село“, одобрен със Заповед № 240 от 06.05.1982г., при граници: ***, *** ОСЪЖДА М. П. А., ЕГН:**********, *** да предаде на Г. Д. Ж., ЕГН **********, от * * * владението на гореописания имот представляващ дворно място от 430 кв. м., съставляващо УПИ *** по плана на град Карнобат, кв. „Красно село“, одобрен със Заповед № 240 от 06.05.1982г., при граници: ***, ***

ОСЪЖДА М. П. А., ЕГН:**********, *** да заплати на Г. Д. Ж., ЕГН **********, от *** сумата от 2525,86 лева/1291,45 евро, представляващи разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Районен съд – Карнобат: _______________________

4