Решение № 24 от 10.01.2024, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 24 гр. Варна, 09.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Невин Р. Шакирова

Членове:

Николай Св. Стоянов мл.с. Виляна Н. Михалева при участието на секретаря Галина Г. Славова като разгледа докладваното от мл.с. Виляна Н. Михалева Въззивно гражданско дело № 20233100502126 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е въз основа на въззивна жалба, подадена от Й. П. К., чрез адв. И., срещу Решение №2121/13.06.2023 г., постановено по гр. д.

№4855/2022 г. по описа на РС - Варна, с което са отхвърлени предявените от жалбоподателя срещу Д. А. Б. и А. П. Б. кумулативно пасивно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД за солидарно заплащане на сумата от 9779,15 лв., представляваща платен на отпаднало основание задатък по развален Предварителен договор за покупкопродажба от 17.12.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 14.04.2022 г. до окончателното ѝ изплащане, като неоснователни.

Във въззивната жалба са изложени съображения за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение.

Жалбоподателят Й. П. К. поддържа, че е изправна страна по предварителния договор, защото заплатил в срок уговорения задатък и имал одобрение от „Банка ДСК“ АД за изтегляне на ипотечен кредит в размер на 79000 лв.

Първоинстанционният съд неправилно приел, че сумата от 60000 лв., с която разполагал ищецът, била не с ипотечен характер, а с потребителски. Твърди, че останало неясно кой и как го е уведомил, че изповядване на сделката ще се осъществи от нотариус Майсторов, а не от посочения в договора нотариус Н..

Неправилно първоинстанционният съд не бил кредитирал отправена от страна на жалбоподателя покана до насрещната страна по предварителния договор. Неправилно бил кредитирал показанията на свидетелите Р. и Ил., а 1 не на свидетелите М.. Поддържа, че от събраните в хода на първоинстанционното производство доказателства не се установявало ответниците да са изпълнили точно своите задължение по договора. Напротив – имотът бил с наложена възбрана поради неплащане на ВиК услуги, не бил водоснабден, гаражът не бил узаконен и др. По изложените съображения отправя искане за отмяна на първоинстанционното решение и постановяване на друго, с което предявените искове да бъдат уважени. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемите Д. А. Б. и А. П. Б., чрез адв. Г., с който жалбата се оспорва като неоснователна.

Навеждат доводи, с които обосновават правилност и законосъобразност на обжалваното решение. Отправят искане за потвърждаване на обжалваното решение. Претендират разноски.

За да се произнесе, съдът съобрази следното:

Производството пред РС – Варна е образувано въз основа на искова молба, подадена от Й. П. К., ЕГН ***********, чрез адв. И., с която са предявени срещу Д. А. Б., ЕГН **********, и А. П. Б., ЕГН **********, искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД за солидарно заплащане на сумата от 9779,15 лв., представляваща платен на отпаднало основание задатък по развален Предварителен договор за покупко-продажба от 17.12.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 14.04.2022 г. до окончателното ѝ изплащане.

В исковата молба ищецът Й. П. К. излага, че на 17.12.2021 г. сключил като купувач с Д. А. Б. и А. П. Б. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Девня, ***, с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №1885/17.09.2008 г. на ИД на АГКК, целият с площ по документ за собственост от 2300 кв. м, а по скица с площ 2176 кв. м, ведно с изградените в имота СОС с идентификатор *** по КККР със застроена площ по скица от 29 кв. м, съставляващ еднофамилна жилищна сграда, СОС с идентификатор *** по КККР със застроена площ по скица от 58 кв. м, съставляващ еднофамилна жилищна сграда, и СОС с идентификатор *** по КККР със застроена площ по скица от 78 кв. м, съставляващ постройка на допълнително застрояване, както и ведно с всички изградени подобрения и трайни приращения в имота. Било уговорено продавачите да прехвърлят правото на собственост на купувача до 28.02.2022 г. срещу цена в размер на 35000 евро или левовата равностойност от 68454,05 лв. На основание чл. 2.6 от договора на 17.12.2021 г. ищецът заплатил на продавачите сумата 10000 лв., от които 9779,15 лв. като задатък, а разликата до 10000 лв. била доброволно платена, по банкова сметка на Б.,. Поддържа, че поради настъпила за повече от седем дни забава на продавачите да изпълнят поетите задължения по предварителния договор и съгласно уговореното в чл.

3.1. от договора им изпратил нотариална покана с изявление, че разваля договора без срок за изпълнение на задълженията им, както и с искане за връщане на задатъка. Твърди, че продавачите не му върнали задатъка.

Поддържа, че имотът е имал проблем с ВиК захранването. Върху него била наложена възбрана за вземане на „ВиК – Варна“ ООД. До деня на сделката не бил уведомен дали е заличена възбраната и дали е възстановено водозахранването на имота. Бил одобрен от „Банка ДСК“ АД за ипотечен кредит за разликата от заплатеното капаро до продажната цена. Ответниците били в забава и поради неизпълнение на задължението да представят 2 удостоверение за търпимост за находящия се в имота гараж. На 19.04.2022 г. те се разпоредили си имотите.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците Д. А. Б. и А.

П. Б., чрез адв. Г., с който оспорват предявените искове като неоснователни.

Не оспорват сключването на предварителен договор от 17.12.2021 г. за покупко-продажба на ПИ с ид. ***, ведно с построените в него три сгради, срещу цена от 35000 евро. Не оспорват, че по сметката на Б. била постъпила сумата от 9779,15 лв. Поддържат, че в т. 2.10 от договора било договорено страните да се явят на 28.02.2022 г. в 13:00 ч. при нотариус А. Н., ако не е договорено друго, но банката посочила друг нотариус – В.М..

Твърдят, че на 28.02.2022 г. ищецът не се е явил при нотариус Н.. Сочат, че съгласно т. 2.7. от договора остатъкът от продажната цена в размер на 30000 евро е следвало да се заплати чрез банков кредит, който да се предостави на ищеца след вписване на първа по ред ипотека в полза на банката. Поддържат, че Б. и посредникът по сделката - В.Р., представител на „Имоти премиер“, съдействали на купувача, като лично предоставяли документи на банката, както и на посочения от същата нотариус, включително удостоверение за търпимост на налична в имота сграда с идентификатор ***, която не била предмет на договора. Твърдят, че се снабдили и със скици за имота и удостоверения за данъчна оценка. На 23.02.2022 г. посредникът предоставил документите на банката и нотариуса. Съгласно чл. 4.1, изр. 3 от договора от 17.12.2021 г. купувачът следвало да заплати таксите по сделката, включително на нотариуса и на общината, както и таксите за договорна ипотека. Излагат, че на 08.03.2022 г. лице, представило се по телефона за съпругата на купувача, съобщило на посредника, че се отказват от сделката.

На 16.03.2022 г. получили от ЧСИ Л.Ст. документ, озаглавен Нотариална покана, който обаче не бил нотариално заверен и в който невярно се сочело, че срокът на договора е 10.02.2022 г., а текстът му бил изключително неясен.

Поддържат, че купувачът бил неизправна страна, защото не разполагал с парите и не оказал необходимото съдействие на нотариуса, на банката и на самите тях. Била налице забава на кредитора. Причина за неосъществяване на сделката бил отказът на ищеца. Оспорват разваляне на договора по изявление на купувача. Поддържат, че настъпването на датата 28.02.2022 г. не означавало невалидност на договора. Твърдят, че на 18.03.2022 г. отговорили на поканата с писмо до ищеца, в което заявили, че не приемат изявлението му за разваляне за валидно и на свой ред посочили, че развалят договора поради неизпълнението на купувача с оглед отказа от сделката, липсата на готовност с парите и нежелание да се отиде до нотариус. Писмото било върнато като неполучено на 11.04.2022 г., а съгласно т. 4.2 от договора от 17.12.2021 г., изпращане на кореспонденция на посочения в него адрес е достатъчно и се счита за валидно връчено, дори и страната да не желае да го получи. Сочат, че с отговора се позовават на правото си да развалят договора поради неизпълнение от страна на купувача и да задържат капарото. Поддържат, че сумата необосновано се търси от Б., който не я е получил.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото по вътрешно убеждение и въз основа на приложимия закон и съобразявайки становището на страните, в предметните предели на жалбата, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Страните не спорят, че на 17.12.2021 г. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който Д. А. Б. и А.

П. Б. като продавачи се задължили да прехвърлят на Й. П. К. като купувач 3 собствеността върху описания ПИ с идентификатор *** и СОС с идентификатори ***, ***, ***, ведно със всички подобрения и трайни насаждения в имота.

Няма спор, а и е видно от преводно нареждане без дата, че Й. П. К. е превел по сметка с титуляр Д. А. Б. сумата от 10000 лв., с вписано основание „капаро покупка на имот“.

На 23.01.2019 г. Д. А. Б. и А. П. Б. са купили ПИ с идентификатор *** и СОС с идентификатори ***, ***,

***, ведно със всички подобрения и трайни насаждения в имота, за което е съставен и представения по делото нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот №39, том I, рег. №114, дело №13/2019 г. по описа на нотариус А. Н..

От представените договори за кредит за текущо потребление от 08.04.2021 г. и от 14.04.2021 г. се установява, че на 08.04.2021 г. Й. К. е изтеглил потребителски кредит от „Банка ДСК“ АД в размер на 40000 лв., а на 14.04.2021 г. съпругата му Н.М. К.а - в размер на 20000 лв.

Видно от удостоверение с изх. №0307-20-00304/11.11.2022 г., издадено от „Банка ДСК“ АД, на 23.02.2022 г. Й. К. е подал искане за предварително одобрение на кредит с размер 79000 лв. Продавачът Д. Б. е предоставила документи за собственост на имота в банката. След получаване на предварително одобрение К. не е пожелал кредитът да бъде иницииран за окончателно одобрение.

На 15.03.2022 г. с придружително писмо вх. №5527/14.03.2022 г. на ЧСИ Л.Ст., ведно с надлежно оформена разписка, било връчено на А. П. Б. писмо, наименувано „нотариална покана“, от Й. К. до Д. Б. и А. Б., с което К. уведомил Б.и, че разваля предварителния договор от 17.12.2021 г. поради забавата им да изпълнят задължението си за прехвърляне на недвижимия имот, без срок за изпълнение, и ги поканил да му върнат заплатеното капаро по договора в размер на 10000 лв.

В представения по делото отговор/покана от 18.03.2022 г. до Й. К. от Д.

Б., е посочено, че Й. К. не е изправна страна по предварителния договор, защото не разполага със средства за заплащане на имота, както и че той не се е явил на 28.02.2022 г. при нотариуса, на когото е следвало да заплати разходите по сделката, като е в забава за оказване на нужното съдействие.

Отправено е изявление за разваляне на договора поради липсата на готовност за заплащане на цената, както и поради нежелание за изповядване на сделката пред нотариус, и е направено и изявление, че капарото от 10000 лв. се задържа.

По делото са приобщени скици за ПИ с ид. *** и изградените в него сгради - №15-118175/06.02.2022 г., №15-118176/06.02.2022 г., №15118179/06.02.2022 г., № 15-118180/06.02.2022 г., №15-181985/21.02.2022 г., удостоверение за данъчна оценка с изх. №5308000112/09.02.2022 г., както и удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот на основание чл. 45, б. „б“ и „в“ от ПВ от Агенция по вписвания с изх.

№131/04.03.2022 г., №132/04.03.2022 г., №133/04.03.2022 г., №134/04.03.2022 г., №135/04.03.2022 г. на Служба по вписвания – Девня.

Представена е кореспонденция по електронен път между В.Р. и нотариус В.М. относно тежести за къща в гр. Девня, ***.

От справка №459213/13.04.2022 г., изготвена от СВп - Девня, се 4 установява, че на 29.11.2021 г. по партидата на ПИ с ид. *** е наложена възбрана по искане на кредитора „Водоснабдяване и канализация Варна“ за задължения на Д. А. Б., като възбраната е вдигната на 19.01.2022 г.