Решение № 1523 от 30.11.2022, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1523 гр. Варна, 29.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Даниела Ил. Писарова

Членове:

Светлана Тодорова

Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Мария Д. Манолова като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Въззивно гражданско дело № 20223100501650 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Образувано е по въззивна жалба вх. №18284/01.08.2022г. от А. М. Б. и Е. А. Б., граждани на Руска Федерация срещу решение №260256/29.04.2022г. по гр.дело №16831/2020г. по описа на ВРС за 2020г., В ЧАСТТА, с която са уважени предявените от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление – град Варна, бул. „Княз Борис 1“ № 82, ет.2, ап.3 искове срещу всеки от жалбоподателите за сумата от 1474,33 евро, представляваща половината от дължимо и незаплатено възнаграждение за 2020г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012г., сключени между А. М. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на 01.11.1938г. и Е. А. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на 06.05.1990 г. като възложители и „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408 като изпълнител, на основание чл. 79 ЗЗД, ведно със законната лихва върху горепосочената сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 29.12.2020г. до окончателното изплащане на сумата.

В жалбата се твърди, че решението е необосновано и неправилно. Твърди се в жалбата, че първоинстанционният съд неправилно е изтълкувал събраните по делото доказателства, вкл. допуснатата СТЕ и въз основа на това е приел, че е налице комплекс от затворен тип. Излага се, че липсват два от четирите кумулативно предвидени признака, посочени в пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС, при наличието на които се приема съществуването на жилищен комплекс, подлежащ на особен режим на управление съгласно чл.2 от ЗУЕС.

1

В срока по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище гр.Варна, е депозирала писмен отговор, с който изразява становище за неоснователност на въззивната жалба и за валидност, допустимост и правилност на решението в обжалваната част.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК 103874408 със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Княз Борис I” № 82, ет.2, ап.3 срещу А. М. Б. и Е. А. Б., граждани на Руска Федерация, искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от по 1474,33 евро за всеки от тях, представляваща половината от дължимо и незаплатено възнаграждение за 2020г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., както и сумата от по 736,16 евро за всеки от тях, представляваща половината от дължимата неустойка за забава за заплащане на дължимото възнаграждение за 2020 г. , ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковете до окончателното заплащане на сумите.

Твърди се в исковата молба, че страните са в облигационно правоотношение по договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., за имоти с идентификатори *****. По силата на договора ищецът поел задължение да поддържа и управлява имотите на ответника срещу възнаграждение, чиито размер е уговорен съгл. разпоредбите на чл. 2.1 и чл. 2.7 от договора. Уточнява, че площта на имота, определяща за размера на възнаграждението, е 84,88 кв.м. за самостоятелен имот с идентификатор *** и 105,16 кв.м. за самостоятелни имоти с идентификатори *****., авансово след издаване на проформа фактура, не по-късно от 31 декември на предходната година. Твърди се, че ищецът е изпълнил надлежно поетите по силата на договора задължения, но ответниците не са заплатили дължимото възнаграждение.

В отговора на исковата молба претенцията се оспорва по основание и размер.

Твърди се, че процесните договори са нищожни поради противоречие на закона, чл.2, ал.1 от ЗУЕС, тъй като процесният комплекс „Йо Обзор Фаза 1“ не притежава 4-те характеристики на „жилищен комплекс от затворен тип“, предвидени кумулативно в пар.1, т.3 на ДР на ЗУЕС. С отговора се предявява насрещен иск за прогласяване нищожността на процесните договори на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД във връзка с чл.2, ал.1от ЗУЕС. По изложените съображения се отправя искане за отхвърляне на претенцията.

Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по 2 валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки.

По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбите оплаквания, които се изразяват в твърдения за неправилност на първоинстанционното решение относно извода на съда, че е налице комплекс от затворен тип и въз основа на това за действителност на процесните договори.

Ищецът основава твърденията си за наличие на облигационно правоотношение на представените договори за поддръжка и управление от 12.06.2012г., сключени между А.

М. Б. и Е. А. Б., в качеството си на собственици на самостоятелни имоти с идентификатори *****, находящи се в гр. Обзор, и „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт“ ЕООД, по силата на които собственикът възлага на изпълнителя срещу уговорено възнаграждение да поддържа, обслужва и осъществява организационно техническо и административно обслужване по отношение на целия комплекс и на общите части на сградата, в която се намират имотите на възложителите. Наличието на процесните договори, както и вписването им по партидата на имотите са обстоятелства, обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване в хода на първоинстанционното производство, както и обстоятелството, че А. М.

Б. и Е. А. Б., граждани на Руска Федерация са собственици на недвижими имоти с идентификатори № *****, *****, находящи се в град Обзор, община Несебър, област Бургас, местност „Южен плаж“, ПИ ****; За безспорно и ненуждаещо се от доказване е прието и обстоятелството, че „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408 е изпълнил задълженията си по процесните договори.

Основният спорен въпрос в настоящото производство е дали процесният комплекс е такъв от затворен тип, съответно договорите имат ли характер на такива по чл.2 от ЗУЕС. Съобразно дефиницията, дадена в §1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС, жилищният комплекс от затворен тип следва да отговаря на следните характеристики: да е обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Съвкупността от правните белези по пар.1,т.3 ЗУЕС е условие за валидността на договора по чл.2,ал.1 ЗУЕС, за приложението на особения договорен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, въведен с тази разпоредба. /решение№122/06.11.2019г. по т.д. № 1830 по описа за 2018 год. на ВКС, I ТО/

По делото като писмено доказателство е приета извадка от Агенция по вписванията за периода от 01.10.2008 г. до 31.12.2008 г. относно процесния комплекс, от която се установява, че предназначението на самостоятелните обекти е жилище/апартамент; ателие за творческа дейност. От разрешението за ползване от 18.08.2008 г. е видно, че комплексът е описан като жилищна група в УПИ ******** в кв.6, Южен плаж, гр. Обзор и 3 външни ВиК връзки. От представения по делото технически паспорт от 16.02.2009 г. се установява, че процесният комплекс включва жилищна група, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали за тихи игри, магазин за хранителни стоки, кафе бар и офис.

От приетата по делото СТЕ се установява, че съгласно разрешение за строеж № 64/20.09.2006г., издадено от Община Несебър, обектът представлява „Жилищна група“.

Съгласно технически паспорт № 052/16.02.2006 г., изготвен за обектите, е видно, че строежът представлява жилищни сгради, състоящи се от сграда А, А1, В, В1, С, С1, D, D1, D2, D3. При огледа на място са констатирани допълнително изградени – басейн, разположен западно от жилищна сграда А, три броя басейни, разположени между жилищни сгради В и С, а към сграда D в подземно и приземно ниво са обособени обекти – ресторант, магазин, кафе – бар, спортно възстановителен център. Налице е съществуваща масивна каменна ограда с височина от 1 м до около 2.80 – 3 метра, изградена на западната граница на имота и частично на северната и южната граници. По дължимата откъм улицата са изградени четири охраняеми входа за достъп с автомобили с портални врати и бариери. В двата края на оградата на северната граница и южния достъп до плажната ивица, контролът се осъществява чрез монтирани камери и контролно пропускателен пункт, изграден на североизток от имота. На изток имотът граничи със силно охрастен скат към морския бряг със средна височина от 10 м до 30 м и жив плет туя, представляващ естествено препятствие за достъп до комплекса. При проверка в администрацията към комплекса не са предоставяни документи, доказващи използването на сградите за хотелска дейност. От извършените проверки в Община Несебър не са открити документи за промяна на предназначението на сградите от жилищни в хотел.

В съдебно заседание вещото лице посочва, че кабинката на живата охрана се намира в северната част на имота през пътя и всеки автомобил, който идва от север по този път и трябва да продължи надолу се спира. Бариерите, на четирите охраняеми врати са за спиране на граждани и на коли. Освен това на две от тях има поставени и автоматични врати, които се ръководят дистанционно. Вещото лице посочва, че е установило жива охрана и пет входа, които е отбелязало на скицата, приложена към заключението. В южната част на обекта има камера, която се намира на края на границата и тя охранява достъпа до плажа.

Освен тази камера пътеката се охранява и от камера, поставена на ръба на сграда А. По цялото протежение от юг на север към ската минава панорамна пътека като встрани от пътеката към плажа има широка ивица от туя, а откоса е естествена бариера към обекта, защото е много стръмен и висок. В северната част, където свършва каменната ограда има пътека, която води до плажа и която се охранява от два броя камери, насочени към плажа, които се намират на сграда № 4 – сграда D. Освен това на същата сграда има и поставена камера, която следи отразеният на скицата вход № 1. Вещото лице посочва, че има и предупредителни табели. При огледа на имота не й е направило впечатление да има нещо като рецепция и да се ползва като хотелска част. Входът, посочен под № 1 на скицата, в северната част, не е за автомобили, той представлява пешеходен вход, а останалите четири 4 входа, отразени на скицата са както за коли, така и за хора, които живеят в комплекса.

Входът, посочен под № 1 на скицата, се охранява от кабинката на живата охрана и от камерата, поставена на сграда № 4D, а продължението на входа, т.е. пътечката, водеща до плажа, се охранява от следващите две камери, отново поставени на сграда № 4D. Тази пътека е общинска и затова е с такъв достъп, че всеки гражданин да може да мине. Вещото лице уточнява, че ако лице се отклони от пътеката и реши да влезе в комплекса, ще бъде заснето от двете камери, поставени на сграда № 4D. Бариерата на вход № 2, отразен на скицата към заключението е за коли с бариера и същата не може свободно да се вдигне. Вход № 3, отразен на скицата към експертизата също е с бариера и не може свободно да се вдигне.