Решение № 735 от 23.03.2026, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 735 гр. Бургас, 23.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА

ВЪЛКОВА при участието на секретаря ИРИНА Т. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА ВЪЛКОВА

Гражданско дело № 20252120104726 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по повод предявените от Етажна собственост в сграда „****“, находяща се в поземлен имот с идентификатор **** по КК на гр. П**, с адрес гр.

П***, ул. ****, против „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД искове за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6 622,10 лв. (с равностойност 3 385,83 евро), представляваща сбор от дължими такси за управление и поддръжка на общите части и Фонд „Ремонт и обновяване“ за календарните 2022 г., 2023 г. и 2024 г., сумата от 848,87 лв. (с равностойност 434,02 евро) - мораторна лихва за периода 01.07.2022 г. - 30.06.2025 г., дължима върху главницата за 2022 г. в размер на 2 213,52 лв., сумата от 606,10 лв. (с равностойност 309,89 евро) - мораторна лихва за периода 01.07.2023 г. - 30.06.2025 г., дължима върху главницата за 2023 г. в размер на 2204,29 лв., сумата от 304,62 лв. (с раавнойстойност 155,75 евро) мораторна лихва за периода 01.07.2024 г. - 30.06.2025 г., дължима върху главницата за 2024 г. в размер на 2204,29 лв., ведно със законната лихва върху сборната главница, считано от предявяването на иска до окончателното й изплащане, както и направените разноски по делото. Твърди се, че ответното дружество е собственик на недвижим имот, находящ се в комплекс „****“, а именно самостоятелен обект в сграда с идентификатор **** по КК на гр.

П***, с адрес гр. П***, ул. ***** и като такъв е длъжен да заплаща разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата, както и вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.

Сочи се, че размерът на дължимите суми бил определен с решения на общото събрание от 1

28.04.2022 г., 28.04.2023 г. и 26.04.2024 г. и е следвало да бъдат заплащани от всеки собственик в срок до 30.06 на всяка година. Решенията на първото от посочените общи събрания били оспорени по съдебен ред, но поради обезсилване на първоинстанционното решение са влезли в сила. Решенията на следващите две общи събрания не били оспорени и също са влезли в сила. Твърди се също така, че ответното дружество не е платило дължимите суми за 2022 г., 2023 г. и 2024 г., възлизащи на общо 6622,10 лв., от които: за 2022 г. – 2 040 лв. - разходи за управление и поддръжка и 88,72 евро (с левова равностойност 173,52 лв.) - вноска за фонд „Ремонт и обновяване“, за 2023 г. – 2 040 лв. - разходи за управление и поддръжка и 84 евро (с левова равностойност 164,29 лв.) - вноска за фонд „Ремонт и обновяване“, за 2024 г. – 2 040 лв. - разходи за управление и поддръжка е 84 евро (с левова равностойност 164,29 лв.) - вноска за фонд „Ремонт и обновяване“.

Поради неплащането на сумите на падежите и до настоящия момент ищецът претендира заплащане и на мораторни лихви. В съдебно заседание се явява процесуален представител на ищеца, който поддържа иска, ангажирани са доказателства.

Така предявените главни искове са с правни основания чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС, а акцесорните искове са с правно основание чл. 86 от ЗЗД, като същите са допустими.

В законоустановения едномесечен срок ответникът е подал отговор, с който е оспорил иска като недопустим, евентуално като неоснователен и недоказан. Твърди, че сградата не е жилищна, а е хотел и функционира като хотелски комплекс, поради което не е възникнала автоматично етажна собственост и по отношение на сградата не се прилага специалният режим на управление чрез ОС на ЕС, а се прилага чл. 2 от ЗУЕС или общият облигационен ред. Ответникът оспорва всички решения по протоколите от 28.04.2023 г., 26.04.2024 г. и 28.04.2022 г. като нищожни и привидни. Сочи, че формално била създадена привидност за взети решения на ЕС, която не била приложима спрямо хотел, евентуално твърди, че комплекс „*****“ е такъв по чл. 2 от ЗУЕС. Счита също така, че взетите решения за заплащане на такса за поддръжка и за фонд „Ремонт и обновяване“ са извън компетентността на събранието, предвид обстоятелството, че сградата е хотел. Таксата за поддръжка била привидна и начислена от ищеца без реално да е извършвана поддръжка на общи части. Оспорен е и начина на определяне и разпределяне на таксата. Сочи, че за времето от 23.07.2022 г. до 29.09.2023 г. решенията на ОС за определяне на такси на база вид апартамент са взети в противоречие с чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, поради което счита решенията за нищожни. За времето след 29.09.2023 г. е запазен размерът на таксата, без да се посочи на коя от законовите хипотези отговаря този размер. Според ответника разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС е императивна и ОС не може да определя друг ред за разпределяне на разходите за управление и поддръжка. Таксата за поддръжка не е необходим разход за запазване на вещта, а е специфичен консумативен разход по чл. 51 ЗУЕС, поради което решението на ОС за определяне на таксата по тип апартамент е материално незаконосъобразно и не поражда правни последици. Твърди се, че няма доказателства за реалното извършване на тези разходи. Освен това ответникът счита, че е освободен от таксите за управление и поддръжка по силата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като през периода 2022 г. – 2024 г. обектът не е ползван повече от 30 дни в годината. Оспорват се и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“. Твърди се, че решението на общото събрание е привидно и прикрива събиране на средства, използвани за други цели; че липсват доказателства за реални ремонти; че решенията са взети при нередовно проведени общи събрания; че има пороци при съставяне на протоколите и невярно отразяване на кворума и гласуването; че няма данни за редовността на събранията; че приетите решения са привидни и не пораждат последици. В 2 отговора е направено възражение за погасяване на претендираните задължения по давност.

В съдебно заседание се явява представител на ответника, който поддържа отговора, ангажирани се доказателства.

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, доводите на страните и разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от приложения по делото Нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на парично задължение № 83, т. V, рег. № 5934, дело № 818 от 26.11.2014 г., ответното дружество „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД е собственик на пет самостоятелни обекта в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта на гр. П***, с адрес гр. П***, ул. ***, единият от които е посоченият в исковата молба самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, с адрес на имота: гр. П***, ул. *****, с предназначение – жилище, апартамент, с площ от 73,55 кв.м., ведно със следните прилежащи части: 11,82 кв.м. ид.ч. от общите части на секцията и склад *** с площ от 3,20 кв.м. и 0,15 кв.м. ид.ч. от общите части на секцията.

По делото са представени разрешение за строеж от 11.12.2009 г. и удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж от 04.07.2014 г., съгласно които построената в поземлен имот с идентификатор *** по КК на гр. П*** сграда (тази, в която се намира имотът на ответното дружество) е жилищна сграда с ресторант, СПА център, фитнес, магазин, подземен паркинг и басейн. Видно е също така от горепосочения нотариален акт от 26.11.2014 г., че и петте закупени от ответника самостоятелни обекта в тази сграда са с предназначение „жилище, апартамент“.

Видно от представените по делото протоколи от три общи събрания на собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда с ресторант, СПА център, магазин, подземен паркинг и басейн, наречена апартаментен комплекс „****“ – от 28.04.2022 г., 28.04.2023 г. и 26.04.2024 г., във всяко от тях са обективирани решения на общото събрание за размерите на дължимите от собствениците на самостоятелни обекти годишни вноски за разходи за управление и за Фонд „Ремонт и обновяване“, като същите са в посочените в исковата молба размери. По делото липсват данни някое от тези решения да е било отменено по съдебен ред в производство по чл. 40 от ЗУЕС.

По делото е представено писмо на Община П*** от 07.01.2026 г., съгласно което „*****“ с адрес гр. П***, ул. **** е категоризиран от Министерство на туризма като апартаментен туристически комплекс с категория три звезди, стопаниван от „****“ АД, а от Община П*** има издадено удостоверение за регистрация на обект МН-Апартаменти за гости (******) на „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД – заповед на кмета на Община П*** от 10.06.2025 г.

Останалите приети по делото писмени доказателства съдът намира за ирелевантни за настоящия спор, поради което не следва да бъдат обсъждани.

При така събраните доказателства, съдът намира, че предявените искове са основателни и доказани по следните съображения:

Както бе посочено по-горе в решението, в разрешението за строеж и в удостоверението за въвеждането й в експлоатация процесната сграда е описана като жилищна. Закупените от ответното дружества самостоятелни обекти в тази сграда също са с предназначение за жилища (видно от нотариалния акт). С оглед на това и тъй като в случая се установи, че отделни жилищни обекти в сградата се притежават от различни собственици, като не се твърди наличие на хипотезата по чл. 2 от ЗУЕС, нито е налице изключението по чл. 3 от ЗУЕС, съдът намира, че в тази сграда е възникнала етажна собственост и по отношение на нея следва да намерят приложение нормите на ЗУЕС.

Неоснователно е възражението на ответника, че сградата не е жилищна, а 3 представлява хотел/хотелски комплекс и по отношение на нея ЗУЕС не се прилага. Съгласно дадената в пар. 1, т. 17 от ДР на Закон за туризма легална дефиниция на понятието „хотел“, същият е сграда или функционално свързани сгради с минимум 15 стаи за настаняване, в която се предлагат основни и допълнителни туристически услуги, свързани с пребиваването на туристите. В случая по делото не се доказа процесната сграда да отговаря на тези условия, а напротив – установи се, че са налице поне 5 самостоятелни обекта на право на собственост, с предназначение за жилища, като липсват твърдения и доказателства това тяхно предназначение да е било променено по законоустановения ред.

Горният извод не се променя и от сочената от ответника съдебна практика - Решение № 122/06.11.2019 г. по т.д. № 1830/2018 г. на ВКС, I т.о., тъй като в него са дадени отговори на въпроси, които са ирелевантни за спора по настоящото дело, а именно относно характера на решенията на общото събрание на етажната собственост и за това дали е приложима разпоредбата на чл. 25 от ЗЗД по отношение на решенията на ОС на ЕС, ако отлагателното условие, под което е взето решението на общото събрание, е възникването на етажната собственост. Въпреки това обаче следва да се посочи, че мотивите на това решение на ВКС подкрепят извода на настоящия съдебен състав, че в случая нормите на ЗУЕС следва да намерят приложение, тъй като според ВКС „особеният режим на управление по чл. 2 (от ЗУЕС) е неприложим когато в един урегулиран имот е построена една сграда в режим на етажна собственост и тя няма жилищен характер, независимо, че достъпът за външни лица е контролиран…По отношение на управлението на общите части на процесната сграда в етажна собственост към момента на сключването на процесния договор е приложим режимът на управление по чл. 1 от ЗУЕС (чрез общо събрание или чрез сдружение на собствениците - чл. 9), а не особеният режим по чл. 2“.

В настоящият случай спорният въпрос е по-общ, а именно дали е приложим ЗУЕС по отношение управлението на общите части на процесната сграда, като с оглед горното становище на ВКС на този въпрос следва да бъде даден положителен отговор, въпреки твърденията на ищеца, че сградата функционира като хотел.

Неоснователно е и възражението на ответника за привидност, съответно нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост, от които произтичат процесните задължения, тъй като същото е обосновано с твърдението, че сградата е хотел и ЗУЕС в случая е неприложим, а както бе посочено по-горе в решението, съдът приема, че това твърдение е неоснователно.