Акт от 19.11.2020, Районен съд - Елхово

Р

Е Ш Е

Н И Е № 260068 гр.Елхово, 19.11.2020г.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

Елховският районен съд в публично съдебно заседание на десети юли през две хиляди и двадесета година в състав:

Председател: В. Апостолова при секретаря М.Д като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 943 по описа за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба, с която са предявени главен иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на Договор за аренда от 27.06.2016 година поради накърняване на добрите нрави, евентуален иск по чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, вр. с чл. 38, ал.1, пр.1 от ЗЗД /с оглед направеното изменение на този иск/, както и евентуален иск в случай, че не се уважат първите два иска по чл. 26 от ЗЗД, а именно - иск с правно основание чл. 229, ал.3, вр. с ал.2 от ЗЗД, вр. с пар.1 от ДР на ЗАрЗ, вр. с чл. 4 от ЗАрЗ.

Ищцата Т.И.Г. ***, чрез редовно упълномощената адв. Я.П., твърди в исковата си молба против З.П.П. *** и „З К “ ООД гр. Ямбол, представлявано от управителя З.П.П., че тя заедно със З.П. и други лица са били съсобственици на общо 6 подробно описани земеделски недвижими имоти в землището на с. Оман с площ от 140.605 дка, възстановени по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на П Ж Д , починал на 15.11.1935г., като ищцата е придобила по наследство 990/9720 ид. части от имотите, а П. е придобила идеални части от имотите след като 23.06.2016г. един от наследниците – И Ж П с нотариални актове № 193/2016г. и № 194/2016г. е дарил и непосредствено след това продал на З.П. общо 11/108 ид.части /или 801/9720ид.ч./. Преди да придобие идеалните части върху процесните имоти, на 29.03.2016г. отв.З.П. и праводателя й - И

Ж П са сключили Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№ 850 от 29.03.2016 г., акт № 225, том I, с който шестте имота с обща площ от 140.605 дка са предоставени от П като арендодател на ответника „З К “ ООД, представлявано от

Здр.П., като арендатор, за срок от 5 стопански години, считано от 01.10.2016 г. до 01.10.2021 г. Впоследствие на 27.06.2016г., след извършените дарение и продажба на ид.части от земите, двамата ответници – З.П. и „З К “ ООД, представлявано от З.П., подписват Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията с вх. рег.

№ 1987 от 27.06.2016 г., с който същите шест имота с обща площ от 140.605 дка са предоставени под аренда на „З К “ ООД за срок от 15 стопански години, считано от подписването на договора.

Ищцата твърди, че на 28.06.2016г. страните по първия сключен Договор за аренда от 29.03.2016г са подписали Споразумение за прекратяване действието му.

С Решение № 222/17.01.2019 г., постановено по гр.д. № 608/2016 г. по описа на ЕРС, се твърди да е била извършена съдебна делба на процесните 6 земеделски имота, в резултат на което съсобствеността била прекратена, като всеки един от съделителите получил реален дял. Така от земеделските земи, предмет на процесния договор за аренда, са били образувани множество недвижими имоти, подробно посочени в исковата молба /общо 32 имота/, разпределени между съделителите, вкл. ищцата и отв. З.П..

В исковата молба се излага, че сключеният втори Договор за аренда от 27.06.2016г. е нищожен като сключен в противоречие с добрите нрави, тъй като отв. З.П. е сключила същия с управляваното от нея дружество с единствената цел да се облагодетелства в качеството й на съсобственик и управител на „З К “ ООД за сметка на останалите съсобственици на земеделските земи. Сочи се, че процесния Договор гарантира дългосрочното и необезпокоявано ползване на процесните имоти от арендатора, вкл. да получава субсидии и добиви от всичките 140.605 дка, от които едва 11.587 дка са собственост на арендодателя З.П., а за ищцата и останалите наследници, собственици на повече от 125.000 дка, на практика остава само „голата собственост“ върху имотите, като дългия срок на договора прави невъзможна продажбата на тези имоти, обременени с такива условия.

В условията на евентуалност ищцата е предявила и иск по чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, вр. с чл. 38, ал.1, пр.1 от ЗЗД /след направено изменение на този иск с нарочна молба/, с твърдение, че процесния Договор за аренда е нищожен и като противоречащ на закона. Заявява се, че атакуваният Договор за аренда от 27.06.2016г. е сключен от името на търговско дружество между управителя на дружеството и същият той в качеството му на ФЛ. Тъй като правоотношението между търговско дружество с ограничена отговорност и неговия управител възниква по силата на овластяване и независимо, че представителната му власт не възниква нито от разпоредба на закона, нито чрез упълномощаване, вътрешните отношения между дружеството и него като физическо лице са отношения между представляван и представител, доколкото управителят действа от името и за сметка на дружеството, като придобива права и поема задължения, възникващи направо за последното. Сключвайки с представляваното от него дружество облигационна сделка като физическо лице, в тези отношения управителят встъпва като самостоятелен гражданско-правен субект, воден от собствен интерес. Поради това, според ищцата спрямо него /в случая управител е отв.З.П./ са приложими общите граждански разпоредби, включващи и забраната на чл.38, ал.1, пр.1 от ЗЗД да договаря в лично качество с представляваното от нея лице.

На следващо място, отново при условията на евентуалност, в случай, че не се уважат първите два иска по чл. 26 от ЗЗД, ищцата е предявила и иск с правно основание чл. 229, ал.3, вр. с ал.2 от ЗЗД, вр. с пар.1 от ДР на ЗАрЗ, вр. с чл. 4 от ЗАрЗ за признаване за установено, че Договор за аренда от 27.06.2016 година, вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег.№ 1987 от 27.06.2016г., акт. № 243, т.2, е сключен за пет стопански години, а не за 15 години, както е посочено в него.

Ищцата претендира присъждане и на направените по делото разноски.

Ответниците са депозирали, чрез адв. Г.Г., съвместен писмен отговор, в който заявяват, че предявените искове са допустими, но неоснователни. На първо място се сочи, че атакуваният Договор за аренда на земеделски земи от 27.06.2016 г., вписан в Служба по вписванията с вх.рег. № 1987, не е нищожен на основание чл.26, ал. 1, пр.3 от ЗЗД, тъй като не е налице накърняване на добрите нрави. Твърди се, че съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАрЗ /в редакцията преди изменението публ.ДВ бр.

13/07.02.2017 г., действала към датата на сключване на Договора/, когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС, т.е. самият закон допуска договорът за аренда да бъде сключен не от всички, а от един или от някои от съсобствениците, без да е необходимо същите да притежават повече от 50 на сто от съсобствеността.

Твърди се още, че след прекратяването на първият сключен договор за аренда от 28.03.2016г., като прекратяването е още преди същият да е бил влязъл в сила, тъй като е бил сключен за срок – стопанската 2016/2017г., която започва на 01.10.2016г., първият ответник – З.П. е сключила нов валиден договор за аренда със същия арендатор – отв. дружество „З К “ ООД, който се отнася за същите земеделски земи и при същите условия като прекратеният вече договор за аренда от м. март, с изключение на срока, който е уговорен не за 5, а за 15 години. С оглед на това ответниците считат, че не е налице нарушение на императивна забрана, установена в чл.16, ал.1 от ЗАрЗ /както се твърди в първ.ИМ, преди изм.на същата/.

На следващо място ответниците считат и предявеният при условията на евентуалност иск по чл.229, ал.2 от ЗЗД, вр.§1 от ДР на ЗАрЗ и чл. 4 от ЗАрЗ за неоснователен, тъй като ЗАрЗ е специален закон, уреждащ арендните отношения и в случая доколкото се касае именно за сключен Договор за аренда, следва да се приложат разпоредби на ЗАрЗ, а не тези на чл.229, ал.2 от ЗЗД.

В съдебно заседание исковата молба с направеното изменение на първият евентуален иск относно противоречието на атакувания договор за аренда със закона, се поддържа изцяло от процесуалния представител на ищеца – адв. Я.П..

Подробни съображения се излагат в писмена защита, представена в срока по чл.

149, ал.3 от ГПК. Желае се присъждане на направените по делото разноски, за които е представен списък по чл. 80 ГПК.

Направено е възражение за прекомерност на заплатеното от ответниците адв.възнаграждение.

Ответницата З.П. в лично качество и като представляващ отв.дружество „З К “ ООД, не се явява, но процесуалният представител на ответниците – адв. Г. Г. поддържа изложеното в представения отговор на исковата молба и желае съдът да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове. Твърди, че при сключване на оспореният Договор за аренда от 27.06.2016г. не са били накърнени добрите нрави, тъй като при сключването му предходният такъв договор за аренда от м. март 2016г. не е бил влязъл в сила и е прекратен по взаимно съгласие на страните по него на 28.06.16г. Не може да се твърди според ответниците, че този Договор, сключен за срок от 15 години, е обременяващ земеделската земя, тъй като в него има клауза – чл. 18, съгласно която договорът може да бъде изменен по искане на всяка една от страните, когато в него настъпят обстоятелства, които довеждат до несъответствие от поетите от тях задължения, т.е. договорът предвижда възможности именно за удължаване или за намаляване на срока, респективно за изменение размера на арендното възнаграждение. Счита и двата иска, предявени при условията на евентуалност, за неоснователни. Подробни съображения в тази насока са изложени в представените от адв. Г. писмени бележки. В последните се сочи по отношение на първият евентуален иск по чл. 26, ал.1, пр.1, вр. с чл. 38, ал.1 от ЗЗД, че същият не следва да се уважава, тъй като не е налице противоречие със Закона. Заявява се, че разпоредбата на чл. 38, ал.1 от ЗЗД е единствено в интерес на представлявания, който може да прецени дали и доколко е увреден от сключения от негово име от представителя му договор и на тази нищожност не биха могли да се позоват трети лица. В случая арендодателят е физическо лице, което е отдало под аренда земеделска земя на търговското дружество, като представителят на това ТД е сключил търговска сделка след получено съгласие на дружеството за сключване на същата, т.е. твърди се, че не е била нарушена разпоредбата на чл.38, ал.1, пред.1 от ЗЗД, тьй като е налице съгласие на представлявания. По отношение на третият иск се твърди, че съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАрЗ в действалата към датата на сключване на Договора редакция, преди изменението публ. ДВ, бр.

13/07.02.2017 г., когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците, то отношенията помежду им се уреждат съгласно чл 30, ал.3 ЗС и следователно самият закон допуска договорът за аренда да бъде сключен не от всички, а от един или от някои от съсобствениците, без да допуска ограничение относно притежаваната квота в съсобствеността. Твърди се, че ЗАрЗ е специален закон, уреждаш арендните отношения и в случая не могат да намери приложение разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД.

Претендират се направените по делото разноски.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Не се спори между страните, че към месец март 2016 година, когато е бил сключен Договор за аренда от 29.03.2016г., ищцата Т.Г. и останалите наследници на П

Ж Д , б.ж. на с. Оман, починал на

15.11.1935г., между които и И Ж П , са били съсобственици на процесните шест земеделски имота в землището на с. Оман, с обща площ от 140.605 дка, а именно: 1. нива с площ от 55.233 дка, четвърта категория, в местността „ГОРЕН ЮРТ“, имот № 016017 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: имоти №№ 000210, 016016, 016021, 016022 и 000191; 2. нива, с площ от 11.896 дка, седма категория, в местността „ПОЛЯНАТА“, имот № 007044 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 000245, 000145 и 007078; 3. нива с площ от 30.630 дка, девета категория, в местността „ЯНЕВО БЪРДО“, имот № 010033 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 010034, 000159, 010032, 010031, 000129, 010014 и 010035; 4. нива с площ от 19.633 дка, пета категория, в местността „СЕЛСКА КОРИЯ“, имот № 018009 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 000196, 018010 и 018008; 5. нива с площ от 18.203 дка, от които 13.289 дка - пета категория и 4.914дка - девета категория, в местността „КЪРТЪКОВИЦА“, имот № 012060 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 000177, 000286 и 012059 и 6. друга селскостопанска територия, с площ от 5.010 дка, десета категория, в местността „ГОЛЯМАТА РЕКА“, имот № 004005 по плана за земеразделяне на с.Оман, при граници: ПИ №№ 004013, 000239 и 004004, като същите са възстановени по реда на ЗСПЗЗ с Решение № 31 от 27.03.1996г. по преписка № Н2235 от 22.03.1992г. на ПК Болярово.