Решение № 15909 от 11.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 15909 гр. София, 11.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело № 20251110135547 по описа за 2025 година

Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.

Образувано е по искова молба на „БСИТ“ ЕАД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. В*****, представлявано от П Р, чрез адв. Г. М. М., със съдебен адрес: гр. В*****, срещу Д. А. А., ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. А*****.

Ищецът твърди, че на 28.09.2017 г. с ответника са сключили договор за управление и поддръжка, по силата на който, ответникът като възложител и ищецът като изпълнител, са се съгласили срещу възнаграждение ищецът да извършва услугите по управление и поддръжка на притежаваните от ответника имоти с идентификатори ***** и ******, с адрес на имотите гр. О, местност „Ю П“, ПИ *****, изчерпателно изброени в чл. 1 от договора и подробно посочени в исковата молба. Сочи, че съгласно чл. 2.1 и 2.7 от договора ответникът се е задължил да заплаща годишна такса в размер на 11,94 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ, в т.ч. и припадащите му се идеални части, която общо за двата самостоятелни обекта била в размер на 172,03 кв.м., авансово след издаване на проформа фактура, но не по-късно от 31 декември на предходната година. Твърди, че съгласно чл. 5.1 от договора уговореното възнаграждение се индексирало ежегодно съобразно годишната инфлация, определена от НСИ. В тази връзка посочва, че индексът на потребителските цени на годишна база към декември 2017г. бил 2,8 на сто, към декември 2018г. бил 2,7 на сто, към декември 2019г. - 3,8 на сто, към декември 2020г. - 0,1 на сто, към декември 2021г. - 7,8 на сто и към декември 2022г. - 16,9 на сто. Излага още, че след индексацията по реда на чл.2.7 от договора, годишното възнаграждение на кв.м. за процесната 2021г., което ответникът е следвало да заплата авансово, съответно в срок до 31.12.2020г., е в размер на 12,94 евро без ДДС, възнаграждението на кв.м. за 2022г., което е следвало да заплати до 31.12.2021г., е 13,95 евро без ДДС, а възнаграждението на кв.м. за 2023г., което е следвало да заплата до 31.12.2022г., е в размер на 16,31 евро без ДДС. Така общо дължимото възнаграждение по договора за 2021 г. възлизало в размер на 2 671,28 евро с ДДС, от които ответникът заплатил сумата в размер на 2 350 евро, като 1 непогасен останал остатъкът от 321,28 евро; за 2022 г. дължимото възнаграждение възлизало на сумата в размер на 2879,78 евро, а за 2023 г. – в размер на 3 366,97 евро.

Излага, че въпреки че е изпълнил задълженията си по договора, възложителят не е изпълнил задължението си за заплащане на уговореното възнаграждение за 2021г., 2022г. и 2023 г., с оглед на което предявява настоящите претенции, като претендира и законна лихва, считано от подаване на исковата молба – 29.12.2023 г., до окончателното плащане. Претендира разноски по производството.

В срока по чл. 131 от ГПК, ответникът оспорва предявените искове с доводи за нищожност на процесния договор за управление и поддръжка. В тази връзка излага, че договорът е нищожен поради противоречието му със закона и по-конкретно с разпоредбата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, доколкото за управлението на общите части в процесната сграда в режим на етажна собственост към момента на сключване на договора е бил приложим режимът на управление по чл. 1 от ЗУЕС – чрез общо събрание или чрез сдружение на собствениците, а не особеният режим по чл. 2 от ЗУЕС. Сочи, че е налице противоречие със закона и доколкото била нарушена разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, доколкото в договора не била предвидена възможност за ответника за едностранно прекратяване на договорната връзка. Посоченото обосновавало нищожност на договора и поради противоречието му с добрите нрави.

Поради нищожността на договора, счита, че не дължи претендираните възнаграждения по него. Отделно, сочи, че договорът бил прекратен, считано от 28.09.2019 г. , доколкото съгласно чл. 19, ал. 8, изр. 3 от ЗУЕС договорът следвало да се счита сключен за максимум две години, като действието му не е било подновявано.

На самостоятелно основание излага, че, считано от 19.04.2022 г. договорът бил развален поради неизпълнението му от страна на изпълнителя. Излага още, че в част от представените договори комплексът бил наименован „Й“, докато в договора за поддръжка от 28.09.2017 г. комплексът бил записан като „Й*****“, следователно счита, че не е налице идентичност на обекта, поради което не се доказвало извършването на услугите именно в процесния обект. Оспорва и ищецът да е изпълнил задълженията си по договора. Счита уговорената в чл. 5.1 от договора клауза за нищожна като неравноправна съгласно чл. 143, ал. 1, т. 11 и т. 13, като същата не била индивидуално уговорена с потребителя. Исковата претенция се оспорва и по размер, като счита, че дължимото възнаграждение е в размер без извършена индексация, евентуално, че размерът на индексацията е по-малък от посочения от ищеца. При изложените твърдения, моли, за отхвърляне на предявения иск, като претендира разноски по производството.

Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.

За основателността на така предявения иск е необходимо ищецът при условията на пълно и главно доказване в производството да установи твърдението си за наличие на валидна облигационна връзка с ответницата по сключен договор за поддръжка и управление от 28.09.2017 г.; че е изправна страна по сключения между страните договор, а именно, че е изпълнил поетите от него задължения, съобразно договора; какъв е размерът на дължимото възнаграждение за 2021 г., 2022 г. и 2023 г.; че претендираното плащане е изискуемо, тоест да установи кога е падежът на задължението за заплащане на възнаграждението по договора.

В тежест на ответницата е да установи правоизключващите и

2 правоунищожаващите си възражения, от които черпи изгодни за себе си правни последици, в това число за нищожност на договора на посочените в отговора основания, че едностранно и валидно е прекратила действието на договора, считано от 19.04.2022 г., за което ищецът е надлежно уведомен.

Не се спори между страните и се установява от представения по делото договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.09.2017 г., обективиран в нотариален акт ****, том ***, рег. № ***** г., че ответницата Д. А. е собственик на следните недвижи имоти: ателие № С108, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *****, находящ се в гр. О, местност „Ю П", блок „С", на първи етаж, с площ от 121,26 кв.м., ведно с прилежащото избено помещение № 10, с площ от 4,46 кв.м., както и припадащите се 25,64 кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата; гараж /паркомясто/ № 52, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ******, находящ се в гр. О, местност „Ю П", блок "А", ет. - 1, на едно ниво, с площ от 15,25 кв.м., заедно с припадащите се 5,42 кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата. Установява се, че общата площ на притежаваните от ответницата имоти, ведно с припадащите се към тях идеални части от общите части на сградата, възлиза на 172,03 кв.м.

Не се спори още и се установява от събраните по делото писмени доказателства, че на 28.09.2017 г. между страните е бил сключен Договор за поддръжка и управление с нотариална заверка на подписите на страните, по отношение на притежаваните от ответницата гореописани имоти, по силата на който собственикът Д. А. е възложил на ищеца срещу уговорено възнаграждение, да поддържа, обслужва и осъществява организационното техническо и административно управление на комплекс от затворен тип „Й*****“, като конкретните дейности са изчерпателно изброени в чл. 1.1. от договора. Съгласно чл. 1.6. договорът се сключва за неопределен срок. Съгласно чл.

2.1. 2.1. собственикът се задължава да заплаща на управителя за услугите, изброени в чл. 1.1., годишна такса в размер на 11.94 евро без ДДС на квадратен метър, съобразно притежаваната площ, ведно със съответните идеални части от общите части и ако има и мазе, ведно с неговите общи части, която площ е 172.03 кв.м. Посочено е, че така определената годишна такса включва и обичайните разходи за техническа поддръжка и обслужване на комплекса и възнаграждението на управителя, включително разходите му за заплати на наетия персонал в комплекса. В чл. 2.7. е уговорено, че собственикът се задължава да заплаща таксата по чл. 2.1 авансово, след издаване на проформа фактура от управителя, както следва: а) за първата година - преди подписването на настоящия договор пред нотариус; б) за всяка следваща година – не по-късно от 31 декември на предходната календарна година. Съгласно чл. 5.1. размерът на таксата по чл. 2.1 се индексира ежегодно от 1-ви януари, едностранно от управителя, съобразно годишната инфлация, определена от Националния статистически институт или през календарната година при внезапна и значителна промяната на ценовото равнище в страната, а в случай, че такава престане да бъде определяна, с друг подобен индекс. В чл. 5.5 и 5.6 е предвидено, че договорът може да бъде изменян само по взаимно съгласие между страните, както и че може да бъде прекратен на основанията, предвидени в приложимия закон. В чл. 5.6.1. е предвидена възможност за едностранно прекратяване на договора от страна на изпълнителя, поради стопанска непоносимост, при посочените в разпоредбата условия.

Обществените отношения във връзка с реда и управлението на общите части в 3 сгради, които са в режим на етажна собственост се уреждат от специалния Закон за управление на етажната собственост. Същият съдържа както правила за управление на етажната собственост - принципно от Общо събрание и във връзка с това - правила за свикването и провеждането му, така и правила за контрол на взетите от него решения.

Законът не държи сметка за вида на сградите - дали те са за постоянно, временно, сезонно или друг вид предназначение и обитаване, с изключение на хипотезата по чл.

2 - жилищен комплекс от затворен тип. Поради това и независимо от съществуващата законова празнота, същият следва да се прилага и тълкува еднакво спрямо всички сгради, намиращи се в режим на етажна собственост.

По-особена категория на сгради в режим на етажна собственост са тези, изградени в затворен комплекс, чието управление, след влизане в сила на ЗУЕС - 01.05.2009 г., следва да се осъществява с договор. Съгласно легалното определение, дадено в § 1, т. 3 ДР ЗУЕС, жилищен комплекс от затворен тип е налице при: наличие на повече от една сгради в режим на етажна собственост; наличие на други обекти и обслужващи собствениците и обитателите; всички обекти са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот; спазени са изискванията на контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпът на външни лица.

От съвкупния анализ на събрания по делото доказателствен материал – в т.ч. удостоверение за регистрация на комплекс от затворен тип, скица №15-36691005.04.2022г., издадена от СГКК – Бургас, Разрешение за строеж N964/20.09.2006 г. на главния архитект при Община Несебър, Разрешение за ползване № СТ-12820/18.08.2008г., удостоверения за въвеждане в експлоатация на басейни, Технически паспорт, 3 броя нотариални актове и свидетелските показания, се установява, че процесният жилищен комплекс покрива критериите на правната норма, т.к. се състои от четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите; те са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, като е налице контролиран достъп за външни лица, чрез осъществяване на охрана от нарочно наета за целта охранителна фирма. Поради тези характеристики, управлението следва да се осъществява по реда на чл. 2 ЗУЕС, като неоснователни се явяват възраженията на ответницата в посока на обратното.