Решение № 204 от 14.05.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 204 гр. Несебър, 14.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Никола Д. Дойчев при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело № 20252150100877 по описа за 2025 година

Производството се образува по искова молба на Д. Х. И. и П. Г. И. против Етажната собственост на сграда с кадастрален идентификатор *** по КККР на гр. Несебър, Община Несебър, Област Бургас, с адрес: гр. ***“, с председател на УС – Т. Х. М., с искане съдът да отмени като незаконосъобразни решенията, взети на 06.06.2025 г. по т. 1, т. 2, т. 4, т. 5, т. 6, т.

7, т. 8, т. 9, т. 10, т. 11, т. 12, т. 13 от дневния ред на проведеното общото събрание на етажната собственост.

В исковата молба се твърди, че ищците са собственици в режим на СИО на СОС в с идентификатор ***.44 по КККР на гр. Несебър, както и че на дата 06.06.2025 г. се провежда ОС на ЕС при дневен ред от 13 точки изрично посочени в исковата молба. Посочва се, че ОС се свиква чрез покана от г-жа Г. Ч. в качеството й на председател на УС чрез пълномощника й Т. Х. М. на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС. Заявява се, че ищците не присъстват на проведеното на 06.06.2025 г. ОС на ЕС.

Ищците оспорват съдържанието на протокола от проведеното ОС на ЕС, вкл. достоверността на отразените в него решения; оспорва се законосъобразността на всички решения, приети по точки 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 и 13 от дневния ред, както следва: че ОС на ЕС не е свикано редовно и в съответствие с изискванията на чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13, ал. 1 и сл. от ЗУЕС; че председателството на ОС от лице, различно от управителя на ЕС/Председателя на УС или друг член на УС (г-жа Т. М.) съставлява нарушение на императивната разпоредба на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС; че лицата, присъствали на ОС на ЕС, в качеството им на пълномощници, действат без валидно учредена представителна власт; че не може да се установи дали е налице кворум на представените идеални части от 55.30 %, 1 респ. че същият е изначално неясен, съответно неправилно изчислен; че не може се установи дали лицата, който участват и гласуват на ОС са собственици, ползватели и/или обитатели на етажната собственост, вкл. дали разполагат с надлежна представителна власт; че протоколът от проведеното ОС на ЕС не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС; че липсва подпис върху самия протокол на преводача, осъществяват превод на присъствалите руски граждани по време на ЕС; оспорва се законосъобразността на конкретни решения, приети на проведеното ОС на ЕС по т. 6, т. 7, т.8 и т. 10. Излагат се подробни аргументи по отношение на всяко едно наведено оспорване, респ. възражение. По същество се моли да бъдат отменени като незаконосъобразни решенията, взети на 06.06.2025 г. по т. 1, т. 2, т. 4, т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т. 9, т. 10, т. 11, т. 12, т. 13 от дневния ред на проведеното общото събрание на етажната собственост. Ангажират се доказателства. Претендират се разноски, вкл. за заплатено адвокатско възнаграждение.

С подадения писмен отговор се оспорва изцяло исковата молба, като се счита същата за неоснователна. Твърди се, че ОС на ЕС се свиква на основание чл. 12 от ЗУЕС от Грижина Червенска, действаща чрез пълномощника Т. Х. М., съгласно нотариално заверено пълномощно и че са спазени искванията на тази рапоредба; че на 27.05.2025 г. се провежда събрание на УС на ЕС, с което се взема решение да се свика ОС на ЕС на 06.06.2025 г. от 09.00 часа с определен дневен ред; че поканата отговаря на всички законови изисквания по чл. 13 от ЗУЕС; че ОС се провежда съгласно чл. 16 от ЗУЕС, както и че са спазени разпоредбите на чл. 14 и чл. 15 от ЗУЕС; че ОС на ЕС се провежда при необходимия кворум, съгласно чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС; че не е налице нарушение, свързано с представителството на част от етажните собственици; че протоколът отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, съдържащ нужните реквизити и се съставя в срока по чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС; че не е налице законово изискване протоколът да съдържа подпис на лице, извършващо устен превод на събранието; че съобщение за изготвения протокол се поставян на видно място, съгласно чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, за което се изготвя отделен протокол; че в срок се депозира пред Община Несебър уведомление по чл. 46е от ЗУЕС; оспорва се твърдението на ищците, че последните са оспорили съдържанието на протокола по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС. Излагат се подробни аргументи по отношение на всяко твърдение/възражение, в т.ч. и по отношение на законосъобразността на решенията по т. 6, т. 7, т. 8, т. 10 от дневния ред. По същество моли за отхвърляне на предявения иск, като неоснователен. Претендират се разноски, в т.ч. и адвокатско възнаграждение. Ангажират се доказателства.

В о.с.з. страните се представляват от своите пълномощници, които поддръжат исковата молба, респ. писмения отговор. Ищецът моли уважаване на исковата претенция, а ответникът пледира за отхвърлянето й.

От представения по делото нотариален акт за покупко-продажба се установява, че от 07.10.2021 г. ищците притежават в съсобственост СОС ***.44 по КККР с адрес: гр. ***.

Съдът намира следното:

По делото няма спор, че сградата е в режим на етажна собственост, поради което следва да се приеме за установено, че ищците имат качеството на етажни собственици и са 2 процесуалноправно легитимирани да предявят процесния конститутивен иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.

Общото събрание на етажната собственост се провежда на 06.06.2025 г., а исковата молба се подава на 04.07.2025 г., от което следва изводът, че е в срок.

Предявеният иск е допустим и следва да се разгледа по същество.

Съгласно съдебната практика на върховната касационна инстанция съдът следва да разгледа законосъобразността на взетите решения само въз основа на посочените в исковата молба пороци. Недопустимо е решение на Общо събрание на етажните собственици да бъде отменено на основание, което не е посочено в исковата молба. - Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Светлана Калинова По отношение на оспореното съдържание на протокола и достоверността на взетите решение съдът намира, че ищците са направили всичко зависещо от тях относно довеждането на това тяхно волеизявление до знанието на управителния съвет, вкл. на неговия председател. Съдът намира, обаче, че не са налице основания да не се кредитира протокола, и приема, че отразеното в него, ценено наред с присъствения списък, като дата и място на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения, в действителност са се случили, още повече че мотивът за оспорването на ищците е, че не са разполагали с информация относно списъка на присъстващите, копия от пълномощни, проекто-бюджет и пр., които се представят по делото. Не е налице съмнение относно наличието на привидност в провеждането на процесното ОСЕС и взетите на него решения.

По отношение на възражението, свързано с чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС:

По делото се установява, но и няма спор, че етажната собственост към момента на провеждане на процесното ОСЕС на 06.06.2025 г. се управлява от управителен съвет, състоящ се от трима членове – Г. Ч., И.П.Б. и В.С.Г. с председател Г. Ч..

Няма спор по делото, че проведеното ОСЕС на 06.06.2025 г. се председателства не от председателя на УС Г. Ч., а от от етажния собственик Т. Х. М., в качеството й на пълномощник на председателя на УС - Г. Ч..

От приетото по делото пълномощно е видно, че Т. Х. М. е упълномощена от Г. Ч. да извършва от нейно име и за нейна сметка редица действия, вкл. да изготвя и подписва протокола и да ръководи събранието.

Съдът намира, че общите правила в ЗЗД относно упълномощаването намират приложение и при този вид обществени отношения, уредени от ЗУЕС. Вярно е, че чл. 16, ал.

2 от ЗУЕС гласи, че общото събрание се председателства от председателя или друг член на управителния съвет, но това, само по себе си, не води до извода, че законът забранява възможността общото събрание да се председателства от лице, което е изрично овластено за 3 това от председателя на УС. Упълнощаването е институт, който се прилага, когато съответния субект не може да извърши лично съответните правни и/или фактически действия. Ако се възприеме обратното съждение – че само председателят на УС/управителят може да председателства ОС, следва, че ако председателят на УС/управителят е в трайна фактическа невъзможност да изпълнява функциите си, поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, общо събрание не би могло никога да се проведе, като не е това целта на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС. Ето защо съдът не споделя цитираното от ищеца в исковата молба решение на ОС-Бургас. В случая, именно от разпита на св. Димов се установява, че причината за отсъствието на председателя на УС е, че е била болна.

По отношение на направеното от ищеца оспорване на представителната власт на всички лица, присъствали в качеството си на пълномощници, съдът намира следното:

Съгласно т. 2 от ТР № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници.

По аргумент от приетото от върховния съд, следва, че при едностранните сделки, каквито се явяват пълномощните, дори и при наличието на някакъв порок в тях, водещ до липса на представителна власт, само мнимопредставляваният, респ. съответния етажен собственик може да се позове на този факт и да търси защита по реда на чл. 40 от ЗУЕС.

Поради тази причина, направеното общо оспорване на представителната власт на всички пълномощници не следва да се разглежда.

По отношение на твърдението, че пълномощникът Валентина Литвин представлява четирима собственици в нарушение на чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС, същото не се споделя, тъй като двама от пълномощниците –В.Г. и А.М., видно от присъствения списък, са собственици на един общ СОС. Следва да се приеме, че липсва нарушение, свързано с упълномощаването им.

По отношение на възраженията в исковата молба, свързани с кворума, по делото се установяват някои неясноти, свързани с него. Видно от присъствения списък, при сумиране от съда на посочените в него идеални части, същите възлизат на 100,12 %, а съгласно СТЕ – 100,85 %. Има и несъответствие между част от титулите за собственост ищците и присъствения списък – например в титула за собственост на ищците се посочва, че притежават 1,531 % ид.ч. от общите части, а в присъствения списък – 1,82 %. Сумата на ид.ч. части от общите части по представената от ответника таблица, съдържаща площоразпределението на самостоятелните обекти, която се твърди, че представлява основа, въз основа на която е изготвен списъка – възлиза на 100,85 %. Отделно, вещото лице констатира някои несъответствия и в нанесените в кадастралния регистър ид.ч. от общите части на сградата. Независимо от това, обаче, вещото лице, вземайки предвид застроената площ на всеки СОС, нанесен в кадастъра и при извършени самостоятелни изчисления от 4 него, прилагайки методиката на чл.17, ал. 4 от ЗУЕС, изчислява, че кворумът възлиза на 54,441 %, което е в съответствие с чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС. Важно е да се отбележи, че констатираните несъответствия на посочените в присъствения списък ид.ч. с тези по КК са незначителни (на места по-малко от една десета от процента) и само за няколко СОС, а не за всички 89 обекта, като общата разлика на несъответствието е от 0,159 %, което не се отразяват на минимално изускуемия кворум от 51 %. Това мотивира съдът да приеме, че не е налице нарушение, свързано кворума с провеждане на процесното ОСЕС.