Решение № 177 от 08.05.2024, Районен съд - Велинград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 177 гр. гр.Велинград, 08.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИНГРАД, II - ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВАНКА Н. ПЕНЧЕВА при участието на секретаря ДОНКА ЕМ. ТАБАКОВА като разгледа докладваното от ИВАНКА Н. ПЕНЧЕВА Гражданско дело № 20235210101106 по описа за 2023 година

Предявен е иск, с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД от Д. Ц. И. против „Металика Строй” ЕООД, с ЕИК: 200125671 за обявяване на окончателен на сключения между страните на 27.09.2019 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Ищцата твърди, че на 27.09.2019 г. е сключила с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът, в качеството си на продавач, се задължил да сключи окончателен договор за покупко-продажба на апартамент № 17 на етаж кота + 2,30+2,80, състоящ се от дневна, спалня, антре, баня и тераса със застроена площ от 54.00 кв., ведно със съответните прилежащи общи части от общите части на сградата, заедно с мазе № 1, находящ се в многофамилна ваканционна жилищна сграда с административен адрес: гр. Велинград, ул. ***********, УПИ 1-6547,6548, представляващ имот с идентификатор *** по КККР на гр. Велинград, одобрени със Заповед РД-18-1214/06.06.2018г. на ИД на АГКК, срещу заплащане от страна на ищеца на сумата 31 000 евро.

Излага, че в изпълнение на задължението си по договора, е заплатила на ответното дружество сумата от 18 000 евро, представляваща първоначалната вноска по чл. 6.2 буква а. от Договора. Втора вноска била дължима при получаване на акт 16, но не по-късно от 12.12.2020 година. Падеж на задължението за сключване на окончателния договор не бил уговорен, тъй като в сочената в предварителния договор дата 31.07.2019 г., на която страните следвало за се явят пред нотариус, за да сключат окончателен договор, била допусната техническа грешка и тя предхождала сключването 1 му. Затова изпълнението на задължението за сключването на договор било дължимо при покана.

Поддържа, че предварителният договор бил действителен, отговарял на изискванията за писмена форма и съдържал уговорки за съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота и е породил задължение за страните, които следвало да изпълнят.

Твърди, че била изправна страна по договора и не е изпаднала в забава да заплати оставащата вноска, тъй като не е била уведомена от продавача в нито един момент, че е настъпил падежът на задължението му — тоест, че сградата е снабдена с акт 16. Не била канена от продавача както да сключи окончателен договор, така и да извърши плащане на дължимата вноска.

Продавачът не й изпратил по електронна поща копие от документа, установяващ възникване на обстоятелството, от което да започне да тече срок за изпълнение на задължението за плащане. Към настоящия момент получила от съседи на имота копие от Удостоверение за въвеждане на експлоатация на сградата, в която се намира апартаментът.

Счита, че неплащането на част от дължима вноска по Договора от купувача, не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Твърди, че изпратила нотариална покана от 26.05.2023 г. до продавача да се яви при нотариус в гр. Велинград и му предоставила подходящ срок за изпълнение. На 12.06.2023 г. упълномощени представители на страните се явили пред посочения в поканата нотариус, но сделка не е била сключена във формата на нотариален акт. Налице бил отказ на продавача да изпълни задълженията си по предварителния договор да сключи с купувача окончателен договор.

Предвид че ответникът не изпълнил задължението си да прехвърли собствеността на имота, иска от съда да се произнесе с решение, с което да обяви за окончателен сключения на 27.09.2019 година между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в многофамилна ваканционна жилищна сграда с административен адрес: гр.

Велинград, ул. *********** 2-г, УПИ 1-6547,6548, представляващ Апартамент № 17 на етаж кота + 2,30+2,80, състоящ се от дневна, спалня, антре, баня и тераса със застроена площ от 54.00 кв.м и съответните прилежащи общи части от общите части на сградата, заедно с мазе № 1, идентичен с имот с идентификатор *** по КККР на гр.

Велинград, одобрени със Заповед РД-18-1214/06.06.2018г. на ИД на АГКК, при съседи на имота по сключения предварителен договор: от север външна стена, от изток външна стена и ап. 16, от юг коридор и от запад ап. 18.

В срока по чл.131 ГПК ответникът оспорва основателността на иска.

Оспорва изложените в исковата молба твърдения, че е налице действащ между страните Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим 2 имот от дата 27.09.2019г. за покупката на посочения обект.

Излага, че предварителният договор бил развален по вина на купувача, на основание т. 7.6 от договора, поради забава за плащане на втората по договора вноска, продължила повече от 100 дни. Въпросната забава датирала, считано от 12.12.2020г., на която крайна дата била дължима втората вноска по договора в размер на 19 000 евро.

Дори да се приемело, че предварителният договор бил действащ, счита, че ищцата не разполага с потестативното право да иска обявяването му за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от 33Д, поради липсата на предвидена от страните в текста на договора едновременност на насрещните престации за прехвърлянето на собствеността и плащането на дължимите от купувача по договора суми. Счита, че задължението на купувача предхожда задължението за прехвърляне на собствеността и прави възражение за неизпълнен договор в тази насока.

Оспорва твърдението на ищцата, че неплащането на част от дължима вноска не представлява пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен.

Оспорва твърдението на ищцата за извършено от нея плащане на сума над сумата от 12 000 евро или за платена сума от 6 000 евро по втората по договора вноска, което счита за недоказано.

Оспорва твърдението на ищцата, че е заявила готовност в нотариалната си покана и на дата 12.06.2023г. пред посочения нотариус да изпълни срещу прехвърляне на собствеността върху имота всички свои договорни задължения за плащане на дължими по договора суми.

Оспорва твърдението, че дружеството е отказало сключването на окончателен договор.

Оспорва твърдението, че ищцата не е изпадала в забава за изпълнение на задължението си за плащане на втората по договора вноска, защото не била уведомявана от Продавача за издаден Акт 16 за сградата и падежът на втората вноска въобще не бил настъпил. Счита, че падежът за плащане на втората по договора вноска е определен в договора от страните и не е била необходима покана, която да доведе до настъпване падежа за плащане на същото това задължение.

Претендира предявеният иск да бъде отхвърлен.

Евентуално, ако съдът приеме, че и при забава на купувача договорът би могъл да бъде обявен за окончателен, иска при определяне задължението на ищеца, което следва да изпълни в двуседмичния срок по чл. 362, ал. 1 от ГПК да бъдат калкулирани и включени и дължимите по договора неустойки и обезщетения, които страните са въздигнали като условие за прехвърляне собствеността върху обекта съобразно т. 2. 2 от договора.

Поддържа, че тези облигационни договорености между страните съдът не може и не следва да изменя, респективно е длъжен да спазва и съблюдава 3 при постановяването на своето решение.

Излага, че имайки предвид крайната посочена от страните в т. 6.2, б. „б“ дата за плащане на втората вноска по договора — 12.12.2020г., на която е падежът на задължението, считано от 31.12.2020г. купувачът дължи уговорената неустойка за забава в размер на 0.1 % върху сумата от 19 000 евро или сумата от 19 евро дневно. Предвид ограничението на размера на неустойката, която можела да се кумулира до размера на сумата от 1 900 евро, следвало, че тази неустойка можела да се натрупва за период от 100 дни, който период изтича на дата 10.04.2021г. Считано от деня, следващ тази дата или от 11.04.2021 г. е възникнало и задължение за заплащане на мораторна лихва върху вземането за вноската по т. 6.2 б. „б“ от договора в размер на законна лихва. Към датата на депозиране на настоящия отговор същата била в размер от 5 821.08 евро. Тази сума, ведно с натрупаната и непогасена по давност към датата на депозиране на отговора на исковата молба договорна неустойка за забава, следвало да се плати на Продавача, като условие за прехвърляне на собствеността върху обекта, съгласно уговорката между страните в текста на разпоредбата на т. 2.2 от сключения договор.

В тази връзка и с оглед настъпилата погасителна давност върху вземанията за договорна неустойка за периода 01.01.2021г. — до 18.01.2021г. или за сумата от 342 евро, остатъкът от натрупаната неустойка в размер на 1 558 евро за периода 18.01.2021г. — 10.04.2021г. и мораторната лихва за забава върху главницата по вземането за вноската по т. 6.2 б. „б“ от договора за периода от 11.04.2021г. до 18.01.2024г. в размер на 5 821.08 евро /размерът на законната лихва/ или общо 7 379.08 евро, ищцата следвало да заплати, заедно с продажната цена, респективно, да бъде включена в задължението по чл. 362, ал. 1 ГПК.

Претендира разноски.

Съдът, като се запозна с доводите и възраженията на страните и като обсъди представените по делото доказателства поотделно и в съвкупност, установи следното от фактическа правна страна:

На 27.09.2019г. между Д. Ц. И. и „Металика Строй” ЕООД, с ЕИК:

200125671 е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който ответникът, в качеството на продавач, се е задължил да построи многофамилна ваканционна жилищна сграда с административен адрес гр. Велинград, ул. „***********“ УПИ № I-6547, 6548 по плана на гр.

Велинград и да прехвърли на ищцата правото на собственост върху апартамент № 17, находящ се на етаж кота + 2,30 +2,80, състоящ се от дневна, спалня, антре и тераса със застроена площ 54,00 кв. м., при съседи: от север външна стена, от изток външна стена и ап. 16, от юг коридор и от запад ап.

18, ведно с мазе № 1 и съответните прилежащи общи части на сградата и земята, върху която е построена, а ищцата да заплати на продавача сумата от общо 31 000 евро, на две вноски-първата, представляваща резервационен депозит в размер на 12 000 евро, в срок до 05.10.2019г., а втората в размер на 4

19 000 евро при получаване на акт 16, но не по-късно от 12.12.2020г./чл. 1.1 и чл.6 от Договора/.

Уговорено е, че при забава на плащането от страна на купувача с повече от 10 работни дни, същият дължи на продавача неустойка в размер на 0,1 % от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 10% от размера на вноската /чл. 7.4 от Договора/.

Предвидено е право и за двете страни да развалят договора при забава за изпълнение на задължението на страната с повече от 100 дни /чл. 7.5 и чл. 7.6 от Договора/. В този случай всяка от страните има право да получи неустойка-купувачът в размер на дадения задатък, а продавачът да задържи внесения резервационен депозит и ДДС върху него.

Съгласно чл. 2.2 от Договора продавачът се задължава да предаде владението на апартамента, в деня на сключване на окончателния договор по чл. 1.3, при условие че са извършени всички плащания за цената, включително и всички евентуално дължими предвидени неустойки.

Ищцата е заплатила първата вноска по договора от 12 000 евро в предвидения за това срок- 05.10.2019г., видно от представените по делото платежни нареждания от 30.09.2019г., 02.10.2019г. и 01.10.2019г.

Сградата е въведена в експлоатация на 07.10.2019г., за което е издадено удостоверение № 69/07.10.2019г. за въвеждане в експлоатация на строеж:

„Многофамилна ваканционна жилищна сграда ЗП 638,5 кв. м., РЗП 1956 кв. м.“ от Главния архитект на Община Велинград.

Владението на имота е предадено на ищцата след въвеждане на сградата в експлоатация, в каквато насока са показанията на свидетелите и на двете страни.

Според показанията на свидетеля на ищцата С. Т., на Д. И. се предадени ключове от апартамента, до който е имала безпрепятствен достъп. Започнала е довършителни работи, тъй като апартаментът е бил предаден на замазка и мазилка и е имал поставена само входна врата. В това му състояние не е могло да се живее в него. Ремонтните дейности са започнали кратко време след сключване на предварителния договор и са приключили преди обявяване на извънредното положение във връзка с пандемията от COVID-19 на 13.03.2020г. Ищцата е посещавала апартамента. В него е имало ток и вода, които тя е заплащала, но тъй като все още не е бил прехвърлен, титуляр на партидите към енергоразпределителното и В и К дружеството и титуляр на сметките е бил собственикът на сградата.