Определение № 4365 от 29.09.2025, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4365 гр. София, 29.09.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГО 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове:

Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева като разгледа докладваното от Наталия Неделчева Касационно гражданско дело № 20248002104922 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. №85033/30.07.2024г. на Д. И. Б., М. Д. М., Р. И. В., Е.

А. К., И. Д. Д. и З. О. Щ. /конституирана в хода на процеса като страна на основание чл.226, ал.2 във вр. чл.222 ГПК след замяна на първоначалния ищец И. Й. Й./, чрез адв. М. Т., срещу решение №3276/04.06.2024г. по гр. д. №2543/2023г. на Софийския градски съд. Касаторите молят обжалваното решение да бъде отменено като неправилно и незаконосъобразно.

Твърдят, че застрояването в подземната част на дворното място превръща земната повърхност над построеното в естествен по предназначението си покрив по отношение на всички обекти попадащи под нея. Дворното място, състоящо се от земна повърхност и асфалт, служи за покрив на подземните гаражи, намиращи се в подземния етаж, който е изцяло застроен в очертанията на УПИ въз основа на единствения проект за сградата, включващ надземна и подземна част. Именно това естествено и функционалното предназначение и местоположение, както и възможността земната повърхност от дворното място да служи и да се ползва за покрив на подземните гаражи придава статута и на обща част за подземната етажна собственост на сградата. Според касаторите незастроената част от дворното място, което е вътрешен двор спрямо конструкцията на сградата представлява конструктивна част от сградата, покривна плоча на подземния етаж, в който се помещават подземните гаражи. Предвид което този вътрешен двор представлява обща част на сградата, която е в режим на етажна собственост, т.к. в чл. 38 ал .1 от ЗС изрично е посочено, че покривите /без значение на какво/ са общи части. В заключение се моли обжалваният съдебен акт да бъде отменен, като на негово място бъде постановен друг, с който предявеният от тях иск бъде уважен, като им бъдат присъдени разноски съгласно приложения списък. В случай на недопускане до касационно обжалване и при искане за 1 присъждане на разноски на ответниците по касационната жалба, молят да не им бъдат присъждани разноски над законовия минимум. В изложението към касационната жалба се сочи наличието на основанието по чл. 280, ал.1, т.3 от ГПК - от значение за точното прилагане на закона, тъй като с атакувания съдебен акт е създадена погрешна съдебна практика, относно приложението на чл. 38 от Закона за собствеността, и ирелевантно и неоснователно позоваване на нормите на чл. 63 и 64 от ЗС и чл. 43 от ЗУТ, като са формулирани следните въпроси:

1. „При прилагането на материалната норма на чл. 38, ал. 1 и 2 от ЗС в частта, в която се посочва, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са покривите и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване, като може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват, не е ли налице процесуално нарушение на правото на защита и на достъп до съд чрез непроизнасяне по направените оплаквания в исковата молба съобразно безспорните факти по делото?“ 2. „За да прецени дали и как да приложи нормата на чл. 38 от Закона за собствеността следва ли съдът да извърши проверка по всички наведени доводи и оплаквания и да вземе предвид всички представени доказателства, за да приложи точно закона?“ 3. „Допустимо ли е без произнасяне по наведените доводи и аргументи, че незастроената част от дворното място, под която попадат подземните гаражи е покрив за подземните гаражи, който въпрос се явява преюдициален, да се прилага директно нормата на чл. 38 от ЗС, позовавайки се само на термина дворно място и разглеждайки въпроса в контекста само и единствено на правото на собственост на дворното място, без да се отчита изваденото от това право на собственост право на строеж, даващо права на собствениците на отделни обекти, касаещи дворното място, което се явява покрив за подземните гаражи?“ За да се отстрани липсата на яснота в приложното поле на правната норма на чл. 38 от ЗС в случаите, в които е извършено застрояване на обекти в подземната част на дворно място, които подземни обекти нямат изградена отделна покривна конструкция, а директно дворното място служи за такава, според касаторите следва да се даде отговор на следните въпроси:

4. „Условие ли е за допустимост на иска произнасянето по преюдициален въпрос, касаещ решаване по безспорен начин дали е налице покрив или не?“

5. „Какво представлява покривната плоча на подземните гаражи в частта извън застроената площ на сградата?“

6. „Когато одобреният архитектурен проект е за цялостно застрояване на поземления имот, като покривът на подземния гараж е празно дворно място, асфалтирано, не означава ли това, че при одобряване на проекта собствениците на поземления имот са дали съгласието си поземленият имот да обслужва изцяло подземната и надземна част от сградата?“ Според касаторите е налице и основанието за допускане на касационно обжалване и на основание чл. 280, ал. 2 от ГПК – поради очевидна неправилност на решението, тъй като съдът е задължен да следи служебно когато се касае за приложение на императивна материалноправна норма, по въведените касационни основания за неправилност и при 2 необоснованост, поради наличие на противоречие между доказателствата и установените факти. Според касаторите съдът не е обсъдил в мотивите си приетото по делото заключение, според което земната повърхност над подземните гаражи е покрив, а единствено се е позовал на ирелевантна съдебна практика по други въпроси, свързани с начина на ползване на незастроено дворно място, поради което решението се явява постановено при непълнота на обсъждането на доказателствата. Тези противоречия са основания за допускане до касационно разглеждане на спора поради очевидна неправилност между доказателствата и установените факти.

Ответниците по касационната жалба, чрез депозирания от адв.Т. адв. И. писмен отговор, молят касационно обжалване да не бъде допускано, тъй като не са налице основания за това, а по същество жалбата е неоснователна. Считат, че въззивният е изложил подробни съображения кога дворното място представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС, като изводите, до които е достигнал съответстват на установените по делото данни, че ответниците не са прехвърлили на ищците правото на собственост върху земята, а единствено са учредили право на строеж в полза на строителя за конкретни обекти. Считат, че решението е правилно и обосновано със събраните по делото доказателства, поради което не са налице сочените от касатора основания за допускането му до касационно обжалване.

Молят за отхвърляне на жалбата и присъждане на разноски.

Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

Във връзка с предпоставките за допускане на касационно обжалване, настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:

Първоинстанционното производство е образувано по предявен от Д. Б., И. Й., М. М., Р. В., Е.

К., и И. Д., чрез адв. М. Т. срещу И. Т., И. Т., Л. Г., Е. Г. и З. З. иск за признаване за установено по отношение на ответниците, че е обща част по смисъла на чл.38, ал.1 от Закона за собствеността, незастроената част от поземлен имот с идентификатор ***, представляваща земната повърхност над подземните гаражи, изградени в сутеренен етаж на кота - 3,87 м. в жилищна сграда, находяща се на адрес: [населено място], [улица], и за задължаване на ответниците да преустановят препятстването на ищците да ползват твърдяната обща част - незастроената площ от вътрешния двор на Поземлен имот с идентификатор ***, с адрес: [населено място], [улица], с площ 334,65 кв.м., от която 276 кв.м., представляваща покрив на подземните гаражи. Ищците твърдят, че собственици на следните недвижими имоти: Д. Б. – на подземен гараж №5 и мазе №15, И.

Й. /заменен на основание чл.226, ал.2, вр. чл.222 ГПК със З. Щ./ – на подземен гараж №... и мазе №..., М. М. – на подземен гараж №2 и мазе №12, Р. В. - на подземен гараж №... и мазе №..., Е. К. – на подземен гараж №... и №... и И. Д. Д. – на подземен гараж №..., които недвижими имоти са част от подземно ниво на кота – 3,87 м. на жилищна сграда, изградена в [населено място], [улица], като считат, че земната повърхност над обектите им е покрив, поради което представлява обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС. С допълнителна молба от 05.04.2021г., ищците уточняват, че предявяват два обективно и субективно кумулативно съединени иска, както следва: самостоятелен иск за признаване на установено спрямо 3 всички етажни собственици, алтернативно спрямо тях, че незастроената част на вътрешния двор от поземлен имот с идентификатор №... е обща част по смисъла на ЗС, както и негаторен иск за осъждане на ответниците да преустановят действията си по лишаване на ищците от достъп до процесния имот /незастроена част на вътрешен двор с площ от 334,65кв.м./, чрез премахване на катинара на съществуващата решетъчна метална врата, както и премахване на надписа „Частна собственост, влизането на външни лица забранено.“ тъй като с това поведение създават пречки за собствениците да упражняват достъп до покрива на техните гаражи.

Ответниците оспорват исковете, като твърдят, че дворното място не е обща част, тъй като не всички собственици на самостоятелни обекти притежават и идеални части от дворното място. Считат, че ищците не са установили при условията на пълно и главно доказване правния си интерес, тъй като те нямат право на собственост върху земята, каквото е изискването за да се приеме, че дворното място е обща част. Молят за отхвърляне на исковете.

От представените по делото нотариални актове, въззивният съд е приел за установено, че всеки от ищците се легитимира като собственик на посочените от него индивидуални обекти в подземния етаж, но нито един от тях не е придобил собственост върху земята, а само съответния идеален процент от общите части върху сградата и от правото на строеж върху мястото. Приел е, че въпреки неучастието на трето лице в собствеността върху земята, не е налице идентичност между лицата, притежаващи собственост върху самостоятелните обекти в сграда – етажна собственост и тези, притежаващи право на собственост върху земята. Счел е за доказано твърдението на ответниците, че само те притежават право на собственост върху земята, тъй като от приложеното решение се установява, че ответниците и строителят са уредили облигационните последици от неизпълнение на задълженията си по сключения между тях предварителен договор, който не е бил обявен за окончателен, като строителят се е съгласил с присъждане на уговорените по договора неустойки при неизпълнение на задължението на ответниците за прехвърляне на правото на собственост върху земята в уговорения срок. Ответниците – учредители са били осъдени да заплатят на строителя – изпълнител уговорената по предварителен договор неустойка, с което спорът помежду им е разрешен. Въззивният съд е изложил, че след като предварителният договор не е бил обявен за окончателен, то правото на собственост върху земята не е било прехвърлено върху изпълнителя, то собственици на земята са останали единствено учредителите – ответници по делото, поради което и не е споделил изводите на първата инстанция относно характера на дворното място като обща част.

Изложил е съображения, че процесният парцел няма статут на обща част по смисъла на чл.

38, ал. 1 ЗС, тъй като от данните по делото е видно, че не е налице пълно съвпадение между етажните собственици на построената в него сграда и собствениците на терена. Обща част на етажните собственици във всички случаи е тази част от дворното място, която е нужна за ползването на сградата по предназначение и за осигуряване на достъп до нея /чл. 64 ЗС – площи, прилежащи към сградата и служещи за нейното използване – такива са подходите към сградата – път, пътеки, както и зелени площи, като паркирането на автомобили не 4 представлява такава необходимост от ползване на земята по смисъла на посочената норма, а останалата част от дворното място представлява обикновена съсобственост между собствениците на терена и като такава ползването върху нея може да се разпределя по реда на чл.32, ал.2 ЗС, включително няма пречка да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа, но от всички или от част /по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС/ от собствениците на земята /Решение № 199 от 10.08.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5955/2014 г., IV г. о., ГК/. В този смисъл е чл. 43, ал. 3 от ЗУТ - когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъдат осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. Собственикът на терена определя начина на ползването му, в т. ч. разпределяне на разноските за поддръжката на поземления имот и съоръженията в него, които не са собственост на етажните собственици.