Решение № 136 от 16.04.2024, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 136 гр. гр.Несебър, 16.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20232150100564 по описа за 2023 година

Предявени са положителни установителни искове за собственост с правно основание чл.

124, ал. 1 ГПК.

От ищците Л. П. Б. и Ф. С. Г. са предявени искове, с които иска да се признае за установено (за 1/3 идеална част относно Б. и за 2/3 идеални части относно Г.) по отношение на „********“ ЕООД, че ищците са собственици на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, с адрес на имота в гр. ************, находящ се на 4 етаж в сграда с идентификатор **********, с предназначение на сградата – жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в поземлени имоти с идентификатори ***********, *********** и **********, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилища или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, посочени в документа площ: 77,18 кв. м., прилежащи части: 1,360 % от общите части на сградата, ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: с идентификатор **********.43 и с идентификатор **********.45, под обекта: с идентификатор **********.32 и над обекта: с идентификатор **********.54. Твърди се, че на 24.07.2007г. между О.Л. и „Е.“ ЕООД бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на сочения имот. Излага се, че са заплатени суми по договора, като следвало да се сключи окончателен такъв, което било отлагано поради липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Излага се, че съобразно нов предварителен договор от 01.04.2009г. имотът следвало да бъде прехвърлен при равни квоти от по 1/3 на О.Л., Л. Б. и С. Г.. Излага се, че от 24.07.2007г. до края на 2019г. посочените три лица считали имота за собствен, осъществявали владение върху него – чрез поддръжка, отсядане в него (макар и да не живеели постоянно в Република България), отдаването му под наем, посещаването му от техни близки и роднини, заплащането на консумативни разходи – ток, вода и поддръжка. Твърди се, че поради тази причина имотът бил придобит от тях на основание давностно владение. Сочи се, че на 05.05.2021г. О.Л. и С. Г. починали, като техен 1 наследник е Ф. Г.. Навежда се, че при справка ищците установили ответникът като собственик на имота. Развиват се доводи в подкрепа на твърденията им, че са придобили собствеността. От съда се иска да уважи исковете. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника „********“ ЕООД е подаден отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват. Твърди се, че ответникът е придобил собствеността върху имота на основание постановление от 13.05.2019г. по търг. дело № 268/2013г. по описа на Окръжен съд Бургас. Оспорват се приложените към исковата молба предварителни договори и анекси. Навежда се, че от тях не се доказва предаване на владението върху имота. Излага се, че след 14.05.2014г. дружеството „Е.“ ЕООД не можело да сключва валидни договори освен чрез своя синдик. Оспорват се направени плащания по предварителните договори. Навежда се, че твърденията за плащани от ищците консумативни разходи не се подкрепят от доказателства.

Развиват се съображения в обратната посока. Излага се, че липсата на владение се доказва и от установеното от вещо лице – оценител по търг. дело № 268/2013г. по описа на Окръжен съд Бургас. Твърди се, че не се доказва манифестиране на намерението за осъществяване на владение пред „********“ ЕООД. Излагат се подробни доводи в тази насока. Навежда се, че не е налице и субективния елемент на давностното владение. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенциите. Претендират се разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следното от фактическа и правна страна:

На първо място следва да се отбележи, че родовата подсъдност на делото на Районен съд Несебър е определена по задължителен за настоящия съдебен състав начин (чл. 122 ГПК) с Определение № 472 от 02.11.2023г. по ч.гр.д. № 376/2023г. по описа на Апелативен съд Бургас, поради което исковете следва да бъдат разгледани по същество.

По предявения иск с правно основание чл. 124, ал. 1 за признаване на установено, че ищците са собственици на посочения имот въз основа на придобивна давност, в тяхна доказателствена тежест е да докажат, че е осъществявано непрекъснато владение върху имота от О.Л., Л. Б. и С. Г. 24.07.2007г. до края на 2019г., че О.Л. и С. Голоквкин са починали на 05.05.2021г., а Ф. С. Г. е техен законен наследник, който е заявил, че присъединява своето владение към владението на наследодателите си. Следва да докажат, че са извършили конкретни действия, с които са обективирали спрямо ответника (респ. неговия праводател) намерението да владеят имота за себе си, които са стигнали до знанието на ответника (респ. неговия праводател) и които изрично отричат неговите права върху имота.

Твърденията на ищците са за осъществявано от тях (респ. от наследодателите на Ф. Г.) владение върху обекта в периода 24.07.2007г. – края на 2019г. Началната дата на осъществено владение ищците обосновават с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.07.2007г. (на л. 181 от делото). Съдът намира, че посочената дата не може да бъде приета за начална дата на осъществено владение. Възникването на апартамент № 23 като самостоятелна вещ е било възможно (с оглед представените по делото доказателства – разрешение за строеж № 320 от 27.12.2004г. и констативен протокол по чл. 181 от ЗУТ от 10.03.2009г. – на л. 124 – л. 125 от делото) едва на дата 10.03.2009г., с изграждане на сградата на етап „груб строеж“ – арг. от чл. 63, ал. 1 ЗС, според който при учредено право на строеж правото на собственост възниква с изграждане на постройката. Т.е. вещта е станала годна за придобиване (вкл. и по давност) с оглед представените по делото доказателства, най-рано на 10.03.2009г., поради което това е и първият 2 възможен момент, от който би могло да бъде осъществяване фактическа власт по смисъла на чл.

68, ал. 1 ЗС. В същия смисъл е и трайната практика на ВКС – Решение № 287 от 27.05.2010г. по гр.д. № 1281/2009г. по описа на II гр.о. и Решение № 394 от 22.02.2005 г. на ВКС по гр. д. № 2760/2003 г., IV г. о.

Настоящият съдебен състав достигна до извод, че по делото не се доказва, дори и след 10.03.2009г., осъществена от ищците (респ. наследодателите на Ф. Г.) непрекъснато владение върху имота с обективирано намерение имотът за третирането му като тяхна собственост. По данни на самите ищци, те са придобили фактическата власт на основание предварителния договор, изменян с множество анекси (на л. 181 – л. 185 от делото). Видно е, че с предварителния договор от „Е.“ ЕООД е постигната договорка за продажба с О.Л. на апартамент № 23, находящ се на четвърти жилищен етаж в блок Б. В чл. 2 от договора изрично е предвидено, че нотариалното оформяне на сделката е следвало да се осъществи до 30.11.2007г., кога продавачът се е задължил да предаде владението на апартамента в напълно завършен вид – „до ключ“, с добро качество на строителството. В чл. 5 от раздел „Неустойки при неизпълнение“ е включена декларация на купувача, че е извършил оглед на имота на място и е запознат с неговото фактическо състояние.

Следователно в договора фигурира единствено декларация, че е извършен оглед на имота, но с него не е предадено владението върху него на О.Л., респ. изрично е постигната уговорка, че същото ще бъде предадено „до ключ“ на 30.11.2007г. Същите уговорки и декларации фигурират във всички последващи договори и анекси, представени по делото – в анекс от 21.12.2007г. единствено се променя датата за сключване на окончателен договор – края на месец юни 2008г., с анекс № 2 от 17.06.2008г. срокът се удължава с още 6 месеца. В анекс от 15.07.2010г. (с който като страни по договора се включват С. Г. и Л. Б.) е предвиден краен срок за окончателното оформяне на сделката – 30.07.2011г. и отново е предвидено задължение в рамките на този срок да се предаде апартамента в напълно завършен вид „до ключ“. Сходни са уговорките и в предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.08.2013г. (със срок на предаване на владението 30.12.2014г.), предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.07.2016г. (със срок на предаване на владението до 30.12.2019г.) и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.08.2018г. (със срок на предаване на владението – 30.12.2020г.).

Налага се извод, че макар ищците да основават началото на осъществената от тях фактическа власт със сключения предварителен договор, от текста му, а и от текста на всички последващи договори и анекси, не се установява предаване на владение от продавача на бъдещите купувачи. Точно обратното – налице са изрични уговорки за предаване на владението в по-късен момент и декларация от купувачите, че са извършили единствено оглед на апартамента и са запознати със състоянието му.

Твърдяната дата на предаване на владението (а и осъществяване на владение по начина, предвиден в чл. 68 ЗС) не се установява и от всички други, ангажирани от ищеца доказателства.

Разпитаните свидетели, водени от ищеца, не установяват подобни обстоятелства. Това е така, тъй като показанията на св. Смелская са за епизодични нейни наблюдения – поради факта, че била на гости, тъй като взимала под наем апартамент един етаж по-нагоре. Впоследствие уточнението й е, че е наемала апартамент в същата сграда три пъти в периода 2009г., 2010г. и 2011г. Т.е. нейните впечатления на първо място не са трайни, а освен това от показанията й се установява единствено, че е посещавала апартамента като гост, но фактът на посещението му от гости няма как да обоснове, че ищците (респ. наследодателите на Ф. Г.) са владели апартамента като свой. Не съществува никаква пречка дадено лице да посети като гост и апартамент, който единствено се 3 държи, а не се владее със собственически намерения. Плащането на консумативни разходи, сочено от тази свидетелка, също не може да обоснове намерение за своене на вещта. Ето защо от нейните показания (още повече при коментираните по-горе договорни връзки, при които купувачите са декларирали с подписа си, че очакват предаване на владението върху апартамента при сключване на окончателната сделка) не могат да установят твърденията на ищците за установява фактическа власт под формата на владение по чл. 68 ЗС. Същото важи и за показанията на св. Новиков, който твърди, че в процесния период е посещавал Република България единствено около 5-6 пъти (т.е. наблюдението му на първо място са спорадични и изолирани, свързани с конкретни посещения на държавата). Освен това самият свидетел квалифицира действията на ищците (респ. наследодателите на Ф. Г.) като такива по „наемане“ на апартамент в същата сграда, в която и свидетелят наемал апартамент. Т.е. самите му показания сочат по-скоро на осъществено държане, чрез наемане на апартамента, но не и на владение с намерение за своене на вещта. Наред с това свидетелят Новиков твърди, че още от самото начало купувачите по предварителния договор се оплаквали за проблеми с апартамента, който искали да закупят, липса на необходимите документи, очакване на акт (по негови думи „акт 19“, но очевидно се има предвид акт № 16). Следователно от самите показания на св. Новиков се установяват по-скоро проблеми с придобиване на апартамента, с които купувачите по предварителния договор са били запознати изначало, а това е индиция, че не са формирали воля да своят вещта. Следва да се обърне внимание и на обстоятелството, че този свидетел изрично декларира, че се е запознал с голяма част от сочените от него обстоятелства (вкл. с факта, че купувачите са плащали сметките за консумативи) единствено във връзка с настоящото дело и в тази връзка предава пред съда твърденията на ищцата Л. Б.. Ето защо и в тази им част показанията му не са годни да установят значими за правния спор факти, тъй като единствено преповтарят твърдения на един от ищците и то предадена на свидетеля само във връзка с конкретното дело.