Решение № 589 от 14.10.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 589 гр. София, 14.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Христо Лазаров

Членове:

Женя Димитрова

Николай Метанов при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова като разгледа докладваното от Женя Димитрова Въззивно търговско дело № 20231001000199 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и следв. от ГПК.

Образувано е по постъпила въззивна жалба вх. №90234/30.12.2022 година от „Ен ви имоти“ ЕООД против решение № 1458/20.12.2022 г. по т.д.№ 1057/2022 г. по описа на СГС, ТО, VI-10 състав, с което е осъдено да предаде на „София Франс Ауто-Пропъртис“ ООД, ЕИК-175424028 държането на имоти, на основание прекратен договор за наем от 08.07.2021 година и е осъдено да заплати сумата от 2140,46 лева разноски по делото.

В жалбата се излага, че постановеното решение е неправилно, тъй като съгласно Анекса по време на действие на основния наемен договор наемателят има право да упражни опцията за изкупуване на имотите, като същата е обвързана с едно общо условие, визирано в т.1.2 на Анекса, а именно да са изпълнени задълженията по договора за наем. В изпълнение на своето право на изкупуване по т.1.1. от Анекса ищецът е изпратил на 29.04.2022 година едностранно уведомление, получено на 03.05.2022 година от ответника, в което недвусмислено е посочил, че желае да закупи имотите, при условията, определени между страните с Анекса, като е налице образувано т.д.2019/2022 година по описа на СГС, с предмет иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, като съдът не се е произнесъл по искането за спиране и прекратяване на производството. Съдът, неправилно е приел, че наемния договор е изтекъл и, че правото за упражняване на договора не е надлежно упражнено с молбата от 15.04.2022 година, така и с молбата от 29.04.2022 година. Претендира се отмяна и постановяване на решение по съществото на спора, с което искът 1 бъде отхвърлен, като се присъдят и направените по делото съдебно-деловодни разноски.

Против жалбата е подаден писмен отговор от „София Франс АутоПропъртис“ ООД, с който се моли обжалваното решение да бъде потвърдено и да бъдат присъдени направените по делото разноски.

Съдът по предмета на спора съобрази следното:

Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД .

В исковата си молба от 09.06.2022 година ищецът „София франс ауто – пропъртис“ ООД твърди, че по силата на договор за наем с нотариално удостоверяване на подписите рег. № 5662 от 08.07.2021 г., при нотариус с рег.

№ *** в Нотариалната камара и с район на действие РС София, в качеството си на наемодател е отдал на “Ен Ви Имоти” ЕООД за временно и възмездно ползване следния недвижим имот: А) Обект, представляващ СГРАДА с идентификатор № ***, находяща се в село Бистрица, Столична Община, област София, по КККР, одобрени със Заповед № РД-1851/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата:

Столична община, село Бистрица, район Панчарево, местност Богдана, N сграда C2, разположена в ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор ***, със застроена площ: 165 кв.м., брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и Б) Прилежащо към сградата, описана в буква (а), ДВОРНО място с площ от 626 кв.м., съставляващо част от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в село Бистрица, Столична община, област София, по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК. Владението върху имота е предадено на ответника преди подписване на договора, съгласно т.1.5 от същия, като уговореният срок на договора е до 30 април 2022 г. като съгласно т.8.1, буква ( b) от договора същият се прекратява с изтичане на договорения срок.

Съгласно т.6.13 от договора „Наемателят е длъжен да освободи и предаде на наемодателя обекта в 10-дневен срок, считано от датата на прекратяване на договора. Независимо от прекратяването на договора и отправените към ответника покани той отказва да освободи наетия имот и продължава неоснователно да го ползва, което поражда правния му интерес да поиска от съда да бъде постановено решение, с което да бъде осъден ответника „Ен Ви ИМоти“ ЕООД да му предаде държането на описаните имоти, както и да му се присъдят направените разноски. В о.с.з. подържа иска.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, в който оспорва предявения иск. Ответникът признава, че между страните е сключен договор за наем от 08.07.2021 г., по силата на който договор е получил държането на имотите, както и че съгласно т.2.1 от договора, срокът му на действие е до 30.04.2022 година. Твърди, че в т. 2.2 от договора, страните са договорили опция за удължаване на срока, с още 12 месеца, от които ответникът има право да се възползва, при посочените в този член условия. На същата дата, 08.07.2021 г., страните сключили и анекс към договора, по силата на т.2 от който анекс, на ответника са представени две опции за изкупуване на имота. При упражняване на първата опция, по време 2 на срока на Договора, цената за имота е в размер на 407 927 евро без ДДС или 489512 евро с ДДС, а ако договорът за покупко-продажба бъде подписан в рамките на 12 месечния срок по т.2.1. от договора продажната цена е 418634 евро без ДДС или 502360 евро с ДДС. Условията на сделката по продажбата на имота са уговорени в т.3 от Анекса.

На 06.01.2022 г. между ответника и третото неучастващо в настоящото производство лице – Ю. Р. Т. е сключен договор за пренаемане на имота със съгласието на наемодателя, като към настоящия момент имотът се държи от третото лице – Ю. Т..

Твърди, че на 29.03.2022 година при проведена среща се е възползвал от възможността да продължи договора, съгласно т.2.2. от анекса, а на 15.04.2022 г. от пренаемателя било изпратено писмо, изготвено и подписано от ответника, с искане за продължаване на срока на договора за наем, но не бил получен отговор. На 03.05.2022 г. ответникът заплатил авансово сумата в размер на 61 141, 59 лева - представляваща левовата равностойност на наемната цена и таксата за поддръжка за следващите 12 месеца, съгласно т.3.1 и т.3.2 от договора, като към тази дата са били налице и всички други условия за продължаване на договора, вкл. депозитът по договора не е бил усвояван от ищеца. На 29.04.2022 г. ответникът изпратил и два броя уведомления до ищеца, получени от последния на 03.05.2022 г., с които ответникът упражнил и опцията за изкупуване на имота, съгласно т.1.1 вр. с т.2 буква а) и т.3 от анекса. На 03.05.2022 г. ищецът изпратил до ответника покана за сключване на нов договор за наем, при завишена наемна цена и при липса на опция за изкупуване. На 09.06.2022 г. ответникът изпратил уведомление до ищеца, с което заявил, че счита договора за валидно продължен, съгласно т.2.2 от същия, тъй като ответникът е изпълнил всички свои задължения по тази клауза, а ищецът недобросъвестно се опитва да се освободи от задълженията си по договора, като попречи на продължаването му. С това уведомление се твърди, че ответникът е упражнил и правото на изкупуване съгласно т.1.1 вр. с т.2, буква б) и т.3 от анекса за сумата от 407 927 евро без ДДС или 489512 евро с ДДС. На 10.05.2022 г. ищецът върнал на ответника заплатените на 03.05.2022 г. авансово наемна цена и такса поддръжка на имота, за следващите 12 месеца, отказвайки да ги приеме като плащания по продължения договор за наем.

С оглед изложеното ответникът сочи, че предявеният иск е неоснователен, тъй като договорът за наем не е прекратен, защото срокът му е удължен, а и е упражнил опциите за изкупуване (при условията на евентуалност), което е основание за се задържи имота до изповядване на сделката. Претендират се разноски.

В писмено становище от 03.10.2022 година ищецът твърди, че срокът на договора не е подновен, тъй като не са изпълнени кумулативните предпоставки за това, уговорени в анекса, а именно не е подписан нов анекс, както и не е извършено авансово плащане. Опцията за изкупуване може да бъде упражнена само ако наемателят е изпълнил всички задължения и то в срока на договора. Ответникът не е упражнил опцията за изкупуване по време на действие на договора т.е. до изтичане на неговия срок на 30.04.2022година 3 когато същият е прекратен. Съгласно т.11.2 от договора всички уведомления, покани, кореспонденция между страните по договора ще се считат за надлежно връчени ако са извършени в писмена форма и когато са доставени на посочения в договора адрес за кореспонденция. По отношение пренаемането на имота от трето лице твърди, че е вероятно същият да е съставен с цел нуждите на процеса, но дори и да се приеме, че е осъществено пренаемане това не променя факта, че имотът продължава да се държи от наемателя, тъй като държането чрез пренаемател не е държане на трето лице.

Съдът, след съвкупна преценка на доказателствата и по вътрешно убеждение приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Липсва спор между страните, а и се установява от представения договор за наем, че между тях е възникнало валидно облигационно правоотношение по силата, на договор за наем с нотариално удостоверяване на подписите рег. № 5662 от 08.07.2021 г., при нотариус с рег. № *** в Нотариалната камара и с район на действие РС София, по силата, на който на ответника “Ен Ви Имоти” ЕООД е предаден за временно и възмездно ползване следния недвижим имот:

А) Обект, представляващ СГРАДА с идентификатор № ***, находяща се в село Бистрица, Столична Община, област София, по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: Столична община, село Бистрица, район Панчарево, местност Богдана, N сграда C2, разположена в ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор ***, със застроена площ: 165 кв.м., брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и Б) Прилежащо към сградата, описана в буква (а), ДВОРНО място с площ от 626 кв.м., съставляващо част от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в село Бистрица, Столична община, област София, по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК. Не се спори, че владението върху имота е предадено на ответника преди подписване на договора.

Не се спори, а и се установява, че между страните е подписан и Анекс към договора, по силата, на който страните са уговорили възможността срокът на договора да бъде продължен, както и наемателят да упражни правото си да изкупи имота, при изрично уговорените в анекса условия.

От показанията на св. А.О., които съдът кредитира като убедителни и вътрешно непротиворечиви, дадени в резултат на непосредствени впечатления се установява, че имота се е ползвал от Е. Т., като същата се е намирала в него и след 30.04.2022 година, като е подържал комуникация с нея, както по повод на ползването на сградата, така и за проблеми с водата, наложили ремонти, както и се е налагало комуникация по електронна поща по повод нейни оплаквания за едно куче, като е чувал, че освен тя с детето си, в къщата живее и съпруга и, но не го е виждал.

По делото е представено уведомление, датирано 15.04.2022 година от наемателя с искане за удължаване на срока на договора, съгласно предвидената в Анекса възможност, като не са представени доказателства за датата на неговото изпращане, както и за неговото получаване от страна на 4 наемателя.

От показанията на св.Т., съпруг на управителката на ответника „Ен Ви имоти“ ООД, които съдът цени при условията на чл.172 ГПК се установява, че на 29.03.2022 година е имало среща за продължаване на наемния договор, с опция за изкупуване, на което собствениците на имота не били съгласни.

Разбрал от адв.П., че уведомлението на 15.04.2022 година не достигнало до адресата си, тъй като е имало хакерска атака по пощата. По време на наемния договор не са имали проблеми, както и договора не е нарушаван от страна на наемателя.

Установява се от представеното уведомление /л.67/, предадено на куриер на 29.04.2022 година, видно от представената обратна разписка и протокол, датирано като получено на 03.05.2022 година, че със същото е упражнено право на изкупуване на имотите, предмет на договора за наем, като ищецът е бил поканен да подпише договор за покупко-продажба при договорените условия на т.3 от анекса към договора за наем, а видно от операционна бележка за плащане /л.66/ е, че е преведена и сумата от 61141,59 лева авансово плащане за наем 2022/2023 година плюс такса поддръжка.