Определение № 3940 от 17.07.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3940 гр. София, 17.07.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мими Фурнаджиева

Членове:

Гергана Никова

Соня Найденова като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело № 20258002103457 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба вх.№ 4883 от 27.06.2025 г., подадена от „Калипсо ДВ“ ООД чрез адвокат Д. Н. от САК, срещу въззивно Решение № 85 от 09.05.2025 г. по в.гр.д.№ 570/2024 г. на Апелативен съд – Варна, II състав.

Ответникът по касация „СПА“ ЕООД е депозирал отговор чрез адвокат Е. С. от АК - В..

Поддържа, че не е налице основание за допускане на обжалването, както и че въззивното решение е правилно. Претендира разноски.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

С въззивното решение е потвърдено Решение № 894 от 31.07.2024 г. по гр.д.№ 2313/2023 г. на Окръжен съд – Варна, с което е отхвърлен положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за приемане за установено по отношение на „СПА“ ЕООД, че „Калипсо ДВ“ ООД е носител на правото на строеж за погинала поради разрушаване промишлена едноетажна сграда със застроена площ от 714 кв.м., която е била построена в имот с идентификатор ***, намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. „Владислав Варненчик“ № 281.

Въззивният съд е установил от фактическа страна, че с договор за покупко – продажба от 10.05.2007 г. (н.а.№ 34, том 2, рег.№ 7950, д.№ 220/2007 г. по описа на нотариус Р.К.) „Пасифик Стар“ АД продава на „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД собствения си недвижим имот представляващ УПИ ХХХII-1764, целият с площ от 5 502 кв.м., намиращ се в кв. 16, ЗПЗ на гр. Варна, район „Владислав Варненчик“, заедно с всички подобрения и приращения в имота. С н.а.№ 24, том 8, рег.№ 7707, д.№ 1231 от 27.12.2007 г. „Одисейстрой“ 1

ООД и „Одисейтранс“ ООД учредяват в полза на кредитора „Юробанк И Еф Джи България“ АД договорна ипотека върху същия недвижим имот във връзка с договор за банков кредит № 07097 от 21.12.2007 г.

С договор за покупко – продажба от 31.03.2010 г. (н.а.№ 177, том 1, рег.№ 2486, д.№ 177/2010 г. на нотариус О.Ш.) „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД продават на ищцовото дружество ПИ № ***, заедно с всички подобрения и приращения в имота. С договор за наем на недвижим имот от 01.02.2011 г. (с нотариална заверка на подписите) ищцовото дружество (като „наемодател“) отдава под наем на наемателя „Кейрос“ ЕООД ПИ № ***, заедно с всички подобрения и приращения в имота.

Съгласно приемо-предавателен протокол от 01.02.2011 г. във връзка с договора за наем, при предаването на ПИ № *** страните по договора са констатирали, че в имота няма нито електричество (имотът не е присъединен към електропреносната система), нито вода (не е присъединен и към ВиК системата).

С протокол за опис на недвижими имущества от 15.01.2014 г. е удостоверено извършването на опис на ПИ № ***. Посочено е, че към момента на описа имотът не е обезопасен с ограда; в него има полуразрушена постройка без документи за строеж. Изп.д.№ 344/2013 г. по описа на ЧСИ Д.П.-Я. е образувано въз основа на изпълнителен лист, издаден в полза на „Юробанк България“ АД против длъжниците „Одисейстрой“ ООД, „Одисей 96“ ЕООД и „Одисейтранс“ ООД, като „Калипсо ДВ“ ООД е ипотекарен длъжник. Описано е, че върху имота има възбрани и ипотека.

След проведена публична продан, с постановление за възлагане от 13.04.2018 г. по изп.д.№ 344/2013 г. на ЧСИ Д.П.-Я. ПИ № *** е възложен на „СПА“ ЕООД. С постановление от 06.11.2020 г. за поправка на постановлението за възлагане от 13.04.2018 г. е допусната поправка на ОФГ в диспозитива, като след описание на имота е посочено, че следва да се чете „заедно с всички подобрения и приращения в имота“. Постановлението за поправка е влязло в сила на 25.11.2020 г.

Със заповед № 1854 от 22.06.2022 г. на Кмета на община Варна е разпоредено да бъде премахнат строеж с идентификатор *** със ЗП от 714 кв.м., намиращ се в ПИ № ***. В заповедта е посочено, че сградата е в лошо техническо състояние, полусрутена с видими деформации, като премахването е възложено на собственика „СПА“ ЕООД.

С писмо № АУ0501123ВН-001ВН от 29.05.2024 г. Община Варна удостоверява, че след проверка в Дирекция АГУП се установява, че не е издавано разрешение за строеж и не е одобряван от Главен архитект при Община Варна проект за строителство на промишлена сграда с площ от 714 кв.м., намираща се в ПИ № ***. С писмо № АУ050123 ВН007ВЛ от 12.06.2024 г. район „Владислав Варненчик“ при Община Варна удостоверява, че след проверка в архива на отдел ТСУ при районната администрация, не се установява да се съхранява издадено разрешение за строеж от Главен архитект на Община Варна по отношение на промишлена сграда с площ от 714 кв.м. в ПИ № ***.

Обсъдени са показанията на свидетеля А. Г., който е заявил, че познава представляващия и управляващ ответното дружество – С. Д., за когото му е известно, че от 2018 г. се 2 легитимира за собственик на съседния имот, разположен до имота, в който свидетелят работи. Към 2018 г. имотът не бил ограден, при което служители на свидетеля използвали същия за паркинг на автомобилите си. В имота имало стара сграда, която след пороен дъжд частично се самосрутила. Сградата впоследствие била премахната, а свидетелят не е виждал в имота други лица, които да имат претенции за собственост след придобиването на имота от ответника. Имотът бил ограден от ответника.

От правна страна е изложено, че ищецът основава правото на строеж за изграждане на посочената постройка на основание покупко-продажба на недвижимия имот - земя, в който постройката е била изградена, а впоследствие - съборена. Прието е, че от ангажираните доказателства не се установява въобще в имота да е била изградена поне до етап „груб строеж“ процесната едноетажна постройка от 714 кв.м. към момента, в който през 2010 г. ищецът е придобил земята. Постройката не е описана и очевидно не е съществувала като самостоятелен обект към 10.05.2007 г., когато земята е била прехвърлена от „Пасифик Стар“ АД на праводателите на ищцовото дружество „с всички приращения и подобрения“. Макар през 2006 г. да е била издадена скица за имота, в която е нанесена и сграда - пароцентрала, то тази постройка не е била завършена до момента на продажбата. След придобиването на земята от праводателите на ищеца - „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД, до прехвърляне на имота на ищеца през 2010 г., също не са ангажирани доказателства за построяването на процесната сграда. Строителна документация за изграждане на постройката няма. Няма издавани разрешение за строеж, а не се и установява фактически постройката да е била изградена до груб строеж. Фактът, че в Заповед № 1854 от 22.06.2022 г. постройката е описана с идентификатор, не променя горния извод, още повече като се има предвид, че няма доказателства по делото към кой момент сградата е получила идентификатор. Че е нямало изградена постройка, която да представлява самостоятелен обект на правото на собственост към 2011 г., още по-малко към 2010 г., сочат и представените от ищеца доказателства - сключен договор за наем и приемо-предавателен протокол с „Кейрос“ ЕООД. В договора за наем, сключен от ищеца с третото лице на 01.02.2011 г. не е описано наличието на постройка в имота, който се отдава под наем, която постройка да бъде индивидуализирана с площ, предназначение и граници. Описано е, че земята се предава ведно с всички подобрения и приращения в нея. Изрично е описано в предавателния протокол, че имотът не е свързан с електропреносната и водоснабдителната и канализационна система, няма ток и вода. Извод, че постройката не е била завършена до етап „груб строеж“, е направен и от протокола за опис от 15.01.2014 г. по изп.дело, от който се установява, че при описа в ПИ № *** е имало полуразрушена постройка без документи за строеж. Тези факти се установяват и от гласните доказателства.

Обобщено е, че към 31.03.2010 г. процесната постройка не е била изградена до степен, за да се квалифицира същата като самостоятелен обект на правото на собственост; същата не е могла да бъде придобита от ищеца „Калипсо ДВ“ ЕООД на соченото от него основание покупко-продажба по силата на н.а.№ 177 на нотариус Ш.. Учредената на 27.12.2007 г. с н.а.

№ 24 на нотариус Д. договорна ипотека по отношение на недвижимия имот е прехвърлена ведно с имота, поради което и ищецът е придобил качеството на ипотекарен длъжник по 3 отношение на кредитора „Юробанк“ АД, като както земята, така и подобренията и приращенията в нея са служели за обезпечаване на вземането на кредитора. Като ипотекарен длъжник ищецът е участвал в изпълнителното производство, образувано от ипотекарния кредитор срещу праводателите на ищцовото дружество, насочено именно върху ипотекирания имот. С влизане в сила на постановлението за възлагане от 13.04.2018 г., с което недвижимият имот е възложен на ответното дружество, ведно с постановлението за поправка от 06.11.2020 г. на постановлението за възлагане на недвижим имот, ответникът се легитимира като собственик на недвижимия имот ведно с приращенията и подобренията в него. И доколкото в производството ищецът не е установил, че по силата на н.а. за покупкопродажба от 2010 г. е придобил правото на собственост върху самостоятелен обект на правото на собственост, представляващ едноетажна сграда със застроена площ от 714 кв.м., то и същият не може на годно правно основание да се легитимира като собственик на правото на строеж да изгради отново посочената постройка, съборена понастоящем. Дори в евентуалност да се легитимираше като такъв, с влезлите в сила възлагателни постановления, ответното дружество противопоставя правата си на собственост върху земята, както и върху правото на строеж върху нея, вкл. правото на строеж върху процесната постройка.

В изложение към касационната жалба се поддържа наличието на основанието по чл. 280, ал.

1, т. 1 ГПК по въпроса „При придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична продан, ако в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не фигурира построената в имота сграда, върху същата не е било насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана, не е описана и оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан, намира ли приложение правилото на чл. 92 ЗС, за да се приеме, че по силата на постановлението за възлагане е придобита собствеността и върху сградата“ – с довод за противоречие с ТР № 5 от 18.05.2017 г. по тълк.д.№ 5/2015 г. на ВКС, ОСГК.

Твърди се наличие и на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност.

Не е налице основание за допускане на касационното обжалване.

Отсъства основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по поставения от касатора въпрос.

Противно на поддържаното с изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, в мотивите си въззивният съд подробно се е аргументирал защо приема, че нито към момента на придобиването на собствеността по сключения от ищеца договор за продажба, оформен с н.а.№ 177 от 31.03.2010 г., нито впоследствие – до влизането в сила на постановлението за възлагане съобразно съдържанието му по влязлото в сила постановление за поправка на ОФГ, в ПИ № *** не е съществувала постройка с характеристиките на самостоятелен обект на правото на собственост. В такава хипотеза приложение намира принципът на приращението, регламентиран с чл. 92 ЗС, който се изключва само в изрично предвидените в закона случаи. За да възникне собственост върху сграда отделно от собствеността върху земята на първо място е необходимо тя да е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми. Съобразно чл. 181, ал.

4

1 и 2 ЗУТ вр.§ 5, т. 46 от ДР на ЗУТ сградата съставлява самостоятелен обект на вещни права от момента на завършване на грубия строеж - когато са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. В случая събраните по делото доказателства са дали основание за формирането на извод за отсъствието на тези предпоставки както към 2010 г., така и към 2018 г., с произтичащата от това приложимост на разпоредбата на чл. 92 ЗС в полза на приобретателя от публичната продан – в съответствие с тълкуването, обективирано в изр. второ от диспозитива на ТР № 5 от 18.05.2017 г. по тълк.д.№ 5/2015 г. на ВКС, ОСГК.